天之韻上海市場(chǎng)分析管理經(jīng)典-全文預(yù)覽
【正文】 、 本案包裝重點(diǎn)A現(xiàn)場(chǎng)部份樹立形象看板，用以分隔客戶和售樓處。廣告篇一、 本案推廣時(shí)機(jī)建議本案的最佳推廣時(shí)機(jī)應(yīng)結(jié)合本項(xiàng)目外環(huán)境營造的時(shí)間安排，但據(jù)我們分析，爭(zhēng)取在明年春節(jié)前實(shí)現(xiàn)內(nèi)部定購和預(yù)售，待明年正式開盤后將銷售推向高峰。C、樣板間設(shè)立樣板間可以給客戶一種形象、直觀的感覺。小禮品燈箱園林綠化效果圖鳥瞰圖電話射燈綠化文件柜茶幾洽談桌椅VIP客戶區(qū)設(shè)備配置：柜臺(tái)展覽區(qū)面積：100余平方米功能區(qū)：柜臺(tái)區(qū)C、后期a、視銷售率和工程進(jìn)度，不定期邀約意向性客戶和已成交客戶到現(xiàn)場(chǎng)舉行招待會(huì)，并召開新聞發(fā)布會(huì)。G、成敗關(guān)鍵。C、邀請(qǐng)專家人士及相關(guān)同行到現(xiàn)場(chǎng)參觀、制造氣勢(shì)。（均以均價(jià)計(jì)）三、付款方式策略制定多種付款方式，如一次性、按揭及分期付款等。第三部份六、車位建議：C、商業(yè)用房：應(yīng)充分考慮營業(yè)用房的外立面風(fēng)格和經(jīng)營檔次。全躍式兩室一（二）廳單衛(wèi)針對(duì)白領(lǐng)階層或三口之家120——150M220%對(duì)樣品嚴(yán)格審核，須是目前同類產(chǎn)品的頂級(jí)貨品。（2）、產(chǎn)品外立面建議因?yàn)樾^(qū)為組庭式的小高層電梯公寓，總體規(guī)模較大，容易引起客戶注意，所以外立面的風(fēng)格應(yīng)時(shí)尚，色彩絢麗，吸引目標(biāo)群體的關(guān)注，投其所好，使之過目不忘，留下極深的印象。作為一個(gè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地對(duì)居住環(huán)境不能不考慮。產(chǎn)品品質(zhì)建議（1）、環(huán)境建議由于本項(xiàng)目的定位于中高檔，其客戶群體屬于收入較高，對(duì)居家生活的環(huán)境要求較高。消費(fèi)者除了對(duì)房屋固有的特點(diǎn)較為關(guān)注以外，對(duì)其獨(dú)有的賣點(diǎn)也較為關(guān)注。興大公司是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的集團(tuán)公司，已有成功樓盤“玫瑰園”的先例，可以從這方面對(duì)本案的客戶進(jìn)行誘導(dǎo)。B、發(fā)展的社區(qū)本項(xiàng)目所在地處于一環(huán)路的小天小區(qū)，周邊的社區(qū)配套以趨完善，作為武侯區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，房地產(chǎn)社區(qū)環(huán)境及人文環(huán)境的配套成熟是有目共睹的。建議在設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)高檔的時(shí)尚居住概念。第二部份B、由于現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的居住狀況堪憂，二次置業(yè)者較少。而客戶最終決定買房的原因是多種多樣的，綜合起來分析，大致有如下幾種：（1）、投資租賃者A、較其他投資，選擇房地產(chǎn)熱土進(jìn)行投資回報(bào)是顯而易見的。如現(xiàn)有房產(chǎn)項(xiàng)目“小天芳苑”、“盛錦華庭”等，具體數(shù)據(jù)如下：名稱 占地 售價(jià)（元/m2） 套型面積(m2) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 售房率小天芳苑 9畝 2400—2800 — 請(qǐng)水 30%盛錦華庭 12畝 3500—4000電梯2798—3298多層 120—240 廚衛(wèi)精裝 10%從簡(jiǎn)單分析看，一方面由于“小天芳苑”的套型設(shè)計(jì)和價(jià)格與本區(qū)域客戶的普遍接受度接近，產(chǎn)品相比而言，較易引起客戶的注意與認(rèn)可；另一方面“盛錦華庭”的開發(fā)目的不明確，既想吸引普通客戶群體，又想攝取高額利潤，創(chuàng)造高檔住宅，博取金字塔尖人群的關(guān)注，這樣矛盾的心理，導(dǎo)致開發(fā)思路混亂不清。從房產(chǎn)開發(fā)的外圍環(huán)境來說，應(yīng)該都是不錯(cuò)的。這部分客戶知識(shí)文化層次較高，接受新鮮事物快，喜歡跟潮流和時(shí)尚的東西，最主要的是他們的未來個(gè)人發(fā)展?jié)摿Υ?，其中一部分已?jīng)是事業(yè)有成的成功人士。特別是城東八里小區(qū)，作為政府規(guī)劃的東郊最大居住小區(qū)，現(xiàn)有開發(fā)項(xiàng)目有限，有效供應(yīng)不足的現(xiàn)象表現(xiàn)更加明顯，加上政策導(dǎo)向、升值概念、開發(fā)成本相對(duì)較低等優(yōu)勢(shì)，使這一區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)具有較多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。7購買者注重實(shí)表于品質(zhì)共有的社區(qū)最能取悅消費(fèi)者的社區(qū)具有一定個(gè)性，有一定品味，但價(jià)格要絕對(duì)實(shí)惠。 經(jīng)濟(jì)實(shí)用房暢銷，小康型小熱銷，高檔住宅緩銷，高檔電梯公寓滯銷。隨著越來越多的開發(fā)商認(rèn)識(shí)到等值營銷的重要性，未來，等值營銷將成為房產(chǎn)營銷總趨勢(shì)。 挖掘項(xiàng)目潛力，實(shí)現(xiàn)等值營銷，將成為房地產(chǎn)營銷的主要趨勢(shì)同一區(qū)位、同一檔次甚至同一類型的樓盤，因?yàn)橥诰驖摿Φ某潭炔煌?，其最終結(jié)果也會(huì)大不相同。因此，雖然市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此的激烈，但仍有少數(shù)的樓盤在消費(fèi)者中引起了轟動(dòng)，一面市就被一搶而空，甚至被炒高數(shù)倍的價(jià)格發(fā)售。因此，那些對(duì)準(zhǔn)了購房者的需求的項(xiàng)目就能引起消費(fèi)者的購房激情，從而創(chuàng)造出一個(gè)個(gè)銷售奇跡。商品房的大量積壓，使開發(fā)商們感到了市場(chǎng)形勢(shì)的嚴(yán)峻。成都市住宅市場(chǎng)，具有如下特點(diǎn)：商品房總體開發(fā)量過大，積壓現(xiàn)象嚴(yán)重政府為了扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不斷以減免開發(fā)商的各種稅費(fèi)為手段來鼓勵(lì)開發(fā)。容積率25%.：（1）.主體建筑為小高層電梯公寓。.一、項(xiàng)目概況及策劃建設(shè)目標(biāo)位置與環(huán)境（1）.項(xiàng)目位置：成都市南面，一環(huán)路以內(nèi)。場(chǎng)天之韻上海經(jīng)典目錄廣告篇一、 推廣時(shí)機(jī)建議二、 推廣總體策略三、 總體形象定位四、 包裝重點(diǎn)五、 廣告總體預(yù)算六、 媒體建議七、 立體化市場(chǎng)推廣建議環(huán)境篇市2.園區(qū)的工程建設(shè)指標(biāo)：（1）.項(xiàng)目占地面積：50畝（）（2）.規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目：小高層電梯公寓，園區(qū)中心花及園林道路，物管中心。停車面積約10000m2（3）綠化率47%.在這種市場(chǎng)條件下，開發(fā)商只有切實(shí)的從市場(chǎng)的需求出發(fā)，從消費(fèi)者的需求出發(fā)，找出市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)、空白點(diǎn)，進(jìn)行差異化營銷，才能在競(jìng)爭(zhēng)中取勝。但是，在這種大規(guī)模的開發(fā)行為中，真正賣得好的項(xiàng)目卻只是少數(shù)。這說明，消費(fèi)者并不是沒有購房的需求，而是商品房的供應(yīng)與消費(fèi)者的需求類型發(fā)生了嚴(yán)重的錯(cuò)位。人無我有，而“我有”若為市場(chǎng)所需，“我”就占領(lǐng)了市場(chǎng)?！?、“都市驛站”、“麗陽天下”等，這些開發(fā)商們看準(zhǔn)了市場(chǎng)上沒有酒店式的小公寓，同時(shí)又存在有這種需求的消費(fèi)者，市場(chǎng)出現(xiàn)了供需不平衡的空白點(diǎn)，進(jìn)而去開發(fā)滿足這種需求的項(xiàng)目，再配以各自不同的風(fēng)格進(jìn)行營銷，最終贏得了市場(chǎng)。這說明，只有挖掘出項(xiàng)目的潛在價(jià)值并使其兌現(xiàn)的營銷才是成
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