【正文】 415045世茂海濱新城奉賢區(qū)郊環(huán)以外海灣板塊258484龍湖滟瀾山藝墅青浦區(qū)外郊環(huán)間趙巷板塊4419143金橋瑞仕花園浦東新區(qū)中外環(huán)間金橋板塊10266555．辦公樓市場(chǎng)辦公產(chǎn)品稍有回暖跡象國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的回暖，特別是國(guó)企、房地產(chǎn)、金融及相關(guān)服務(wù)類(lèi)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況好轉(zhuǎn)日趨明顯，辦公市場(chǎng)終于在本月出現(xiàn)回暖跡象。據(jù)我司統(tǒng)計(jì)，環(huán)比大增30%，成交量主要集中在浦東、虹口和楊浦。其中陸家嘴的中融碧玉藍(lán)天大廈和北外灘的上海港國(guó)際客運(yùn)中心兩個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓分別銷(xiāo)售了整個(gè)層面，包攬當(dāng)月銷(xiāo)量冠、亞軍，并且成交均價(jià)都接近5萬(wàn)元。受此影響，本月辦公產(chǎn)品的成交均價(jià)大幅攀升至24408元，環(huán)比大漲6000多元米。在7月供應(yīng)量驟增之后，8月辦公產(chǎn)品供應(yīng)量明顯減少。供應(yīng)量主要集中在楊浦、松江、南匯和盧灣4個(gè)區(qū)。其中五角場(chǎng)板塊的創(chuàng)智天地坊供應(yīng)量最大，于8月31日推出218套辦公樓。附1：8月份供應(yīng)量前五位之辦公產(chǎn)品8月份供應(yīng)量前五位之辦公產(chǎn)品樓盤(pán)名稱(chēng)區(qū)縣環(huán)線(xiàn)板塊套數(shù)面積㎡創(chuàng)智天地坊楊浦區(qū)中外環(huán)間五角場(chǎng)板塊21828280綠地松江商務(wù)廣場(chǎng)松江區(qū)外郊環(huán)間松江中部板塊17125770綠地峰匯商務(wù)廣場(chǎng)南匯區(qū)外郊環(huán)間惠南板塊39620663綠地浦暉國(guó)際中心盧灣區(qū)中外環(huán)間打浦橋板塊9818846大衛(wèi)國(guó)際大廈嘉定區(qū)外郊環(huán)間嘉定主城區(qū)19516397附2：8月份成交量前五位之辦公產(chǎn)品8月份成交量前五位之辦公產(chǎn)品樓盤(pán)名稱(chēng)區(qū)縣環(huán)線(xiàn)板塊套數(shù)面積㎡均價(jià)元/㎡中融碧玉藍(lán)天大廈浦東新區(qū)內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)陸家嘴濱江板塊101982949706上海港國(guó)際客運(yùn)中心虹口區(qū)內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)北外灘板塊111519059501海上碩和城楊浦區(qū)中內(nèi)環(huán)間黃興板塊70126179571綠地峰匯商務(wù)廣場(chǎng)南匯區(qū)外郊環(huán)間惠南板塊237125869510萬(wàn)泰大廈靜安區(qū)內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)南京西路板塊94903349746．商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量創(chuàng)近7個(gè)月以來(lái)的新高近來(lái)，本市商業(yè)產(chǎn)品成交量穩(wěn)定，連續(xù)4個(gè)月保持在18萬(wàn)平方米左右。商業(yè)成交項(xiàng)目分布較零散，以松江、寶山和金山居多。其中寶山大場(chǎng)板塊的大華梧桐城邦成交量最高，該案于8月22日集中簽約了14套整層店鋪。但它的成交均價(jià)僅9014元，因此，內(nèi)部轉(zhuǎn)讓的可能性非常大。從新增供應(yīng)量來(lái)看，環(huán)比上月增加了2成多，創(chuàng)下今年以來(lái)的供應(yīng)新高。供應(yīng)量主要集中在南匯、松江和浦東三個(gè)區(qū)，占供應(yīng)總量的8成多。其中松江新城東區(qū)板塊的鹿都國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)和南匯惠南板塊的上海兩港裝飾材料城2個(gè)樓盤(pán)供應(yīng)量最大。受此影響，商業(yè)可售余量再次升高至595萬(wàn)平方米，去化壓力大增。附1：8月份供應(yīng)量前五位之商業(yè)產(chǎn)品8月份供應(yīng)量前五位之商業(yè)產(chǎn)品樓盤(pán)名稱(chēng)區(qū)縣環(huán)線(xiàn)板塊套數(shù)面積㎡鹿都國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)松江區(qū)外郊環(huán)間松江新城東區(qū)29157239上海兩港裝飾材料城南匯區(qū)外郊環(huán)間惠南板塊149957228世和商務(wù)中心浦東新區(qū)中外環(huán)間張江板塊13327620粵亮灣景苑南匯區(qū)外郊環(huán)間周康板塊15416166大衛(wèi)國(guó)際大廈嘉定區(qū)外郊環(huán)間嘉定主城區(qū)76532附2：8月份成交量前五位之商業(yè)產(chǎn)品8月份成交量前五位之商業(yè)產(chǎn)品樓盤(pán)名稱(chēng)區(qū)縣環(huán)線(xiàn)板塊套數(shù)面積㎡均價(jià)元/㎡大華河畔華城寶山區(qū)中外環(huán)間大場(chǎng)板塊14179589014月亮河碧園松江區(qū)外郊環(huán)間松江新城西區(qū)板塊38146637197金山世紀(jì)城金山區(qū)郊環(huán)以外金山新城板塊128619010113愛(ài)廬世紀(jì)新苑閔行區(qū)外郊環(huán)間顓橋板塊2951976735上海新紀(jì)元國(guó)際廣場(chǎng)楊浦區(qū)中外環(huán)間五角場(chǎng)板塊444765135547．廠(chǎng)房市場(chǎng)低供應(yīng)，成交依然不俗。，占成交總量的91%；。閘北大寧板塊的東方環(huán)球企業(yè)園成交最好，共簽約了6幢類(lèi)辦公樓，總面積為8770平方米，均價(jià)14645元/平方米。在連續(xù)兩個(gè)月沒(méi)有新增供應(yīng)量后，本月也僅推出僅一套位于徐匯漕河涇的754平方米類(lèi)辦公。8月份成交量前五位之廠(chǎng)房產(chǎn)品樓盤(pán)名稱(chēng)區(qū)縣環(huán)線(xiàn)板塊用途套數(shù)面積 ㎡均價(jià) 元/㎡東方環(huán)球企業(yè)園閘北區(qū)中內(nèi)環(huán)間大寧板塊類(lèi)辦公6877014645漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)徐匯區(qū)中外環(huán)間田林板塊類(lèi)辦公6580611824名企公館產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新總部園松江區(qū)外郊環(huán)間新橋板塊類(lèi)辦公451654556田林路388號(hào)徐匯區(qū)中外環(huán)間田林板塊類(lèi)辦公34459115080浦慶國(guó)際機(jī)電數(shù)碼園浦東新區(qū)外郊環(huán)間唐鎮(zhèn)板塊廠(chǎng)房342834761【市場(chǎng)展望】面對(duì)本月樓市量跌價(jià)升的局面，接下來(lái)的樓市是繼續(xù)向下走還是能保持現(xiàn)有的銷(xiāo)售速度呢？討論銷(xiāo)售能否持續(xù)對(duì)于今天的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)無(wú)非看中4點(diǎn)，貨幣政策、開(kāi)發(fā)商資金狀況、新增供應(yīng)與企業(yè)理性。7月新增貸款大幅下滑，引發(fā)8月預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)繼續(xù)悲觀(guān)的猜測(cè)，剛剛公布的工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有商業(yè)銀行新增人民幣貸款約1600億元，以四大銀行市場(chǎng)占比45%估算，此數(shù)據(jù)超出市場(chǎng)此前悲觀(guān)預(yù)期的3200億元，引發(fā)上周四股市大漲。但在可見(jiàn)的金融收緊可能下，多家房企各種渠道尋求資金。截至7月份，房企今年通過(guò)公開(kāi)資本市場(chǎng)完成融資352億元，另有304億元的融資方案也已通過(guò)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)；銀行授信方面，房企發(fā)放的銀行授信總額逾1800億元。多數(shù)房企可謂不差錢(qián)。其中，萬(wàn)科近日再次公開(kāi)增發(fā)112億，加上此前保利、招商、金地的非公開(kāi)發(fā)行，四家地產(chǎn)公司募集資金已逾280億元?；叵?7年萬(wàn)科在政策收緊前的百億融資，或許萬(wàn)科的增發(fā)預(yù)示了未來(lái)銀行收緊信貸的苦日子即將來(lái)臨，因此暫時(shí)不差錢(qián)不等于未來(lái)幾年不差錢(qián)。雖然不差錢(qián)，量跌價(jià)升的局面讓開(kāi)發(fā)商再度對(duì)市場(chǎng)謹(jǐn)慎，7月本已環(huán)比增加的新開(kāi)工面積再度回落，新開(kāi)工面積增幅與銷(xiāo)售面積的差距進(jìn)一步拉大。這也滋生了對(duì)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的質(zhì)疑，國(guó)土資源部近期充分表達(dá)了政府從重治理開(kāi)發(fā)商囤地現(xiàn)象的決心。繼8月24日明確表態(tài)要求加強(qiáng)監(jiān)管之后，國(guó)土資源部網(wǎng)站9月1日正式公布《國(guó)土資源部關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》。但從2季度土地成交30%的溢價(jià)幅度來(lái)看，是遠(yuǎn)低于07年3季度110%，房企在拿地上已經(jīng)趨向理性，土地成本不會(huì)大幅提升，新開(kāi)工面積即使未來(lái)增長(zhǎng)也不會(huì)影響到公司資金壓力。面對(duì)較以往更理性的房企，我們認(rèn)為，只要貨幣政策變化不大，銷(xiāo)售將具有持續(xù)性，行業(yè)的調(diào)整可以說(shuō)已經(jīng)到位。重要說(shuō)明：本報(bào)告所有數(shù)據(jù)皆來(lái)自于上海同策房產(chǎn)咨詢(xún)股份有限公司統(tǒng)計(jì)結(jié)果。同策公司對(duì)其準(zhǔn)確性概不負(fù)任何法律責(zé)任。請(qǐng)閣下注意市場(chǎng)分析并不反映個(gè)別情況。樓盤(pán)信息僅供閣下參考，非最終確認(rèn)數(shù)據(jù)，請(qǐng)以各銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)所提供信息為準(zhǔn)。閣下可通過(guò)同策公司各銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)或登錄 索取有關(guān)研究報(bào)告。閣下亦可向同策公司研發(fā)部門(mén)索取有關(guān)的其它信息。本報(bào)告所指公寓不包括動(dòng)遷、配套公寓。未經(jīng)同策公司書(shū)面同意，不得商業(yè)利用、復(fù)印或轉(zhuǎn)發(fā)本報(bào)告任何部分。31 /