天之韻上海市場(chǎng)分析管理經(jīng)典(編輯修改稿)
2024-07-23 21:36 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 議環(huán)境配套的功能要有特點(diǎn)。A、修建“庭院式游泳池”，結(jié)合電梯公寓的局部處理，與之相結(jié)合，想呼應(yīng)，面積不要求太大，但要生動(dòng)有特色。B、網(wǎng)球場(chǎng)：網(wǎng)球場(chǎng)應(yīng)設(shè)計(jì)在總平位置相對(duì)較偏的局部，最好不要占據(jù)中心位置。作為一個(gè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地對(duì)居住環(huán)境不能不考慮。C、庭院內(nèi)作品的展現(xiàn)：由于這部分客戶群體有喜好歐陸風(fēng)情的特點(diǎn)，那么，園內(nèi)雕塑作品以歐陸風(fēng)格為主，突出庭院內(nèi)濃濃的人文精神，通過作品來表達(dá)藝術(shù)氣息，提高小區(qū)檔次。D、植物的選擇：客戶購買房屋的最大目的就是為了更好的生活，鳥語花香是一種境界，但是通過開發(fā)商對(duì)環(huán)境的營造，對(duì)植物的選擇，是不難做到的。如植物可以選擇“梅樹”、“李子樹”、“桂花樹”等，鮮花品種可以有“郁金香”、“黑牡丹”等，使客戶在小區(qū)中真正生活起來，享受起來。（2）、產(chǎn)品外立面建議因?yàn)樾^(qū)為組庭式的小高層電梯公寓，總體規(guī)模較大，容易引起客戶注意，所以外立面的風(fēng)格應(yīng)時(shí)尚，色彩絢麗，吸引目標(biāo)群體的關(guān)注，投其所好，使之過目不忘，留下極深的印象。外立面的風(fēng)格以歐陸風(fēng)情為佳，結(jié)合廣告宣傳定位，能更好的體現(xiàn)項(xiàng)目的特色，使之準(zhǔn)確定位。（3）、產(chǎn)品內(nèi)部裝修建議為更好的順應(yīng)市場(chǎng)和給客戶更大的自由發(fā)揮的空間，建議采用全清水。但針對(duì)廚房、衛(wèi)生間的設(shè)施，開發(fā)商可提供樣品（由供貨商提供）菜單。對(duì)樣品嚴(yán)格審核，須是目前同類產(chǎn)品的頂級(jí)貨品。使客戶的心理得到尊重和滿足。從而認(rèn)可開發(fā)商，接受本項(xiàng)目產(chǎn)品。（4）、戶型建議面積配比50——90M210%一室一廳或兩室一廳單衛(wèi)針對(duì)投資客戶或單身貴族90——120M220%兩室一（二）廳單衛(wèi)針對(duì)白領(lǐng)階層或三口之家120——150M250%三室一（二）廳雙衛(wèi)主流戶型150M2以上15%四室二廳雙衛(wèi)主流戶型補(bǔ)充全躍式5%四（五）室三廳三衛(wèi)極品戶型滿足少部分頂級(jí)人士的要求建材設(shè)備綠化公共配套物業(yè)管理 四、臨道路的包裝設(shè)計(jì)：本案最大賣點(diǎn)之一為市內(nèi)生活方式所帶來的居民生活方便，如果有環(huán)境、綠化、休閑的享受，因此本案應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)包裝：a、建筑設(shè)計(jì)：外立面風(fēng)格要有情趣b、綠化設(shè)計(jì)：綠化走廊結(jié)合街道小景，可與市政配合處理，如選取較好的人行磚和路燈。C、商業(yè)用房：應(yīng)充分考慮營業(yè)用房的外立面風(fēng)格和經(jīng)營檔次。經(jīng)營用途由物管進(jìn)行約束,同時(shí)用法式邊廊設(shè)計(jì)風(fēng)格令小商鋪看上去也較有檔次。五、大門處理：大門應(yīng)結(jié)合建筑外立面風(fēng)格設(shè)計(jì)，作為50畝小區(qū)的入口，應(yīng)大方氣派。建議突出現(xiàn)代風(fēng)格，以清涼格調(diào)，加入植物襯托展現(xiàn)社區(qū)親和力，并能恰入其分地融入藝術(shù)的魄力。六、車位建議：由于小區(qū)定位中高檔住宅，因而車位能否入地下室，局部地面停車達(dá)60%即可，但小區(qū)總平面設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮多年后車數(shù)增加所帶來的停車壓力。第三部份銷售篇通過我們對(duì)項(xiàng)目及項(xiàng)目各項(xiàng)情況進(jìn)行的細(xì)致深入的調(diào)查，以及我們對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的研究和分析，本著滿足消費(fèi)者需要并保證貴公司最大利益的宗旨，特?cái)M定如下銷售計(jì)劃：一、總體銷售策略通過我們對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查研究和分析，結(jié)合開發(fā)商的具體操作情況，為規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，爭取最后的成功，我們建議采取低開高走的定價(jià)策略，努力做好造勢(shì)工作。二、銷售價(jià)格策略開盤時(shí)均價(jià)以3200元/m2為佳,中期追漲至3500元/m2,后期追漲至3800元/m2。（均以均價(jià)計(jì)）三、付款方式策略制定多種付款方式，如一次性、按揭及分期付款等。尤其以前10/90付款方式打開局面。四、銷售造勢(shì)開盤造勢(shì)A、收集客戶名單累積公司以往各個(gè)時(shí)期的老客戶、展銷會(huì)、各種活動(dòng)吸引而來的新客戶。B、通知上述客戶于某月某日舉行開盤儀式，邀其到現(xiàn)場(chǎng)參觀訂購。C、邀請(qǐng)專家人士及相關(guān)同行到現(xiàn)場(chǎng)參觀、制造氣勢(shì)。D、請(qǐng)市區(qū)各種新聞媒體參與報(bào)道。E、現(xiàn)場(chǎng)做好接待工作，如訂單、銷售資料、各種宣傳道具等，并對(duì)已訂房客戶進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)。F、訂購方式靈活，現(xiàn)金、物品、身份證等照收，現(xiàn)金數(shù)額多少不論。G、成敗關(guān)鍵。a、意向性客戶累積；b、業(yè)務(wù)員成功的邀約；c、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理控制?，F(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)A、開盤前（1）樹立形象看板；（2）二環(huán)路到工地現(xiàn)場(chǎng)掛彩旗、立廣告牌；（3）現(xiàn)場(chǎng)圍墻景觀化。B、中盤配合開盤，做好方便接待工作。C、后期a、視銷售率和工程進(jìn)度，不定期邀約意向性客戶和已成交客戶到現(xiàn)場(chǎng)舉行招待會(huì)，并召開新聞發(fā)布會(huì)。b、與各不同行業(yè)協(xié)力廠商加電器、家具、裝修等聯(lián)合舉行展覽會(huì)，借以聚集人氣。五、銷售準(zhǔn)備工作 現(xiàn)場(chǎng)建議：A、 售樓處售樓處是銷售的主要場(chǎng)地，好的售樓處不僅能反映發(fā)展商實(shí)力，更能吸引客戶。因此，應(yīng)力爭把售樓處布置精美，并利用其中的銷售工具引導(dǎo)客戶購房簽約。面積：100余平方米功能區(qū)：柜臺(tái)區(qū)洽談區(qū)展覽區(qū)辦公區(qū)VIP客戶區(qū)設(shè)備配置：柜臺(tái)辦公桌椅洽談桌椅沙發(fā)茶幾飲水機(jī)文件柜保險(xiǎn)柜綠化音響射燈空調(diào)電話電腦銷售道具：沙盤鳥瞰圖立面效果圖園林綠化效果圖現(xiàn)場(chǎng)展板燈箱手提袋小禮品B、路牌
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