【正文】 Krug (2010)經(jīng)過研究指出，幾乎所有的房地產(chǎn)泡沫都是由銀行融資引起的。本文的主要特點(diǎn)在于綜合運(yùn)用金融學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)知識，采取理論分析和實(shí)證分析、定性分析與定量分析、一般分析與特殊分析相結(jié)合的方式，對房地產(chǎn)金融風(fēng)險進(jìn)行分析，對商業(yè)銀行貸款余額與房地產(chǎn)價格的理論關(guān)系進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，并不滿足于得到的銀行貸款是房地產(chǎn)價格格蘭杰原因的檢驗(yàn)結(jié)果，而是設(shè)立新的變量，對房地產(chǎn)價格與銀行貸款某一具體指標(biāo)的關(guān)系進(jìn)行再一次的格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)。不僅如此，受次貸危機(jī)的影響，美國國內(nèi)失業(yè)率持續(xù)攀升，美元持續(xù)貶值，股指持續(xù)下滑，房地產(chǎn)價格持續(xù)下跌，消費(fèi)者信心指數(shù)持續(xù)走低，經(jīng)濟(jì)前景堪憂。 Financial risk。參考文獻(xiàn) [1] 張永亮,劉再起. 國際熱錢的涌入對我國房地產(chǎn)的影響[J]. 理論月刊. 2014(12) [2] 孟贊,李明選. 毛利率與公司股價相關(guān)性研究——基于A股上市公司2004—2013年經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)[J]. 會計(jì)之友. 2014(33) [3] 高滋棠. 談如何正確看待和分析毛利率[J]. 財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版). 2014(07) [4] 顏明杰,彭琬清,劉暢,廖文強(qiáng). 我國房地產(chǎn)價格的影響因素及其未來趨勢預(yù)測[J]. 科技廣場. 2014(03) [5] 程前昌. 中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地利潤空間及區(qū)域差異[J]. 經(jīng)濟(jì)體制改革. 2013(04) [6] 安輝,王瑞東. 我國房地產(chǎn)價格影響因素的實(shí)證分析——兼論當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策[J]. 財(cái)經(jīng)科學(xué). 2013(03)[7] 吳后寬. 我國上市公司毛利率指標(biāo)選股識別度的實(shí)證檢驗(yàn)[J]. 中國證券期貨. 2011(11) [8] 常紅. 中國房地產(chǎn)利潤水平到底幾何 “反暴利”規(guī)定能否抑制高房價[J]. 決策探索(上半月). 2011(06) [9] 趙選民,張曉陽. 房地產(chǎn)上市公司盈利能力影響因素實(shí)證分析[J]. 財(cái)會通訊. 2009(03) [10] 于鳳光,趙亮. 房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤及其水平的辨析[J]. 中國物價. 2008(12)[11] Philipp an de Meulen,Martin Micheli,Torsten Schmidt. Forecasting real estate prices in Germany: the role of consumer confidence[J]. Journal of Property Research . 2014 (3) [12] Ely Dahan,V. Srinivasan. The Impact of Unit Cost Reductions on Gross Profit: Increasing or Decreasing Returns?[J]. IIMB Management Review . 2011 (3) [13] VincentF. Yu,HsiuI Ting. Identifying key factors affecting consumers’ choice of wealth management services: an AHP approach[J]. The Service Industries Journal . 2011 (6) [14] M. Valvekar,. Cabrera,. Gould. Identifying costminimizing strategies for guaranteeing target dairy ine over feed cost via use of the Livestock Gross Margin dairy insurance program[J]. Journal of Dairy Science . 2010 (7) [15] Christian Hott,Pierre Monnin. Fundamental Real Estate Prices: An Empirical Estimation with International Data[J]. The Journal of Real Estate Finance and Economics . 2008 (4) 致謝 將近兩個月的時間，畢業(yè)論文終于在今天截稿。⑶心理因素針對的是購房者的個人喜好、意愿，完全是憑借自身感受做出的購買或不購買行為。六、成本因素 成本因素對房地產(chǎn)行業(yè)的收益水平是一個相當(dāng)重要的影響因素。房地產(chǎn)作為人類生存生活的必要條件之一，是必可少的。如果預(yù)期未來的房價會上漲，此時房價正值低潮，那么消費(fèi)者會立刻做出購買行為，行業(yè)銷售收入增加，毛利率提高；相反，如果預(yù)期未來房價會下跌，此時貿(mào)然買進(jìn)會虧損，那么消費(fèi)者就會減少對房地產(chǎn)的購買，行業(yè)銷售收入減少，毛利率相應(yīng)下降。二、 經(jīng)濟(jì)因素 （一）利率 利率水平的高低嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)的毛利率變化。毛利率，可以客觀的反映一個企業(yè)的盈利能力。⑵美國房地產(chǎn)行業(yè)毛利率在2009年之前呈下降趨勢，在2009年達(dá)到低谷，且下降幅度較大，；2009年之后行業(yè)毛利率開始緩慢回升，2011年開始超過平均水平。本章首先分析我國房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率的變化，觀察其各年相對平均值的變化，并作出預(yù)測；然后選取在國外房地產(chǎn)市場上具有代表性的一個國家——美國，進(jìn)行類似的研究；最后，將我國與美國的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行綜合對比，找出其中的差異。③部分房地產(chǎn)行業(yè)出于自己的私利，在降低生產(chǎn)成本上下功夫，利用劣質(zhì)的鋼筋、水泥混凝土修改房屋，導(dǎo)致了一批質(zhì)量低下的“豆腐渣”工程。而二手住宅價格指數(shù)環(huán)比增長的有60個城市，%，環(huán)比下降的有10個，%；同比增長的有48個城市，%，同比下降的有22個城市，%。 （一） 房地產(chǎn)規(guī)模有增無減 在20052014年這過去的十年里，由于企業(yè)、國家、社會團(tuán)體、個人的投資行為日漸成熟，%。（五）買賣形式的多樣化特性房地產(chǎn)市場由于其地段位置固定、交易數(shù)額大、使用年限長的特殊性，使得買賣場所及買賣形式具有多樣性的特點(diǎn)。同時，還由于不同地區(qū)如內(nèi)地與沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均收入的不同會導(dǎo)致不同的消費(fèi)需求。就好比不可能出現(xiàn)兩個一模一樣的人，是獨(dú)一無二的，不可復(fù)制的。（五） 用途的長期性 相對于一般商品而言，房地產(chǎn)（土地及土地上所附著的建筑物等）的使用壽命是很長的。在法律上，涉及到產(chǎn)權(quán)糾紛問題時，一般是以不動產(chǎn)所在地的法律部門做出法律審判及裁定的。綜上，可以將“房地產(chǎn)”這一概念可以表述為下；⑴房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是房屋和土地在商品經(jīng)濟(jì)方面的表現(xiàn)；⑵房地產(chǎn)是指在一定的所有權(quán)關(guān)系下，將房屋及土地作為財(cái)產(chǎn)管理的統(tǒng)稱；⑶房地產(chǎn)是由土地與地上附著物，及其由其衍生出來的一種權(quán)益性資產(chǎn)。王希瓊（2006）分析了毛利率在稅收籌劃中的重要作用，研究了毛利率與稅收負(fù)擔(dān)的內(nèi)在聯(lián)系。Kaiser（1997）通過比較房地產(chǎn)收益率與投資回報率之間的關(guān)系，分析了房地產(chǎn)收益水平的周期性變化規(guī)律。二、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)國內(nèi)外收益研究現(xiàn)狀現(xiàn)階段針對房地產(chǎn)研究存在很多不同角度，學(xué)者們選取的切入點(diǎn)不盡相同。目前，我國人均GDP超過800美元，在一些地區(qū)或城市人均GDP已達(dá)30004000美元，許多發(fā)達(dá)國家發(fā)展的歷史證明這一時期是房地產(chǎn)快速發(fā)展的時期。熊方軍等（2006）綜合運(yùn)用單因素模型和FamaFrench的三因素模型對比分析了房地產(chǎn)行業(yè)收益與風(fēng)險的關(guān)系與特征。何宜慶等（2002）從收入和產(chǎn)出角度出發(fā)，討論當(dāng)產(chǎn)品和服務(wù)價格相對穩(wěn)定時通過降低直接消耗系數(shù)來壓縮成本提高毛利率，使行業(yè)收益水平提高，而不會引起價格系統(tǒng)波動。第三，規(guī)范分析法：通過對研究對象——房地產(chǎn)行業(yè)近年來不同地區(qū)、不同時期毛利率的變化情況進(jìn)行橫向、縱向?qū)Ρ燃捌溆绊懫滹@著變化的因素的分析，并結(jié)合自己的價值判斷和社會目標(biāo)，來預(yù)測房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展態(tài)勢。這就意味著對于任何一塊土地的位置都是固定不變的。（四）保值增值性 房地產(chǎn)的保值增值性是指所購買的房地產(chǎn)隨著時間的推移，它的價值高于原有的價值的一種投機(jī)行為。（七）獨(dú)有性 房地產(chǎn)的獨(dú)有性，亦可以稱異質(zhì)性。但在改革開放后，隨著社會經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)也開始發(fā)展起來，尤其是在1979年實(shí)行房地產(chǎn)體制改革之后，房地產(chǎn)行業(yè)更是進(jìn)入了騰飛的階段，同時衍生出一大批房地產(chǎn)行業(yè)的精英企業(yè)家，企業(yè)經(jīng)營效益一路見好，甚至開始有人懷疑房地產(chǎn)行業(yè)是暴利行業(yè)。（四）壟斷和競爭并存的行業(yè)土地是一種自然資源，它是有限的、不可再生的。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，必然刺激一大批的潛在購房族，購房熱將會有增無減。因此，各大開發(fā)商紛紛“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”中、西部地區(qū)，尤其是中部地區(qū)的發(fā)展更是突飛猛進(jìn)，各種房產(chǎn)銷售指標(biāo)的增長率明顯高于東、西兩部，但由于其人口基數(shù)大，人均住宅面積沒有顯著的增長趨勢。（二）市場交易主體行為不協(xié)調(diào) 在房地產(chǎn)交易市場中，出于多種動機(jī)的房產(chǎn)開發(fā)銷售、購買行為在一定程度上出現(xiàn)了反市場調(diào)節(jié)機(jī)制的現(xiàn)象。集中體現(xiàn)為：①市場規(guī)則并不是根據(jù)供求雙方的客觀實(shí)際制定，而是依據(jù)政府的行政管理政策來執(zhí)行；②房地產(chǎn)市場的交易信息不是由市場供求提供，更多的是依據(jù)政府行政的指令性計(jì)劃；③依據(jù)現(xiàn)行政府體制機(jī)制下的市場規(guī)則是變動的；④各地政府出于自身的考慮，如地方保護(hù)主義，往往制訂的房地產(chǎn)規(guī)則不一，不利于整體市場的規(guī)范化；⑤正因?yàn)榉康禺a(chǎn)領(lǐng)域缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)的約束，一些偷稅、漏稅的行為時有發(fā)生，不利于法治文明社會的建設(shè)。三、 國內(nèi)外毛利率的變化綜合對比分析 通過近年來中美兩國房地產(chǎn)行業(yè)毛利率數(shù)據(jù)對比可知，我國的行業(yè)毛利率一直高于美國的毛利率，從2004年開始兩國的行業(yè)毛利率差值開始不斷增加，%，；但是，2009年之后，差值開始不斷縮小，在2015年達(dá)到最小值。而毛利率指的是毛利與銷售收入的比值。社會資本更多地涌向房地產(chǎn)行業(yè)，造成資金資本投資分配不公平，這嚴(yán)重沖擊了社會上其他行業(yè)的正常經(jīng)營發(fā)展。因而，居民的收入水平關(guān)系到社會的總需求，并對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、銷售毛利率的高低產(chǎn)生者影響。如果預(yù)期未來房地產(chǎn)價格會上漲就會以低價買進(jìn)，在價格升高時以高價賣出，此時房地產(chǎn)行業(yè)毛利率提高；如果預(yù)期未來房地產(chǎn)價格會下跌，此時就會減少購買，相應(yīng)地，毛利率下降。五、 銷售狀況 銷售狀況包含兩方面的內(nèi)容，一方面是銷售價格，另一方面是銷售收入，它們的共同作用直接影響銷售收入的大小，進(jìn)而影響行業(yè)的毛利率。七、小結(jié) 我國房地產(chǎn)行業(yè)毛利率的變化是多種因素共同作用的結(jié)果。房地產(chǎn)行業(yè)屬于全民產(chǎn)業(yè)，影響因素眾多，本章主要列出了幾項(xiàng)重要的影響因素，其他如政治安定狀況、國際因素等同樣影響著房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率水平，在此不予贅述。附注B：2016年4月70個大中城市二手住宅價格指數(shù)城市二手住宅價格指數(shù)城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比同比定基環(huán)比同比定基上月=100上年同月=1002015年=100上月=100上年同月=1002015年=100北　　京 唐　　山 天　　津 秦 皇 島 石 家 莊 包　　頭 太　　原 丹　　東 呼和浩特 錦　　州 沈　　陽 吉　　林 大　　連 牡 丹 江 長　　春 無　　錫 哈 爾 濱 揚(yáng)　　州 上　　海 徐　　州 南　　京 溫　　州 杭　　州 金　　華 寧　　波 蚌　　埠 合　　肥 安　　慶 ?！　≈? 泉　　州 廈　　門 九　　江 南　　昌 贛　　州 濟(jì)　　南 煙　　臺 青　　島 濟(jì)　　寧 鄭　　州 洛　　陽 武　　漢 平 頂 山 長　　沙 宜　　昌 廣　　州 襄　　陽 深　　圳 岳　　陽 南　　寧 常　　德 ?！　】? 惠　　州 重　　慶 湛　　江 成　　都 韶　　關(guān) 貴　　陽 桂　　林 昆　　明 北　　海 西　　安 三　　亞 蘭　　州 瀘　　州 西　　寧 南　　充 銀　　川 遵　　義 烏魯木齊 大　　理 附錄B：房地產(chǎn)市場風(fēng)險防范研究外文文獻(xiàn)翻譯The research of risk prevention in real estate marketDionne GAbstractOn April 2, 2007, the second largest in the United States subprime mortgage pany new century financial filed for bankruptcy protection to sign, the US subprime mortgage crisis. In Septemb