【正文】 紅松路 688 號(hào)， 龍柏金悅公寓：青杉路 115 號(hào) 虹橋金斯花園：金雨路 88 弄 西郊龍柏香榭花苑：青杉路 169 弄 虹橋明珠公寓：伊犁南路 34弄 3號(hào) 虹橋光大花苑：程家橋路 269弄 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 22 上海春之聲置業(yè)有限公司 金匯名人苑：金匯路 17號(hào) 公交線路：中衛(wèi)線：中山公園 久事西郊花園 936路：龍柏 外高橋 936B 線：龍柏 人民廣場(chǎng) 757 路：虹古路 蓮花路地鐵站 721 號(hào)：上海體育館 綠苑路 911 路：萬科城市花 園 老西門 753 路：綠苑咱 蓮花路地鐵站 57 路：龍柏新村 銅仁路 87 路：華星路 龍華 931 路：虹橋機(jī)場(chǎng) 火車站 925 路：虹橋機(jī)場(chǎng) 人民廣場(chǎng) 91 路：莘瀝路 北新涇 48 路：連去路 上海動(dòng)物園 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 23 上海春之聲置業(yè)有限公司 超市： 易初蓮花超市：吳中路 1218 號(hào) 家得利：黃樺路 269 號(hào) 上海市農(nóng)工商超市：吳中路 623號(hào) 捷強(qiáng)連鎖超市：吳中東路 507 號(hào) 好美家吳中店：吳中路 1245 號(hào) 家樂福古北店：水城南路、延安西路 美亞音像租憑連鎖店：虹橋路 1012 號(hào) 上海特價(jià)書店： 虹橋路 1016 號(hào)。它獨(dú)特的區(qū)位和潛在含金量將會(huì)有充分的開發(fā)，一個(gè)嶄新的金匯將會(huì)在此崛起。 受虹橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和機(jī)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶的輻射，虹橋地區(qū)聚集了大量的白領(lǐng)人士和外籍人士，這部分人在購房和租房時(shí)都 有著獨(dú)特的參考標(biāo)準(zhǔn)，相對(duì)于房子本身而言，他們似乎更注重房子的附加值，極佳的房型或外立面不一定會(huì)成為這些人購房動(dòng)機(jī)，但便捷時(shí)尚的生活氛圍對(duì)他們來講卻是個(gè)不小的的誘惑。 金匯韻動(dòng)時(shí)代的開發(fā)商 復(fù)地集團(tuán)在做好樓盤質(zhì)量的同時(shí)，把 ” 運(yùn)動(dòng)時(shí)尚 ’ 的概念融入到樓盤中去，推出了 ” 鄉(xiāng)村俱樂部的主題會(huì)所，斥巨資建設(shè)了具國際標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)員制 2020 足球俱樂部，提倡以球會(huì)友，這個(gè)集比賽，觀賞，社交，健身為一體的會(huì)所吸引了國? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 20 上海春之聲置業(yè)有限公司 足大腕們前來熱身，也給球迷們提供了在自己的球場(chǎng)上一展身手的機(jī)會(huì)，小區(qū)的品質(zhì)也為此提升不少。周邊簇?fù)碇纳虾Ｎ璧笇W(xué)校、芭蕾舞團(tuán)、劉海粟美術(shù)館、上海油畫塑館等知名藝術(shù)團(tuán)體和文教基地使這里彌漫著厚重 的歷史人文氣息 。 1998 年美國總統(tǒng)克林頓在訪問上海期間，走訪了金匯某個(gè)小區(qū)的一個(gè)業(yè)主家庭 ，整個(gè)金匯、整個(gè)虹橋都為之轟動(dòng)一時(shí)。上海金斯置業(yè)開發(fā)的金斯花園融公寓與別墅為一體先后榮獲 98 年上海十佳房型獎(jiǎng)和 9 98 年度“上海市房地產(chǎn)銷 售百強(qiáng)企業(yè)的榮譽(yù)稱號(hào)。 虹橋開發(fā)區(qū)在上海人的心目中是上檔次的地區(qū)象征， 90年代初期虹橋地區(qū)所開發(fā)的物業(yè)大部分以外銷房為主，所面對(duì)的客源群體多為境外人士，其主 力價(jià)格也在 1300— 2800 美元 /平方米之間，內(nèi)地居民和本地居民所占的比例極小， 90年代后，市場(chǎng)客源情況則出現(xiàn)向境內(nèi)客源和本地客源傾斜的狀態(tài)，地區(qū)內(nèi)銷房價(jià)格大部分保持穩(wěn)定在 4000 元 /平方米左右。 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 18 上海春之聲置業(yè)有限公司 二、項(xiàng)目市場(chǎng)區(qū)域分析 位于閔行與長寧兩區(qū)交界線的航華地區(qū)，北接虹橋國際機(jī)場(chǎng)、上海動(dòng)物園，南望莘莊，東靠虹橋開發(fā)區(qū)，西臨青浦。 根據(jù)閔行區(qū)政府的規(guī)劃，未來五年發(fā)展總體目標(biāo)：建設(shè)以吳 中路“現(xiàn)代消費(fèi)專業(yè)賣場(chǎng)通道”、虹中路的“現(xiàn)代時(shí)尚文化閑通道”為中心的發(fā)展框架，體現(xiàn)現(xiàn)代綜合消費(fèi)新時(shí)尚的創(chuàng)意中心之一，展示國際多元文化連接中外文化的重要場(chǎng)所之一，具有發(fā)達(dá)的商貿(mào)流通功能、優(yōu)雅的休閑服務(wù)功能、高品質(zhì)的現(xiàn)代居住功能相融合的新興城區(qū)之一。 2020 年，人均居住面積在 8 平方米。 未來閔行人均居住面積規(guī)劃如下： 2020 年，為 16 萬平方米。其中，完成教育配套投資 億元，竣工交付面積 萬平方米。這一切，為閔行住宅建設(shè)的騰飛創(chuàng)造了條件，也為住在閔行打下較好的基礎(chǔ)。它作為上海新崛起的房產(chǎn)市場(chǎng)，以其優(yōu)越的自然條件、地理環(huán)境、便捷的交通、良好的生活環(huán)境和適中的房價(jià)，使閔行區(qū)成為中心城區(qū)能量輻射和吸收的黃金區(qū)域。 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 16 上海春之聲置業(yè)有限公司 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)得以發(fā)展歸結(jié)為以下幾個(gè)條件： A、 理念、市場(chǎng)化程度高，有廣闊的消費(fèi)市場(chǎng)基礎(chǔ)。 10． 2020 年已售公房上市出售成交 69832 套，交易面積地 64 萬平方米，占總存量交易面積的 %，比去年增加 %。 7． 2020 年個(gè)人購買商品房比重繼續(xù)攀升，商品房預(yù)售登記中屬個(gè)人購買 190678 套，占 %，比去年上升 個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)售中屬個(gè)人購買 146688 套，占 %，比去年上升 。 2． 2020 年和去年比較，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增加 %，商品房新開工面積、商品房竣工面積分別增加 %和 %，完成土地開 發(fā)面積則增加 %. 3． 2020 年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比去年增加 %，其中商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比去年增加 %，商品房批準(zhǔn)銷售面積比去年同期增加 %。 3） 開發(fā)商知名度不大 本地塊的開發(fā)商不是本市知名 企業(yè)，且在航華地區(qū)沒有開過盤，因此知名度不大。 2） 小區(qū)規(guī)模小 由于小區(qū)總面積僅為 ，可做景觀的空間不大，小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目投資有限，只可能在一定范圍內(nèi)盡量顯示小區(qū)特色，向精致方向，而非大氣方向發(fā)展。 5） 潛在交通優(yōu)勢(shì)： 根據(jù) 2020 年上海市重大工程建設(shè)計(jì)劃排定，地鐵二號(hào)線西沿伸工程（中山公園 — 虹橋機(jī)場(chǎng) 公里）將于年內(nèi)完成， 同時(shí)軌道交通明珠線也由寶山延伸至虹橋路。 4） 價(jià)格優(yōu)勢(shì)，及升值潛力，明珠線由寶山路延伸至虹橋路與地鐵二號(hào)線由中山公園延伸至虹橋機(jī)場(chǎng)。 3） 西郊地區(qū)環(huán)境較好，空氣污染小。再者，由 于便捷，使居住者在除工作之余的業(yè)余生活會(huì)更加多采，社交活動(dòng)會(huì)更加頻繁，相對(duì)生活質(zhì)量更高。 二、 地塊資源分析與評(píng)價(jià) ? 具體而言，航華一村一街坊地處于航華地區(qū)中心，該地區(qū)是由華漕鎮(zhèn)政府所屬華漕房地 產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的大面積拆遷安置經(jīng)濟(jì)房（航華一村至四村），人居密度很高，小區(qū)整體感觀印象不是很好。 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 7 上海春之聲置業(yè)有限公司 四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 序號(hào) 名稱 單位 數(shù)量 1 基地面積 平方米 2 建筑面積 平方米 3 商業(yè)面積 平方米 4 住宅面積 平方米 5 容 積率 平方米 6 戶數(shù) 戶 135 7 建筑密度 % 8 綠化率 % 35 9 集中綠化 % 15 10 停車位 輛 50 11 自行車棚面積 平方米 399 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 8 上海春之聲置業(yè)有限公司 五、 具體戶型如下： 序號(hào) 戶型 套數(shù) 面積（ m2） 比例 序號(hào) 戶型 套數(shù) 面積（ m2） 比例 A(底 ) 2+2+1 2 % B（躍） 3+2+2 2 % A（標(biāo)） 2+2+1 8 % C（ 1 底） 2+2+1 3 85． 3 ％ A(躍 ) 3+2+2 2 % C(2 底 ) 3+2+2 3 % B（底） 3+2+2 4 % C（ 1 標(biāo)） 2+2+1 20 ％ B(標(biāo) ) 3+2+2 22 % C(2 標(biāo) ) 3+2+2 20 D（ 1 標(biāo)） 3+2+2 8 % C（ 2 躍） 3+2+2 5 3． 7% D(2 標(biāo) ) 2+2+1 8 % C(1 躍 ) 3+2+2 5 % D(1 躍 ) 4+2+2 1 % E(1 標(biāo) ) 3+2+2 8 % D（ 2 躍） 3+2+2 1 % E(2 標(biāo) ) 3+2+2 8 % E(1 躍 ) 4+2+3 2 166． 8 % E(2 躍 ) 3+2+2 1 % ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 9 上海春之聲置業(yè)有限公司 第二章 項(xiàng)目地塊特征分析 一、 地塊特征 ? 該地塊規(guī)模不大，但地處航華地區(qū)，其北面為虹橋機(jī)場(chǎng)，該區(qū)域被滬青平公路、延安路高架、七莘路、環(huán)西大道等各交通要道所包圍，地理位置優(yōu)越。 ? 造型設(shè)計(jì)以雅俗共賞，落落大方為第一宗旨。 ? 住宅戶型配合規(guī)劃結(jié)構(gòu)和環(huán)境布局進(jìn)行了切合地形的整體設(shè)計(jì)，在考慮戶外景觀景色的引入的同時(shí)，也保證了戶型內(nèi)部的合理性，做到功能分區(qū)明確，動(dòng)靜分離。環(huán)狀車道圍合出的系統(tǒng)是以步行為主的靜態(tài)區(qū)，不受車輛影響，達(dá)到理想的人車分流效果。 第二：清晰便捷的行車系統(tǒng)。 公建配套 醫(yī)院、郵局、銀行齊全，附近有人壽堂國藥、建行、上海銀行、工行、浦發(fā)銀行、東方證券等。 交通方面 地理位置優(yōu)越，交通方便， 519 從中山公園地鐵口直達(dá)航華小區(qū)，其它有 5— 6部公交車到莘莊地鐵蓮花站、南方商城、徐家匯、人民廣場(chǎng)都很便利，但由于地處虹橋機(jī)場(chǎng)，直線距離較長，車程較遠(yuǎn)。? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 1 上海春之聲置業(yè)有限公司 ? 目 錄 第一章 項(xiàng)目概況 一、 開發(fā)單位 二、 地理位置 三、 周邊配套設(shè)施 四、 規(guī)劃設(shè)計(jì) 五、 規(guī)劃技術(shù)指導(dǎo) 第二章 項(xiàng)目地塊特征分析 一、 地塊特征 二、 地塊資源 三、 市場(chǎng)基本面分析 四、 對(duì)本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的預(yù)估 五、 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 第三章 本案目標(biāo)客戶分析 一、 本區(qū)域樓盤客戶分析 二、 本案客戶群分析 第四章 項(xiàng)目定位分析與評(píng)價(jià) 一、 項(xiàng)目定位與評(píng)價(jià) ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 2 上海春之聲置業(yè)有限公司 二、 關(guān)于春之韻花苑產(chǎn)品定位的描述 第五章 產(chǎn)品區(qū)隔及產(chǎn)品修正 一、 本案產(chǎn)品區(qū)隔 二、 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn) 三、 產(chǎn)品問題點(diǎn) 第六章 關(guān)于市場(chǎng)推廣作業(yè) 一、 春之韻花形象定位 二、 項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣定位 三、 項(xiàng)目包裝 四、 項(xiàng)目本身素質(zhì)提升策略 五、 會(huì)所配套建議 六、 物業(yè)管理建議 七、 項(xiàng)目有關(guān)提高附加值的建議 第七章 關(guān)于項(xiàng)目市場(chǎng)導(dǎo)入策略建議 一、 推廣主題設(shè)計(jì) 二、 市場(chǎng)推廣臺(tái)階 三、 精品物業(yè)的塑造 四、 項(xiàng)目推廣步驟 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 3 上海春之聲置業(yè)有限公司 第一章 項(xiàng)目概況 一、地理位置 航華一村一街坊位于閔行區(qū)航東路航華一村 71— 75 號(hào)地塊，該地東臨航華一村舊公房，南接新明星花園，西南面是一塊未開發(fā)的新明星花園地塊（與之相隔接航東路），北靠龍柏地段醫(yī)院。 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 4 上海春之聲置業(yè)有限公司 線路名稱 起點(diǎn) 終點(diǎn) 925B 線 航華新村 人民廣場(chǎng) 709 路 航華新村 延安西路凱旋路 519 路 航華新村 中山公園 739 路 平吉新村 梅川新村 945 路 航南路 新開河 中衛(wèi)線 衛(wèi)家角 中山公園 莘華線 莘莊 華漕 87路 七寶 龍華 753 路 蓮花路地鐵站 龍柏二村 911 路 萬科城市花園 老西門 91路 莘莊 北新涇 滬朱線 朱家角 西區(qū)汽車站 936 路 龍柏 人民廣場(chǎng) 757 路 虹古路 蓮花路地鐵站 931新橋路 新橋路 南浦大橋 941 虹橋機(jī)場(chǎng) 上?；疖囌? 57路 龍柏新村 銅仁路 48路 連云路 上海動(dòng)物園 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 5 上海春之聲置業(yè)有限公司 購物方面 各種購物條件一應(yīng)俱全，生活便利，大型菜場(chǎng)就在本案的近旁，人壽堂中藥、捷強(qiáng)配銷總匯、家