房地產(chǎn)銷售的影響因素分析-wenkub
2023-07-01 12:37:49 本頁面
【正文】 銷。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素包括社會(huì)經(jīng)濟(jì)繁榮程度、房地產(chǎn)市場的完善度和活躍度、供求關(guān)系、金融市場、貨幣價(jià)值、物價(jià)、工資及就業(yè)率、科學(xué)技術(shù)等因素。自然條件是指房地產(chǎn)周圍的空氣和水源質(zhì)量、清潔度、噪音污染程度及自然景觀等；配套設(shè)施條件是人們對(duì)土地投資的物化體現(xiàn)，包括交通運(yùn)輸、給排水、供電和郵電通訊設(shè)施，服務(wù)于居民的日常生活。其中自然環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與政治法律的作用力表現(xiàn)更為直接與明顯。在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)銷售的項(xiàng)目由過去的“皇帝女兒不愁嫁”的風(fēng)光時(shí)代轉(zhuǎn)入了一個(gè)消費(fèi)更加理性，銷售更需技巧的階段。房地產(chǎn)企業(yè)需要在及時(shí)、準(zhǔn)確、廣泛地了解和掌握市場信息的基礎(chǔ)上，科學(xué)地分析影響項(xiàng)目銷售的各種因素，在此基礎(chǔ)上制定和組織實(shí)施各項(xiàng)銷售計(jì)劃、策略，并對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格控制，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的銷售目標(biāo)。 在房地產(chǎn)銷售過程中，自然環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)銷售的影響非常重要，它可以給商品銷售帶來機(jī)會(huì)，也可以對(duì)商品銷售造成威脅。 現(xiàn)代社會(huì)隨著生活水平的不斷提高，人們?cè)絹碓街v求生活質(zhì)量，對(duì)居住環(huán)境的關(guān)注也日益增強(qiáng)。市場不僅是由消費(fèi)者構(gòu)成的，還需要具有相當(dāng)?shù)馁徺I力才能開形成一個(gè)完整的市場。 在能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)銷售構(gòu)成影響的各種因素中，政治法律因素是一個(gè)極其重要的組成部分。例如，如政府取消福利分房、出臺(tái)有關(guān)促進(jìn)消費(fèi)的政策以及制定保護(hù)置房業(yè)主利益的法律法規(guī)等，在一定程度上將引導(dǎo)、鼓勵(lì)和促進(jìn)消費(fèi)者的居家消費(fèi)。這就對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)提出了更多更新的要求，如對(duì)房屋的所有權(quán)觀念在淡化，而更注重的是房屋使用功能的提高和完善；房屋的功能需求多元化，由單一用途逐漸轉(zhuǎn)為多用途；商品房的營銷方式發(fā)生變化，由靠廣告推動(dòng)和賣點(diǎn)炒做促銷轉(zhuǎn)為靠廣告推動(dòng)品牌、靠企業(yè)和開發(fā)商的形象來促銷，企業(yè)的營銷策劃由開發(fā)后期轉(zhuǎn)為前期。 近年全國各地“”投訴活動(dòng)中，據(jù)投訴點(diǎn)反饋來的消息來看，住房消費(fèi)投訴是熱點(diǎn)。 在房地產(chǎn)市場中，開發(fā)商與消費(fèi)者在地位上不平等，在信息上不對(duì)稱，前者往往以虛假廣告、不規(guī)范合同、不真實(shí)價(jià)格出售、不兌現(xiàn)承諾等行為，欺騙消費(fèi)者，侵害消費(fèi)者權(quán)益，導(dǎo)致購房者入住糾紛頻繁發(fā)生，這些都極大損害了房地產(chǎn)開發(fā)商的形象。因此，房產(chǎn)商對(duì)于樓盤的銷售必須拿出翔實(shí)可行的房地產(chǎn)銷售進(jìn)程控制計(jì)劃，其中影響房地產(chǎn)銷售進(jìn)程的重要因素之一就是房產(chǎn)商所施行的促銷計(jì)劃?！ ∈酆蠓?wù)漸漸成為房地產(chǎn)市場關(guān)注的熱點(diǎn)。如讓消費(fèi)者信賴的萬科地產(chǎn)除了有成功的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)外，很大程度也歸功于物業(yè)管理的品牌。 (1)消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)?！ 》康禺a(chǎn)購買行為過程主要是指房地產(chǎn)消費(fèi)者在何時(shí)、何地購買，如何購買，以及由誰購買等問題的決定。購買地點(diǎn)涉及什么樣的購買場所與氣氛最使消費(fèi)者感覺舒適，企業(yè)據(jù)此可以集中有限的力量，搞好宣傳和促銷活動(dòng)，推動(dòng)房地產(chǎn)銷售。如交通是否便捷、市場是否繁榮、小孩上學(xué)是否方便、老人休憩場所如何等等。而裝修也是消費(fèi)者關(guān)注的另一個(gè)問題如外裝修彩何種材料？是一般涂料還是貼面磚？是鋁合金門窗還是普通木門窗？廚房、廁所衛(wèi)生潔具是否齊全？使用何種品牌……這些都影響到消費(fèi)者具體的消費(fèi)行為。而樓盤規(guī)模則與物業(yè)整體規(guī)劃的完善性，
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