房地產(chǎn)銷售的影響因素分析(存儲版)
【正文】 之處。房地產(chǎn)商品自身因素主要包括地點的選擇、生活空間的設(shè)計、建材與裝潢水平等方面。樓盤品質(zhì)對房地產(chǎn)銷售有非常直接的影響，包括的因素有：是否爛尾、是否按期交房、面積是否相符、工程質(zhì)量是否過關(guān)以及樓盤的戶型、風(fēng)格等。然而，目前不少開發(fā)公司并沒有一套完善可操作的關(guān)于項目開發(fā)前期的市場調(diào)查方案，每每接到一個項目，總是憑借國土、規(guī)劃、稅務(wù)要求和幾個樓盤的數(shù)據(jù)就由業(yè)務(wù)人員憑經(jīng)驗寫出項目的可行性分析報告，其科學(xué)性、準(zhǔn)確性是不高的。品牌不是一朝一夕建立起來。應(yīng)該說，這種模式主要采取的是信息的“灌輸和誘導(dǎo)”，主要靠開發(fā)商的“自賣自夸”和購房者的主動上門。加強服務(wù)營銷的關(guān)健應(yīng)當(dāng)把為客戶服務(wù)作為宗旨，切實制定并采取具體措施，全方位的滿足客戶需求，提高業(yè)主的滿意度，才能吸引客戶踴躍購房，推動商品房銷售。房地產(chǎn)開發(fā)上不斷開展服務(wù)營銷是大勢所趨，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能占領(lǐng)或保住市場。優(yōu)秀品牌會讓消費者對企業(yè)品牌產(chǎn)生良好的印象，并形成習(xí)慣性消費心理的過程。目前，在中國能稱為真正的品牌房地產(chǎn)商寥寥無幾，更重要的是一直在賣方市場為主導(dǎo)的前提下房地產(chǎn)業(yè)，愿意營造品牌的并不多。實踐已充分證明，房地產(chǎn)市場調(diào)查對幫助房地產(chǎn)企業(yè)作出正確的決策有極為重要的作用。而裝修也是消費者關(guān)注的另一個問題如外裝修彩何種材料？是一般涂料還是貼面磚？是鋁合金門窗還是普通木門窗？廚房、廁所衛(wèi)生潔具是否齊全？使用何種品牌……這些都影響到消費者具體的消費行為。購買地點涉及什么樣的購買場所與氣氛最使消費者感覺舒適，企業(yè)據(jù)此可以集中有限的力量，搞好宣傳和促銷活動，推動房地產(chǎn)銷售。 (1)消費者購買動機?！ ∈酆蠓?wù)漸漸成為房地產(chǎn)市場關(guān)注的熱點。 在房地產(chǎn)市場中，開發(fā)商與消費者在地位上不平等，在信息上不對稱，前者往往以虛假廣告、不規(guī)范合同、不真實價格出售、不兌現(xiàn)承諾等行為，欺騙消費者，侵害消費者權(quán)益，導(dǎo)致購房者入住糾紛頻繁發(fā)生，這些都極大損害了房地產(chǎn)開發(fā)商的形象。這就對房地產(chǎn)開發(fā)提出了更多更新的要求，如對房屋的所有權(quán)觀念在淡化，而更注重的是房屋使用功能的提高和完善；房屋的功能需求多元化，由單一用途逐漸轉(zhuǎn)為多用途；商品房的營銷方式發(fā)生變化，由靠廣告推動和賣點炒做促銷轉(zhuǎn)為靠廣告推動品牌、靠企業(yè)和開發(fā)商的形象來促銷，企業(yè)的營銷策劃由開發(fā)后期轉(zhuǎn)為前期。 在能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)銷售構(gòu)成影響的各種因素中，政治法律因素是一個極其重要的組成部分。 現(xiàn)代社會隨著生活水平的不斷提高，人們越來越講求生活質(zhì)量，對居住環(huán)境的關(guān)注也日益增強。房地產(chǎn)企業(yè)需要在及時、準(zhǔn)確、廣泛地了解和掌握市場信息的基礎(chǔ)上，科學(xué)地分析影響項目銷售的各種因素，在此基礎(chǔ)上制定和組織實施各項銷售計劃、策略，并對其進行嚴(yán)格控制，最終實現(xiàn)企業(yè)的銷售目標(biāo)。其中自然環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟與政治法律的作用力表現(xiàn)更為直接與明顯。 區(qū)域經(jīng)濟因素包括社會經(jīng)濟繁榮程度、房地產(chǎn)市場的完善度和活躍度、供求關(guān)系、金融市場、貨幣價值、物價、工資及就業(yè)率、科學(xué)技術(shù)等因素。 國家通過一系列政策舉措在諸如土地制度、住房制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、房地產(chǎn)價格政策、稅收政策等方面進行調(diào)控，
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