【正文】 及由以上物產(chǎn)所衍生出的各種權(quán)益。所以，可以歸結(jié)：房地產(chǎn)是一種財(cái)產(chǎn)，是一種商品，更是一種權(quán)利。房地產(chǎn)的位置相對(duì)固定性，決定了對(duì)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、交易等商業(yè)活動(dòng)是以產(chǎn)權(quán)為標(biāo)的的。為了保證糧食的供給水平，將征收農(nóng)業(yè)用地為城市用地這一措施，必將受到嚴(yán)格限制。但就其持續(xù)升溫原因是存在的，一是由于改革開(kāi)放以來(lái)居民生活消費(fèi)水平不斷提高，在住房水平上也有更高的追求，住房需求增加；二是近幾年房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)炒熱，許多手里有多余儲(chǔ)蓄的居民出于投機(jī)動(dòng)機(jī)，往往會(huì)多購(gòu)買(mǎi)幾套超出實(shí)際需求的房屋，以求增值；三是房屋周?chē)鷳B(tài)環(huán)境的改善，社區(qū)基礎(chǔ)公共設(shè)施齊全，滿足人們的多項(xiàng)需求。我國(guó)對(duì)建筑物及建筑結(jié)構(gòu)的不同使用壽命一般是按照年限折舊法來(lái)計(jì)量。由于它的位置具有相對(duì)固定性，即使周?chē)匀画h(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件、人文等完全相同，也不可能出現(xiàn)另一幢完全相同的房屋。綜述，可以概括為以下幾點(diǎn)：（一）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段衍生出來(lái)的產(chǎn)物房地產(chǎn)在本質(zhì)上屬于商品，它的生產(chǎn)交易必須在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中進(jìn)行。這樣的話，交易的達(dá)成就會(huì)受到消費(fèi)者的意愿、房屋所處地段、周?chē)h(huán)境、價(jià)格等一系列因素的影響，實(shí)際變現(xiàn)能力就會(huì)大打折扣。我國(guó)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，農(nóng)村土地屬于集體所有，城鎮(zhèn)土地屬于國(guó)家所有，這在一定程度上就決定了房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他資本主義社會(huì)的完全由市場(chǎng)調(diào)節(jié)供求，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)受政府政策、體制的影響，以此來(lái)防止一些企業(yè)惡意抬高房?jī)r(jià)、賺取暴利，但是并不完全受控于政府——這只宏觀的收操縱。同時(shí)，土地上的房屋建筑作為一般商品參與市場(chǎng)流通，進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易，但由于受到地理位置、周?chē)h(huán)境的影響，世界上不可能出現(xiàn)兩塊完全一模一樣的房產(chǎn)，產(chǎn)品具有差異性，所以屬于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。多種交易形式使得交易市場(chǎng)具有多樣化特性。同時(shí)，由于近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)收益情況良好，為國(guó)家的GDP增長(zhǎng)做出了客觀的貢獻(xiàn)。由此看來(lái)，在未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資規(guī)模有望取得新的突破。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2016年5月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)（如附注A、附注B）顯示，我國(guó)今年4月份70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)的有65個(gè)城市，%，同比下降的有5個(gè)，%；同比增長(zhǎng)的有47個(gè)城市，%，同比下降的有23個(gè)城市，%。如，為了限制房地產(chǎn)投機(jī)行為和房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，2011年各地政府陸續(xù)推出了限購(gòu)令，值此城市化之際，抑制了新進(jìn)入城市的潛在購(gòu)房者——農(nóng)民的購(gòu)買(mǎi)熱情某些官員會(huì)利用自身職務(wù)的便利，將社會(huì)公物轉(zhuǎn)為私用，非法倒賣(mài)賺取價(jià)差，為自身謀取利益。這就引發(fā)一部分房?jī)r(jià)肆意上漲，給普通居民的購(gòu)房需求造成了阻礙；②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般是具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)，利用自己處于壟斷性的的位置，肆意抬高價(jià)格，謀取暴利，使得經(jīng)營(yíng)收益高于其他行業(yè)的平均水平。主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：①由于現(xiàn)在很多住房的供給都伴隨著福利性的政策，價(jià)格想對(duì)偏低，并不能真實(shí)客觀地反映價(jià)值的供求規(guī)律；②現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控不能與靈活多變的市場(chǎng)相配套，極易引發(fā)一系列投機(jī)行為；③相比于高額的房?jī)r(jià)，一些住房者更愿意選擇租房住，租房市場(chǎng)活躍，而購(gòu)房市場(chǎng)萎靡；④許多企業(yè)出于對(duì)員工的福利政策，降低房?jī)r(jià)，刺激到了真正的房地產(chǎn)市場(chǎng)；⑤房地產(chǎn)價(jià)格的攀升并沒(méi)有與社會(huì)平均工資水平相適應(yīng)，價(jià)格的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于工資的漲幅，導(dǎo)致一些潛在的購(gòu)買(mǎi)者只能駐足觀望。通過(guò)繪制毛利率變化折線圖，觀察其整體走向、峰值、變化幅度、波動(dòng)等，可以更加深入地研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益狀況。如下圖所示：二、 國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè) 毛利率的變化同樣地，選取了美國(guó)2004年到2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)12年的毛利率數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。四、 結(jié)論 本章前兩節(jié)內(nèi)容首先對(duì)我國(guó)及西方發(fā)達(dá)國(guó)家美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率變化趨勢(shì)及各年偏離平均值的程度分別進(jìn)行了研究，然后在第三節(jié)對(duì)兩國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)毛利率進(jìn)行了綜合性對(duì)比研究，通過(guò)分析比較以上內(nèi)容，我們可以得到以下結(jié)論：⑴我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)毛利率在2011年之前持續(xù)上升，2011年達(dá)到最大值后開(kāi)始有所下降，但總體上來(lái)講毛利率變化水平基本維持穩(wěn)定，圍繞平均值上下波動(dòng)，且變動(dòng)幅度較小。但是，整體而言，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的盈利水平遠(yuǎn)高于美國(guó)，且變化趨勢(shì)較穩(wěn)定。而在盈利能力方面，一個(gè)重要的指標(biāo)就是毛利率。尤其是1998年住房體制改革之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始市場(chǎng)化，進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，與此同時(shí)，毛利率開(kāi)始節(jié)節(jié)攀升?？梢?jiàn)，國(guó)家實(shí)施的宏觀政策是可以在一定層面上有效遏制房地產(chǎn)行業(yè)的不健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的合理有效分配，使社會(huì)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展，同時(shí)也會(huì)間接地影響到房地產(chǎn)毛利率的變化趨勢(shì)。（三）居民收入水平 這里所講的居民收入水平一般指的是居民個(gè)人可支配收入，它直接影響居民消費(fèi)能力和投資水平的高低。購(gòu)房者的心理因素主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一） 購(gòu)買(mǎi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期購(gòu)房者在做出購(gòu)買(mǎi)行為之前一般會(huì)對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)。所以，個(gè)人偏好也會(huì)成為影響房地產(chǎn)毛利率高低的因素。四、 社會(huì)因素 （一）人口現(xiàn)在我國(guó)是一個(gè)超過(guò)13億人口的人口大國(guó)，雖然自從實(shí)行計(jì)劃生育以來(lái)，我國(guó)人口增長(zhǎng)進(jìn)入低速階段，但整體人口總量依然可觀，對(duì)社會(huì)的有效需求只會(huì)有增無(wú)減?，F(xiàn)在，城市化是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，表現(xiàn)為：①越來(lái)越多的從事農(nóng)業(yè)的勞動(dòng)力開(kāi)始向從事非農(nóng)業(yè)的勞動(dòng)力轉(zhuǎn)變；②農(nóng)村居民向城市地區(qū)集聚，導(dǎo)致農(nóng)村人口下降，城鎮(zhèn)人口劇增（如下圖）；③城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)有待改善。（二）銷(xiāo)售數(shù)量銷(xiāo)售數(shù)量一般會(huì)受到房?jī)r(jià)、購(gòu)房者收入水平、制度政策等的影響，例如，國(guó)家出臺(tái)限制住戶用房多套購(gòu)買(mǎi)的政策，就可以在一定程度上控制社會(huì)上房屋的囤積數(shù)量，抑制房屋價(jià)格的不合理上漲，影響毛利率的高低水平。在整體房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)大環(huán)境中，作為開(kāi)發(fā)商企業(yè)，如果想要獲得比同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更高的利潤(rùn)，就要在節(jié)約成本費(fèi)用支出上下功夫，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率、改善生產(chǎn)結(jié)構(gòu)等，但決不允許為了降低成本偷工減料，造成“豆腐渣”工程的行徑。⑵經(jīng)濟(jì)因素中的利率、物價(jià)水平對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者共同施加影響，一般與房地產(chǎn)行業(yè)的收益、毛利率成負(fù)相關(guān)關(guān)系；而居民收入因素是通過(guò)影響購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)能力來(lái)作用于房地產(chǎn)行業(yè)，它與房地產(chǎn)行業(yè)毛利率成正相關(guān)關(guān)系。⑸企業(yè)的銷(xiāo)售狀況對(duì)毛利率的影響最為直接，包括銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售數(shù)量?jī)煞矫娴膬?nèi)容，如若銷(xiāo)售成本不變，銷(xiāo)售狀況越好，行業(yè)毛利率越高；反之，行業(yè)毛利率越低。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，應(yīng)從國(guó)家全局、多方位的戰(zhàn)略高度合理規(guī)劃房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的產(chǎn)業(yè)布局和發(fā)展走勢(shì)，使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入良性、健康、可持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)；從國(guó)家層面講，房地產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有不可忽視的作用，不僅為國(guó)民生活提供了基本的生存條件，而且拉動(dòng)了國(guó)家GDP的快速增長(zhǎng)，政府機(jī)構(gòu)應(yīng)完善相關(guān)政策，使房地產(chǎn)行業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中找到合適的定位，以適應(yīng)政治經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大潮。最后，還要感謝一下我的論文小組中的伙伴們，他們?cè)谖艺撐牡淖珜?xiě)中也提供了不少幫助，每當(dāng)我遇到什么疑難雜癥總是第一時(shí)間去請(qǐng)教我的伙伴們，他們會(huì)細(xì)心地給我講解，或者原本是一個(gè)小小的錯(cuò)誤可就是弄不明白，經(jīng)過(guò)他們的一說(shuō)立馬豁然開(kāi)朗。s subprime crisis could worsen. The financial industry, with the further development of the subprime crisis, the crisis of an industry began to spread to the variety of the real economy, retail, auto industry, catering industry, and other fields of sales decline, shrinking demand situation. Not only that, influenced by the subprime crisis, the domestic unemployment rising, continue to dollar depreciation, the stock index continues to decline, real estate prices continue to fall, falling consumer confidence index, economic prospects are grim. Contradictions in the real estate industry has been highlighted, real estate development project is overly dependent on bank capital, transfer all the risk to mercial Banks, the mercial Banks face huge real estate financial risks, is one of the prominent contradictions. This risk once the outbreak, poses a great threat to the entire system will be. Therefore, study how to prevent the real estate financial risks has the significant theory and realistic significance.Keywords: Real estate。s expectations of their wealth, will affect their consumption plans, and further affect their credit demand. And from the perspective of the bank, the bank lending for real estate development loans and real estate assets mortgage is one of the most in all of its loan business procyclical characteristics, the most volatile assets. Herring (2009) based on the international perspective, the study on the relationship between the real estate bubble and the banking crisis, the credit market model was constructed, caused the real estate bubble is pointed out that the focus of bank loans, real estate bubble would be likely to cause a banking crisis. Gale (2009) proposed the asset price model based on credit expansion, think the assets on the basis of value is formed by the investors to use its own funds asset prices, when investors use borrowed money to invest, as investors to borrow money only for limited liability, they appear to be more preference for risk assets, so will continue to push up asset prices. In the theory, the bank loan is the important reason for the formation of asset bubbles. Krug (2010) through the study, almost all of the real estate bubble is caused by the bank financing. Collins (2010) pointed out that when real estate prices, the bank was willing to ease lending conditions and provide more real estate loans, proposed a link on the real estate industry and economic cycle of transmission mechanism, and stressed that in the case of weak regulation and foreign capital inflows, the role of the mechanism may be enlarged. Empirical researchCoolly (2012) of southeast Asia financial crisis in real estate prices and GDP per capita, loan balance vector auto regression analysis, points out that real estate prices will rise in six quarters of loans increase. Hofmann (2013) of 20 major industrialized countries real estate prices and GDP, the relationship between interest rates and lending was studied, and found that the 20 countries in the country can refuse to under 10% significance level real estate prices and GDP and bank loans null hypothesis