【正文】 216。 遇火災時，要及時上報消防中心，并采取相應的滅火措施。b. 機房內(nèi)設備應有明確標識。216。 適用范圍：適用于大廈工程設備之設備事故的處理。6) 對設備事故隱瞞不報或弄虛作假的單位和個人，應加重處罰，并追究領導責任。 管理職責：一般事故由工程經(jīng)理組織相關人員進行分析和處理，重大事故由公司總經(jīng)理領導組織工程維修部、安管等部門和事故有關人員進行分析和處理。2) 指示標識：包括方向箭頭和簡單的說明或漢語拼音縮寫等。5) 檢測等測量儀器儀表應正確使用，使用完畢后應擦試干凈包裝好。b. 私自啟動水表的封印影響準確計量，除按用水量和使用時間加倍追計水費上，賠償大廈損失。8) 對監(jiān)視與測量裝置、器具進行搬運時要輕拿輕放；儲存條件須具備防潮、防銹蝕和防劇烈振動等條件，防止銹蝕和鏡片模糊等情況發(fā)生。9) 在事故狀態(tài)下，不能進行交接班。b. 設備維修檔案按強電、弱電、機修給排水、空調(diào)、消防、電梯、土建裝修等設施分類。 室內(nèi)通道各瓷磚、墻面有無松脫、破裂、關鍵地坪、墻面特別是車道、停車場地坪、墻面等若有損壞應及時修補。b. 做好項目的跟進，認真填寫和收集各項原始記錄，把好各工程階段的關口。 工作人員的后面或兩側(cè)有帶電部分，又無可靠的安全措施的設備。e. 帶有電容的設備或電纜線路，在裝設臨時接地線之前，應先放電。e. 操作中發(fā)生疑問時，必須搞清楚再操作。 適用范圍：適用大廈聯(lián)鎖柜。 適用范圍：適用于大廈升降梯的操作。4) 停電操作規(guī)程：a. 按操作票驗明所停電線路的開關位置，確認無誤后再進行操作。b. 操作前，應根據(jù)操作票的順序，在配電系統(tǒng)圖上進行核對性操作。拆除時相反，先拆導體端。 內(nèi)容：在全部停電或部份停電的電氣設備上工作前，必須完成技術措施如下：1) 停電：a. 工作地點，必須停電的設備：216。 內(nèi)容1) 合同簽訂a. 嚴格按《外包項目合同簽訂工作程序》執(zhí)行。 每天巡視本職工作范圍內(nèi)的現(xiàn)場，認真檢查，并做好記錄。e. 檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應妥善保存，如發(fā)現(xiàn)用途不明的資料應交工程經(jīng)理審閱確定用途。機房內(nèi)噪聲情況是否正常。6) 對經(jīng)檢定合格的監(jiān)視與測量裝置，應進行標識，表明當前的校準狀態(tài)及其有效期。 內(nèi)容：根據(jù)市安全用水管理的有關規(guī)定，結(jié)合本大廈的具體情況，對大廈供水管理規(guī)定如下：1) 凡屬大廈范圍內(nèi)的供水系統(tǒng)（即自來水公司向本大廈供水總表以內(nèi)的）一律由****項目管理處管理。3) 機電設備維修工具配發(fā)分為公用工具和個人使用工具。 設備標識管理規(guī)定： 目的：規(guī)范各類標識的設置和安裝，使大廈設備設施標識標準化、清晰化，以達到方便管理的功效。c. 各級管理人員和員工，都應把設備事故的預防工作列入工作的議事日程，嚴格禁止違章操作，超負荷運行、帶病運行和冒險作業(yè)。4) 事故經(jīng)過調(diào)查分析，設備經(jīng)過修復重新運行以后，事故發(fā)生部門應在事故后三日內(nèi)按規(guī)定填寫設備事故報告，登記維修記錄，計算實際損失，載入事故報告損失項，上報公司總經(jīng)理。施工前應清除動火現(xiàn)場的易燃物品，并在現(xiàn)場放置2個以上4kg滅火器。216。 值班室室內(nèi)照明、通風良好，對計算機的軟硬件配備不得擅自修改，不得使用計算機游戲軟件。 當值人員應巡查、記錄責任管轄區(qū)域內(nèi)消防報警器和消防設備的情況，及時報告、處理火警信號。216。8) 轎廂平層位置應用黃色油漆在主鋼絲繩上作出標記，使其清晰可見。9) 工程維修部應嚴格按程序文件規(guī)定對電梯分包方進行評審，合格的電梯公司方能承擔大廈電梯維保工作。216。 應檢查臨時接地線是否拆除。 適用范圍：適用于本大廈電氣設備操作。c. 來大廈進行二次裝修的施工隊，其隊內(nèi)個人特種作業(yè)資質(zhì)應由樓宇管理部核對把關及存檔。 一般電氣安全裝置、設施等性能、作用及使用方法；216。 三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；216。9) 維修技工（空調(diào)工）崗位責職責： a. 必需具有國家承認的空調(diào)工操作證，并經(jīng)部門考查合格后，方能正式上崗；b. 在領班的領導下，空調(diào)工負責對大廈中央空調(diào)系統(tǒng)設備、新風系統(tǒng)的運行及日常維護保養(yǎng)工作，處理突發(fā)故障，主動對設備、設施的進行維修保養(yǎng)工作。 三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；216。4) 運行領班崗位職責：a. 在工程經(jīng)理、工程主任的領導下，主管變配電、發(fā)電系統(tǒng)；中央空調(diào)系統(tǒng)；給排水系統(tǒng)；電梯；消防系統(tǒng)等正常運行，確保設備在良好的安全狀態(tài)下運行；b. 每天定時檢查工作范圍內(nèi)現(xiàn)場；c. 各有關設備運行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題或隱患應及時地向上級報告和糾正和處理（在有關運行記錄上簽名）；d. 檢查下屬各崗位崗風崗紀和考勤執(zhí)行情況；e. 審閱運行、巡檢等報表，對監(jiān)測數(shù)據(jù)有異常的應及時檢查和處理。2) 工程主任崗位職責：a. 貫徹執(zhí)行工程經(jīng)理的指示，負責本大廈設備、設施的專業(yè)技術管理。組織部門技術人員熟悉、掌握所管轄的設備性能，參與解決大廈突發(fā)事故的搶修。建立檔案管理制度，按管理要求做好運行記錄、巡視記錄、值班記錄、技術文件、資料、圖紙等的收集、整理、完善、保存和歸檔工作；11) 制訂工程維修部的年度、月度培訓計劃，做好新聘員工的崗前培訓，按計劃實施各項專業(yè)技術培訓，不斷提高工程人員的技術素質(zhì)和實際操作能力；12) 配合政府、行業(yè)管理部門，確保電力、供水、煤氣、通信、電視等正常工作，接管理部門的要求，定期完成電力、防雷、消防等各項安全檢測，使排水、噪音等達到環(huán)保要求；13) 完成上級領導交辦的其他工作。建立健全正常運行工作秩序，定期巡視主要部位及其主要設備、設施，發(fā)現(xiàn)異?；蚬收希⒓床扇∮行Т胧┘皶r解決。設備維修、搶修的工作都要有始有終地跟進其工作情況、進度，直至完成為止；k. 遇突發(fā)事件及事故隱患要及時采取處理措施，并向上級匯報；遇重大事故發(fā)生時要冷靜，在向上級匯報的同時，要組織人員采取措施防止事故擴大或漫延，同時有責任保護好事故現(xiàn)場；l. 督促維修班全體人員搞好設備設施檢修后的現(xiàn)場衛(wèi)生清潔工作，確保墻白、地凈、溝見底、設備見本色；m. 及時處理有關工程上的投訴并做分析，避免重復發(fā)生并作好記錄向上級匯報；n. 參入大廈客戶的二次裝修的審圖；裝修過程的有關檢查及安全檢查，確保裝修過程控制在大廈相關規(guī)定內(nèi)有序進行；裝修竣工驗收檢查及整改項目的跟進等；o. 組織維修組人員學習技術業(yè)務，提高本身或技工的技術素質(zhì)和業(yè)務水平，大力開展增收節(jié)支活動；p. 負責本班范圍內(nèi)的安全生產(chǎn)工作，保證人為責任事故率為0%，員工較大或重大工傷事故率為0%；q. 認真監(jiān)督外包單位保質(zhì)保量按時地完成外包維保工作，更換材料要經(jīng)過仔細檢查并詳細登記，若需付費要以舊換新；r. 積極向上級匯報工作，完成上級交給的其他工作。完成維修單之工作后，應即時回到待命室并主動聯(lián)系領班接新的工作單，以確保工作效率；j. 每日需認真填寫維修單（標明維修時間、維修具體內(nèi)容、所耗材料等）；k. 熟悉本職范圍內(nèi)的各類消耗材料、維修零配件性能、規(guī)格、型號等,能提前向上級建議購買工作所需之零配件或物料；l. 為客戶維修服務時,必需遵守管理處的有關規(guī)定；m. 發(fā)生突發(fā)情況時，應迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應急措施，保證設備（設施）的正常完好；n. 積極參與實施增產(chǎn)節(jié)約活動；o. 完成上級領導交給的其他工作。 三干凈：設備干凈、工作場所干凈、維修后的現(xiàn)場干凈；216。 電氣安全裝置、設施等性能、作用及管理使用方法；216。d. 水工：216。閑雜人員不得進入供配電設備房，若需進入，須經(jīng)工程經(jīng)理批準，并在運行電工的陪同下方可進入。d. 值班領班或電工必須將口頭命令復誦，確認無誤后，將受令時間填入值班記錄內(nèi)，操作票由值班領班或電工填寫。如：檢查XXX確在斷開位置。2) 電梯工應配備必要的聯(lián)絡工具，做到隨叫隨到，確保接到電梯故障通知后，能盡快趕到現(xiàn)場。 內(nèi)容：1) 電梯機房必須正常上鎖，機房門上應標有“機房重地，閑人免入”等標識，通往機房的通道必須暢通。 嚴禁無關人員進入機房。216。 值班室：值班室內(nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。 設備維修間由公司統(tǒng)一配置貨架，其規(guī)格與數(shù)量依設備維修人員數(shù)量及場地而定。 主任負責日常檢查及監(jiān)督。發(fā)生重大事故須立即報告公司總經(jīng)理；b. 不能破壞事故現(xiàn)場。重大事故應有現(xiàn)場照片。 內(nèi)容：1) 機房內(nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物；2) 各班員工必須按時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵；3) 機房內(nèi)各設備必須按時擦拭，使設備表面光潔無塵；4) 機房值班員工必須按時清潔機房通風系統(tǒng)濾塵網(wǎng)；5) 機房內(nèi)電氣控制箱及電器開關表面必須按時清潔除塵。一般每年進行一次全面的清點核對，做到帳物相符。10) 較大型的專業(yè)工具應隨用隨借，當日歸還。 適用范圍：適用于****項目使用的用以證實設備運行安全符合要求的所有檢驗、測量和試驗設備、器具的控制。. 適用范圍適用于大廈設備設施（中央空調(diào)系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、發(fā)電機組、給排水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)等）的運行管理。 工程、維修檔案管理制度 目的將本部門在工作中形成的維修養(yǎng)護技術資料按檔案部門的要求收集、整理和立卷，確保有關文件材料完整與安全。過期檔案由工程經(jīng)理組織的鑒定小組統(tǒng)一審定后銷毀。 各類井道內(nèi)結(jié)構(gòu)有無變形、開裂及其它損壞，各基礎有無沉降變形；216。b. 認真填寫《物業(yè)工程項目驗收表》。c. 停電注意事項：216。 提醒類標示牌的數(shù)量應與裝設接地線班組數(shù)相同；216。2) 高壓送電操作規(guī)程：a. 有操作票，按上述有關規(guī)定做好準備工作。d. 停市電時發(fā)電機信號繼電器失電，常閉觸點閉合導能安電機起動模塊，發(fā)電機自行起動加速。2) 聯(lián)鎖開關柜維護。c. 檢驗一切正常后，按實際需要選用1或2進線，分段送電。b. 裝設臨時遮攔是為了防止工作人員誤碰或靠近帶電體，也可以作為安全隔離裝置。禁止在只經(jīng)斷路器或自動開關電源的設備上工作，必須斷開本回路的隔離開關；216。d. 按合同要求辦理付款手續(xù)。 各類盛水的池、溝等有無漏水或其它損壞。 適用范圍：適用于本大廈房屋修繕。 內(nèi)容1) 工程檔案管理制度a. 所有的工程設備檔案由工程文員負責管理。2) 首先查看運行記錄，詳細了解上班的運行情況、負荷情況以及有無事故或事故隱患。包括工程運行中使用監(jiān)視與測量裝置。12) 所有工具都要進行建帳管理，做到帳物相符，使用者必須在各自的工具清單上簽字。臺帳具體內(nèi)容應包括：1) 設備選型及配套說明；2) 設備安裝調(diào)試記錄、精度檢驗記錄和驗收移交記錄；3) 設備登記卡，格式；4) 運行記錄；5) 巡視檢查記錄；6) 維護保養(yǎng)記錄；7) 預防性檢修記錄；8) 修理記錄；9) 零配件更換記錄；10) 故障分析報告；11) 事故報告；12) 報廢記錄。 適用范圍：適用于設備運行記錄。e. 設備事故損失計算:f. 修理時間：從設備動工修理時起，至全部修復后交付使用時為止。一般事故由工程維修部經(jīng)理調(diào)配資源組織設備的修理恢復。定期裝訂成冊后按工程檔案管理規(guī)定歸檔存放。 貨架上應整齊、有序排放工具箱及適量的維修備品。216。216。 外來人員若要進入機房，須經(jīng)部門領導批準，由設備專業(yè)人員陪同進入，遵守機房有關規(guī)定，服從機房工作人員的安排指導。3) 機房通風良好，溫度控制在5℃至40℃之間，相對濕度不大于85%(在25℃時)。4) 電梯工應每日對電梯進行巡視、檢查，并填寫《電梯機房巡視記錄》，對不能解決的問題應及時書面報告主管研究解決。 合上的高低壓斷路器、隔離開關、自動開關，應檢查實際的合閘位置，如：檢查XXX確在合閘位置。f. 操作票應進行編號，已經(jīng)操作過的應注已“執(zhí)行”，每月交文員存檔。9) 每月中和月未中班應啟動柴油發(fā)電機組，運行20分鐘。 本大廈有關給排水、消防水設備、設施的管理要求和維修保養(yǎng)方法；216。 本公司變配電運行方式，負荷情況和負荷調(diào)整方法、電壓調(diào)節(jié)等措施。 五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好；g. 負責所有機房設備巡視、安全檢查和處理報修工作，負責責任區(qū)域內(nèi)的設備維護和清潔工作；h. 發(fā)生突發(fā)情況時，應迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應急措施，保證設備設施的正常及大廈的安全；i. 按時、按質(zhì)、按量地完成本專業(yè)布置的計劃性維護工作，并填寫相應記錄。能完成本職范圍內(nèi)的各項工作任務；d. 嚴格做到：216。對發(fā)生的問題及時向上級匯報；c. 熟悉自已工作范圍內(nèi)各變配電設備和其它電器設備的性能、分布，能完成本職內(nèi)的各項工作；d. 嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，開機前應認真作好檢查工作，設備狀況正常，方可開機。3) 文員崗位職責 a. 負責處理本部的日常事務，執(zhí)行部門經(jīng)理下達的各項指令；b. 負責整理、統(tǒng)計、管理工程維修工作單；c. 負責收發(fā)、整理、統(tǒng)計及管理各種通知、信函、文件以及各系統(tǒng)運行、操作記錄，落實綜合管理部關于辦公及行政管理的要求；d. 負責本部門所有文件、圖紙及技術資料的整理、建檔、管理。負責改造或新增樓宇設備的購進、安裝調(diào)試、使用、維修保養(yǎng)。 措施：1) 工程維修部人員在日常工作中，必須積極配合齊心協(xié)力，做到第一時間上門服務，確?？蛻魸M意。對外包商實施有效的監(jiān)控和管理。每月對倉庫備件存貨量作一次盤點統(tǒng)計，做好統(tǒng)計報表交上級審核；h. 根據(jù)水、電以及分類物料消耗統(tǒng)計，分析消耗增減的原因，當好工程經(jīng)理的參謀。在使各空調(diào)區(qū)域的溫度相對保持在符合規(guī)定的數(shù)值范圍的同時，努力提高空調(diào)的運行效率，降低空調(diào)運行的能耗；g. 嚴格做到：216。 五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好；e. 嚴格遵守考勤，各安全操作規(guī)程和其它有關制度。遇到困難時，應報告領班并聽從領班安排；d. 嚴格做到：216。 本公司有關消防方面的操作規(guī)程和有關制度、措施；216。4) 其它：a. 電梯、消防、中央空調(diào)外包必須是有合格資質(zhì)的外包專業(yè)公司,來大廈維保人員個人資質(zhì)應提供復印件在工程維修部存