【正文】 校核、復(fù)印及傳真，并做好登記工作；f. 負(fù)責(zé)編制每月員工工作安排表，統(tǒng)計本部員工考勤；水、電以及分類物料消耗統(tǒng)計，做到細(xì)致準(zhǔn)確；以及物品發(fā)放工作。并監(jiān)督落實；j. 負(fù)責(zé)各設(shè)備運(yùn)行、調(diào)配和維修保養(yǎng)等專業(yè)技術(shù)工作，盡量做到節(jié)約、安全運(yùn)行?？蛻魧ξ飿I(yè)設(shè)施的改動或裝修要求，除熱情服務(wù)外，還要審批其改動方案，不能使物業(yè)設(shè)施遭到傷害或違反有關(guān)消防條例等，履行管理職能；d. 確保各設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工程能按期、按質(zhì)完成。2) 工程主任崗位職責(zé)：a. 貫徹執(zhí)行工程經(jīng)理的指示，負(fù)責(zé)本大廈設(shè)備、設(shè)施的專業(yè)技術(shù)管理。負(fù)責(zé)設(shè)備的報廢（申請或建議）及處理；c. 落實公司年度工程管理目標(biāo)，制訂、落實重要設(shè)備及一般設(shè)備的的維修及保養(yǎng)計劃；d. 組織編制工程維修部日常運(yùn)作、管理工作程序和規(guī)章制度，建立設(shè)備、設(shè)施的安全操作、運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)、檢修、應(yīng)急處理等技術(shù)文件；對客服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，提高專業(yè)管理水平；e. 協(xié)調(diào)并妥善處理與政府、行業(yè)管理部門的關(guān)系，確保電力、供水、煤氣、通訊、電視等正常工作，按政府管理部門的要求，定期完成電力、防雷、消防等各項安全檢測，使排 水、空氣質(zhì)量、噪音等達(dá)到環(huán)保要求；f. 做好一線服務(wù)、與其它職能部門的溝通、協(xié)調(diào)工作，及時為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；g. 制定工程維修部年度、月度培訓(xùn)計劃，組織專題安全和技術(shù)培訓(xùn)，確保工程人力資源得到合理的使用和不斷提高人員的工作能力和技術(shù)水平；h. 落實公司用人政策和各項規(guī)章制度，做好部門團(tuán)隊建設(shè)，提高部門專業(yè)技術(shù)水平；i. 負(fù)責(zé)匯總、制定和申報工程維修部年度、月度預(yù)算、采購計劃；組織制訂設(shè)備設(shè)施年度保養(yǎng)、檢修計劃及設(shè)備大修計劃，保證工程維修費用的合理使用；j. 根據(jù)工作計劃，組織做好各系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)、檢修、大修、項目改造等 工作，督促工程維修部各級人員對管理范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施實施全面、有效的管理，按各系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)，保持設(shè)備、設(shè)施良好運(yùn)行，設(shè)備完好率達(dá)到98%以上，確保建筑環(huán)境、供電、給排水、通風(fēng)空調(diào)、電梯、消防、電訊、電視、監(jiān)控等滿足客戶使用要求。在緊急情況發(fā)生時，能夠按應(yīng)急處理方案實施有效控制處理，確保人員和設(shè)備設(shè)施的安全；5) 按對客服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)完成對客服務(wù)事項，維修及時率、返修率、客戶滿意率必須達(dá)到公司規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；6) 建立、實施對工程分包方的評審和考核制度，負(fù)責(zé)外委工程項目和采購設(shè)備、材料、配件的驗收和質(zhì)量控制；7) 負(fù)責(zé)客戶二次裝修方案的審核和施工現(xiàn)場的技術(shù)方法、施工質(zhì)量、使用材料的監(jiān)理，參與管理處組織的二次裝修驗收，跟蹤二次裝修工程遺留問題的整改；8) 做好上級領(lǐng)導(dǎo)安排的工程整改項目、新增項目的招投標(biāo)和合同簽訂工作，對施工計劃進(jìn)行審核，對項目實施過程進(jìn)行監(jiān)理，并完成竣工驗收等工作；9) 結(jié)合大廈實際，制訂大廈經(jīng)濟(jì)、有效的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行方案，應(yīng)用新技術(shù)，實施節(jié)能降耗，定期對能耗及其他運(yùn)行成本進(jìn)行統(tǒng)計核算，將成本控制在合理范圍；10) 實施各專業(yè)、各系統(tǒng)、各機(jī)房的值班、運(yùn)行、巡視、維護(hù)保養(yǎng)、檢修記錄制度，記錄要清晰、真實、完整并具有可追塑性。 適用范圍：適用于****項目工程維修部。組織部門技術(shù)人員熟悉、掌握所管轄的設(shè)備性能，參與解決大廈突發(fā)事故的搶修。工程維修部工作手冊 編 號: CBREXHGZEM04版本/狀態(tài): A/1編 制:審 核:批 準(zhǔn):生效 日期: 二〇一四年七月一日***物業(yè)管理服務(wù)有限公司工作手冊目錄序號章節(jié)文 件 名 稱頁面11工程維修部目標(biāo)及實施措施422工程維修部組織架構(gòu)533工程維修部崗位職責(zé)644工程維修部管理制度（規(guī)定）155特種作業(yè)人員管理制度1564．2高低壓配電室安全工作制度167變配電工作票、操作票制度178電梯安全管理規(guī)定189電梯維保服務(wù)考核制度1810電梯機(jī)房管理規(guī)定1911設(shè)備機(jī)房管理制度1912設(shè)備機(jī)房防火管理規(guī)定2213設(shè)備事故處理規(guī)定2314設(shè)備機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定2515設(shè)備運(yùn)行記錄管理制度2516設(shè)備標(biāo)識管理規(guī)定2617設(shè)備臺帳管理制度2618機(jī)電設(shè)備維修工具管理規(guī)定2719安全用水、供電管理制度2720監(jiān)視、測量裝置管理規(guī)定2821運(yùn)行值班工交接班制度2922工程、維修檔案管理制度3023房屋修繕管理制度3024外包工程項目管理制度32255工程維修部工作流程3226電氣設(shè)備檢修安全技術(shù)規(guī)程3227配電室倒閘規(guī)程3428市電、發(fā)電聯(lián)鎖柜操作、維護(hù)規(guī)程3529電梯安全操作規(guī)程3530給排水設(shè)備安全操作規(guī)程3631給排水設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程3832給排水維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程3933冷水機(jī)組運(yùn)行操作規(guī)程4234中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)程4435柴油發(fā)電機(jī)安全操作規(guī)程4636螺桿冷水機(jī)組系統(tǒng)操作規(guī)程4737焊接作業(yè)規(guī)程4938設(shè)備安全事故處理規(guī)程5039直飲水系統(tǒng)管理規(guī)程5140一般報修流程5241計劃檢修或重大設(shè)備檢修流程5242供電限電停電審批程序5343客戶報修服務(wù)管理辦法5344客戶維修服務(wù)管理程序5745設(shè)備更新改造程序5846外包項目合同簽訂工作程序5947外包項目監(jiān)管程序601．工程維修部目標(biāo)及實施措施 目標(biāo)： 1) 年度電能耗（除中央空調(diào)）同比下降10%以上2) 房屋本體及設(shè)施設(shè)備按計劃保養(yǎng)，計劃完成率100%，運(yùn)行正常；3) 月度零修及時率達(dá)到98%以上，月度零修合格率達(dá)到100%，無零修質(zhì)量造成的有效投訴4) 有效控制供方駐場服務(wù)質(zhì)量5) 設(shè)備重大管理責(zé)任事故為零6) 月度記錄、資料保存完整，及時歸檔，歸檔率100% 適用范圍：適用于****項目工程維修部。3) 負(fù)責(zé)對小區(qū)的機(jī)電設(shè)備實施統(tǒng)一管理，積極做好維修運(yùn)行的日常管理工作。 內(nèi)容： 部門工作職責(zé)：1) 負(fù)責(zé)樓宇設(shè)備設(shè)施的交接驗收，建立詳細(xì)的設(shè)備設(shè)施臺帳，對接管驗收的設(shè)備設(shè)施做好現(xiàn)場標(biāo)識，并完成交接報告；2) 制訂工程維修部日常運(yùn)作、管理工作程序及各級人員的崗位職責(zé)，建立設(shè)備設(shè)施的安全操作、運(yùn)行管理、維護(hù)保養(yǎng)、應(yīng)急處理等技術(shù)文件和對客服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；3) 負(fù)責(zé)制訂樓宇（工程維修部分）的年度和月度預(yù)算、采購計劃、資金支付計劃、年度和月度設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計劃和設(shè)備設(shè)施大修計劃；4) 對管理范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行全面、有效的管理，確保設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。建立檔案管理制度，按管理要求做好運(yùn)行記錄、巡視記錄、值班記錄、技術(shù)文件、資料、圖紙等的收集、整理、完善、保存和歸檔工作；11) 制訂工程維修部的年度、月度培訓(xùn)計劃，做好新聘員工的崗前培訓(xùn)，按計劃實施各項專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高工程人員的技術(shù)素質(zhì)和實際操作能力；12) 配合政府、行業(yè)管理部門，確保電力、供水、煤氣、通信、電視等正常工作，接管理部門的要求，定期完成電力、防雷、消防等各項安全檢測，使排水、噪音等達(dá)到環(huán)保要求；13) 完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。在緊急情況發(fā)生時，組織安排各級人員，按應(yīng)急處理方案實施有效控制處理，確保人員和設(shè)備設(shè)施的安全；k. 組織實施對工程外包單位的管理、評審和考核。制定部門設(shè)備、設(shè)施的專業(yè)技術(shù)工作計劃及審核各領(lǐng)班工作計劃，報上級審批，批準(zhǔn)后貫徹執(zhí)行。負(fù)責(zé)組織人員完成臨時或應(yīng)急工程任務(wù)；e. 與其它部門或相關(guān)人員協(xié)調(diào)，倡導(dǎo)團(tuán)結(jié)與協(xié)作精神；f. 必須嚴(yán)格要求自己，自覺執(zhí)行公司的規(guī)章制度，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，以身作則。建立健全正常運(yùn)行工作秩序，定期巡視主要部位及其主要設(shè)備、設(shè)施，發(fā)現(xiàn)異?；蚬收?，立即采取有效措施及時解決。負(fù)責(zé)與其他部門的聯(lián)絡(luò)工作，跟進(jìn)報批事項；g. 負(fù)責(zé)本部門的所有物品申購及辦公用品的申領(lǐng)工作。提出節(jié)約能源措施和貫徹執(zhí)行；f. 負(fù)責(zé)本班所有原始記錄的收集、整理、按月裝訂及上交存檔工作；g. 貫徹執(zhí)行電業(yè)安全生產(chǎn)方針及貫徹電氣運(yùn)行方案和操作規(guī)程，合理使用設(shè)備。負(fù)責(zé)簽發(fā)操作票；p. 配合工程維修班搞好設(shè)備的緊急搶修工作，確保維修工作安全進(jìn)行；q. 負(fù)責(zé)本班范圍內(nèi)的安全生產(chǎn)工作，保證人為責(zé)任事故率為0%，員工較大或重大工傷事故率為0%；r. 積極向上級匯報工作，完成上級交給的其他工作。設(shè)備維修、搶修的工作都要有始有終地跟進(jìn)其工作情況、進(jìn)度，直至完成為止；k. 遇突發(fā)事件及事故隱患要及時采取處理措施，并向上級匯報；遇重大事故發(fā)生時要冷靜，在向上級匯報的同時，要組織人員采取措施防止事故擴(kuò)大或漫延，同時有責(zé)任保護(hù)好事故現(xiàn)場；l. 督促維修班全體人員搞好設(shè)備設(shè)施檢修后的現(xiàn)場衛(wèi)生清潔工作，確保墻白、地凈、溝見底、設(shè)備見本色；m. 及時處理有關(guān)工程上的投訴并做分析，避免重復(fù)發(fā)生并作好記錄向上級匯報；n. 參入大廈客戶的二次裝修的審圖；裝修過程的有關(guān)檢查及安全檢查，確保裝修過程控制在大廈相關(guān)規(guī)定內(nèi)有序進(jìn)行；裝修竣工驗收檢查及整改項目的跟進(jìn)等；o. 組織維修組人員學(xué)習(xí)技術(shù)業(yè)務(wù)，提高本身或技工的技術(shù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，大力開展增收節(jié)支活動；p. 負(fù)責(zé)本班范圍內(nèi)的安全生產(chǎn)工作，保證人為責(zé)任事故率為0%，員工較大或重大工傷事故率為0%；q. 認(rèn)真監(jiān)督外包單位保質(zhì)保量按時地完成外包維保工作，更換材料要經(jīng)過仔細(xì)檢查并詳細(xì)登記，若需付費要以舊換新；r. 積極向上級匯報工作，完成上級交給的其他工作。有超時空調(diào)的單元，需要進(jìn)內(nèi)測溫，并記錄；f. 負(fù)責(zé)對大廈各空調(diào)區(qū)域的溫度及設(shè)備運(yùn)行狀況進(jìn)行監(jiān)測，并根據(jù)外界氣溫情況，對空調(diào)運(yùn)行參數(shù)進(jìn)行調(diào)節(jié)。 五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好；h. 嚴(yán)格遵守考勤，安全操作規(guī)程和其它有關(guān)制度。能完成本職范圍內(nèi)的各項工作任務(wù)；d. 嚴(yán)格做到：216。完成維修單之工作后，應(yīng)即時回到待命室并主動聯(lián)系領(lǐng)班接新的工作單，以確保工作效率；j. 每日需認(rèn)真填寫維修單（標(biāo)明維修時間、維修具體內(nèi)容、所耗材料等）；k. 熟悉本職范圍內(nèi)的各類消耗材料、維修零配件性能、規(guī)格、型號等,能提前向上級建議購買工作所需之零配件或物料；l. 為客戶維修服務(wù)時,必需遵守管理處的有關(guān)規(guī)定；m. 發(fā)生突發(fā)情況時，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)備（設(shè)施）的正常完好；n. 積極參與實施增產(chǎn)節(jié)約活動；o. 完成上級領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。 三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；216。對發(fā)生的問題及時向上級匯報；c. 嚴(yán)格做到：216。負(fù)責(zé)對空調(diào)系統(tǒng)外包合同的履行、施工數(shù)量、質(zhì)量、工期等進(jìn)行監(jiān)督；j. 遇到突發(fā)性事故時，必須采取正確有效的應(yīng)急措施，確?？照{(diào)主機(jī)及其它設(shè)備的安全，同時向上級匯報；k. 積極參加節(jié)能降耗活動和提合理化建議活動；l. 完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。 三干凈：設(shè)備干凈、工作場所干凈、維修后的現(xiàn)場干凈；216。11) 維修技工（泥木工）崗位職責(zé)： a. 具有熟練的泥瓦工、木工操作技能，熟悉相應(yīng)安全規(guī)程，經(jīng)部門考查合格后,方能正式上崗；b. 負(fù)責(zé)大廈內(nèi)外地坪、玻璃幕墻、鋼結(jié)構(gòu)、裝飾、墻面、地毯、窗簾、木門、家具、鎖、鏡面等服務(wù)設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，以保持其美觀、整潔、安全；c. 及時按質(zhì)按量完成當(dāng)值領(lǐng)班分派或本專業(yè)布置的計劃性維護(hù)工作和客戶報修任務(wù)，按要求做好各項工作記錄。 三良好：使用性能良好、外觀良好、安全性能良好；e. 認(rèn)真做好衛(wèi)生工作，保持設(shè)備和工作場所的衛(wèi)生；f. 努力學(xué)習(xí)技術(shù)，做到故障判斷準(zhǔn)確，維修快捷；開拓個人積極性，對經(jīng)常出現(xiàn)的故障，作技術(shù)上的改造，降低設(shè)施便用的故障返修率；g. 當(dāng)遇有臺風(fēng)、地震、火災(zāi)等自然災(zāi)害時，災(zāi)后應(yīng)對玻璃幕墻進(jìn)行全面檢查，并視損壞程度進(jìn)行維修加固；h. 努力學(xué)習(xí)，提高技術(shù)水平。 內(nèi)容：1) 特種作業(yè)崗位：a. 電工:在高低壓配電室內(nèi)值班、維修工作人員，應(yīng)具有有效的電工操作證（由勞動部門頒發(fā)）， 在配電室操作人員，應(yīng)具有市供電局頒發(fā)的進(jìn)網(wǎng)作業(yè)許可證。 電氣安全裝置、設(shè)施等性能、作用及管理使用方法；216。 本公司有關(guān)消防方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施；b. 焊工：216。 電、氣焊接安全防護(hù)及人身事故搶救；216。 本公司制冷、空調(diào)設(shè)備操作要求和維修保養(yǎng)方法；216。d. 水工：216。3) 工作要求：a. 工作人員應(yīng)按規(guī)定穿戴整齊；必要時必須穿戴規(guī)定的勞保防護(hù)服裝（或用品）；b. 工作前做好必要的安全防護(hù)準(zhǔn)備（如焊接前要開動火證及準(zhǔn)備滅火器等）；c. 工作中必須嚴(yán)格遵守相應(yīng)的安全操作規(guī)程（或規(guī)定）；d. 工作中分工不分家，各工種應(yīng)相互配合，相互保護(hù)；e. 遇有意外發(fā)生，相應(yīng)專業(yè)人員必須按各種事故緊急預(yù)案處理，不得臨陣脫逃及躲閉；f. 意外發(fā)生處理后，相應(yīng)專業(yè)人員必須實事求是的填寫事故報告，不得隱瞞。 高低壓配電室安全工作制度： 目的：從行政組織措施上保證安全，杜絕人為安全責(zé)任事故發(fā)生。3) 工作時間，工作人員應(yīng)按規(guī)定穿戴整齊；嚴(yán)密監(jiān)視變電室各種設(shè)備、儀器儀表信號裝置等的運(yùn)行情況，早班每二小時應(yīng)進(jìn)行一次抄寫各種運(yùn)行數(shù)據(jù)的記錄和相關(guān)說明,中、夜班每四小時一次。閑雜人員不得進(jìn)入供配電設(shè)備房，若需進(jìn)入，須經(jīng)工程經(jīng)理批準(zhǔn)，并在運(yùn)行電工的陪同下方可進(jìn)入。11) 高壓室無雜聲、通風(fēng)良好、溫濕度正常，電壓指示燈正常閃爍，高壓柜按規(guī)定上鎖、掛牌。 內(nèi)容