【正文】 城南新區(qū)是全市重點開發(fā)建設(shè)的五大城市新區(qū)之一，區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，得天獨厚的自然生態(tài)環(huán)境及非常優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施條件?，F(xiàn)在交通線路有：1860、8101080804路等。主要集中項目有，仁恒翠竹園、康盛花園、翠島花城、花神美境等，閱城國際等。區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，得天獨厚的自然生態(tài)環(huán)境及非常優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施條件。從地理位置講該地區(qū)緊鄰河西，距離奧體中心約四公里路程，區(qū)域優(yōu)勢比較明顯。178。不可回避的一點是現(xiàn)有居民素質(zhì)在某些方面限制了該地區(qū)的進一步突破。 大明路板塊：大明路板塊是城南起步較早的區(qū)域。 216。 從城南規(guī)劃部門了解到，政府準備全力打造南京城南新天地具有獨特的環(huán)境及高檔名盤。 城南房地產(chǎn)市場概況及分析216。改革開放以來，特別是在近年來，該區(qū)域在經(jīng)濟、文化尤其是房地產(chǎn)領(lǐng)域獲得了巨大的發(fā)展。 資源方面，該區(qū)域土地肥沃，物產(chǎn)豐富，環(huán)境優(yōu)美，風景秀麗，歷史悠久，自古以來便是人文薈萃、商賈云集之地，素有“江南佳麗地”之美譽。雖然目前本區(qū)域在南京各項排名中略顯劣勢，但是跟著發(fā)展“第三商圈”的勢頭，一切都是嶄新的開始，城北地區(qū)終將成為房地產(chǎn)市場中發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域，終將發(fā)展成為最有勢力的區(qū)域，在南京房地產(chǎn)市場中領(lǐng)導一個不可獲缺的地位！寶善地區(qū)的開發(fā)建設(shè)，是塑造現(xiàn)代化濱江風貌的點晴之筆。 從自然環(huán)境看建設(shè)最佳居住區(qū)的意義。而我們要抓住的是兩個重點的方面，一是加快中心地區(qū)開發(fā)建設(shè)，打造南京城北第三商圈；二是加快寶善地區(qū)和靜海寺、天妃官開發(fā)建設(shè)，建設(shè)最佳人居環(huán)境、旅游休閑景區(qū)。 城北目前的經(jīng)濟不發(fā)達，還跟不上其他區(qū)域，因此居民的收入普遍偏低。近年引進了家樂福、易初蓮花大型超市，才使該區(qū)的購物環(huán)境有所改善。 178。 城北境內(nèi)有著優(yōu)美的風景名勝。 城北的交通非常便利。而現(xiàn)政府著力打造城北這個“第三商圈”，區(qū)域內(nèi)的房價有可能再上一個臺階。 城北優(yōu)劣勢分析178。使得本區(qū)域的經(jīng)濟實力向著一個前所未有的前景發(fā)展下去。這些舉動都是人們有目共睹的，一是成立招商服務中心。目前下關(guān)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)量是整個城北區(qū)域內(nèi)開發(fā)量最大的一個片區(qū)，從2000年以來，很多樓盤象雨后春筍般拔地而起，四平苑、佳樂福新寓、方圓綠茵、北苑景虹、金川苑、紫云苑、綠城花園等都是耳熟能詳?shù)男^(qū)，百合果園、桃源府、亞都錦園、金源 境內(nèi)從大橋南路高架橋到中央門立交橋近3公里的建寧路地段，已經(jīng)聚集了百貨、服裝、汽車、五金、化工、家具、裝飾等15個初具規(guī)模的專業(yè)市場，一個特色獨具的南京“第三商圈”在這里迅速崛起。 城北板塊區(qū)域市場分析 城北房地產(chǎn)市場主要包括：下關(guān)片區(qū)以及紅山片區(qū)在內(nèi)的兩個片區(qū)。目前城北板塊的樓盤售價相對處于較低水平，每平方米約4500元，但其中也不乏售價沖高者價格超過了6000元/ m2。同時，一些較大型的批發(fā)市場，如果菜批發(fā)商場，茶葉批發(fā)市場等也在下關(guān)區(qū)內(nèi)，部分樓盤其售價已超過6000元/m2，至于鐵路線以北地區(qū)地域廣闊，但交通目前相對不便。區(qū)域內(nèi)的超市隨處可見，金潤發(fā)、好又多、家樂福、時代超市、易初蓮花、新一佳等國內(nèi)外大型超市，還有蔬菜、水果、水產(chǎn)批發(fā)交易中心，這些都已經(jīng)成為人們生活中不可缺少的部分。整個城北轄區(qū)內(nèi)有南京長江大橋、鐵路南京東站西站、南京長途汽車站以及最大的內(nèi)河港口—南京港，橫貫東西的建寧路—龍蟠路連接滬寧高速和繞城公路，可達滬寧沿線城市和安徽等地：而沿建寧路向北，過南京長江大橋可以順利進入蘇北地區(qū)，是南京乃至華東地區(qū)重要的交通樞紐，通訊、電力、供水、供熱、交通等服務設(shè)施完善。第一節(jié) 南京城北板塊發(fā)展綜述 城北板塊簡介 城北位于南京城的北部，區(qū)域東到紅山路及周邊，南臨中央門以南部分，西面、北面均被長江環(huán)繞。 （二）城與林 南京依山傍水而建，山取“虎踞龍盤”之勢，水以江、河、湖成網(wǎng)，在長江，鐘山的宏偉氣勢中，引入彎曲繞的秦淮河，以悠靜的玄武湖、莫愁湖形成了南京獨特的城市空間。 以加入世貿(mào)組織為契機，加快南京經(jīng)濟國際化步伐，以建設(shè)國際化大都市的長遠奮斗目標，促進和加快城市建設(shè)步伐。歷史文化名城的國際性影響進一步擴大。到2005年，城市綜合實力、基礎(chǔ)設(shè)施、社會文明和生態(tài)環(huán)境等方面都進入全國先進行列。(一) (一) 主城布局以河流、鐵路、城墻等為自然邊界。新市區(qū)、新城和重點鎮(zhèn)人均建設(shè)用地按100平方米左右安排。 用地規(guī)模l l1. 2 城市規(guī)模萬里長江自西向南滾滾而來，折向東去；秦淮、金川兩河蜿蜒城中；玄武、莫愁兩湖依偎東西山水之間，氣勢雄渾而景色秀美。南京房地產(chǎn)市場調(diào)研報告第一章 南京市的區(qū)域特征和城市概況第一節(jié) 自然地理概況南京市位于北緯33゜31′，東經(jīng)118゜47′，屬北亞熱帶季風氣候區(qū)，四季分明，夏熱冬冷，春秋短暫，雨量集中，歷年平均氣溫16゜C，主導風向夏半年為西南風，冬半年為東北風。1. 1 城市性質(zhì) 南京是著名古都，江蘇省省會，長江下游重要的中心城市。 南京為我國六大古都之一，是國家級歷史文化名城。1. 3 主城功能布局特征分為東、西、南、北、中五個片區(qū)。人民生活達到更加寬裕的小康水平，5年內(nèi)，力爭實現(xiàn)郊縣國內(nèi)生產(chǎn)總值和財政收入在2000年基礎(chǔ)上翻一翻。(三) (三)本世紀中葉全面實現(xiàn)現(xiàn)代化，躋身世界發(fā)達城市行列。 未來南京城市發(fā)展目標是： 南京所處的地理位置和自然環(huán)境，悠久的歷史文化，長期的城市建設(shè)，形成了南京山水城林交融、古今文化薈萃、園林環(huán)境、宜人空間尺度特色的景觀環(huán)境。 （一）山與水整個區(qū)域面積約50平方公里，常駐人口55萬，土地資源豐富，自然景觀優(yōu)越。 轄區(qū)內(nèi)有南京市重點小學姜家園小學、天妃宮小學、小市小學、小市中心小學以及重點中學第十二中學、小市中學和片區(qū)中學渡江中學。 區(qū)域內(nèi)自然人文旅游資源豐富，山、水、城、林相映成趣，自然景色優(yōu)美，人文古跡眾多,具有較大的旅游開發(fā)價值。不過，這種情況有望得到改善，地鐵1號線直達邁皋橋。目前城北的購房主力仍集中在本區(qū)域居民中，板塊在整體上尚未走出地域限制。178。 下關(guān)片區(qū) 下關(guān)區(qū)位于南京城西北部，西臨長江黃水道，東倚明代古城墻，具有長江南京段最為開闊、直觀的一段江面和最主要的生活岸線，是“六朝古城主城區(qū)之一，瀕臨12公里長江黃金水道，素有金陵北大門之稱。同時“第三商圈”內(nèi)平均每天約32萬人次的人流量幾乎與新街口、湖南路相當。太古城、好風如水、星河翠庭、田園美居、欣芝園、匯林綠洲等使得下關(guān)的房地產(chǎn)市場越來越熱鬧起來。二是密切與省、市各涉外部門的聯(lián)系。 經(jīng)濟上去了，人們的衣食住行也理所當然的也上了一個新的臺階。 178。未來城北打造繁榮后，這將能夠把城北目前的總體客戶群從本地逐漸拉伸到各個區(qū)域，使得越來越多的人走向城北。由于是老城區(qū)的緣故，轄區(qū)內(nèi)交通設(shè)施較為完善。美麗的長江、獅子山、閱江樓、繡球公園、幕燕風景區(qū)、渡江紀念碑、紅山森林動物園、小桃園等都吸引了大量的人們前來。 城北區(qū)域內(nèi)的文教明顯落后于其它區(qū)域，學區(qū)不好，只有第十二中學是較知名的學校。 南京火車站以及較多的沿江碼頭、長途汽車站、農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品市場的集中于此，外來人口很多，使得該區(qū)的治安狀況存在較大的隱患，給該區(qū)的綜合治理帶來一定的難度，而且導致衛(wèi)生狀況也較差。由此看來城北的房地產(chǎn)發(fā)展前景是無可限量的。靜海寺、小桃園、寶善地區(qū)、幕燕地區(qū)地理位置獨天得厚，依山傍水又臨江，交通便捷，自然環(huán)境十分優(yōu)越，加快靜海寺、小桃園、寶善地區(qū)、幕燕地區(qū)開發(fā)建設(shè)，有利于快速改變城北中心地區(qū)城市面貌，優(yōu)化區(qū)域環(huán)境，改善人民群眾的生活居住條件；有利于提升城北建設(shè)整體水平，塑造南京濱江新形象；有利于迅速改變?nèi)藛T結(jié)構(gòu)，提高城北地區(qū)人員整體素質(zhì)；有利于較好整治和改變城市容貌，美化優(yōu)化城市空間，展現(xiàn)城北現(xiàn)代特色，營造商業(yè)氛圍；有利于展示古城歷史文化遺存，再現(xiàn)城廓山環(huán)水繞，桃紅柳綠梅艷，百姓安居樂業(yè)的美景。靜海寺天妃宮歷史景區(qū)和小桃園歷史景區(qū)建設(shè)，為推動全區(qū)旅游經(jīng)濟發(fā)展將注入新的活力。第二節(jié) 城南板塊發(fā)展綜述 城南區(qū)域概述 城南板塊位于南京市主城區(qū)的南部，南至寧南新區(qū)，北抵健康路沿線，東至大明路，西接長虹路及周邊地區(qū)，本區(qū)域行政區(qū)劃主要由秦淮區(qū)和雨花區(qū)兩個區(qū)屬組成。 交通方面，該區(qū)域交通暢通，水、陸、空交通發(fā)達，多條公交線路穿境而過，新修建多條雙向八車道高等級公路通向市區(qū)各個區(qū)域，本區(qū)域距離祿口機場較近，秦淮河古河道亦環(huán)繞本地區(qū)而過。輝煌的發(fā)展前景，吸引了眾多的國內(nèi)外客商前來投資創(chuàng)業(yè)。 216。 城南房地產(chǎn)的發(fā)展狀況 據(jù)不完全統(tǒng)計，截止2005年初，共有130家房地產(chǎn)公司在這塊熱土上開發(fā)了近630萬平方米近230個樓盤。從2002年下半年至今，城南新區(qū)板塊在南京的統(tǒng)一規(guī)劃下開始靜悄悄地凸顯出來。 216。 城南地產(chǎn)板塊分析 目前按區(qū)域位置劃分，城南房地產(chǎn)業(yè)已形成三大主要板塊：即大明路板塊、安德門板塊及寧南板塊。交通便利，生活配套齊全，大型生活居住區(qū)秦虹小區(qū)點綴其中，目前該地區(qū)是發(fā)展較為成熟的生活社區(qū)。從項目本身分析、供應體量以中低檔項目為主。 178。178。寧南新區(qū)將建設(shè)成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)為主，高檔住宅區(qū)、高級商貿(mào)區(qū)為輔的現(xiàn)代化城市新區(qū)。在南京人眼里，寧南就是休閑、度假的好去處，環(huán)境優(yōu)美，“花神湖”及大面積的草坪綠地。周邊配套有：蘇果超市、農(nóng)業(yè)銀行、省重點雨花中學，市重點雨花實驗小學等。 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得重大突破。從聚集人氣。寧蕪鐵路遷出等工程的開工這里的城市面貌突飛猛進，區(qū)域環(huán)境大改善，人文歷史景觀實現(xiàn)，豐富多彩的現(xiàn)代都市生活由此開始。配套設(shè)施相對比較落后，公交線路少和重點學校都比較少、酒店、銀行、菜場、超市比較遠，生活不太方便，難以滿足購房者日益增長的物質(zhì)文化需求。178。 機會分析(O)將軍路沿線居住條件已成熟，居住的南移必然帶動商業(yè)圈的跟進，城南可能會成為南京的第四商圈；京滬高速南站落城南，資金流、信息流、物流將在此匯集，使這里具備了“城”的含義；消息顯示，大校機場動遷指揮部已經(jīng)成立，困擾城南的飛機噪音問題將得以緩解； 一個頂級的大型購物中心將落戶這里，高級菜場納入規(guī)劃，而公交總站輪廓已現(xiàn)。178。 經(jīng)過近幾年的發(fā)展建設(shè)，城南已不僅僅局限于人們印象中的老式名宅舊屋，現(xiàn)在所指的城南板塊已被賦予新的含義，高闊緯七路、夫子廟、門東等城南地區(qū)的改造逐步讓這里舊貌換新顏。隨著人民生活水平的日益提高，天人合一，返樸歸真的居住理念將不斷深入人心，為廣大人民群眾特別是成功人士所接受。而且，只要政府合理規(guī)劃，開發(fā)商通力合作，一定能夠樹立城南品牌效應，打造城南地產(chǎn)新形象。習慣上將該地區(qū)分為北、中、南三個部分。 178?？傉嫉丶s56平方公里，其中：，鼓樓區(qū)約6平方公里。 自然生態(tài)環(huán)境（1）、土質(zhì)環(huán)境 土層分布（自上而下）大致分為四層：、素填土。（細）砂等，呈稍密中密，中密密實狀態(tài)，承載力尚可。（3）、大氣環(huán)境 河西地區(qū)SOTSP、NOX濃度基本上可以達到居住區(qū)二級標準要求。該地區(qū)以工業(yè)、三產(chǎn)為主，種植蔬菜、養(yǎng)魚為副。 三大功能的定位：一是以文化、體育、商務等功能為主的新城市中心；二是以濱江風貌為特色的主城西部休閑游覽地；三是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)。 規(guī)劃新城區(qū)與外秦淮河（南河）以東老城區(qū)的道路聯(lián)系通道共有23個：快速路通道3個，主干道通道6個，次干道通道6個，支路通道9個。 新城區(qū)當前建設(shè)目標是：在2005年全國十運會召開之前，河西南部建成區(qū)達到35平方公里，同時還將建成緯八路西延、青石埂路、緯九路、江東路、上新河路、濱江大道等六條景觀大道。 土地運作：新城區(qū)范圍內(nèi)的土地，由河西指揮部實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理；土地出讓采取公開拍賣、掛牌交易、協(xié)議出讓等形式。 出讓地塊位于新城區(qū)的中心地帶，交通便捷，地鐵可直達市中心。北段主要職能仍然以居住為主，通過整合已建區(qū)域，完善服務配套，形成2個地區(qū)中心及3個鄰里中心；中段結(jié)合近期即將啟動的體育中心，建設(shè)城市副中心，并帶動片區(qū)的整體建設(shè)，南段主要安排高檔住宅用地，是河西地區(qū)未來發(fā)展的主要方向。中心商務區(qū)的開工，將迅速帶動河西新城區(qū)5平方公里核心區(qū)的建設(shè)。河西新城區(qū)作為南京老城的延伸，未來將成為南京政治、教育、文化的中心。 216。 中部地區(qū)“五大板塊”建設(shè)目標 奧體中心板塊。居住區(qū)板塊。 濱江風貌區(qū)板塊。主城由明城墻圍合的老城和城北、城南、城東及河西五個規(guī)劃單元組成。體育盛會的舉辦與運動場館建設(shè)對河西房地產(chǎn)有著不可估量的影響。離中心城區(qū)較近的位置優(yōu)勢和將來便捷的交通優(yōu)勢使得河西新區(qū)完全能夠發(fā)揮城市副中心的功能，成為現(xiàn)代化新南京的標志區(qū)域。目前江北片區(qū)已經(jīng)銷售完畢或正在銷售的樓盤眾多，新理想佳園、萬江共和新城、華僑城二期、紅太陽旭日華庭、浦東花園、金泉 216。 216。 橋北泰山板塊分析：● 橋北由于受南京市區(qū)輻射較強，距離南京市區(qū)最近，價格比區(qū)域內(nèi)其他板塊高，華僑城一期2200元/㎡的均價創(chuàng)下了江北房價當時的最高點，但項目品質(zhì)一般。● 交通便利，公交線路有149路、鹽浦線、159路、鼓揚線、614路、鹽葛線等。目前的房產(chǎn)開發(fā)以當?shù)鼐用裣M為主，隨著交通、房產(chǎn)環(huán)境的改善，該板塊迎來大開發(fā)的時機已經(jīng)為時不遠。 216。 珠江鎮(zhèn)板塊分析：● 從珠江鎮(zhèn)整體市場看，目前樓盤均價在2100元/㎡，到年底市場均價可能達到3000元/㎡，二房總價在25萬左右，三房總價在30萬左右?！?珠江鎮(zhèn)樓盤供應量不大，各樓盤銷售、預訂火爆?！?消費者對高新區(qū)的偏好情況則緊隨浦口片區(qū)之后，另外，江浦也吸引了部分消費者的目光，而大廠、六合吸引的消費者數(shù)量較少?！?聚類分析說明，絕大多數(shù)消費者總價承受能力在25萬元/套以下，因此，總價控制在25萬元/套以下對江北住房的銷售較為有利。● 因此，江北住房的單價最好控制在2500元／㎡以內(nèi)，低收入水平與承受能力，使得消費者對單價特別