【正文】 銷中，關(guān)鍵是找準(zhǔn)自身項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，通過(guò)對(duì)自身潛在價(jià)值的挖掘，制定出符合目標(biāo)客戶群體需求的措施，那么，贏得市場(chǎng)，獲得較豐厚的利潤(rùn)將有較大的把握。競(jìng)爭(zhēng)空前激烈?guī)缀趺恳粋€(gè)樓盤都有強(qiáng)勁的對(duì)手，較量集中在綜和品質(zhì)性價(jià)比于廣告，開(kāi)發(fā)商的首要任務(wù)不是賺取暴利，而是先學(xué)會(huì)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。6購(gòu)買群體階層明顯 本案面臨的市場(chǎng)特征 總體供過(guò)于求，局部供不應(yīng)求自2000年以來(lái)，市場(chǎng)購(gòu)買需求于開(kāi)發(fā)量同步增長(zhǎng)，總體上有效需求不足，供大于求，但區(qū)域內(nèi)個(gè)別樓盤能在短期內(nèi)完成100%的銷售，反映出市場(chǎng)無(wú)均衡性和開(kāi)發(fā)水平的差異性。有的房子其本身價(jià)值并不高，單由于開(kāi)發(fā)商對(duì)其潛在價(jià)值進(jìn)行了大力的挖掘，使其最終實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)價(jià)值的最大化，比如：“（如“SOHO寓所”、“麗陽(yáng)天下”等）反之，那些與消費(fèi)者的需求發(fā)生錯(cuò)位的項(xiàng)目就只能在競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰，而成為積壓房。有不少號(hào)稱是大手筆、新概念的樓盤一面市就受到了消費(fèi)者的冷落，造成積壓，如“北斗星花園”、“萬(wàn)福世家”、“盤古花園”、“新陽(yáng)光健康花園”等等。而銀行住房貸款的普及，以及去年的三次降息措施，更空前的調(diào)動(dòng)了消費(fèi)者的購(gòu)房熱情。建設(shè)密度34%一、 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（一） 、都市住宅市場(chǎng)背景分析隨著政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的各種扶持政策出臺(tái)，成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)空前活躍起來(lái)。總建筑面積110000平方米，層數(shù)1115層結(jié)構(gòu)上采用框架剪刀墻結(jié)構(gòu)。策劃建設(shè)目標(biāo)在小天小區(qū)內(nèi)建成一個(gè)環(huán)境幽靜，規(guī)模和檔次較高。（2）.：園區(qū)四周均有市政道路和園區(qū)本身道路，周邊有多條公共交通線路。篇房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存的行業(yè)，專業(yè)的開(kāi)發(fā)商能從眾多的市場(chǎng)現(xiàn)象中分析找出消費(fèi)者的真正需求，并予以滿足，從而抓住機(jī)會(huì)，獲得成功。前言市場(chǎng)篇一、 本案面臨的市場(chǎng)特征二、 消費(fèi)者的調(diào)查三、 本案及周邊市場(chǎng)情況的調(diào)查四、 價(jià)格的調(diào)查產(chǎn)品篇一、 產(chǎn)品定位二、 產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析三、 對(duì)產(chǎn)品的建議四、 產(chǎn)品的指標(biāo)建議五、 臨河處理六、 大門處理七、 車位建議銷售篇 一、 總體銷售策略二、 銷售價(jià)格策略三、 付款方式策略四、 銷售預(yù)測(cè)五、 銷售造勢(shì)六、 銷售準(zhǔn)備工作因此，市場(chǎng)是根本，是我們正確決策的依據(jù)。（3）.環(huán)境幽靜：園區(qū)周邊房產(chǎn)已形成.,多已成現(xiàn)房。3（2）.主打戶型：面積130平方米（70%），100平方米（15%），層面設(shè)計(jì)小躍式?？偟膩?lái)說(shuō)，目前的成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在著這樣一個(gè)特點(diǎn)：一方面是商品房總體開(kāi)發(fā)量大，積壓情況嚴(yán)重；另一方面是商品房有效供應(yīng)嚴(yán)重不足，消費(fèi)者買不到所需的房子。于是，有的開(kāi)發(fā)商盲目地進(jìn)行大規(guī)模開(kāi)發(fā)，使成都的商品房總開(kāi)發(fā)量迅速猛增，直至過(guò)剩，甚至出現(xiàn)一個(gè)區(qū)域內(nèi)數(shù)十個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)的情況（如府南河）。 市場(chǎng)有效供給不足，需求與供給發(fā)生錯(cuò)位雖然市場(chǎng)上商品房的供應(yīng)量如此之大，但仍有眾多的購(gòu)房者買不到適合自己的房子。（如“萬(wàn)福世家”、“上河城”等）差異化營(yíng)銷成為占領(lǐng)市場(chǎng)的有效辦法房地產(chǎn)營(yíng)銷之根本，就是要找出市場(chǎng)的空白點(diǎn)、機(jī)會(huì)點(diǎn)，為項(xiàng)目樹(shù)立鮮明的風(fēng)格特色，與其它項(xiàng)目形成區(qū)隔，從而減少競(jìng)爭(zhēng)，占領(lǐng)市場(chǎng)。SOHO如“置信雙楠誼苑”，本來(lái)只有1600元左右的價(jià)值，置信公司通過(guò)各種手段，將其潛在價(jià)值充分的挖掘出來(lái)，最終將其價(jià)值提高到2000元左右。 開(kāi)發(fā)商注重市場(chǎng)研究，但準(zhǔn)確度把握不高。總價(jià)市場(chǎng)主宰一切單價(jià)說(shuō)明了社區(qū)品質(zhì)高低，總價(jià)反映了真實(shí)的客戶購(gòu)買力，在有限的面積內(nèi)結(jié)論：綜上所述，目前的成都房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然由于開(kāi)發(fā)量的急劇加大導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，但就市場(chǎng)需求和供給來(lái)說(shuō)，仍然有市場(chǎng)供給不足的現(xiàn)象。雖然如此，由于電梯公寓另外一些顯而易見(jiàn)的優(yōu)勢(shì)，如外立面現(xiàn)代生動(dòng)，符合時(shí)代潮流，居家生活方便，特有的“居高臨下”的感覺(jué)，還是受到一部分人的喜愛(ài)。如果開(kāi)發(fā)商針對(duì)性的開(kāi)發(fā)出他們所喜愛(ài)的住宅，迎合他們的需求，取得他們的信任，房屋產(chǎn)品市場(chǎng)的接受度是頗高的。得到市場(chǎng)長(zhǎng)期檢驗(yàn)和認(rèn)可，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)是相當(dāng)成熟的。最終“盛錦華庭”銷售的慘淡應(yīng)在情理之中。C、躍式小戶型，設(shè)計(jì)新穎，風(fēng)格獨(dú)特，為年輕一族所接受。D、為下一代的成長(zhǎng)而選擇本區(qū)域，寶寶的未來(lái)總是讓家長(zhǎng)牽掛，為寶寶創(chuàng)造一個(gè)良好的氛圍及選擇一所較好的學(xué)校是家長(zhǎng)的首選，而本區(qū)域的學(xué)校是本市最好的。二、產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)A、地段隨著南門開(kāi)發(fā)的熱潮，特別是本市眾多的優(yōu)秀樓盤都出自南門，使人們對(duì)南門的開(kāi)發(fā)期望值高，倍受成都人的矚目。D、戶型優(yōu)勢(shì)由于受客觀條件的制約，該項(xiàng)目應(yīng)開(kāi)發(fā)應(yīng)定位于中高檔的樓盤，以小高層電梯公寓開(kāi)發(fā)為主，用環(huán)境包裝來(lái)打動(dòng)消費(fèi)者，提高銷售成功率。本案可從社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)方面著手，請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)制作，營(yíng)造出“獨(dú)特、細(xì)致”的環(huán)境風(fēng)格。競(jìng)爭(zhēng)一觸即發(fā)。三、產(chǎn)品的建議為達(dá)到良好的銷售進(jìn)度，進(jìn)一步提高本項(xiàng)目的檔次，達(dá)到提高開(kāi)發(fā)商在行業(yè)和社會(huì)的知名度的目的。A、修建“庭院式游泳池”，結(jié)合電梯公寓的局部處理，與之相結(jié)合，想呼應(yīng)，面積不要求太大，但要生動(dòng)有特色。D、植物的選擇：客戶購(gòu)買房屋的最大目的就是為了更好的生活，鳥(niǎo)語(yǔ)花香是一種境界，但是通過(guò)開(kāi)發(fā)商對(duì)環(huán)境的營(yíng)造，對(duì)植物的選擇，是不難做到的。（3）、產(chǎn)品內(nèi)部裝修建議為更好的順應(yīng)市場(chǎng)和給客戶更大的自由發(fā)揮的空間，建議采用全清水。從而認(rèn)可開(kāi)發(fā)商，接受本項(xiàng)目產(chǎn)品。10%一室一廳或兩室一廳單衛(wèi)針對(duì)投資客戶或單身貴族90——120M2四（五）室三廳三衛(wèi)極品戶型滿足少部分頂級(jí)人士的要求建材設(shè)備綠化五、大門處理：大門應(yīng)結(jié)合建筑外立面風(fēng)格設(shè)計(jì)，作為50畝小區(qū)的入口，應(yīng)大方氣派。二、銷售價(jià)格策略開(kāi)盤時(shí)均價(jià)以3200元/