【正文】 te industry. Finance as the main suppliers of real estate funds, once appear, the financial crisis, the financial sector funds problems, will influence the development of the real estate industry. Multiplier effect in the real estate industry, real estate loans in bank portfolios accordingly trigger a multiplier effect, and this will lead to increase of bank39。在此我想首先感謝一下我的畢業(yè)論文指導(dǎo)老師——齊榮光老師，齊老師是一位學(xué)識淵博、平易近人、不辭辛勞的好老師，每次有什么疑問就會通過電話或面談的形式請教，在老師的耐心指導(dǎo)下終于一步步地完成了論文。⑷社會因素包括人口、城市化等，通過影響社會需求，進而影響房地產(chǎn)行業(yè)的收益水平。房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模大，產(chǎn)業(yè)鏈長，在每個生產(chǎn)環(huán)節(jié)都涉及相關(guān)的費用支出。因為可供開發(fā)利用的土地資源是有限的，人口數(shù)量的增加，受到消費者對房屋剛性需求的影響，房地產(chǎn)價格必定會上漲，從而引發(fā)行業(yè)毛利率的提高。（二） 個人偏好每個人都是一個獨一無二的個體，自然偏好也不同。一方面，從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度分析，利率的高低直接影響地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)貸款利息的高低，進而會抬高或降低房地產(chǎn)的成本；另一方面，從購房者的角度分析，利率的高低直接影響購房者房貸的利息，從而對購房者的購房意愿產(chǎn)生影響，增加或減少銷售收入、毛利率水平。同時，毛利率的變化受多種因素的影響，可以從政治因素、經(jīng)濟因素、社會因素、銷售狀況、成本因素等多方面進行綜合分析?？梢钥闯?，以美國為例的西方發(fā)達國家的房地產(chǎn)行業(yè)毛利率并不穩(wěn)定，變化幅度大，嚴(yán)重偏離均值，但近年來房地產(chǎn)行業(yè)開始回暖，有復(fù)蘇的跡象。一、國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)毛利率的變化選取的數(shù)據(jù)為2004年到2015年各年房地產(chǎn)行業(yè)毛利率的值，%%，達到了峰值，從2008年行業(yè)毛利率超過平均值，因此在近7年間我國的房地產(chǎn)行業(yè)是一直保持著良好的收益態(tài)勢；由于在2010年之后政府陸續(xù)出臺了一系列控制房地產(chǎn)價格上漲的政策，房價開始回溫，2011年之后毛利率呈下降趨勢，在2014年下降至行業(yè)平均值以下水平。④有些房地產(chǎn)開放商惡意炒作，故意抬高房價，引發(fā)消費者盲目的囤積房屋。綜上，我國房地產(chǎn)價格整體攀升的格局并沒有改變。其中，房地產(chǎn)投資占到了投資總額的絕大部分，每年持續(xù)增長，尤其在2014年達到了有史以來的最高值：，在短短的十年里，%。購買者可以分期付款、一次性全額付現(xiàn)、抵押貸款、按揭等形式。一般在沿海地區(qū)如深圳、廈門、廣州等地的房地產(chǎn)投資總額基本達到全國投資總額的一半以上，所以在這些城市的房地產(chǎn)售價均高于平均水平。三、 我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特點 我國的房地產(chǎn)價格并不完全由市場——這只看不見的手調(diào)節(jié)，同時還受到國家的宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)控。所以，在房地產(chǎn)商品交易中，不僅可以買賣產(chǎn)權(quán)，還可以轉(zhuǎn)移若干年限的房屋使用權(quán)。（二）資源有限性 我國是擁有13億的人口大國，基數(shù)大，可供利用的土地資源又是有限的，人均土地面積少之又少。以上表述，分別是從對房地產(chǎn)這一概念不同方面的切入來進行描述的。國外方面，（2010）認(rèn)為價格波動使成本風(fēng)險增加，通過特殊保險的方式可以保證毛利率水平，降低毛利率下滑風(fēng)險，提高收益。（二）房地產(chǎn)國內(nèi)外毛利率研究現(xiàn)狀當(dāng)前關(guān)于毛利率的研究主要集中在其概念內(nèi)涵的分析和用途方法的描述上。程前昌（2013）將單位面積的商品房利潤與土地平均成交價格之比作為評價標(biāo)準(zhǔn)。因為房地產(chǎn)行業(yè)在整個國民經(jīng)濟體系中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)，它的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展可以支撐和帶動整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。張曉瑜（2006）從成本角度出發(fā)，深入分析了房地產(chǎn)行業(yè)利潤較高的原因。孟贊等（2014）利用數(shù)據(jù)等進行統(tǒng)計分析，得出毛利率與股價存在正相關(guān)關(guān)系，選股投資應(yīng)注重毛利率指標(biāo)。第二，定性分析法：通過對獲得的各種數(shù)據(jù)進行深度加工，去偽存真、去粗取精，獲取對本研究課題有意義的內(nèi)容，并揭示其內(nèi)在規(guī)律，達到對研究對象“質(zhì)”的研究。二、房地產(chǎn)的特點 （一）位置的相對固定性 房地產(chǎn)位置的相對固定性是指房地產(chǎn)的位置固定，不可移動，因此又稱為不動產(chǎn)。（三）作用的多樣性 土地作用的多樣性是指可以將土地用作多種用途，例如可以用于畜牧業(yè)，放養(yǎng)牛、羊等；可以用于種植業(yè)，培養(yǎng)水稻、玉米、小麥等農(nóng)作物；還可以在土地上建造房屋，如住宅、廠房、商業(yè)大廈、倉庫等。（六）變現(xiàn)難度大 房地產(chǎn)不像一般的普通的商品一樣，它價值量大，位置相對固定，不可移動，因而會由于市場信息不對稱、消費者個人的偏好、地理位置、自然環(huán)境、政府政策、交通等因素的影響達成協(xié)議，對快速變現(xiàn)形成巨大阻礙。在市場經(jīng)濟起步階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展并沒有多大起色。出于提高對土地資源的高效利用、促進對土地資源的合理分配的意圖，我國的房地產(chǎn)在另一方面也會受到市場經(jīng)濟的調(diào)節(jié)。第三章 我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與問題一、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀分析從1998年國家廢除了福利性住房政策之后，開始轉(zhuǎn)向貨幣性住房市場，自此以后我國的房地產(chǎn)市場才得到了真正的發(fā)展。 （數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局）（二） 各地房地產(chǎn)發(fā)展步調(diào)不一 我國東部地區(qū)的房地產(chǎn)由于起步較早，發(fā)展水平較好，但由于可供開發(fā)的自然土地資源有限，近年來更是處于土地資源緊缺的狀態(tài)，所以東部地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展幾乎接近飽和的狀態(tài)。由于房地產(chǎn)市場的滯后性，政府政策的出臺，未必能夠及時的起到調(diào)控作用。（四）房地產(chǎn)市場缺乏完善的規(guī)則體系 目前，在房地產(chǎn)交易市場的運行中并沒有可以規(guī)范約束的統(tǒng)一的一套行為標(biāo)準(zhǔn)可供參考。如圖可以看到，美國從2004年到2009年毛利率呈下降趨勢，%，而且下降幅度較大，2006年之后下降到平均水平之下，可見，這幾年里美國的房地產(chǎn)經(jīng)濟不甚景氣；從2009年美國房地產(chǎn)市場開始復(fù)蘇，行業(yè)毛利率一路持續(xù)攀升，并且在2011年之后毛利率超過了行業(yè)平均水平，整體走勢良好。第五章 影響我國房地產(chǎn)行業(yè)毛利率變化的因素研究 毛利指的是銷售收入與銷售成本的差額。許多企業(yè)、政府機構(gòu)發(fā)現(xiàn)該行業(yè)有利可圖，開始逐步涉及房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)建設(shè)。當(dāng)居民個人可支配收入增加時，社會總需求增加，總消費能力和投資水平相應(yīng)提高，促使房地產(chǎn)價格上漲，又房地產(chǎn)與一般商品相比屬于特殊商品，收入的上漲必將帶動房地產(chǎn)購買欲望，銷售水平提高，毛利率亦相應(yīng)提高；相反，當(dāng)居民個人可支配收入減少時，居民的消費購買能力和投資欲望下降，社會總需求下降，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的下跌，消費水平下降，從而房地產(chǎn)毛利率降低。（三） 投機心理有些房地產(chǎn)購買者并不是潛在的住戶，他們只是房地產(chǎn)市場上的投資者，對房地產(chǎn)的投資行為是為了套期保值——低價買進、高價賣出，賺取差價來獲利。隨著城市化進程的加快，勞動人口的轉(zhuǎn)移，不僅擴充了城鎮(zhèn)的勞動大軍，而且增加對城鎮(zhèn)住房的需求亦會增加，從而帶動房地產(chǎn)價格上漲，行業(yè)毛利率提高。這樣的話，成本降低，銷售毛利增加，銷售毛利率隨之上升。⑹與上述影響因素不同，成本因素是可控的，企業(yè)可以通過提高生產(chǎn)效率、改善房屋建筑結(jié)構(gòu)、調(diào)整資本成本等來有效地降低生產(chǎn)成本，這在同行業(yè)競爭中是企業(yè)最常使用的一種策略，與行業(yè)毛利率水平成負相關(guān)關(guān)系。附錄A：2016年4月70個大中城市新建住宅價格指數(shù)城市新建住宅價格指數(shù)城市新建住宅價格指數(shù)環(huán)比同比定基環(huán)比同比定基上月=100上年同月=1002015年=100上月=100上年同月=1002015年=100北　　京 唐　　山 天　　津 秦 皇 島 石 家 莊 包　　頭 太　　原 丹　　東 呼和浩特 錦　　州 沈　　陽 吉　　林 大　　連 牡 丹 江 長　　春 無　　錫 哈 爾 濱 揚　　州 上　　海 徐　　州 南　　京 溫　　州 杭　　州 金　　華 寧　　波 蚌　　埠 合　　肥 安　　慶 ?！　≈? 泉　　州 廈　　門 九　　江 南　　昌 贛　　州 濟　　南 煙　　臺 青　　島 濟　　寧 鄭　　州 洛　　陽 武　　漢 平 頂 山 長　　沙 宜　　昌 廣　　州 襄　　陽 深　　圳 岳　　陽 南　　寧 常　　德 ?！　】? 惠　　州 重　　慶 湛　　江 成　　都 韶　　關(guān) 貴　　陽 桂　　林 昆　　明 北　　海 西　　安 三　　亞 蘭　　州 瀘　　州 西　　寧 南　　充 銀　　川 遵　　義 烏魯木齊 大　　理 注：環(huán)比以上月價格為100，同比以上年同月價格為100，定基以2015年價格為100。t timely payment, so the mortgage houses, cars and other property will being reclaimed by lenders, then realized by the mortgaged property to offset loan losses. Summaries of real estate financial risksReal estate finance risk refers to the financial institutions, real estate finance business, due to the decisionmaking errors, poor management or the change in the objective environment causes the return on assets, or the possibility of credit losses. General real estate financial risk refers to a system of real estate finance faces all the risk, not just refers to a financial institution or a project risks. Typical real estate risk, the risk of mercial Banks are facing, as in the real estate finance business will also encounter, only form different, here is a typical real estate financial risks, mainly includes: Interest rate riskIn the real estate finance business, the mercial bank is the main basis risk and option risk. Basis risk refers to the reprising of assets and liabilities of time even if Banks are the same, but as long as the deposit interest rate and loan interest rate adjustment is not pletely consistent, Banks will face the risk. The decision is not mercial bank deposit and lending rates, is likely to see the central bank in order to achieve control target and make the regulation range of the two is not consistent, the profit space may be pressed, mercial Banks face a loss。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融風(fēng)險；銀行貸款1 引言房地產(chǎn)業(yè)是一個高風(fēng)險的行業(yè)，房地產(chǎn)金融在支撐房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時，不可避免地承擔(dān)了房地產(chǎn)業(yè)的高風(fēng)險。而從銀行的角度出發(fā)，銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)資產(chǎn)抵押貸款是其所有貸款業(yè)務(wù)中最具有“順周期”特質(zhì)、最容易波動的資