【正文】 用，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。二?基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善、發(fā)達(dá)。從沈海現(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)出發(fā)，25 分鐘可抵桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)。鐵路：沈陽(yáng)作為東北地區(qū)最大的鐵路樞紐，鐵路網(wǎng)密度居全國(guó)首位。 大東區(qū)概況大東區(qū)位于沈陽(yáng)市東部，是沈陽(yáng)市市內(nèi)五城區(qū)之一。其中：公寓及寫字間約 11369 平方米，商鋪約為5091 平方米，地下停車場(chǎng)及設(shè)備用房約 2660 平方米。建筑高度：15 層（含地下一層） 建設(shè)單位情況建設(shè)單位：沈陽(yáng)市宏建房屋開(kāi)發(fā)有限公司法人代表：王立祥資質(zhì)等級(jí)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)三級(jí)公司地址：遼寧省沈陽(yáng)市沈河區(qū)彩塔街 11 號(hào)順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告52 投資環(huán)境分析 沈陽(yáng)市概況沈陽(yáng)是東北地區(qū)最大的中心城市。面積 平方公里，人口 63 萬(wàn)，是沈陽(yáng)市內(nèi)面積最大的城區(qū)。連結(jié)山海關(guān)、大連、丹東、長(zhǎng)春、哈爾濱等地 6 條鐵路干線匯集沈陽(yáng)，并且與朝鮮、蒙古、俄羅斯直接相通。以桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)為基地的北方航空公司，已開(kāi)通國(guó)內(nèi)外航線 70 多條，可直達(dá)中國(guó)香港特別行政區(qū)和國(guó)內(nèi)各主要城市以及朝鮮、俄羅斯、日本、韓國(guó)等國(guó)家。沈海熱電廠提供充足的電力，進(jìn)行各項(xiàng)投資所需的水、煤氣等供應(yīng)充足。四、 工業(yè)基礎(chǔ)大東區(qū)是當(dāng)前沈陽(yáng)市最具競(jìng)爭(zhēng)力的工業(yè)區(qū)。 項(xiàng)目位置東：現(xiàn)狀住宅住宅 南：航空西路 西：傍江街 北：107 中學(xué) 周邊配套設(shè)施提高了項(xiàng)目的宜居性項(xiàng)目地塊所在地是城市中心次熱點(diǎn)區(qū)域，西臨城市內(nèi)環(huán)線交通干道的滂江街；北為沈陽(yáng)市重點(diǎn)初中 107 中學(xué)，正東為遼寧省重點(diǎn)中學(xué)沈陽(yáng)市第一高級(jí)中學(xué)；周邊有以“東逸花園”為首的等高檔生活社區(qū)；有“世紀(jì)聯(lián)華”大型商業(yè)賣場(chǎng)；西南面為距今已有百年歷史萬(wàn)泉公園，園區(qū)內(nèi)水面面積為 公頃，草木繁茂。市內(nèi)平均降雨量為 毫米，最多年降水量 毫米（1953 年） ，最少為 445 毫米（1965 年） ，降水日數(shù)歷年平均是 天，日最大降水量為 毫米（1973 年 8 月 21 日） ，霜期開(kāi)始于 10 上旬，結(jié)束于 4月下旬，平均 210 天左右，無(wú)霜期平均 155 天左右。 基礎(chǔ)設(shè)施條件隨著道路的改建、擴(kuò)建和相新建，給水、雨水、污水、電力、電訊、集中供熱、燃?xì)獾榷鄺l市政管線已相繼敷設(shè)至本地段，完全能夠滿足本項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)、使用經(jīng)營(yíng)需要。從同價(jià)位產(chǎn)品質(zhì)量比較，所形成的商務(wù)中心成熟度的比較，寫字樓物業(yè)管理水平的差異等方面，都可以看出與北京，上海，等城市的相對(duì)成熟的寫字樓市場(chǎng)的較大差距。從寫字樓物業(yè)內(nèi)部的配套水平，裝修水平到物業(yè)管理水平都存在較大差異，當(dāng)然相應(yīng)的價(jià)格也存在較大的差異。實(shí)際上沈陽(yáng)市寫字樓物業(yè)管理市場(chǎng)上高質(zhì)量的專業(yè)物業(yè)管理公司較少，除了地王國(guó)際的凱順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告9賓斯基酒店管理，匯寶國(guó)際的世邦魏理士，以及商貿(mào)國(guó)際的戴德梁行等少數(shù)幾個(gè)知名的寫字樓物業(yè)管理公司，其余的都是沈陽(yáng)市本地的小型的物業(yè)公司或附屬于發(fā)展商的物業(yè)管理公司，管理水平參差不齊。 非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位持有項(xiàng)目這類是由大型非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位開(kāi)發(fā)小部分自用，大部分出租的寫字樓項(xiàng)目，比較具有代表性的是建筑面積 萬(wàn)平米的房產(chǎn)局開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)大廈(金廈廣場(chǎng))，以及東北電力開(kāi)發(fā)的光明大廈。這類影響因素對(duì)房地產(chǎn)需求的影響一般是整體性的、全面性的，其覆蓋范圍可以是一個(gè)地區(qū)、一個(gè)國(guó)家乃至全球。相對(duì)于一般因素而言，區(qū)域因素的影響范圍要小，一般影響到一個(gè)城市或城市的一部分，也可能影響到多個(gè)城市，尤其是影響到大城市周圍的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。商服繁華程度與一個(gè)城市的城市性質(zhì)、規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等直接相關(guān)，并影響所在城市或地區(qū)的物質(zhì)流、信息流和人流通量，從而影響到所在地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值。 個(gè)別因素個(gè)別因素指具體影響某宗寫字樓需求和價(jià)值的影響因素。因此，清楚的確定項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)和缺陷，了解項(xiàng)目所面臨的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)，對(duì)于制定公司未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略有著至關(guān)重要的意義。優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)與機(jī)會(huì)、威脅相組合，形成 SO、ST、WO、WT 策略。大東區(qū)將據(jù)此打造發(fā)展?jié)摿薮蟮匿杞藤Q(mào)圈。三、 成熟的環(huán)境配套“順天大廈”的周邊過(guò)去是老城區(qū)的傳統(tǒng)小商業(yè)，經(jīng)過(guò)近幾年現(xiàn)代生活區(qū)的開(kāi)發(fā)，現(xiàn)代商業(yè)已經(jīng)形成；而這里的文化氛圍是久已形成的，有省市的重點(diǎn)學(xué)校、專業(yè)醫(yī)院、國(guó)家重點(diǎn)研究所等；郵政、銀行、商業(yè)、賓館和商務(wù)公寓等環(huán)境配套逐漸積聚和發(fā)展起來(lái)。 “順天大廈”的開(kāi)發(fā)建設(shè)必將成為這里的亮點(diǎn)。三、 商住氛圍不明顯目前項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)未形成成熟的商住氛圍，是銷售不可忽略的難點(diǎn)。 威脅一、 周邊有類似銷售項(xiàng)目項(xiàng)目對(duì)面是正在銷售中的商務(wù)公寓（東逸花園商務(wù)公寓） 。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告14 項(xiàng)目 SWOT 的綜合分析通過(guò)以上 SWOT 分析，得出只要策略處理得當(dāng)，完全可以轉(zhuǎn)化為對(duì)本項(xiàng)目有利的因素。表 SWOT 綜合分析表競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（strength） 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)（weakness）略（參間 ） 略（參間 ）機(jī)會(huì)(opportunity)SO 戰(zhàn)略 WO 戰(zhàn)略略（參間）項(xiàng)目應(yīng)盡快動(dòng)工，以趕在 2022 年前全盤推向市場(chǎng)，以合理利用下一個(gè)需求高峰；充分利用交通和區(qū)位的優(yōu)勢(shì)，宣傳以寫字樓供應(yīng)為主，提高項(xiàng)目的知名度。綜合以上分析，可以得到 SWOT 綜合分析表?！绊樚齑髲B”作為公建立項(xiàng)的產(chǎn)品，前期推廣應(yīng)深入，把握入市時(shí)機(jī)，力爭(zhēng)各大樓盤銷售暫緩期入市，以短平快的方式銷售，以規(guī)避各大樓盤集中上市的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題“順應(yīng)天意、聯(lián)合創(chuàng)利” 。 定位闡述1） 位置、地段和未來(lái)升值是商務(wù)廣場(chǎng)宇租、售行為重要因素， “順天大廈”在該方面具有一定的優(yōu)勢(shì)，而完美的外觀設(shè)計(jì)，在區(qū)域內(nèi)極具視覺(jué)沖擊力，能夠激發(fā)購(gòu)買和入主的沖動(dòng)。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告16 客戶類型分類一、 初創(chuàng)業(yè)者二、 一般投資者三、 中小企業(yè)主四、 跨國(guó)公司或大型公司代表處五、 風(fēng)險(xiǎn)投資者 客戶屬性分析一、 行業(yè)屬性取向較為散化，以第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中小型發(fā)展公司為主。三、 文化 /年齡大學(xué)?？瞥潭染痈撸浯问谴髮Ｎ幕c大學(xué)本科不分上下；2835 歲為主，35順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1745 歲為輔。交通位置是購(gòu)房首要因素，第二是物業(yè)形象與戶型大小合理，第三是價(jià)位低（包括首付/月供/物業(yè)費(fèi)） ，第四辦公環(huán)境與配套并重（如停車位/員工餐廳/ 空調(diào)） ，第五技術(shù)指標(biāo)（使用率/層高）及物業(yè)管理。八、 購(gòu)房目的70%以上為自己辦公；另有部分投資客購(gòu)買后轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售。根據(jù)“低開(kāi)高走”的定價(jià)原則，如開(kāi)盤均價(jià) 5800 元/平方米，經(jīng)過(guò) 1 個(gè)月的客群成交、市場(chǎng)摸底試探，如反饋良好可以飆升 200 元/平方米左右，即均價(jià) 6000 元/ 平方米；經(jīng)過(guò)兩三個(gè)月的熱銷反饋，再提升至 6500 元/平方米是有可能的。同時(shí)同類競(jìng)品競(jìng)爭(zhēng)面擴(kuò)大，能夠先入為主就能搶占 15%以上的客源。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告205 項(xiàng)目方案選擇 建筑面積和內(nèi)容一、 建筑面積總面積約 19，160 平方米，其中：公寓及寫字間約 11，369 平方米，商鋪約為5，091 平方米，地下停車場(chǎng)及設(shè)備用房約 2，660 平方米。建筑首層主要功能為的大堂和接待等空間，車輛可以駛?cè)氪筇?，賓客再通過(guò)設(shè)于大堂內(nèi)的前廳、寫字間前廳進(jìn)入各個(gè)功能。塔樓后退大街一段距離，減輕對(duì)城市道路的壓迫感，迎合了業(yè)主心理的要求，也符合建筑審美的需求。四、 景觀與視覺(jué)設(shè)計(jì)園區(qū)在西主入口的前方設(shè)計(jì)了大面積的集中綠化部分，不僅可以形成良好的景觀效果，而且可以形成良好的視覺(jué)效果，不僅和建筑的對(duì)話關(guān)系形成良好的關(guān)系，并且注重了建筑群體的視覺(jué)景觀均好性。二、 電梯廳 /電梯間商住樓電梯：兩組電梯，垂直交通直達(dá)地下一層，地下一層設(shè)通往地下車庫(kù)的出入口。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告22五、 精裝房交房標(biāo)準(zhǔn)（待確定后編制交房手冊(cè)）隔音天花吊頂，高級(jí)木地板，墻面乳膠漆、藝術(shù)照明燈、高級(jí)開(kāi)關(guān)（品牌） ；衛(wèi)生間：配套精裝修，墻地面為高級(jí)瓷磚、高級(jí)衛(wèi)生潔具（品牌） 、高級(jí)照明燈、玻璃淋浴間隔斷；廚房：配套精裝修，高級(jí)炊具（品牌） 、高檔櫥柜、排油煙機(jī)。四、 靜音設(shè)計(jì)選用低噪音設(shè)備，并采用減震基礎(chǔ)，在各類機(jī)房墻面建筑均做專業(yè)吸音處理；并采用隔聲門；采用中空玻璃，外片為反射玻璃，內(nèi)片為低輻射玻璃，具有良好的熱工性能，防止外來(lái)噪音干擾及光污染。二、 室內(nèi)廚、衛(wèi)功能設(shè)置公寓層每個(gè)獨(dú)立單元預(yù)留室內(nèi)衛(wèi)生間、通風(fēng)換氣管道及上下水管道，寫字間層設(shè)置公用衛(wèi)生間；公寓層每個(gè)獨(dú)立單元?jiǎng)澐殖鰪N房區(qū)域，不設(shè)管道煤氣；順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告23每層防火通道前廳，設(shè)立為樓層的公共吸煙區(qū)。本工程按抗震設(shè)防烈度 7 度設(shè)計(jì)。而對(duì)框架梁盡量減少高度，力避剛度過(guò)大，并加強(qiáng)約束箍筋，柱截面由柱軸壓比控制，柱配筋盡量不出現(xiàn)計(jì)算配筋。水泥砂漿：M5，M10 給水排水一、 編制依據(jù)建筑、總圖、采暖通風(fēng)等專業(yè)提供的條件；給水排水專業(yè)有關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范。三、 生活排水園區(qū)內(nèi)采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)生活污水系統(tǒng)：排水量按生活用水量的 90%計(jì)算。園區(qū)內(nèi)設(shè)單獨(dú)的雨水管道。三、 公寓本建筑公寓為每戶分戶供暖，每戶供回水支管由分戶表箱引入室內(nèi)，供回水管均安裝鎖閉閥，回水支管設(shè)置冷熱型熱計(jì)量表。車庫(kù)排風(fēng)下部排總風(fēng)量的 2/3，上部排總風(fēng)量的 1/3。 供電一、 編制說(shuō)明編制內(nèi)容包括電力變配電系統(tǒng)、電氣照明系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、保護(hù)接地系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)?？紤]噪聲等原因，變電所應(yīng)設(shè)在地下車庫(kù)，不宜設(shè)在高層地下室，網(wǎng)點(diǎn)的供電是引自其地下變電所。各級(jí)負(fù)荷的配電措施均滿足《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》等相關(guān)電氣專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范。三、 系統(tǒng)設(shè)置高層公寓設(shè)置電話、寬帶網(wǎng)、有線電視、可視對(duì)講、家庭安全技術(shù)防范系統(tǒng)。三、 公寓本工程公寓用氣為每單元設(shè)一引入管；每戶設(shè)一塊煤氣表，采用外入戶方式，高層設(shè)減壓閥，經(jīng)計(jì)算公寓用氣量為 275m3/h。地下公共停車場(chǎng)屬于 II 類停車場(chǎng)，停車場(chǎng)耐火等級(jí)為一級(jí)。 3．消防給排水一、 室外消防給水本項(xiàng)目室外消防用水按同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)和一次滅火用水量確定，主要道路均設(shè)消火栓，消火栓間距為 150m。三、 高層住宅用水量標(biāo)準(zhǔn)：室內(nèi) 201/S；室外 150/S。消火栓栓口工作壓力大于 時(shí)，采用減壓消火栓。五、 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)采用濕式滅火系統(tǒng)，設(shè)于地下停車場(chǎng)等。 暖通防火系統(tǒng)送風(fēng)（兼補(bǔ)風(fēng)）系統(tǒng)，排風(fēng)（兼排煙）系統(tǒng)，出機(jī)房總管設(shè)防火閥，風(fēng)道采用鍍鋅鐵皮制作，保溫材料采用超細(xì)玻璃棉板，內(nèi)走道排煙按 60m3/㎡?h 計(jì)算排煙量，地下車庫(kù)排煙按 6 次/h 計(jì)算排煙量，按 5 次/h 計(jì)算補(bǔ)風(fēng)量。三、 聯(lián)動(dòng)功能當(dāng)火災(zāi)時(shí)感煙探測(cè)器、感溫探測(cè)器、消火栓報(bào)警開(kāi)關(guān)、水充批示器、壓力開(kāi)關(guān)動(dòng)作向消防中心報(bào)警，經(jīng)自動(dòng)識(shí)別確認(rèn)后，聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)發(fā)生執(zhí)行予設(shè)程序指令：1） 火災(zāi)時(shí)，在消防中心手動(dòng)、自動(dòng)啟動(dòng)消防泵、噴灑泵滅火。5） 自動(dòng)迫降電梯至首層，供消防人員待用。 建筑標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （JGJ2695） ，居住建筑節(jié)能 50%，其中建筑物承擔(dān) 30%，在外墻、屋頂、窗等圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)上嚴(yán)格控制，構(gòu)造上減少冷橋，加強(qiáng)窗氣密性，以利達(dá)到節(jié)能指標(biāo)要求。4） 根據(jù)燈具光學(xué)特性，選用無(wú)眩光的高效燈具。 建材節(jié)能措施“順天大廈” ，通體透明玻璃窗，采用透光率高，反射率低的玻璃，減少對(duì)周圍環(huán)境的光污染，降低熱輻射通過(guò)量，使大廈保溫節(jié)能。 防雷措施在建筑物女兒墻上用 Φ 鍍鋅園鋼做避雷帶，利用建筑物周邊構(gòu)造柱內(nèi)兩根主筋做引下線，利用建筑物樁基做接地裝置。根據(jù)本項(xiàng)目的性質(zhì)、內(nèi)容及規(guī)模，首先識(shí)別出工程實(shí)施后對(duì)區(qū)域環(huán)境產(chǎn)生影響的因素，這些因素主要體現(xiàn)項(xiàng)目施工過(guò)程和投入使用后兩個(gè)階段中。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告34表 環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）濃度限值（mg/m3）污染物年平均 日平均 1 小時(shí)平均TSP —SO2 CO — NO2 二、 空氣環(huán)境的影響本項(xiàng)目建設(shè)期的主要空氣污染來(lái)自于土建工程施工引起的揚(yáng)塵污染。而運(yùn)營(yíng)期的聲環(huán)境應(yīng)執(zhí)行 GB309693《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》1 類標(biāo)準(zhǔn)。表 《中華人民共和國(guó)污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)污染物 懸浮物 化學(xué)需氧物 動(dòng)植物油 元素磷上限（mg/L） 100 60 20 二、 對(duì)水環(huán)境的影響分析水環(huán)境的影響主要通過(guò)對(duì)建筑范圍內(nèi)地面水域及功能、工程的施工方案、生活服務(wù)區(qū)的位置及規(guī)模、本項(xiàng)目地表適流方位及現(xiàn)有水污染排放源的調(diào)查，取樣測(cè)試有害成分含量，決定排出污水是否處理，并提出處理措施或建議。針對(duì)本項(xiàng)目的建設(shè)期和運(yùn)營(yíng)期將對(duì)環(huán)境可能產(chǎn)生的影響，制定以下措施加以控制。 聲環(huán)境保護(hù)措施一、 建設(shè)期：本建設(shè)項(xiàng)目的施工是露天施工，具有流動(dòng)性和間歇性較強(qiáng)的特點(diǎn)，施工過(guò)程中優(yōu)先采用低噪聲機(jī)械設(shè)備，嚴(yán)禁使用明顯老化或擬淘汰的設(shè)備，同時(shí)，對(duì)各施工環(huán)節(jié)中噪聲較強(qiáng)的設(shè)備采取局部吸聲、隔聲降噪措施，建設(shè)臨時(shí)隔聲屏障以達(dá)到降噪效果。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告388 投資估算與資金籌措 土地費(fèi)用本項(xiàng)目共占土地面積 平方米，土地用途為商業(yè)，以出讓方式取得，取得土地過(guò)程所支付的費(fèi)用包括土地使用權(quán)出讓金、動(dòng)遷及安置補(bǔ)助費(fèi)、契稅及其他費(fèi)用，按照目前沈陽(yáng)市土地出讓的基本制度及公司實(shí)際投入情況，可確定此項(xiàng)費(fèi)用約為 5020 元/平方米。 園區(qū)配套費(fèi)包括園區(qū)內(nèi)場(chǎng)地平整、路面、軟制環(huán)境及硬制環(huán)境建設(shè)等相關(guān)費(fèi)用，大約為300 元