【正文】 時有長期租賃、短期租賃之分，亦可以單租、合租、群租等。它的價格形成是多方面的原因造成的。隨著我國城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，城市土地用地必將出現(xiàn)嚴重緊缺的現(xiàn)象。Ely Dahan等（2011）討論了單位成本變動對毛利率的影響，理清了毛利率與預期回報之間的關系。從土地利潤角度結合具體數(shù)據分析了我國房地產收益情況。常虹（2011）圍繞凈利潤率指標對房地產行業(yè)是否暴利以及降低房地產利潤能否降低房地產價進行了探討。三、研究內容及研究方法第一，定量分析法：在房地產市場研究中，通過對房地產毛利率這一指標進行定量分析可以進一步對研究對象——房地產進行量的細化，達到精確化研究，從而準確的評價、分析、研究，并做出對未來的預期。為了保證糧食的供給水平，將征收農業(yè)用地為城市用地這一措施，必將受到嚴格限制。綜述，可以概括為以下幾點：（一）市場經濟發(fā)展到一定階段衍生出來的產物房地產在本質上屬于商品，它的生產交易必須在市場經濟中進行。多種交易形式使得交易市場具有多樣化特性。如，為了限制房地產投機行為和房價過快增長，2011年各地政府陸續(xù)推出了限購令，值此城市化之際，抑制了新進入城市的潛在購房者——農民的購買熱情某些官員會利用自身職務的便利，將社會公物轉為私用，非法倒賣賺取價差，為自身謀取利益。如下圖所示：二、 國外房地產行業(yè) 毛利率的變化同樣地，選取了美國2004年到2015年房地產市場12年的毛利率數(shù)據進行分析。尤其是1998年住房體制改革之后，房地產市場開始市場化，進入了快速發(fā)展時期，與此同時，毛利率開始節(jié)節(jié)攀升。所以，個人偏好也會成為影響房地產毛利率高低的因素。在整體房地產市場這個大環(huán)境中，作為開發(fā)商企業(yè)，如果想要獲得比同行業(yè)的競爭對手更高的利潤，就要在節(jié)約成本費用支出上下功夫，調整資本結構、提高勞動生產率、改善生產結構等，但決不允許為了降低成本偷工減料，造成“豆腐渣”工程的行徑。最后，還要感謝一下我的論文小組中的伙伴們，他們在我論文的撰寫中也提供了不少幫助，每當我遇到什么疑難雜癥總是第一時間去請教我的伙伴們，他們會細心地給我講解，或者原本是一個小小的錯誤可就是弄不明白，經過他們的一說立馬豁然開朗。因此，研究如何防范房地產金融風險具有重大的理論和現(xiàn)實意義。Hofmann(2013)對20個主要工業(yè)化國家的房地產價格與GDP、利率和貸款量的關系進行了研究，發(fā)現(xiàn)20個國家中有巧個國家可以在10%的顯著性水平下拒絕房地產價格與GDP和銀行。金融業(yè)作為房地產資金的主要供給方，一旦出現(xiàn)金融危機，金融業(yè)的資金發(fā)生問題，就會影響房地產業(yè)的發(fā)展。附注B：2016年4月70個大中城市二手住宅價格指數(shù)城市二手住宅價格指數(shù)城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比同比定基環(huán)比同比定基上月=100上年同月=1002015年=100上月=100上年同月=1002015年=100北　　京 唐　　山 天　　津 秦 皇 島 石 家 莊 包　　頭 太　　原 丹　　東 呼和浩特 錦　　州 沈　　陽 吉　　林 大　　連 牡 丹 江 長　　春 無　　錫 哈 爾 濱 揚　　州 上　　海 徐　　州 南　　京 溫　　州 杭　　州 金　　華 寧　　波 蚌　　埠 合　　肥 安　　慶 ?！　≈? 泉　　州 廈　　門 九　　江 南　　昌 贛　　州 濟　　南 煙　　臺 青　　島 濟　　寧 鄭　　州 洛　　陽 武　　漢 平 頂 山 長　　沙 宜　　昌 廣　　州 襄　　陽 深　　圳 岳　　陽 南　　寧 ?！　〉? ?！　】? 惠　　州 重　　慶 湛　　江 成　　都 韶　　關 貴　　陽 桂　　林 昆　　明 北　　海 西　　安 三　　亞 蘭　　州 瀘　　州 西　　寧 南　　充 銀　　川 遵　　義 烏魯木齊 大　　理 附錄B：房地產市場風險防范研究外文文獻翻譯The research of risk prevention in real estate marketDionne GAbstractOn April 2, 2007, the second largest in the United States subprime mortgage pany new century financial filed for bankruptcy protection to sign, the US subprime mortgage crisis. In September 2008, America39。七、小結 我國房地產行業(yè)毛利率的變化是多種因素共同作用的結果。如果預期未來房地產價格會上漲就會以低價買進，在價格升高時以高價賣出，此時房地產行業(yè)毛利率提高；如果預期未來房地產價格會下跌，此時就會減少購買，相應地，毛利率下降。社會資本更多地涌向房地產行業(yè)，造成資金資本投資分配不公平，這嚴重沖擊了社會上其他行業(yè)的正常經營發(fā)展。三、 國內外毛利率的變化綜合對比分析 通過近年來中美兩國房地產行業(yè)毛利率數(shù)據對比可知，我國的行業(yè)毛利率一直高于美國的毛利率，從2004年開始兩國的行業(yè)毛利率差值開始不斷增加，%，；但是，2009年之后，差值開始不斷縮小，在2015年達到最小值。（二）市場交易主體行為不協(xié)調 在房地產交易市場中，出于多種動機的房產開發(fā)銷售、購買行為在一定程度上出現(xiàn)了反市場調節(jié)機制的現(xiàn)象。隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，必然刺激一大批的潛在購房族，購房熱將會有增無減。但在改革開放后，隨著社會經濟的飛速發(fā)展，房地產經紀也開始發(fā)展起來，尤其是在1979年實行房地產體制改革之后，房地產行業(yè)更是進入了騰飛的階段，同時衍生出一大批房地產行業(yè)的精英企業(yè)家，企業(yè)經營效益一路見好，甚至開始有人懷疑房地產行業(yè)是暴利行業(yè)。（四）保值增值性 房地產的保值增值性是指所購買的房地產隨著時間的推移，它的價值高于原有的價值的一種投機行為。第三，規(guī)范分析法：通過對研究對象——房地產行業(yè)近年來不同地區(qū)、不同時期毛利率的變化情況進行橫向、縱向對比及其影響其顯著變化的因素的分析，并結合自己的價值判斷和社會目標，來預測房地產行業(yè)未來的發(fā)展態(tài)勢。熊方軍等（2006）綜合運用單因素模型和FamaFrench的三因素模型對比分析了房地產行業(yè)收益與風險的關系與特征。二、國內外研究現(xiàn)狀（一）房地產國內外收益研究現(xiàn)狀現(xiàn)階段針對房地產研究存在很多不同角度，學者們選取的切入點不盡相同。王希瓊（2006）分析了毛利率在稅收籌劃中的重要作用，研究了毛利率與稅收負擔的內在聯(lián)系。在法律上，涉及到產權糾紛問題時，一般是以不動產所在地的法律部門做出法律審判及裁定的。就好比不可能出現(xiàn)兩個一模一樣的人，是獨一無二的，不可復制的。（五）買賣形式的多樣化特性房地產市場由于其地段位置固定、交易數(shù)額大、使用年限長的特殊性，使得買賣場所及買賣形式具有多樣性的特點。而二手住宅價格指數(shù)環(huán)比增長的有60個城市，%，環(huán)比下降的有10個，%；同比增長的有48個城市，%，同比下降的有22個城市，%。本章首先分析我國房地產行業(yè)的毛利率的變化，觀察其各年相對平均值的變化，并作出預測；然后選取在國外房地產市場上具有代表性的一個國家——美國，進行類似的研究；最后，將我國與美國的房地產行業(yè)進行綜合對比，找出其中的差異。毛利率，可以客觀的反映一個企業(yè)的盈利能力。如果預期未來的房價會上漲，此時房價正值低潮，那么消費者會立刻做出購買行為，行業(yè)銷售收入增加，毛利率提高；相反，如果預期未來房價會下跌，此時貿然買進會虧損，那么消費者就會減少對房地產的購買，行業(yè)銷售收入減少，毛利率相應下降。六、成本因素 成本因素對房地產行業(yè)的收益水平是一個相當重要的影響因素。參考文獻 [1] 張永亮,劉再起. 國際熱錢的涌入對我國房地產的影響[J]. 理論月刊. 2014(12) [2] 孟贊,李明選. 毛利率與公司股價相關性研究——基于A股上市公司2004—2013年經驗數(shù)據[J]. 會計之友. 2014(33) [3] 高滋棠. 談如何正確看待和分析毛利率[J]. 財經界(學術版). 2014(07) [4] 顏明杰,彭琬清,劉暢,廖文強. 我國房地產價格的影響因素及其未來趨勢預測[J]. 科技廣場. 2014(03) [5] 程前昌. 中國房地產開發(fā)企業(yè)的土地利潤空間及區(qū)域差異[J]. 經濟體制改革. 2013(04) [6] 安輝,王瑞東. 我國房地產價格影響因素的實證分析——兼論當前房地產調控政策[J]. 財經科學. 2013(03)[7] 吳后寬. 我國上市公司毛利率指標選股識別度的實證檢驗[J]. 中國證券期貨. 2011(11) [8] 常紅. 中國房地產利潤水平到底幾何 “反暴利”規(guī)定能否抑制高房價[J]. 決策探索(上半月). 2011(06) [9] 趙選民,張曉陽. 房地產上市公司盈利能力影響因素實證分析[J]. 財會通訊. 2009(03) [10] 于鳳光,趙亮. 房地產項目利潤及其水平的辨析[J]. 中國物價. 2008(12)[11] Philipp an de Meulen,Martin Micheli,Torsten Schmidt. 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The Journal of Real Estate Finance and Economics . 2008 (4) 致謝 將近兩個月的時間，畢業(yè)論文終于在今天截稿。不僅如此，受次貸危機的影響，美國國內失業(yè)率持續(xù)攀升，美元持續(xù)貶值，股指持續(xù)下滑，房地產價格持續(xù)下跌，消費者信心指數(shù)持續(xù)走低，經濟前景堪憂。Krug (2010)經過研究指出，幾乎所有的房地產泡沫都是由銀行融資引起的。本文的主要特點在于綜合運用金融學、統(tǒng)計學知識，采取理論分析和實證分析、定性分析與定量分析、一般分析與特殊分析相結合的方式，對房地產金融風險進行分析，對商業(yè)銀行貸款余額與房地產價格的理論關系進行實證檢驗，并不滿足于得到的銀行貸款是房地產價格格蘭杰原因的檢驗結果，而是設立新的變量，對房地產價格與銀行貸款某一具體指標的關系進行再一次的格蘭杰因果關系檢驗。 Financial risk。⑶心理因素針對的是購房者的個人喜好、意愿，完全是憑借自身感受做出的購買或不購買行為。房地產作為人類生存生活的必要條件之一，是必可少的。二、 經濟因素 （一）利率 利率水平的高低嚴重影響著房地產的毛利率變化。⑵美國房地產行業(yè)毛利率在2009年之前呈下降趨勢，在2009年達到低谷，且下降幅度較大，；2009年之后行業(yè)毛利率開始緩慢回升，2011年開始超過平均水平。③部分房地產行業(yè)出于自己的私利，在降低生產成本上下功夫，利用劣質的鋼筋、水泥混