房地產(chǎn)銷(xiāo)售的影響因素分析(存儲(chǔ)版)
【正文】 之處。房地產(chǎn)商品自身因素主要包括地點(diǎn)的選擇、生活空間的設(shè)計(jì)、建材與裝潢水平等方面。樓盤(pán)品質(zhì)對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售有非常直接的影響，包括的因素有：是否爛尾、是否按期交房、面積是否相符、工程質(zhì)量是否過(guò)關(guān)以及樓盤(pán)的戶(hù)型、風(fēng)格等。然而，目前不少開(kāi)發(fā)公司并沒(méi)有一套完善可操作的關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的市場(chǎng)調(diào)查方案，每每接到一個(gè)項(xiàng)目，總是憑借國(guó)土、規(guī)劃、稅務(wù)要求和幾個(gè)樓盤(pán)的數(shù)據(jù)就由業(yè)務(wù)人員憑經(jīng)驗(yàn)寫(xiě)出項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告，其科學(xué)性、準(zhǔn)確性是不高的。品牌不是一朝一夕建立起來(lái)。應(yīng)該說(shuō)，這種模式主要采取的是信息的“灌輸和誘導(dǎo)”，主要靠開(kāi)發(fā)商的“自賣(mài)自夸”和購(gòu)房者的主動(dòng)上門(mén)。加強(qiáng)服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)健應(yīng)當(dāng)把為客戶(hù)服務(wù)作為宗旨，切實(shí)制定并采取具體措施，全方位的滿(mǎn)足客戶(hù)需求，提高業(yè)主的滿(mǎn)意度，才能吸引客戶(hù)踴躍購(gòu)房，推動(dòng)商品房銷(xiāo)售。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上不斷開(kāi)展服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)是大勢(shì)所趨，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能占領(lǐng)或保住市場(chǎng)。優(yōu)秀品牌會(huì)讓消費(fèi)者對(duì)企業(yè)品牌產(chǎn)生良好的印象，并形成習(xí)慣性消費(fèi)心理的過(guò)程。目前，在中國(guó)能稱(chēng)為真正的品牌房地產(chǎn)商寥寥無(wú)幾，更重要的是一直在賣(mài)方市場(chǎng)為主導(dǎo)的前提下房地產(chǎn)業(yè)，愿意營(yíng)造品牌的并不多。實(shí)踐已充分證明，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查對(duì)幫助房地產(chǎn)企業(yè)作出正確的決策有極為重要的作用。而裝修也是消費(fèi)者關(guān)注的另一個(gè)問(wèn)題如外裝修彩何種材料？是一般涂料還是貼面磚？是鋁合金門(mén)窗還是普通木門(mén)窗？廚房、廁所衛(wèi)生潔具是否齊全？使用何種品牌……這些都影響到消費(fèi)者具體的消費(fèi)行為。購(gòu)買(mǎi)地點(diǎn)涉及什么樣的購(gòu)買(mǎi)場(chǎng)所與氣氛最使消費(fèi)者感覺(jué)舒適，企業(yè)據(jù)此可以集中有限的力量，搞好宣傳和促銷(xiāo)活動(dòng)，推動(dòng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售。 (1)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)?！ ∈酆蠓?wù)漸漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者在地位上不平等，在信息上不對(duì)稱(chēng)，前者往往以虛假?gòu)V告、不規(guī)范合同、不真實(shí)價(jià)格出售、不兌現(xiàn)承諾等行為，欺騙消費(fèi)者，侵害消費(fèi)者權(quán)益，導(dǎo)致購(gòu)房者入住糾紛頻繁發(fā)生，這些都極大損害了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的形象。這就對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提出了更多更新的要求，如對(duì)房屋的所有權(quán)觀念在淡化，而更注重的是房屋使用功能的提高和完善；房屋的功能需求多元化，由單一用途逐漸轉(zhuǎn)為多用途；商品房的營(yíng)銷(xiāo)方式發(fā)生變化，由靠廣告推動(dòng)和賣(mài)點(diǎn)炒做促銷(xiāo)轉(zhuǎn)為靠廣告推動(dòng)品牌、靠企業(yè)和開(kāi)發(fā)商的形象來(lái)促銷(xiāo)，企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃由開(kāi)發(fā)后期轉(zhuǎn)為前期。 在能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)銷(xiāo)售構(gòu)成影響的各種因素中，政治法律因素是一個(gè)極其重要的組成部分。 現(xiàn)代社會(huì)隨著生活水平的不斷提高，人們?cè)絹?lái)越講求生活質(zhì)量，對(duì)居住環(huán)境的關(guān)注也日益增強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)需要在及時(shí)、準(zhǔn)確、廣泛地了解和掌握市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，科學(xué)地分析影響項(xiàng)目銷(xiāo)售的各種因素，在此基礎(chǔ)上制定和組織實(shí)施各項(xiàng)銷(xiāo)售計(jì)劃、策略，并對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格控制，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的銷(xiāo)售目標(biāo)。其中自然環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與政治法律的作用力表現(xiàn)更為直接與明顯。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素包括社會(huì)經(jīng)濟(jì)繁榮程度、房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善度和活躍度、供求關(guān)系、金融市場(chǎng)、貨幣價(jià)值、物價(jià)、工資及就業(yè)率、科學(xué)技術(shù)等因素。 國(guó)家通過(guò)一系列政策舉措在諸如土地制度、住房制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、房地產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策等方面進(jìn)行調(diào)控，
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