【正文】 配收入增加、地價(jià)上漲、房地產(chǎn)行業(yè)暴利等。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2016年5月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)（如附注A、附注B）顯示，我國今年4月份70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格環(huán)比增長的有65個(gè)城市，%，同比下降的有5個(gè)，%；同比增長的有47個(gè)城市，%，同比下降的有23個(gè)城市，%。而二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增長的有60個(gè)城市，%，環(huán)比下降的有10個(gè)，%；同比增長的有48個(gè)城市，%，同比下降的有22個(gè)城市，%。綜上，我國房地產(chǎn)價(jià)格整體攀升的格局并沒有改變。二、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的問題 （一）政府的干預(yù)引發(fā)的弊病 房地產(chǎn)市場受到政府的宏觀調(diào)控，雖然在一定程度上有利于資源合理有效的配置，防止投機(jī)倒把的行為出現(xiàn)，但在一定程度上也產(chǎn)生了不少弊端：市場不能真實(shí)地反映供求雙方的意愿，導(dǎo)致市場上總是出現(xiàn)供大于求或供給短缺的現(xiàn)象。如，為了限制房地產(chǎn)投機(jī)行為和房價(jià)過快增長，2011年各地政府陸續(xù)推出了限購令，值此城市化之際，抑制了新進(jìn)入城市的潛在購房者——農(nóng)民的購買熱情某些官員會(huì)利用自身職務(wù)的便利，將社會(huì)公物轉(zhuǎn)為私用，非法倒賣賺取價(jià)差，為自身謀取利益。由于房地產(chǎn)市場的滯后性，政府政策的出臺，未必能夠及時(shí)的起到調(diào)控作用。（二）市場交易主體行為不協(xié)調(diào) 在房地產(chǎn)交易市場中，出于多種動(dòng)機(jī)的房產(chǎn)開發(fā)銷售、購買行為在一定程度上出現(xiàn)了反市場調(diào)節(jié)機(jī)制的現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為：①房地產(chǎn)市場上的真正購買者大多數(shù)是公有制企業(yè)，而私人由于受到個(gè)人收入水平、房價(jià)、福利政策等的影響，他們的購買能力是極其有限的。這就引發(fā)一部分房價(jià)肆意上漲，給普通居民的購房需求造成了阻礙；②房地產(chǎn)開發(fā)商一般是具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)，利用自己處于壟斷性的的位置，肆意抬高價(jià)格，謀取暴利，使得經(jīng)營收益高于其他行業(yè)的平均水平。③部分房地產(chǎn)行業(yè)出于自己的私利，在降低生產(chǎn)成本上下功夫，利用劣質(zhì)的鋼筋、水泥混凝土修改房屋，導(dǎo)致了一批質(zhì)量低下的“豆腐渣”工程。④有些房地產(chǎn)開放商惡意炒作，故意抬高房價(jià)，引發(fā)消費(fèi)者盲目的囤積房屋。（三）房價(jià)的主觀性不能真實(shí)地反映市場供求 我國的房地產(chǎn)行業(yè)多數(shù)實(shí)行指令性計(jì)劃，其供給不能與真實(shí)的消費(fèi)者需求相配套。主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：①由于現(xiàn)在很多住房的供給都伴隨著福利性的政策，價(jià)格想對偏低，并不能真實(shí)客觀地反映價(jià)值的供求規(guī)律；②現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場的調(diào)控不能與靈活多變的市場相配套，極易引發(fā)一系列投機(jī)行為；③相比于高額的房價(jià)，一些住房者更愿意選擇租房住，租房市場活躍，而購房市場萎靡；④許多企業(yè)出于對員工的福利政策，降低房價(jià)，刺激到了真正的房地產(chǎn)市場；⑤房地產(chǎn)價(jià)格的攀升并沒有與社會(huì)平均工資水平相適應(yīng)，價(jià)格的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于工資的漲幅，導(dǎo)致一些潛在的購買者只能駐足觀望。（四）房地產(chǎn)市場缺乏完善的規(guī)則體系 目前，在房地產(chǎn)交易市場的運(yùn)行中并沒有可以規(guī)范約束的統(tǒng)一的一套行為標(biāo)準(zhǔn)可供參考。集中體現(xiàn)為：①市場規(guī)則并不是根據(jù)供求雙方的客觀實(shí)際制定，而是依據(jù)政府的行政管理政策來執(zhí)行；②房地產(chǎn)市場的交易信息不是由市場供求提供，更多的是依據(jù)政府行政的指令性計(jì)劃；③依據(jù)現(xiàn)行政府體制機(jī)制下的市場規(guī)則是變動(dòng)的；④各地政府出于自身的考慮，如地方保護(hù)主義，往往制訂的房地產(chǎn)規(guī)則不一，不利于整體市場的規(guī)范化；⑤正因?yàn)榉康禺a(chǎn)領(lǐng)域缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)的約束，一些偷稅、漏稅的行為時(shí)有發(fā)生，不利于法治文明社會(huì)的建設(shè)。第四章 房地產(chǎn)行業(yè)毛利率的變化趨勢毛利率水平的高低，可以反映一個(gè)企業(yè)的收益情況。通過繪制毛利率變化折線圖，觀察其整體走向、峰值、變化幅度、波動(dòng)等，可以更加深入地研究房地產(chǎn)市場的收益狀況。本章首先分析我國房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率的變化，觀察其各年相對平均值的變化，并作出預(yù)測；然后選取在國外房地產(chǎn)市場上具有代表性的一個(gè)國家——美國，進(jìn)行類似的研究；最后，將我國與美國的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行綜合對比，找出其中的差異。一、國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)毛利率的變化選取的數(shù)據(jù)為2004年到2015年各年房地產(chǎn)行業(yè)毛利率的值，%%，達(dá)到了峰值，從2008年行業(yè)毛利率超過平均值，因此在近7年間我國的房地產(chǎn)行業(yè)是一直保持著良好的收益態(tài)勢；由于在2010年之后政府陸續(xù)出臺了一系列控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的政策，房價(jià)開始回溫，2011年之后毛利率呈下降趨勢，在2014年下降至行業(yè)平均值以下水平。從總體上來說，近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景是可觀的。如下圖所示：二、 國外房地產(chǎn)行業(yè) 毛利率的變化同樣地，選取了美國2004年到2015年房地產(chǎn)市場12年的毛利率數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。如圖可以看到，美國從2004年到2009年毛利率呈下降趨勢，%，而且下降幅度較大，2006年之后下降到平均水平之下，可見，這幾年里美國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不甚景氣；從2009年美國房地產(chǎn)市場開始復(fù)蘇，行業(yè)毛利率一路持續(xù)攀升，并且在2011年之后毛利率超過了行業(yè)平均水平，整體走勢良好。三、 國內(nèi)外毛利率的變化綜合對比分析 通過近年來中美兩國房地產(chǎn)行業(yè)毛利率數(shù)據(jù)對比可知，我國的行業(yè)毛利率一直高于美國的毛利率，從2004年開始兩國的行業(yè)毛利率差值開始不斷增加，%，；但是，2009年之后，差值開始不斷縮小，在2015年達(dá)到最小值。整體而言，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平高于西方國家（如美國）的發(fā)展水平，并且一直以來未被超越。四、 結(jié)論 本章前兩節(jié)內(nèi)容首先對我國及西方發(fā)達(dá)國家美國房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率變化趨勢及各年偏離平均值的程度分別進(jìn)行了研究，然后在第三節(jié)對兩國的房地產(chǎn)行業(yè)毛利率進(jìn)行了綜合性對比研究，通過分析比較以上內(nèi)容，我們可以得到以下結(jié)論：⑴我國房地產(chǎn)行業(yè)毛利率在2011年之前持續(xù)上升，2011年達(dá)到最大值后開始有所下降，但總體上來講毛利率變化水平基本維持穩(wěn)定，圍繞平均值上下波動(dòng)，且變動(dòng)幅度較小。⑵美國房地產(chǎn)行業(yè)毛利率在2009年之前呈下降趨勢，在2009年達(dá)到低谷，且下降幅度較大，；2009年之后行業(yè)毛利率開始緩慢回升，2011年開始超過平均水平?？梢钥闯觯悦绹鵀槔奈鞣桨l(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)行業(yè)毛利率并不穩(wěn)定，變化幅度大，嚴(yán)重偏離均值，但近年來房地產(chǎn)行業(yè)開始回暖，有復(fù)蘇的跡象。⑶中美兩國房地產(chǎn)行業(yè)毛利率的差值在2009年之前持續(xù)擴(kuò)大，經(jīng)過20072009年的次貸危機(jī)之后美國房地產(chǎn)行業(yè)開始回暖，此后兩國的差距逐漸縮小。但是，整體而言，我國房地產(chǎn)行業(yè)的盈利水平遠(yuǎn)高于美國，且變化趨勢較穩(wěn)定。第五章 影響我國房地產(chǎn)行業(yè)毛利率變化的因素研究 毛利指的是銷售收入與銷售成本的差額。而毛利率指的是毛利與銷售收入的比值。評價(jià)一個(gè)企業(yè)發(fā)展的好壞通常從兩個(gè)角度來評價(jià)，一個(gè)是盈利能力，另一個(gè)是周轉(zhuǎn)能力。而在盈利能力方面，一個(gè)重要的指標(biāo)就是毛利率。毛利率，可以客觀的反映一個(gè)企業(yè)的盈利能力。同時(shí)，毛利率的變化受多種因素的影響，可以從政治因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、銷售狀況、成本因素等多方面進(jìn)行綜合分析。一、 政治因素 改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐的加快，各行業(yè)蓬勃興起，房地產(chǎn)行業(yè)也開始發(fā)展。尤其是1998年住房體制改革之后，房地產(chǎn)市場開始市場化，進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，與此同時(shí)，毛利率開始節(jié)節(jié)攀升。許多企業(yè)、政府機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)該行業(yè)有利可圖，開始逐步涉及房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)建設(shè)。社會(huì)資本更多地涌向房地產(chǎn)行業(yè)，造成資金資本投資分配不公平，這嚴(yán)重沖擊了社會(huì)上其他行業(yè)的正常經(jīng)營發(fā)展。面臨此窘境，政府從2010年起陸續(xù)出臺了一系列控制房地產(chǎn)持續(xù)攀升的政策，房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格開始降溫，毛利率相應(yīng)有所降低?？梢?，國家實(shí)施的宏觀政策是可以在一定層面上有效遏制房地產(chǎn)行業(yè)的不健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的合理有效分配，使社會(huì)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展，同時(shí)也會(huì)間接地影響到房地產(chǎn)毛利率的變化趨勢。二、 經(jīng)濟(jì)因素 （一）利率 利率水平的高低嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)的毛利率變化。一方面，從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度分析，利率的高低直接影響地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)貸款利息的高低，進(jìn)而會(huì)抬高或降低房地產(chǎn)的成本；另一方面，從購房者的角度分析，利率的高低直接影響購房者房貸的利息，從而對購房者的購房意愿產(chǎn)生影響，增加或減少銷售收入、毛利率水平。（二）物價(jià)水平 房地產(chǎn)也可以類似于一般商品，當(dāng)社會(huì)上整體物價(jià)上漲時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)隨之上漲，這是因?yàn)樗褂玫慕ㄖ牧?、人工費(fèi)用、資本成本價(jià)格在提高，建筑成本增加，但與此同時(shí)，居民的工資并不會(huì)因此上漲，對房地產(chǎn)的實(shí)際購買力下降，使得銷售收入和房地產(chǎn)毛利率下降。（三）居民收入水平 這里所講的居民收入水平一般指的是居民個(gè)人可支配收入，它直接影響居民消費(fèi)能力和投資水平的高低。當(dāng)居民個(gè)人可支配收入增加時(shí)，社會(huì)總需求增加，總消費(fèi)能力和投資水平相應(yīng)提高，促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲，又房地產(chǎn)與一般商品相比屬于特殊商品，收入的上漲必將帶動(dòng)房地產(chǎn)購買欲望，銷售水平提高，毛利率亦相應(yīng)提高；相反，當(dāng)居民個(gè)人可支配收入減少時(shí)，居民的消費(fèi)購買能力和投資欲望下降，社會(huì)總需求下降，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的下跌，消費(fèi)水平下降，從而房地產(chǎn)毛利率降低。因而，居民的收入水平關(guān)系到社會(huì)的總需求，并對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、銷售毛利率的高低產(chǎn)生者影響。三、 心理因素 在房地產(chǎn)市場上，購房者的心理因素同樣是一個(gè)不可忽視的影響因素，它直接關(guān)系到購買者的購買意愿。購房者的心理因素主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一） 購買者對房價(jià)的預(yù)期購房者在做出購買行為之前一般會(huì)對未來的房價(jià)進(jìn)行預(yù)測。如果預(yù)期未來的房價(jià)會(huì)上漲，此時(shí)房價(jià)正值低潮，那么消費(fèi)者會(huì)立刻做出購買行為，行業(yè)銷售收入增加，毛利率提高；相反，如果預(yù)期未來房價(jià)會(huì)下跌，此時(shí)貿(mào)然買進(jìn)會(huì)虧損，那么消費(fèi)者就會(huì)減少對房地產(chǎn)的購買，行業(yè)銷售收入減少，毛利率相應(yīng)下降。（二） 個(gè)人偏好每個(gè)人都是一個(gè)獨(dú)一無二的個(gè)體，自然偏好也不同。在做出購房決策時(shí)，人們通常會(huì)考慮交通是否便利、周圍環(huán)境如何、是否靠近市中心等因素，著重點(diǎn)不同，做出的購買行為也會(huì)不同。所以，個(gè)人偏好也會(huì)成為影響房地產(chǎn)毛利率高低的因素。（三） 投機(jī)心理有些房地產(chǎn)購買者并不是潛在的住戶，他們只是房地產(chǎn)市場上的投資者，對房地產(chǎn)的投資行為是為了套期保值——低價(jià)買進(jìn)、高價(jià)賣出，賺取差價(jià)來獲利。如果預(yù)期未來房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲就會(huì)以低價(jià)買進(jìn)，在價(jià)格升高時(shí)以高價(jià)賣出，此時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)毛利率提高；如果預(yù)期未來房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下跌，此時(shí)就會(huì)減少購買，相應(yīng)地，毛利率下降。（四） 對數(shù)字的偏好或風(fēng)水購房者出于幸運(yùn)數(shù)字、風(fēng)水迷信的說法，往往會(huì)偏好于與幸運(yùn)數(shù)字、風(fēng)水有關(guān)的房屋的購買，而對那些帶有不好數(shù)字的房屋減少購買，例如出于大眾的看法，現(xiàn)在的許多高層建筑取消了“19層”這一稱呼，這在一定程度上也會(huì)對房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率產(chǎn)生影響。四、 社會(huì)因素 （一）人口現(xiàn)在我國是一個(gè)超過13億人口的人口大國，雖然自從實(shí)行計(jì)劃生育以來，我國人口增長進(jìn)入低速階段，但整體人口總量依然可觀，對社會(huì)的有效需求只會(huì)有增無減。房地產(chǎn)作為人類生存生活的必要條件之一，是必可少的。因?yàn)榭晒╅_發(fā)利用的土地資源是有限的，人口數(shù)量的增加，受到消費(fèi)者對房屋剛性需求的影響，房地產(chǎn)價(jià)格必定會(huì)上漲，從而引發(fā)行業(yè)毛利率的提高。 （數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局）（二）城市化城市化，也是人們通常所說的“城鎮(zhèn)化”，它是指農(nóng)村勞動(dòng)人口向城鎮(zhèn)地區(qū)的轉(zhuǎn)移?，F(xiàn)在，城市化是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，表現(xiàn)為：①越來越多的從事農(nóng)業(yè)的勞動(dòng)力開始向從事非農(nóng)業(yè)的勞動(dòng)力轉(zhuǎn)變；②農(nóng)村居民向城市地區(qū)集聚，導(dǎo)致農(nóng)村人口下降，城鎮(zhèn)人口劇增（如下圖）；③城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)有待改善。隨著城市化進(jìn)程的加快，勞動(dòng)人口的轉(zhuǎn)移，不僅擴(kuò)充了城鎮(zhèn)的勞動(dòng)大軍，而且增加對城鎮(zhèn)住房的需求亦會(huì)增加，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，行業(yè)毛利率提高。五、 銷售狀況 銷售狀況包含兩方面的內(nèi)容，一方面是銷售價(jià)格，另一方面是銷售收入，它們的共同作用直接影響銷售收入的大小，進(jìn)而影響行業(yè)的毛利率。（一）銷售價(jià)格社會(huì)上的有效需求增加時(shí)，房地產(chǎn)市場可觀，消費(fèi)者會(huì)競相對房地產(chǎn)做出購買行為，隨之帶動(dòng)房價(jià)上漲，行業(yè)毛利率提高；反之，社會(huì)有效需求不足，房地產(chǎn)市場不景氣，消費(fèi)者沒有購買意圖，房價(jià)下跌，行業(yè)毛利率降低。（二）銷售數(shù)量銷售數(shù)量一般會(huì)受到房價(jià)、購房者收入水平、制度政策等的影響，例如，國家出臺限制住戶用房多套購買的政策，就可以在一定程度上控制社會(huì)上房屋的囤積數(shù)量，抑制房屋價(jià)格的不合理上漲，影響毛利率的高低水平。六、成本因素 成本因素對房地產(chǎn)行業(yè)的收益水平是一個(gè)相當(dāng)重要的影響因素。房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模大，產(chǎn)業(yè)鏈長，在每個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)都涉及相關(guān)的費(fèi)用支出。如資本成本、原材料價(jià)格、用工成本、地價(jià)等都關(guān)系到房地產(chǎn)的成本水平的高低。在整體房地產(chǎn)市場這個(gè)大環(huán)境中，作為開發(fā)商企業(yè)，如果想要獲得比同行業(yè)的競爭對手更高的利潤，就要在節(jié)約成本費(fèi)用支出上下功夫，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率、改善生產(chǎn)結(jié)構(gòu)等，但決不允許為了降低成本偷工減料，造成“豆腐渣”工程的行徑。這樣的話，成本降低，銷售毛利增加，銷售毛利率隨之上升。七、小結(jié) 我國房地產(chǎn)行業(yè)毛利率的變化是多種因素共同作用的結(jié)果。本章的研究結(jié)果可以歸納為以下幾點(diǎn)：⑴國家制定的宏觀政策會(huì)對房地產(chǎn)行業(yè)收益狀況產(chǎn)生影響，若是是寬松的政策則有利于給房地產(chǎn)營造一個(gè)良好的外部政策環(huán)境，刺激生產(chǎn)，毛利率提高；但若是國家為了穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，防止社會(huì)資源配置更多的流向房地產(chǎn)行業(yè)而制定緊縮性的政策，則房地產(chǎn)收益水平就會(huì)下降，毛利率降低。⑵經(jīng)濟(jì)因素中的利率、物價(jià)水平對房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者共同施加影響，一般與房地產(chǎn)行業(yè)的收益、毛利率成負(fù)相關(guān)關(guān)系；而居民收入因素是通過影響購買者的購買能力來作用于房地產(chǎn)行業(yè)，它與房地產(chǎn)行業(yè)毛利率成正相關(guān)關(guān)系。⑶心理因素針對的是購房者的個(gè)人喜好、意愿，完全是憑借自身感受做出的購買或不購買行為。⑷社會(huì)因素包括人口、城市化等，通過影響社會(huì)需求，進(jìn)而影響房地產(chǎn)行業(yè)的收益水平。就目前的社會(huì)發(fā)展態(tài)勢來說，它是與房地產(chǎn)行業(yè)毛利率成正相關(guān)關(guān)系。⑸企業(yè)的銷售狀況對毛利率的影響最為直接，包括銷售價(jià)格和銷售數(shù)量兩方面的內(nèi)容，如若銷售成本不變，銷售狀況越好，行業(yè)毛利率越高；反之，行業(yè)毛利率越低。⑹與上述影響因素不同，成本因素是可控的，企業(yè)可以通過提高生產(chǎn)效率、改善房屋建筑結(jié)構(gòu)、調(diào)整資本成本等來有效地降低生產(chǎn)成本，這在同行業(yè)競爭中是企業(yè)最常使用的一種策略，與行業(yè)毛利率水平成負(fù)相關(guān)關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)屬于全民產(chǎn)業(yè)，影響因素眾多，本章主要列出了幾項(xiàng)重要的影響因素，其他如政治安定狀況、國際因素等同樣影響著房地產(chǎn)行業(yè)的毛利