【正文】 e test results, but set up a new variable, the real estate price and the bank loan and the relationship between a specific index of granger causality test again. Finally on the basis of test results, in the aspect of reading a large number of relevant literatures basis, put forward advice on how to prevent the real estate financial risks in mercial bank.2 Literature review Theory researchDavis (2008) from the perspective of the borrower and the bank demonstrates the real estate prices will affect the bank credit. The authors think that real estate price changes affect the borrower39。這一風(fēng)險一旦爆發(fā)，對整個體系將造成巨大威脅。2 文獻綜述Davis(2008)從借款人和銀行的角度出發(fā)，論證了房地產(chǎn)價格會影響銀行的信貸規(guī)模。Coolly (2012)對東南亞金融危機爆發(fā)國家房地產(chǎn)價格與人均GDP、貸款余額進行了向量自回歸分析，指出房地產(chǎn)價格將在貸款發(fā)放增加的6個季度內(nèi)上漲。Gale(2009)提出基于信貸擴張的資產(chǎn)價格模型，認為資產(chǎn)的基礎(chǔ)價值是投資者運用自有資金進行投資所形成的資產(chǎn)價格，而當投資者運用借貸資金進行投資時，由于投資者對借貸資金只承擔有限責(zé)任，他們更多地表現(xiàn)出對風(fēng)險資產(chǎn)的偏好，因此會不斷推高資產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)業(yè)的乘數(shù)效應(yīng)，使得房地產(chǎn)貸款也相應(yīng)地在銀行的資產(chǎn)組合中引發(fā)乘數(shù)效應(yīng)，這將導(dǎo)致銀行風(fēng)險的加大。2008年9月巧日，以美國第四大投資銀行雷曼兄弟公司申請破產(chǎn)保護為標志，美國次貸危機惡化。s fourthlargest investment bank Lehman brothers filed for bankruptcy protection for logo, America39。第六章 總結(jié)與西方發(fā)達國家相比，我國的房地產(chǎn)行業(yè)毛利率處于領(lǐng)先水平，發(fā)展態(tài)勢良好，但它們的差距正逐步縮小，且我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)復(fù)雜，存在多種影響因素，作為我國市場經(jīng)濟發(fā)展中的一個“主力軍”，應(yīng)受到各個層面相關(guān)機構(gòu)的高度重視。本章的研究結(jié)果可以歸納為以下幾點：⑴國家制定的宏觀政策會對房地產(chǎn)行業(yè)收益狀況產(chǎn)生影響，若是是寬松的政策則有利于給房地產(chǎn)營造一個良好的外部政策環(huán)境，刺激生產(chǎn)，毛利率提高；但若是國家為了穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，防止社會資源配置更多的流向房地產(chǎn)行業(yè)而制定緊縮性的政策，則房地產(chǎn)收益水平就會下降，毛利率降低。（一）銷售價格社會上的有效需求增加時，房地產(chǎn)市場可觀，消費者會競相對房地產(chǎn)做出購買行為，隨之帶動房價上漲，行業(yè)毛利率提高；反之，社會有效需求不足，房地產(chǎn)市場不景氣，消費者沒有購買意圖，房價下跌，行業(yè)毛利率降低。（四） 對數(shù)字的偏好或風(fēng)水購房者出于幸運數(shù)字、風(fēng)水迷信的說法，往往會偏好于與幸運數(shù)字、風(fēng)水有關(guān)的房屋的購買，而對那些帶有不好數(shù)字的房屋減少購買，例如出于大眾的看法，現(xiàn)在的許多高層建筑取消了“19層”這一稱呼，這在一定程度上也會對房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率產(chǎn)生影響。三、 心理因素 在房地產(chǎn)市場上，購房者的心理因素同樣是一個不可忽視的影響因素，它直接關(guān)系到購買者的購買意愿。面臨此窘境，政府從2010年起陸續(xù)出臺了一系列控制房地產(chǎn)持續(xù)攀升的政策，房地產(chǎn)行業(yè)價格開始降溫，毛利率相應(yīng)有所降低。評價一個企業(yè)發(fā)展的好壞通常從兩個角度來評價，一個是盈利能力，另一個是周轉(zhuǎn)能力。整體而言，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平高于西方國家（如美國）的發(fā)展水平，并且一直以來未被超越。第四章 房地產(chǎn)行業(yè)毛利率的變化趨勢毛利率水平的高低，可以反映一個企業(yè)的收益情況。具體表現(xiàn)為：①房地產(chǎn)市場上的真正購買者大多數(shù)是公有制企業(yè)，而私人由于受到個人收入水平、房價、福利政策等的影響，他們的購買能力是極其有限的。（三）房產(chǎn)價格整體持續(xù)攀升 我國的房地產(chǎn)價格持續(xù)攀升是多方面原因綜合的結(jié)果，如居民消費需求增加、個人可支配收入增加、地價上漲、房地產(chǎn)行業(yè)暴利等。房地產(chǎn)業(yè)的興起必會帶動我國經(jīng)濟建設(shè)的快速發(fā)展，整體改善全國各族人民的生活水平，進而引發(fā)消費需求，增加對房屋的購買，如此一來，社會經(jīng)濟就會進入良性循環(huán)的狀態(tài)。國家享有對土地資源的所有權(quán)，利用體制政策、稅收、信息等制約著土地資源的轉(zhuǎn)讓權(quán)、使用權(quán)，這就屬于壟斷市場。（二）消費水平具有顯著地域差異性由于房地產(chǎn)的地理位置是固定不變的，生產(chǎn)地亦即銷售地，不像一般普通商品一樣交易之后可以實現(xiàn)商品的位置轉(zhuǎn)移。它指的是不存在兩宗完全一模一樣的房地產(chǎn)。自1979年房地產(chǎn)體制改革以來，行地產(chǎn)行業(yè)的收益情況一路飆升，房價持續(xù)上漲不斷，甚至有些人質(zhì)疑該行業(yè)是否是暴利行業(yè)。而土地上的建筑物是通過在土地上打下牢固的地基，并深深地“扎根”與土地之中，因而才能牢不可破的固定于土地上。第二章 理論綜述一、房地產(chǎn)的基本概念 房地產(chǎn)指的是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，又可以稱為不動產(chǎn)。嚴廣樂等（1998）對追求毛利率和保持價格系統(tǒng)穩(wěn)定性的臨界情況進行討論，得出臨界毛利率的計算辦法，指出宏觀調(diào)控在臨界值確定過程的重要影響。楊楠（2006）通過VaR方法對我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)收益的變動特征進行了詳細的分析。但是，我國的房地產(chǎn)行業(yè)從1998年復(fù)蘇以來，在獲得長足發(fā)展的同時，也存在著很多問題，如房價過高、土地供應(yīng)過量、空置率居高不下、結(jié)構(gòu)不合理及投資增長過快等問題。也正因為如此，本文從理論層面上系統(tǒng)分析近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)盈利毛利率變化趨勢，并通過不同時期、不同地區(qū)的對比深入研究影響其變化因素，對我們以后研究房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景、盈利水平等具有重大而深遠的意義。于鳳光等（2008）根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特征提出了項目利潤率修正公式作為評價房地產(chǎn)收益水平的指標。吳后寬（2011）從行業(yè)內(nèi)和跨行業(yè)兩個層面分析了毛利率和和收益水平的關(guān)聯(lián)程度，證明了采用毛利率作為選股指標具有較好的識別度和實用性。廣義上的概念是指土地以及定著于土地之上的各種房屋，包括居民樓、廠房、文化教育用地、商業(yè)大廈、倉庫等，還包括與上述物產(chǎn)有關(guān)的權(quán)益以及由以上物產(chǎn)所衍生出的各種權(quán)益。房地產(chǎn)的位置相對固定性，決定了對于房地產(chǎn)的開發(fā)、交易等商業(yè)活動是以產(chǎn)權(quán)為標的的。但就其持續(xù)升溫原因是存在的，一是由于改革開放以來居民生活消費水平不斷提高，在住房水平上也有更高的追求，住房需求增加；二是近幾年房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)炒熱，許多手里有多余儲蓄的居民出于投機動機，往往會多購買幾套超出實際需求的房屋，以求增值；三是房屋周圍生態(tài)環(huán)境的改善，社區(qū)基礎(chǔ)公共設(shè)施齊全，滿足人們的多項需求。由于它的位置具有相對固定性，即使周圍自然環(huán)境、經(jīng)濟條件、人文等完全相同，也不可能出現(xiàn)另一幢完全相同的房屋。這樣的話，交易的達成就會受到消費者的意愿、房屋所處地段、周圍環(huán)境、價格等一系列因素的影響，實際變現(xiàn)能力就會大打折扣。同時，土地上的房屋建筑作為一般商品參與市場流通，進行買賣交易，但由于受到地理位置、周圍環(huán)境的影響，世界上不可能出現(xiàn)兩塊完全一模一樣的房產(chǎn)，產(chǎn)品具有差異性，所以屬于競爭市場。同時，由于近年來房地產(chǎn)行業(yè)收益情況良好，為國家的GDP增長做出了客觀的貢獻。據(jù)國家統(tǒng)計局2016年5月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)（如附注A、附注B）顯示，我國今年4月份70個大中城市新建住宅價格環(huán)比增長的有65個城市，%，同比下降的有5個，%；同比增長的有47個城市，%，同比下降的有23個城市，%。這就引發(fā)一部分房價肆意上漲，給普通居民的購房需求造成了阻礙；②房地產(chǎn)開發(fā)商一般是具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)，利用自己處于壟斷性的的位置，肆意抬高價格，謀取暴利，使得經(jīng)營收益高于其他行業(yè)的平均水平。通過繪制毛利率變化折線圖，觀察其整體走向、峰值、變化幅度、波動等，可以更加深入地研究房地產(chǎn)市場的收益狀況。四、 結(jié)論 本章前兩節(jié)內(nèi)容首先對我國及西方發(fā)達國家美國房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率變化趨勢及各年偏離平均值的程度分別進行了研究，然后在第三節(jié)對兩國的房地產(chǎn)行業(yè)毛利率進行了綜合性對比研究，通過分析比較以上內(nèi)容，我們可以得到以下結(jié)論：⑴我國房地產(chǎn)行業(yè)毛利率在2011年之前持續(xù)上升，2011年達到最大值后開始有所下降，但總體上來講毛利率變化水平基本維持穩(wěn)定，圍繞平均值上下波動，且變動幅度較小。而在盈利能力方面，一個重要的指標就是毛利率。可見，國家實施的宏觀政策是可以在一定層面上有效遏制房地產(chǎn)行業(yè)的不健康發(fā)展，實現(xiàn)社會資源的合理有效分配，使社會經(jīng)濟良性發(fā)展，同時也會間接地影響到房地產(chǎn)毛利率的變化趨勢。購房者的心理因素主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（一） 購買者對房價的預(yù)期購房者在做出購買行為之前一般會對未來的房價進行預(yù)測。四、 社會因素 （一）人口現(xiàn)在我國是一個超過13億人口的人口大國，雖然自從實行計劃生育以來，我國人口增長進入低速階段，但整體人口總量依然可觀，對社會的有效需求只會有增無減。（二）銷售數(shù)量銷售數(shù)量一般會受到房價、購房者收入水平、制度政策等的影響，例如，國家出臺限制住戶用房多套購買的政策，就可以在一定程度上控制社會上房屋的囤積數(shù)量，抑制房屋價格的不合理上漲，影響毛利率的高低水平。⑵經(jīng)濟因素中的利率、物價水平對房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者共同施加影響，一般與房地產(chǎn)行業(yè)的收益、毛利率成負相關(guān)關(guān)系；而居民收入因素是通過影響購買者的購買能力來作用于房地產(chǎn)行業(yè)，它與房地產(chǎn)行業(yè)毛利率成正相關(guān)關(guān)系。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，應(yīng)從國家全局、多方位的戰(zhàn)略高度合理規(guī)劃房地產(chǎn)行業(yè)未來的產(chǎn)業(yè)布局和發(fā)展走勢，使房地產(chǎn)行業(yè)進入良性、健康、可持續(xù)發(fā)展狀態(tài)；從國家層面講，房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟發(fā)展中具有不可忽視的作用，不僅為國民生活提供了基本的生存條件，而且拉動了國家GDP的快速增長，政府機構(gòu)應(yīng)完善相關(guān)政策，使房地產(chǎn)行業(yè)在社會經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中找到合適的定位，以適應(yīng)政治經(jīng)濟社會發(fā)展大潮。s subprime crisis could worsen. The financial industry, with the further development of the subprime crisis, the crisis of an industry began to spread to the variety of the real economy, retail, auto industry, catering industry, and other fields of sales decline, shrinking demand situation. Not only that, influenced by the subprime crisis, the domestic unemployment rising, continue to dollar depreciation, the stock index continues to decline, real estate prices continue to fall, falling consumer confidence index, economic prospects are grim. Contradictions in the real estate industry has been highlighted, real estate development project is overly dependent on bank capital, transfer all the risk to mercial Banks, the mercial Banks face huge real estate financial risks, is one of the prominent contradictions. This risk once the outbreak, poses a great threat to the entire system will be. Therefore, study how to prevent the real estate financial risks has the significant theory and realistic significance.Keywords: Real estate。隨著次貸危機的進一步發(fā)展，金融行業(yè)一個行業(yè)的危機開始向多種實體經(jīng)濟蔓延，零售業(yè)、汽車業(yè)、餐飲業(yè)等多個領(lǐng)域出現(xiàn)銷售下降、需求萎縮的狀況。當房地產(chǎn)價格持續(xù)下跌，房地產(chǎn)抵押貸款的擔?；A(chǔ)就會被削弱，而房地產(chǎn)金融風(fēng)險具有累積性，一旦爆發(fā)，便會迅速擴大，出現(xiàn)大面積的金融風(fēng)波。在該理論中，銀行貸款是形成資產(chǎn)泡沫的重要原因。 Collins (2010)指出當房地產(chǎn)價格上漲時，銀行愿意放松貸款條件并提供更多的房地產(chǎn)貸款，提出了一個使房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟周期聯(lián)系起來的傳播機制，并強調(diào)在監(jiān)管薄弱和外資流入的情況下，該機制的作用可能放大。最后在檢驗結(jié)果的基礎(chǔ)之上，在閱讀大量相關(guān)方面文獻基礎(chǔ)之上，提出商業(yè)銀行如何防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的建議。房地產(chǎn)業(yè)的各種矛盾也不斷凸顯出來，房地產(chǎn)開發(fā)項目過度依賴銀行資金，把風(fēng)險全部轉(zhuǎn)移給商業(yè)銀行，使商業(yè)銀行面對巨大的房地產(chǎn)金融風(fēng)險，就是其中的一個突出矛盾。 Bank loan1 IntroductionReal estate industry is a highrisk industry, real estate finance in support of the rapid development of the real estate industry at the same time, inevitably bears the risk of real esta