【正文】 對(duì)而言他們的購(gòu)買(mǎi)力是不成問(wèn)題的。C年輕夫婦和單身貴族，他們多以事業(yè)為重，希望擁有個(gè)人空間，注重住宅環(huán)境和生活品位，有較豐厚的收入和穩(wěn)定的事業(yè)。C、庭院內(nèi)作品的展現(xiàn)：由于這部分客戶群體有喜好歐陸風(fēng)情的特點(diǎn)，那么，園內(nèi)雕塑作品以歐陸風(fēng)格為主，突出庭院內(nèi)濃濃的人文精神，通過(guò)作品來(lái)表達(dá)藝術(shù)氣息，提高小區(qū)檔次。尤其以前10/90付款方式打開(kāi)局面。環(huán)境應(yīng)突出個(gè)性，制造坡地綠化，利用自然的水平落差，形成視覺(jué)沖擊。這樣很容易在強(qiáng)銷(xiāo)期內(nèi)抓住每一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。 本區(qū)域客戶心理分析由于本區(qū)域優(yōu)越的地理位置，因而受到市場(chǎng)的注目是不容質(zhì)疑的。A、 修建“庭院式游泳池”，結(jié)合電梯公寓的局部處理，與之相結(jié)合，想呼應(yīng)，面積不要求太大，但要生動(dòng)有特色。使客戶的心理得到尊重和滿足。三室一（二）廳雙衛(wèi)5%50%二、 產(chǎn)品建議為達(dá)到良好的銷(xiāo)售進(jìn)度，進(jìn)一步提高本項(xiàng)目的檔次，達(dá)到提高開(kāi)發(fā)商在行業(yè)和社會(huì)的知名度的目的。但同時(shí)我們也應(yīng)該看到，就目前而言，小天小區(qū)的現(xiàn)有房產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)檔次不高，客戶群體的消費(fèi)能力和市場(chǎng)承受力相對(duì)偏弱。廣告要引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)本案產(chǎn)生想象，要能使消費(fèi)者看到廣告后有沖動(dòng)感。、立體化市場(chǎng)推廣建議A、廣告目標(biāo)市場(chǎng)策略：針對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群，依據(jù)其不同的生活習(xí)慣和工作環(huán)境及個(gè)性特點(diǎn)等，我們特制定了不同的廣告訴求點(diǎn)和廣告的表現(xiàn)形式，力求在目標(biāo)市場(chǎng)上更全面的傳遞廣告信息。增設(shè)廣告路牌和布幅。b、與各不同行業(yè)協(xié)力廠商加電器、家具、裝修等聯(lián)合舉行展覽會(huì)，借以聚集人氣。銷(xiāo)售篇通過(guò)我們對(duì)項(xiàng)目及項(xiàng)目各項(xiàng)情況進(jìn)行的細(xì)致深入的調(diào)查，以及我們對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的研究和分析，本著滿足消費(fèi)者需要并保證貴公司最大利益的宗旨，特?cái)M定如下銷(xiāo)售計(jì)劃：一、總體銷(xiāo)售策略通過(guò)我們對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查研究和分析，結(jié)合開(kāi)發(fā)商的具體操作情況，為規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取最后的成功，我們建議采取低開(kāi)高走的定價(jià)策略，努力做好造勢(shì)工作。建議環(huán)境配套的功能要有特點(diǎn)。C、整體規(guī)模雖然小天小區(qū)的項(xiàng)目眾多，但有影響的中高檔樓盤(pán)都沒(méi)有，能獨(dú)占鰲頭，一花獨(dú)放的樓盤(pán)更是沒(méi)有，無(wú)論從規(guī)模，還是從形象宣傳，本案都是大有可為的。B、首付少，月租供樓，輕松置業(yè)。綜合考慮小天小區(qū)的區(qū)域環(huán)境以及客戶特征，對(duì)“天之韻”項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)作如下分析：市場(chǎng)接受度分析本市的電梯公寓住宅正出于為市場(chǎng)接受的階段，由于電梯公寓特有的一系列特點(diǎn)，如物管費(fèi)用高，公攤大，空間密度緊等，未能在本市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中取得主導(dǎo)地位。購(gòu)買(mǎi)群體階層明顯（如“SOHO寓所”、“麗陽(yáng)天下”等）反之，那些與消費(fèi)者的需求發(fā)生錯(cuò)位的項(xiàng)目就只能在競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰，而成為積壓房。總建筑面積110000平方米，層數(shù)1115層結(jié)構(gòu)上采用框架剪刀墻結(jié)構(gòu)。3 市場(chǎng)有效供給不足，需求與供給發(fā)生錯(cuò)位雖然市場(chǎng)上商品房的供應(yīng)量如此之大，但仍有眾多的購(gòu)房者買(mǎi)不到適合自己的房子。 開(kāi)發(fā)商注重市場(chǎng)研究，但準(zhǔn)確度把握不高。最終“盛錦華庭”銷(xiāo)售的慘淡應(yīng)在情理之中。二、產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)A、地段隨著南門(mén)開(kāi)發(fā)的熱潮，特別是本市眾多的優(yōu)秀樓盤(pán)都出自南門(mén)，使人們對(duì)南門(mén)的開(kāi)發(fā)期望值高，倍受成都人的矚目。三、產(chǎn)品的建議為達(dá)到良好的銷(xiāo)售進(jìn)度，進(jìn)一步提高本項(xiàng)目的檔次，達(dá)到提高開(kāi)發(fā)商在行業(yè)和社會(huì)的知名度的目的。從而認(rèn)可開(kāi)發(fā)商，接受本項(xiàng)目產(chǎn)品。現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)A、開(kāi)盤(pán)前（1）樹(shù)立形象看板；（2）二環(huán)路到工地現(xiàn)場(chǎng)掛彩旗、立廣告牌；（3）現(xiàn)場(chǎng)圍墻景觀化。辦公桌椅音響現(xiàn)場(chǎng)展板三、 本案總體形象定位我們將本案定位于：南門(mén)小高層電梯公寓最佳居住園區(qū)。版幅：以大版幅為主體，結(jié)合購(gòu)房超市欄目。那么，深刻性又是引起注意的主要因素，如果廣告不能給消費(fèi)留下從房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外圍環(huán)境來(lái)說(shuō)，應(yīng)該都是不錯(cuò)的。C、 年輕夫婦和單身貴族，他們多以事業(yè)為重，希望擁有個(gè)人空間，注重住宅環(huán)境和生活品位，有較豐厚的收入和穩(wěn)定的事業(yè)。10%20%C、 庭院內(nèi)作品的展現(xiàn)：由于這部分客戶群體有喜好歐陸風(fēng)情的特點(diǎn)，那么，園內(nèi)雕塑作品以歐陸風(fēng)格為主，突出庭院內(nèi)濃濃的人文精神，通過(guò)作品來(lái)表達(dá)藝術(shù)氣息，提高小區(qū)檔次。雖然如此，由于電梯公寓另外一些顯而易見(jiàn)的優(yōu)勢(shì)，如外立面現(xiàn)代生動(dòng)，符合時(shí)代潮流，居家生活方便，特有的“居高臨下”的感覺(jué)，還是受到一部分人的喜愛(ài)。即活動(dòng)廣告、饋贈(zèng)廣告、文娛廣告、中獎(jiǎng)廣告、公益廣告等。另外，還要給客戶適當(dāng)?shù)纳悼臻g，使客戶的心理得到極大滿足。C、樣板間設(shè)立樣板間可以給客戶一種形象、直觀的感覺(jué)。鳥(niǎo)瞰圖文件柜展覽區(qū)C、邀請(qǐng)專家人士及相關(guān)同行到現(xiàn)場(chǎng)參觀、制造氣勢(shì)。C、商業(yè)用房：應(yīng)充分考慮營(yíng)業(yè)用房的外立面風(fēng)格和經(jīng)營(yíng)檔次。（2）、產(chǎn)品外立面建議因?yàn)樾^(qū)為組庭式的小高層電梯公寓，總體規(guī)模較大，容易引起客戶注意，所以外立面的風(fēng)格應(yīng)時(shí)尚，色彩絢麗，吸引目標(biāo)群體的關(guān)注，投其所好，使之過(guò)目不忘，留下極深的印象。興大公司是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的集團(tuán)公司，已有成功樓盤(pán)“玫瑰園”的先例，可以從這方面對(duì)本案的客戶進(jìn)行誘導(dǎo)。第二部份從房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外圍環(huán)境來(lái)說(shuō)，應(yīng)該都是不錯(cuò)的。7 挖掘項(xiàng)目潛力，實(shí)現(xiàn)等值營(yíng)銷(xiāo)，將成為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的主要趨勢(shì)同一區(qū)位、同一檔次甚至同一類型的樓盤(pán)，因?yàn)橥诰驖摿Φ某潭炔煌渥罱K結(jié)果也會(huì)大不相同。成都市住宅市場(chǎng)，具有如下特點(diǎn)：商品房總體開(kāi)發(fā)量過(guò)大，積壓現(xiàn)象嚴(yán)重政府為了扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不斷以減免開(kāi)發(fā)商的各種稅費(fèi)為手段來(lái)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)。一、項(xiàng)目概況及策劃建設(shè)目標(biāo)位置與環(huán)境（1）.項(xiàng)目位置：成都市南面，一環(huán)路以內(nèi)。在這種市場(chǎng)條件下，開(kāi)發(fā)商只有切實(shí)的從市場(chǎng)的需求出發(fā)，從消費(fèi)者的需求出發(fā)，找出市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)、空白點(diǎn)，進(jìn)行差異化營(yíng)銷(xiāo)，才能在競(jìng)爭(zhēng)中取勝。