【正文】 而從銀行的角度出發(fā)，銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)資產(chǎn)抵押貸款是其所有貸款業(yè)務(wù)中最具有“順周期”特質(zhì)、最容易波動的資產(chǎn)。t timely payment, so the mortgage houses, cars and other property will being reclaimed by lenders, then realized by the mortgaged property to offset loan losses. Summaries of real estate financial risksReal estate finance risk refers to the financial institutions, real estate finance business, due to the decisionmaking errors, poor management or the change in the objective environment causes the return on assets, or the possibility of credit losses. General real estate financial risk refers to a system of real estate finance faces all the risk, not just refers to a financial institution or a project risks. Typical real estate risk, the risk of mercial Banks are facing, as in the real estate finance business will also encounter, only form different, here is a typical real estate financial risks, mainly includes: Interest rate riskIn the real estate finance business, the mercial bank is the main basis risk and option risk. Basis risk refers to the reprising of assets and liabilities of time even if Banks are the same, but as long as the deposit interest rate and loan interest rate adjustment is not pletely consistent, Banks will face the risk. The decision is not mercial bank deposit and lending rates, is likely to see the central bank in order to achieve control target and make the regulation range of the two is not consistent, the profit space may be pressed, mercial Banks face a loss。⑹與上述影響因素不同，成本因素是可控的，企業(yè)可以通過提高生產(chǎn)效率、改善房屋建筑結(jié)構(gòu)、調(diào)整資本成本等來有效地降低生產(chǎn)成本，這在同行業(yè)競爭中是企業(yè)最常使用的一種策略，與行業(yè)毛利率水平成負(fù)相關(guān)關(guān)系。隨著城市化進(jìn)程的加快，勞動人口的轉(zhuǎn)移，不僅擴(kuò)充了城鎮(zhèn)的勞動大軍，而且增加對城鎮(zhèn)住房的需求亦會增加，從而帶動房地產(chǎn)價格上漲，行業(yè)毛利率提高。當(dāng)居民個人可支配收入增加時，社會總需求增加，總消費能力和投資水平相應(yīng)提高，促使房地產(chǎn)價格上漲，又房地產(chǎn)與一般商品相比屬于特殊商品，收入的上漲必將帶動房地產(chǎn)購買欲望，銷售水平提高，毛利率亦相應(yīng)提高；相反，當(dāng)居民個人可支配收入減少時，居民的消費購買能力和投資欲望下降，社會總需求下降，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的下跌，消費水平下降，從而房地產(chǎn)毛利率降低。第五章 影響我國房地產(chǎn)行業(yè)毛利率變化的因素研究 毛利指的是銷售收入與銷售成本的差額。（四）房地產(chǎn)市場缺乏完善的規(guī)則體系 目前，在房地產(chǎn)交易市場的運(yùn)行中并沒有可以規(guī)范約束的統(tǒng)一的一套行為標(biāo)準(zhǔn)可供參考。 （數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局）（二） 各地房地產(chǎn)發(fā)展步調(diào)不一 我國東部地區(qū)的房地產(chǎn)由于起步較早，發(fā)展水平較好，但由于可供開發(fā)的自然土地資源有限，近年來更是處于土地資源緊缺的狀態(tài)，所以東部地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展幾乎接近飽和的狀態(tài)。出于提高對土地資源的高效利用、促進(jìn)對土地資源的合理分配的意圖，我國的房地產(chǎn)在另一方面也會受到市場經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)。（六）變現(xiàn)難度大 房地產(chǎn)不像一般的普通的商品一樣，它價值量大，位置相對固定，不可移動，因而會由于市場信息不對稱、消費者個人的偏好、地理位置、自然環(huán)境、政府政策、交通等因素的影響達(dá)成協(xié)議，對快速變現(xiàn)形成巨大阻礙。二、房地產(chǎn)的特點 （一）位置的相對固定性 房地產(chǎn)位置的相對固定性是指房地產(chǎn)的位置固定，不可移動，因此又稱為不動產(chǎn)。孟贊等（2014）利用數(shù)據(jù)等進(jìn)行統(tǒng)計分析，得出毛利率與股價存在正相關(guān)關(guān)系，選股投資應(yīng)注重毛利率指標(biāo)。因為房地產(chǎn)行業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)，它的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展可以支撐和帶動整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。（二）房地產(chǎn)國內(nèi)外毛利率研究現(xiàn)狀當(dāng)前關(guān)于毛利率的研究主要集中在其概念內(nèi)涵的分析和用途方法的描述上。以上表述，分別是從對房地產(chǎn)這一概念不同方面的切入來進(jìn)行描述的。所以，在房地產(chǎn)商品交易中，不僅可以買賣產(chǎn)權(quán)，還可以轉(zhuǎn)移若干年限的房屋使用權(quán)。一般在沿海地區(qū)如深圳、廈門、廣州等地的房地產(chǎn)投資總額基本達(dá)到全國投資總額的一半以上，所以在這些城市的房地產(chǎn)售價均高于平均水平。其中，房地產(chǎn)投資占到了投資總額的絕大部分，每年持續(xù)增長，尤其在2014年達(dá)到了有史以來的最高值：，在短短的十年里，%。④有些房地產(chǎn)開放商惡意炒作，故意抬高房價，引發(fā)消費者盲目的囤積房屋。可以看出，以美國為例的西方發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)行業(yè)毛利率并不穩(wěn)定，變化幅度大，嚴(yán)重偏離均值，但近年來房地產(chǎn)行業(yè)開始回暖，有復(fù)蘇的跡象。一方面，從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度分析，利率的高低直接影響地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)貸款利息的高低，進(jìn)而會抬高或降低房地產(chǎn)的成本；另一方面，從購房者的角度分析，利率的高低直接影響購房者房貸的利息，從而對購房者的購房意愿產(chǎn)生影響，增加或減少銷售收入、毛利率水平。因為可供開發(fā)利用的土地資源是有限的，人口數(shù)量的增加，受到消費者對房屋剛性需求的影響，房地產(chǎn)價格必定會上漲，從而引發(fā)行業(yè)毛利率的提高。⑷社會因素包括人口、城市化等，通過影響社會需求，進(jìn)而影響房地產(chǎn)行業(yè)的收益水平。 Bank loan1 IntroductionReal estate industry is a highrisk industry, real estate finance in support of the rapid development of the real estate industry at the same time, inevitably bears the risk of real estate industry. Finance as the main suppliers of real estate funds, once appear, the financial crisis, the financial sector funds problems, will influence the development of the real estate industry. Multiplier effect in the real estate industry, real estate loans in bank portfolios accordingly trigger a multiplier effect, and this will lead to increase of bank39。最后在檢驗結(jié)果的基礎(chǔ)之上，在閱讀大量相關(guān)方面文獻(xiàn)基礎(chǔ)之上，提出商業(yè)銀行如何防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的建議。在該理論中，銀行貸款是形成資產(chǎn)泡沫的重要原因。隨著次貸危機(jī)的進(jìn)一步發(fā)展，金融行業(yè)一個行業(yè)的危機(jī)開始向多種實體經(jīng)濟(jì)蔓延，零售業(yè)、汽車業(yè)、餐飲業(yè)等多個領(lǐng)域出現(xiàn)銷售下降、需求萎縮的狀況。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，應(yīng)從國家全局、多方位的戰(zhàn)略高度合理規(guī)劃房地產(chǎn)行業(yè)未來的產(chǎn)業(yè)布局和發(fā)展走勢，使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入良性、健康、可持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)；從國家層面講，房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有不可忽視的作用，不僅為國民生活提供了基本的生存條件，而且拉動了國家GDP的快速增長，政府機(jī)構(gòu)應(yīng)完善相關(guān)政策，使房地產(chǎn)行業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中找到合適的定位，以適應(yīng)政治經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大潮。（二）銷售數(shù)量銷售數(shù)量一般會受到房價、購房者收入水平、制度政策等的影響，例如，國家出臺限制住戶用房多套購買的政策，就可以在一定程度上控制社會上房屋的囤積數(shù)量，抑制房屋價格的不合理上漲，影響毛利率的高低水平。購房者的心理因素主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（一） 購買者對房價的預(yù)期購房者在做出購買行為之前一般會對未來的房價進(jìn)行預(yù)測。而在盈利能力方面，一個重要的指標(biāo)就是毛利率。通過繪制毛利率變化折線圖，觀察其整體走向、峰值、變化幅度、波動等，可以更加深入地研究房地產(chǎn)市場的收益狀況。據(jù)國家統(tǒng)計局2016年5月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)（如附注A、附注B）顯示，我國今年4月份70個大中城市新建住宅價格環(huán)比增長的有65個城市，%，同比下降的有5個，%；同比增長的有47個城市，%，同比下降的有23個城市，%。同時，土地上的房屋建筑作為一般商品參與市場流通，進(jìn)行買賣交易，但由于受到地理位置、周圍環(huán)境的影響，世界上不可能出現(xiàn)兩塊完全一模一樣的房產(chǎn)，產(chǎn)品具有差異性，所以屬于競爭市場。由于它的位置具有相對固定性，即使周圍自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件、人文等完全相同，也不可能出現(xiàn)另一幢完全相同的房屋。房地產(chǎn)的位置相對固定性，決定了對于房地產(chǎn)的開發(fā)、交易等商業(yè)活動是以產(chǎn)權(quán)為標(biāo)的的。吳后寬（2011）從行業(yè)內(nèi)和跨行業(yè)兩個層面分析了毛利率和和收益水平的關(guān)聯(lián)程度，證明了采用毛利率作為選股指標(biāo)具有較好的識別度和實用性。也正因為如此，本文從理論層面上系統(tǒng)分析近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)盈利毛利率變化趨勢，并通過不同時期、不同地區(qū)的對比深入研究影響其變化因素，對我們以后研究房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景、盈利水平等具有重大而深遠(yuǎn)的意義。楊楠（2006）通過VaR方法對我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)收益的變動特征進(jìn)行了詳細(xì)的分析。第二章 理論綜述一、房地產(chǎn)的基本概念 房地產(chǎn)指的是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，又可以稱為不動產(chǎn)。自1979年房地產(chǎn)體制改革以來，行地產(chǎn)行業(yè)的收益情況一路飆升，房價持續(xù)上漲不斷，甚至有些人質(zhì)疑該行業(yè)是否是暴利行業(yè)。（二）消費水平具有顯著地域差異性由于房地產(chǎn)的地理位置是固定不變的，生產(chǎn)地亦即銷售地，不像一般普通商品一樣交易之后可以實現(xiàn)商品的位置轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)業(yè)的興起必會帶動我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，整體改善全國各族人民的生活水平，進(jìn)而引發(fā)消費需求，增加對房屋的購買，如此一來，社會經(jīng)濟(jì)就會進(jìn)入良性循環(huán)的狀態(tài)。具體表現(xiàn)為：①房地產(chǎn)市場上的真正購買者大多數(shù)是公有制企業(yè)，而私人由于受到個人收入水平、房價、福利政策等的影響，他們的購買能力是極其有限的。整體而言，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平高于西方國家（如美國）的發(fā)展水平，并且一直以來未被超越。面臨此窘境，政府從2010年起陸續(xù)出臺了一系列控制房地產(chǎn)持續(xù)攀升的政策，房地產(chǎn)行業(yè)價格開始降溫，毛利率相應(yīng)有所降低。（四） 對數(shù)字的偏好或風(fēng)水購房者出于幸運(yùn)數(shù)字、風(fēng)水迷信的說法，往往會偏好于與幸運(yùn)數(shù)字、風(fēng)水有關(guān)的房屋的購買，而對那些帶有不好數(shù)字的房屋減少購買，例如出于大眾的看法，現(xiàn)在的許多高層建筑取消了“19層”這一稱呼，這在一定程度上也會對房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率產(chǎn)生影響。本章的研究結(jié)果可以歸納為以下幾點：⑴國家制定的宏觀政策會對房地產(chǎn)行業(yè)收益狀況產(chǎn)生影響，若是是寬松的政策則有利于給房地產(chǎn)營造一個良好的外部政策環(huán)境，刺激生產(chǎn)，毛利率提高；但若是國家為了穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，防止社會資源配置更多的流向房地產(chǎn)行業(yè)而制定緊縮性的政策，則房地產(chǎn)收益水平就會下降，毛利率降低。s fourthlargest investment bank Lehman brothers filed for bankruptcy protection for logo, America39。房地產(chǎn)業(yè)的乘數(shù)效應(yīng)，使得房地產(chǎn)貸款也相應(yīng)地在銀行的資產(chǎn)組合中引發(fā)乘數(shù)效應(yīng)，這將導(dǎo)致銀行風(fēng)險的加大。Coolly (2012)對東南亞金融危機(jī)爆發(fā)國家房地產(chǎn)價格與人均GDP、貸款余額進(jìn)行了向量自回歸分析，指出房地產(chǎn)價格將在貸款發(fā)放增加的6個季度內(nèi)上漲。這一風(fēng)險一旦爆發(fā)，對整個體系將造成巨大威脅。同時也很感謝我的母校提供了許多教學(xué)資源，圖書館有大量的資料可供查閱，還有學(xué)校購買的各種數(shù)據(jù)庫，使我們查閱資料方便了許多，而且有現(xiàn)成的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可供利用，在實際操作中省去了許多麻煩。如資本成本、原材料價格、用工成本、地價等都關(guān)系到房地產(chǎn)的成本水平的高低。在做出購房決策時，人們通常會考慮交通是否便利、周圍環(huán)境如何、是否靠近市中心等因素，著重點不同，做出的購買行為也會不同。一、 政治因素 改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐的加快，各行業(yè)蓬勃興起，房地產(chǎn)行業(yè)也開始發(fā)展。從總體上來說，近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景是可觀的。二、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的問題 （一）政府的干預(yù)引發(fā)的弊病 房地產(chǎn)市場受到政府的宏觀調(diào)控，雖然在一定程度上有利于資源合理有效的配置，防止投機(jī)倒把的行為出現(xiàn)，但在一定程度上也產(chǎn)生了不少弊端：市場不能真實地反映供求雙方的意愿，導(dǎo)致市場上總是出現(xiàn)供大于求或供給短缺的現(xiàn)象。租賃