【正文】 時(shí)有長期租賃、短期租賃之分，亦可以單租、合租、群租等。它的價(jià)格形成是多方面的原因造成的。隨著我國城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，城市土地用地必將出現(xiàn)嚴(yán)重緊缺的現(xiàn)象。Ely Dahan等（2011）討論了單位成本變動(dòng)對毛利率的影響，理清了毛利率與預(yù)期回報(bào)之間的關(guān)系。從土地利潤角度結(jié)合具體數(shù)據(jù)分析了我國房地產(chǎn)收益情況。常虹（2011）圍繞凈利潤率指標(biāo)對房地產(chǎn)行業(yè)是否暴利以及降低房地產(chǎn)利潤能否降低房地產(chǎn)價(jià)進(jìn)行了探討。三、研究內(nèi)容及研究方法第一，定量分析法：在房地產(chǎn)市場研究中，通過對房地產(chǎn)毛利率這一指標(biāo)進(jìn)行定量分析可以進(jìn)一步對研究對象——房地產(chǎn)進(jìn)行量的細(xì)化，達(dá)到精確化研究，從而準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)、分析、研究，并做出對未來的預(yù)期。為了保證糧食的供給水平，將征收農(nóng)業(yè)用地為城市用地這一措施，必將受到嚴(yán)格限制。綜述，可以概括為以下幾點(diǎn)：（一）市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段衍生出來的產(chǎn)物房地產(chǎn)在本質(zhì)上屬于商品，它的生產(chǎn)交易必須在市場經(jīng)濟(jì)中進(jìn)行。多種交易形式使得交易市場具有多樣化特性。如，為了限制房地產(chǎn)投機(jī)行為和房價(jià)過快增長，2011年各地政府陸續(xù)推出了限購令，值此城市化之際，抑制了新進(jìn)入城市的潛在購房者——農(nóng)民的購買熱情某些官員會(huì)利用自身職務(wù)的便利，將社會(huì)公物轉(zhuǎn)為私用，非法倒賣賺取價(jià)差，為自身謀取利益。如下圖所示：二、 國外房地產(chǎn)行業(yè) 毛利率的變化同樣地，選取了美國2004年到2015年房地產(chǎn)市場12年的毛利率數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。尤其是1998年住房體制改革之后，房地產(chǎn)市場開始市場化，進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，與此同時(shí)，毛利率開始節(jié)節(jié)攀升。所以，個(gè)人偏好也會(huì)成為影響房地產(chǎn)毛利率高低的因素。在整體房地產(chǎn)市場這個(gè)大環(huán)境中，作為開發(fā)商企業(yè)，如果想要獲得比同行業(yè)的競爭對手更高的利潤，就要在節(jié)約成本費(fèi)用支出上下功夫，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率、改善生產(chǎn)結(jié)構(gòu)等，但決不允許為了降低成本偷工減料，造成“豆腐渣”工程的行徑。最后，還要感謝一下我的論文小組中的伙伴們，他們在我論文的撰寫中也提供了不少幫助，每當(dāng)我遇到什么疑難雜癥總是第一時(shí)間去請教我的伙伴們，他們會(huì)細(xì)心地給我講解，或者原本是一個(gè)小小的錯(cuò)誤可就是弄不明白，經(jīng)過他們的一說立馬豁然開朗。因此，研究如何防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)具有重大的理論和現(xiàn)實(shí)意義。Hofmann(2013)對20個(gè)主要工業(yè)化國家的房地產(chǎn)價(jià)格與GDP、利率和貸款量的關(guān)系進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)20個(gè)國家中有巧個(gè)國家可以在10%的顯著性水平下拒絕房地產(chǎn)價(jià)格與GDP和銀行。金融業(yè)作為房地產(chǎn)資金的主要供給方，一旦出現(xiàn)金融危機(jī)，金融業(yè)的資金發(fā)生問題，就會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。附注B：2016年4月70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù)城市二手住宅價(jià)格指數(shù)城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比同比定基環(huán)比同比定基上月=100上年同月=1002015年=100上月=100上年同月=1002015年=100北　　京 唐　　山 天　　津 秦 皇 島 石 家 莊 包　　頭 太　　原 丹　　東 呼和浩特 錦　　州 沈　　陽 吉　　林 大　　連 牡 丹 江 長　　春 無　　錫 哈 爾 濱 揚(yáng)　　州 上　　海 徐　　州 南　　京 溫　　州 杭　　州 金　　華 寧　　波 蚌　　埠 合　　肥 安　　慶 ?！　≈? 泉　　州 廈　　門 九　　江 南　　昌 贛　　州 濟(jì)　　南 煙　　臺(tái) 青　　島 濟(jì)　　寧 鄭　　州 洛　　陽 武　　漢 平 頂 山 長　　沙 宜　　昌 廣　　州 襄　　陽 深　　圳 岳　　陽 南　　寧 ?！　〉? ?！　】? 惠　　州 重　　慶 湛　　江 成　　都 韶　　關(guān) 貴　　陽 桂　　林 昆　　明 北　　海 西　　安 三　　亞 蘭　　州 瀘　　州 西　　寧 南　　充 銀　　川 遵　　義 烏魯木齊 大　　理 附錄B：房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)防范研究外文文獻(xiàn)翻譯The research of risk prevention in real estate marketDionne GAbstractOn April 2, 2007, the second largest in the United States subprime mortgage pany new century financial filed for bankruptcy protection to sign, the US subprime mortgage crisis. In September 2008, America39。七、小結(jié) 我國房地產(chǎn)行業(yè)毛利率的變化是多種因素共同作用的結(jié)果。如果預(yù)期未來房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲就會(huì)以低價(jià)買進(jìn)，在價(jià)格升高時(shí)以高價(jià)賣出，此時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)毛利率提高；如果預(yù)期未來房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下跌，此時(shí)就會(huì)減少購買，相應(yīng)地，毛利率下降。社會(huì)資本更多地涌向房地產(chǎn)行業(yè)，造成資金資本投資分配不公平，這嚴(yán)重沖擊了社會(huì)上其他行業(yè)的正常經(jīng)營發(fā)展。三、 國內(nèi)外毛利率的變化綜合對比分析 通過近年來中美兩國房地產(chǎn)行業(yè)毛利率數(shù)據(jù)對比可知，我國的行業(yè)毛利率一直高于美國的毛利率，從2004年開始兩國的行業(yè)毛利率差值開始不斷增加，%，；但是，2009年之后，差值開始不斷縮小，在2015年達(dá)到最小值。（二）市場交易主體行為不協(xié)調(diào) 在房地產(chǎn)交易市場中，出于多種動(dòng)機(jī)的房產(chǎn)開發(fā)銷售、購買行為在一定程度上出現(xiàn)了反市場調(diào)節(jié)機(jī)制的現(xiàn)象。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，必然刺激一大批的潛在購房族，購房熱將會(huì)有增無減。但在改革開放后，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)也開始發(fā)展起來，尤其是在1979年實(shí)行房地產(chǎn)體制改革之后，房地產(chǎn)行業(yè)更是進(jìn)入了騰飛的階段，同時(shí)衍生出一大批房地產(chǎn)行業(yè)的精英企業(yè)家，企業(yè)經(jīng)營效益一路見好，甚至開始有人懷疑房地產(chǎn)行業(yè)是暴利行業(yè)。（四）保值增值性 房地產(chǎn)的保值增值性是指所購買的房地產(chǎn)隨著時(shí)間的推移，它的價(jià)值高于原有的價(jià)值的一種投機(jī)行為。第三，規(guī)范分析法：通過對研究對象——房地產(chǎn)行業(yè)近年來不同地區(qū)、不同時(shí)期毛利率的變化情況進(jìn)行橫向、縱向?qū)Ρ燃捌溆绊懫滹@著變化的因素的分析，并結(jié)合自己的價(jià)值判斷和社會(huì)目標(biāo)，來預(yù)測房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展態(tài)勢。熊方軍等（2006）綜合運(yùn)用單因素模型和FamaFrench的三因素模型對比分析了房地產(chǎn)行業(yè)收益與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系與特征。二、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)國內(nèi)外收益研究現(xiàn)狀現(xiàn)階段針對房地產(chǎn)研究存在很多不同角度，學(xué)者們選取的切入點(diǎn)不盡相同。王希瓊（2006）分析了毛利率在稅收籌劃中的重要作用，研究了毛利率與稅收負(fù)擔(dān)的內(nèi)在聯(lián)系。在法律上，涉及到產(chǎn)權(quán)糾紛問題時(shí)，一般是以不動(dòng)產(chǎn)所在地的法律部門做出法律審判及裁定的。就好比不可能出現(xiàn)兩個(gè)一模一樣的人，是獨(dú)一無二的，不可復(fù)制的。（五）買賣形式的多樣化特性房地產(chǎn)市場由于其地段位置固定、交易數(shù)額大、使用年限長的特殊性，使得買賣場所及買賣形式具有多樣性的特點(diǎn)。而二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增長的有60個(gè)城市，%，環(huán)比下降的有10個(gè)，%；同比增長的有48個(gè)城市，%，同比下降的有22個(gè)城市，%。本章首先分析我國房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率的變化，觀察其各年相對平均值的變化，并作出預(yù)測；然后選取在國外房地產(chǎn)市場上具有代表性的一個(gè)國家——美國，進(jìn)行類似的研究；最后，將我國與美國的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行綜合對比，找出其中的差異。毛利率，可以客觀的反映一個(gè)企業(yè)的盈利能力。如果預(yù)期未來的房價(jià)會(huì)上漲，此時(shí)房價(jià)正值低潮，那么消費(fèi)者會(huì)立刻做出購買行為，行業(yè)銷售收入增加，毛利率提高；相反，如果預(yù)期未來房價(jià)會(huì)下跌，此時(shí)貿(mào)然買進(jìn)會(huì)虧損，那么消費(fèi)者就會(huì)減少對房地產(chǎn)的購買，行業(yè)銷售收入減少，毛利率相應(yīng)下降。六、成本因素 成本因素對房地產(chǎn)行業(yè)的收益水平是一個(gè)相當(dāng)重要的影響因素。參考文獻(xiàn) [1] 張永亮,劉再起. 國際熱錢的涌入對我國房地產(chǎn)的影響[J]. 理論月刊. 2014(12) [2] 孟贊,李明選. 毛利率與公司股價(jià)相關(guān)性研究——基于A股上市公司2004—2013年經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)[J]. 會(huì)計(jì)之友. 2014(33) [3] 高滋棠. 談如何正確看待和分析毛利率[J]. 財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版). 2014(07) [4] 顏明杰,彭琬清,劉暢,廖文強(qiáng). 我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素及其未來趨勢預(yù)測[J]. 科技廣場. 2014(03) [5] 程前昌. 中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地利潤空間及區(qū)域差異[J]. 經(jīng)濟(jì)體制改革. 2013(04) [6] 安輝,王瑞東. 我國房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證分析——兼論當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策[J]. 財(cái)經(jīng)科學(xué). 2013(03)[7] 吳后寬. 我國上市公司毛利率指標(biāo)選股識(shí)別度的實(shí)證檢驗(yàn)[J]. 中國證券期貨. 2011(11) [8] 常紅. 中國房地產(chǎn)利潤水平到底幾何 “反暴利”規(guī)定能否抑制高房價(jià)[J]. 決策探索(上半月). 2011(06) [9] 趙選民,張曉陽. 房地產(chǎn)上市公司盈利能力影響因素實(shí)證分析[J]. 財(cái)會(huì)通訊. 2009(03) [10] 于鳳光,趙亮. 房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤及其水平的辨析[J]. 中國物價(jià). 2008(12)[11] Philipp an de Meulen,Martin Micheli,Torsten Schmidt. 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The Journal of Real Estate Finance and Economics . 2008 (4) 致謝 將近兩個(gè)月的時(shí)間，畢業(yè)論文終于在今天截稿。不僅如此，受次貸危機(jī)的影響，美國國內(nèi)失業(yè)率持續(xù)攀升，美元持續(xù)貶值，股指持續(xù)下滑，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下跌，消費(fèi)者信心指數(shù)持續(xù)走低，經(jīng)濟(jì)前景堪憂。Krug (2010)經(jīng)過研究指出，幾乎所有的房地產(chǎn)泡沫都是由銀行融資引起的。本文的主要特點(diǎn)在于綜合運(yùn)用金融學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)知識(shí)，采取理論分析和實(shí)證分析、定性分析與定量分析、一般分析與特殊分析相結(jié)合的方式，對房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，對商業(yè)銀行貸款余額與房地產(chǎn)價(jià)格的理論關(guān)系進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，并不滿足于得到的銀行貸款是房地產(chǎn)價(jià)格格蘭杰原因的檢驗(yàn)結(jié)果，而是設(shè)立新的變量，對房地產(chǎn)價(jià)格與銀行貸款某一具體指標(biāo)的關(guān)系進(jìn)行再一次的格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)。 Financial risk。⑶心理因素針對的是購房者的個(gè)人喜好、意愿，完全是憑借自身感受做出的購買或不購買行為。房地產(chǎn)作為人類生存生活的必要條件之一，是必可少的。二、 經(jīng)濟(jì)因素 （一）利率 利率水平的高低嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)的毛利率變化。⑵美國房地產(chǎn)行業(yè)毛利率在2009年之前呈下降趨勢，在2009年達(dá)到低谷，且下降幅度較大，；2009年之后行業(yè)毛利率開始緩慢回升，2011年開始超過平均水平。③部分房地產(chǎn)行業(yè)出于自己的私利，在降低生產(chǎn)成本上下功夫，利用劣質(zhì)的鋼筋、水泥混