天之韻上海市場分析管理經(jīng)典-資料下載頁
2025-06-26 21:36本頁面
【正文】 推廣總體策略十、 總體形象定位十一、 包裝重點十二、 廣告總體預算十三、 媒體建議十四、 立體化市場推廣建議環(huán)境篇附件：一、市場賣點分析綜合考慮小天小區(qū)的區(qū)域環(huán)境以及客戶特征，對“天之韻”項目的賣點作如下分析： 市場接受度分析本市的電梯公寓住宅正出于為市場接受的階段，由于電梯公寓特有的一系列特點，如物管費用高，公攤大，空間密度緊等，未能在本市的房地產(chǎn)開發(fā)中取得主導地位。雖然如此，由于電梯公寓另外一些顯而易見的優(yōu)勢，如外立面現(xiàn)代生動，符合時代潮流，居家生活方便，特有的“居高臨下”的感覺，還是受到一部分人的喜愛。特別是25—40歲左右的白領階層的偏愛。這部分客戶知識文化層次較高，接受新鮮事物快，喜歡跟潮流和時尚的東西，最主要的是他們的未來個人發(fā)展?jié)摿Υ?，其中一部分已?jīng)是事業(yè)有成的成功人士。相對而言他們的購買力是不成問題的。如果開發(fā)商針對性的開發(fā)出他們所喜愛的住宅，迎合他們的需求，取得他們的信任，房屋產(chǎn)品市場的接受度是頗高的。 區(qū)域環(huán)境分析本項目位于小天小區(qū)中心地段，地理位置比較優(yōu)越，交通四通八達，居家環(huán)境與生活配套都比較方便舒適。從房產(chǎn)開發(fā)的外圍環(huán)境來說，應該都是不錯的。無論從生活設施、市政配套、醫(yī)院、學校等方面來看都是相當齊備和完善的。得到市場長期檢驗和認可，房地產(chǎn)開發(fā)時機是相當成熟的。但同時我們也應該看到，就目前而言，小天小區(qū)的現(xiàn)有房產(chǎn)項目的開發(fā)檔次不高，客戶群體的消費能力和市場承受力相對偏弱。如現(xiàn)有房產(chǎn)項目“小天芳苑”、“盛錦華庭”等，具體數(shù)據(jù)如下：名稱 占地 售價（元/m2） 套型面積(m2) 裝修標準 售房率小天芳苑 9畝 2400—2800 — 請水 30%盛錦華庭 12畝 3500—4000電梯2798—3298多層 120—240 廚衛(wèi)精裝 10%從簡單分析看，一方面由于“小天芳苑”的套型設計和價格與本區(qū)域客戶的普遍接受度接近，產(chǎn)品相比而言，較易引起客戶的注意與認可；另一方面“盛錦華庭”的開發(fā)目的不明確，既想吸引普通客戶群體，又想攝取高額利潤，創(chuàng)造高檔住宅，博取金字塔尖人群的關注，這樣矛盾的心理，導致開發(fā)思路混亂不清。致使樓盤的風格盡失，定位失準。最終“盛錦華庭”銷售的慘淡應在情理之中。 本區(qū)域客戶心理分析由于本區(qū)域優(yōu)越的地理位置，因而受到市場的注目是不容質疑的。而客戶最終決定買房的原因是多種多樣的，綜合起來分析，大致有如下幾種：（1）、投資租賃者A、 較其他投資，選擇房地產(chǎn)熱土進行投資回報是顯而易見的。B、 首付少，月租供樓，輕松置業(yè)。C、 躍式小戶型，設計新穎，風格獨特，為年輕一族所接受。（2）、滿足自住需求A、 對本區(qū)域較熟悉和認可，對該區(qū)域環(huán)境及未來發(fā)展有信心。B、 由于現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的居住狀況堪憂，二次置業(yè)者較少。C、 年輕夫婦和單身貴族，他們多以事業(yè)為重，希望擁有個人空間，注重住宅環(huán)境和生活品位，有較豐厚的收入和穩(wěn)定的事業(yè)。D、 為下一代的成長而選擇本區(qū)域，寶寶的未來總是讓家長牽掛，為寶寶創(chuàng)造一個良好的氛圍及選擇一所較好的學校是家長的首選，而本區(qū)域的學校是本市最好的。這就是本案的又一優(yōu)勢外所在。二、 產(chǎn)品建議為達到良好的銷售進度，進一步提高本項目的檔次，達到提高開發(fā)商在行業(yè)和社會的知名度的目的。針對本項目的開發(fā)提出如下建議： 產(chǎn)品定位結合本項目所處區(qū)域和客戶群體的特點，建議將產(chǎn)品定位于中高檔的電梯主圍式。 產(chǎn)品品質建議（1）、環(huán)境建議由于本項目的定位于中高檔，其客戶群體屬于收入較高，對居家生活的環(huán)境要求較高。建議環(huán)境配套的功能要有特點。A、 修建“庭院式游泳池”，結合電梯公寓的局部處理，與之相結合，想呼應，面積不要求太大，但要生動有特色。B、 網(wǎng)球場：網(wǎng)球場應設計在總平位置相對較偏的局部，最好不要占據(jù)中心位置。作為一個運動場地對居住環(huán)境不能不考慮。C、 庭院內(nèi)作品的展現(xiàn)：由于這部分客戶群體有喜好歐陸風情的特點，那么，園內(nèi)雕塑作品以歐陸風格為主，突出庭院內(nèi)濃濃的人文精神，通過作品來表達藝術氣息，提高小區(qū)檔次。D、 植物的選擇：客戶購買房屋的最大目的就是為了更好的生活，鳥語花香是一種境界，但是通過開發(fā)商對環(huán)境的營造，對植物的選擇，是不難做到的。如植物可以選擇“梅樹”、“李子樹”、“桂花樹”等，鮮花品種可以有“郁金香”、“黑牡丹”等，使客戶在小區(qū)中真正生活起來，享受起來。（2）、產(chǎn)品外立面建議因為小區(qū)為組庭式的小高層電梯公寓，總體規(guī)模較大，容易引起客戶注意，所以外立面的風格應時尚，色彩絢麗，吸引目標群體的關注，投其所好，使之過目不忘，留下極深的印象。外立面的風格以歐陸風情為佳，結合廣告宣傳定位，能更好的體現(xiàn)項目的特色，使之準確定位。（3）、產(chǎn)品內(nèi)部裝修建議為更好的順應市場和給客戶更大的自由發(fā)揮的空間，建議采用全清水。但針對廚房、衛(wèi)生間的設施，開發(fā)商可提供樣品（由供貨商提供）菜單。對樣品嚴格審核，須是目前同類產(chǎn)品的頂級貨品。使客戶的心理得到尊重和滿足。從而認可開發(fā)商，接受本項目產(chǎn)品。（4）、戶型建議面積配比50——90M210%一室一廳或兩室一廳單衛(wèi)針對投資客戶或單身貴族90——120M220%兩室一（二）廳單衛(wèi)針對白領階層或三口之家120——150M250%三室一（二）廳雙衛(wèi)主流戶型150M2以上15%四室二廳雙衛(wèi)主流戶型補充全躍式5%四（五）室三廳三衛(wèi)極品戶型滿足少部分頂級人士的要求32 / 32
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