【正文】 企業(yè)和大項(xiàng)目，投資開發(fā)萬寧的旅游資源。興隆溫泉旅游區(qū)在興隆華僑農(nóng)場境內(nèi)，是境內(nèi)最大的旅游勝地。市內(nèi)有太陽、龍滾、龍頭、龍尾四條主要河流，自西向東橫貫全市流入南海 。境內(nèi)地勢西高東低，山區(qū)面積越占全市面積的一半。 天來泉自 2021 年 10月 30日開盤以來銷售一直非常火爆， 僅僅半年時(shí)間，一期 2021 多套房子順利售罄， 單日 售出幾十套的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生， 最高 售出 單日 54套的業(yè)績 。思維投資自 2021 年新一輪房地 產(chǎn)熱潮來臨進(jìn)駐瓊海，因地制宜成功開發(fā)了外銷型地產(chǎn)項(xiàng)目 “ 富海花園 ” ，并以 90%的比例銷往島外市場。瓊海 “ 天來泉 ” 項(xiàng)目成功的示范，也增加了開發(fā)商們對海南二三線區(qū)域土地的開發(fā)信心。有的開發(fā)商聲稱，三亞一線海景地 400 萬元 /畝也敢拿，三亞市一般的土地價(jià)格動輒超過 100 萬元 /畝。 D、 海南二三線城市土地交易 狀況 在房地產(chǎn)開發(fā)所有的資源中，土地是根本。 近年來，保亭縣城正發(fā)生著巨大的變化，縣城高樓聳立，在七仙廣場附近，幾座正在修建中的樓房吸引著游客的眼睛。 在海南一級房地產(chǎn)市場競爭硝煙未散之際，保亭等二三線城市的房地產(chǎn)市場也已悄然興起，海南樓市正悄悄發(fā)生著一種深層格局的演變。在瓊海官塘鎮(zhèn)，有開發(fā)商利用當(dāng)?shù)氐臏厝獌?yōu)勢，開發(fā)度假療養(yǎng)樓盤，吸引了不少外省客戶。由于旅游地產(chǎn)涉及多個(gè)行業(yè)，可帶來多重發(fā)展。 海南省氣候宜人、風(fēng)景優(yōu)美，具備了發(fā)展旅游地產(chǎn)充分的先天條件，而旅游經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢發(fā)展又為旅游地產(chǎn)的發(fā)展搭建了橋梁。 調(diào)查統(tǒng)計(jì)表明，海南旅游地產(chǎn)在全國的市場份額已占到 40%，海南依托其優(yōu)越的人居環(huán)境，已成為中國旅游地產(chǎn)的知名品牌。香港華潤集團(tuán)計(jì)劃今后 10 年內(nèi)分批投入 50 億元的資金參與石梅灣總體發(fā)展的開發(fā)。同時(shí)，也吸引了內(nèi)地、香港等地地產(chǎn)大鱷前來投資。一些新開發(fā)樓盤的銷售情況比預(yù)想的要好，好的樓盤一期剛推出來就已銷量過半。就連和記黃埔、中信泰富、魯能集團(tuán)、美國蘆薈株式會社等 “ 豪門公子 ” 也紛紛來海南房地產(chǎn)業(yè)找 “ 媳婦 ” 。 業(yè)內(nèi)人士分析，海南房地產(chǎn)市場島外 購房者占有較大比重。 據(jù)悉， 16 月份，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 ％，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全部城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的 ％，增幅低于全國平均水平。本項(xiàng)目開發(fā)土地利用 1 號和 2 號生產(chǎn)用地，對改善萬寧市居民居住條件，拉動本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推進(jìn)萬寧市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)，有明顯的社會效益。 3．該地塊投資可行性研究報(bào)告研究范圍 根據(jù)“ XX”項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀、區(qū)位環(huán)境條件及公司提供的資料，本研究工作范圍主要是住宅市場分析、市場定位及客戶定位，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)等。 (7)資質(zhì)等級：城市綜合開發(fā)二級。 地塊競拍時(shí)間將在近期分別舉行，各項(xiàng)前期籌備工作已相繼開展。公司在萬寧市已有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和一定的知名度，普遍得到萬寧市市民和政府的認(rèn)可，由于 1 號地 塊和 2號地塊僅一路之隔，這為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來不可多得的商機(jī)。 根據(jù)萬寧市城市規(guī)劃發(fā)展及本企業(yè)發(fā)展的需要，擬競買 1 號地塊和 2 號地塊用于房地產(chǎn)開發(fā)。 2．項(xiàng)目概況 (1)項(xiàng)目名稱：“ XX”項(xiàng)目。 (9)工程概況： “ XX”項(xiàng)目占地 ㎡（約 畝） ，總建筑面積為 平方米 ，容積率為 （暫定），項(xiàng)目建設(shè)有住宅二千余套，擬 規(guī)劃建設(shè)多層（ 6層）或聯(lián)排別墅（二層半）、小高層住宅，臨街規(guī)劃為兩層商業(yè)配套服務(wù)性用房。 專業(yè)好文檔 5. 研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)在競買后立即辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。 從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在方案規(guī)劃時(shí)，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化 作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。其中，商品房投資額 億元，同比增長 ％； 16月份房屋施工面積 萬平方米，同比增長 ％；從供給層面上看，海南省房地產(chǎn)投資并未出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。?？谑蟹课蒌N售對象 50％是島外消費(fèi)者，三亞市房屋銷售對象 90％是島外消費(fèi)者。 受宏觀調(diào)控、國六條等政策影響，今年海南房地市場比較低迷。 旅游地產(chǎn)旺銷，也導(dǎo)致房價(jià)上漲。 從 2021 年起，一批海內(nèi)外客商 前來投資開發(fā)項(xiàng)目 。浙江吉利集團(tuán)在海南投資 30 億元建三亞學(xué)院及落筆洞旅游項(xiàng)目。在第一屆中國旅游房地產(chǎn)會，在人們最喜歡的旅游地產(chǎn)發(fā)展的城市調(diào)查問卷中，排前三名里海南有兩個(gè)城市被首選，第一是三亞，第二是北京，海口是第三名。國內(nèi)外大型 企業(yè)紛紛進(jìn)入海南旅游地產(chǎn)，必將掀起海南旅游地產(chǎn)新一輪開發(fā)熱潮。 專業(yè)好文檔 C、 海南二三線城市樓市 分析 今年５月中下旬，海南省糧食系統(tǒng)存量土地進(jìn)入市場，文昌、澄邁、臨高等各市縣的國有糧食企業(yè)土地資產(chǎn)公開拍賣。瓊海全市的樓盤在三年前只有６個(gè)，現(xiàn)在已激增到２６個(gè)。 在二三線城市的樓盤中，超過六成以上的房產(chǎn)被島外人士購買。 據(jù)悉 通過這幾年的七仙溫泉嬉水節(jié)的影響和帶動，保亭的名氣大了，來保亭旅游、投資建設(shè)、購買住房的人多了。 海甸島一塊面積僅 20 多畝的土地，在上個(gè)月拍賣成交價(jià)高達(dá) 4000 多萬元，平均地價(jià)高達(dá) 220萬元 /畝，而在兩年前這里地價(jià)不過 40 萬 /畝至 60萬 /畝。 土地 成本迅速竄高的背景下，海南一些中小開發(fā)商把目光投向了海南二三線城市所轄區(qū)域，從炙手可熱的一線城市?？?、三亞轉(zhuǎn)向瓊海、文昌、保亭、五指山、陵水、萬寧等二三線城市拿地。 中小開發(fā)商正在考慮轉(zhuǎn)向開吃二三線區(qū)域土地 “ 奶酪 ” ，澄邁、文昌是他們的考慮重點(diǎn)之一。 瓊海 作為房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，有著開闊的開發(fā)用地，及適合實(shí)力開發(fā)商展開規(guī)模開發(fā)，可以做出一些有思想、有文化內(nèi)涵的地產(chǎn)項(xiàng)目來。購房客戶主要來自國外的 4個(gè)國家和國內(nèi) 28 個(gè)省份。僑居海外的華人眾多，是海南省著名的僑鄉(xiāng)之一。 萬 寧歷史悠久，歷代興建的古跡悠久，現(xiàn)僅存凈土庵、潮音寺、華封寺、萬州古塔、萬安書院、望海廳等。 石梅灣海濱旅游度假區(qū)已列為省級重點(diǎn)旅游開發(fā)區(qū)。去年該市共引進(jìn)大項(xiàng)目２８個(gè)，計(jì)劃投資１７１億元，其中超億元項(xiàng)目１７個(gè)。萬寧市 2021 年城市規(guī)劃發(fā)展工作重點(diǎn) 根據(jù)萬寧 市 “ 十一五 ” 規(guī)劃綱要 ， 全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持 “ 厚德遠(yuǎn)志，同心共贏 ” 的文化理念和 “ 天造山水，人創(chuàng)商機(jī) ” 的發(fā)展理念 。 加快 開發(fā)三大特色旅游產(chǎn)品。高度重視旅游資源的保護(hù)和可持續(xù)利用，加強(qiáng)未開發(fā)旅游資源保護(hù)，為萬寧旅游強(qiáng)市儲蓄發(fā)展后勁。推進(jìn)寶安商住城項(xiàng)目開發(fā)和人民東路及縱一路西段建設(shè)。 2）萬寧市住宅現(xiàn)狀分析： A、萬寧城市住宅建設(shè)速度緩慢，城市居民人均居住面積達(dá) 22 平方米。 E、居住用地零碎，未能形成設(shè)施齊全，有一定規(guī)模的居住區(qū)。根據(jù)有關(guān)市場調(diào)查資料，萬寧市目前有 26％的市民住房是“單位借房”，約 39％屬“房改房”， 19％是“私房”，只有 16％的住房是居民政策性“購買的商品房”。 4）．“精品住宅”的市場需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是 21 世紀(jì)對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城專業(yè)好文檔 市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個(gè)性，換句話說，住宅細(xì)分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。市場對規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。在?？凇偤＝鼉赡攴康禺a(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。由于幾次大型活動的成功舉辦，提高了萬寧市在國際國內(nèi)的知專業(yè)好文檔 名度，為萬寧市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存 的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像“ XX”這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的規(guī)?；≌^(qū)，無論是銷售、投資或出租都有較大的市場潛力。這方面的意義遠(yuǎn)超過普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來高價(jià) 格的住宅應(yīng)是最好的住宅。物業(yè)管理是消費(fèi)者購房考慮的另一重要因素。新時(shí)代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價(jià)格。本公司應(yīng)抓住機(jī)遇、有計(jì)劃、有步驟運(yùn)行項(xiàng)目，積極發(fā)展成為萬寧房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭品牌企業(yè)，并占居市場主導(dǎo)地位。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費(fèi)支出的平均比重將由 5． 1％上升到 12％左右。 從以上分析可以看出，“ XX”的開發(fā)，預(yù)示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢，必將成為島內(nèi)外度假、休閑養(yǎng)老的第二居住地，是投資人士選擇的熱點(diǎn)板塊。 (2) 住房制度改革未能達(dá)到預(yù)期進(jìn)度，各種政策的落實(shí)未能實(shí)際到位，住宅市場消費(fèi)需求的良性循環(huán)要有一個(gè)較長的形成過程。 4．營銷戰(zhàn)略 根據(jù)上述分析和本項(xiàng)目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略： 4． 1 確定項(xiàng)目整體形象 ‘‘ XX’’地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)專業(yè)好文檔 境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，人 與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造 21世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)，開發(fā)萬寧首個(gè)房地產(chǎn)規(guī)模化精品住宅小區(qū)。 (3)物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化 ，服務(wù)更加周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。 4． 3 營銷推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營和管理，以確保項(xiàng)目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。 (2)促銷策略。 2)銷售對象及銷售時(shí)機(jī)。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳；②內(nèi)部認(rèn)購；③人員直銷；④舉辦展銷會；⑤集團(tuán)認(rèn)購；⑥有針對性 (銷售對象 )的舉辦展銷會；⑦靈活多樣的付款方式；⑧工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；⑨售樓現(xiàn)場樣板房促銷；⑩其 他促銷手段。 定價(jià)作用： A、低價(jià)入市，低開高走；預(yù)留升值空間，形成良好口碑。 (3)價(jià)格浮動策略。定價(jià)方式突出小區(qū)“賣點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。 A、 《 XX》 是由 海南娜財(cái)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資開發(fā)，超大規(guī)模的尊貴社區(qū)。一個(gè)在 萬寧 規(guī)模如此恢宏的大盤，其建造的過程無疑是一個(gè)造城運(yùn)動。 B、 市北區(qū)建設(shè)的助推器 《 XX》 作為市 城北新區(qū) 、 萬寧 市的第一大盤，自然擔(dān)負(fù)著城市運(yùn)營的重任，對 萬寧 的城市發(fā)展有著不可估量的作用。同時(shí)， 《 XX》 的出現(xiàn)，必將使 新城區(qū) 作為一個(gè)住宅區(qū)的板塊更加成熟， 吸引更多的地產(chǎn)商 以及其他企業(yè)前來投資，增加區(qū)域知名度，提升區(qū)域競爭力，拉動 萬寧市 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。如此完善的配套 ，對于居住其中的業(yè)主而言，享受到的生活品味自是不言而喻。部分小區(qū)，臟、亂、房子質(zhì)量不過關(guān)，不但影 響了業(yè)主的生活水平，而且對于整個(gè)市容市貌都產(chǎn)生了惡劣的影響。規(guī)劃、配套、設(shè)計(jì)、物業(yè)等方方面面， 《 XX》的開發(fā)建設(shè) 絕對稱得上是安 萬寧 的標(biāo)桿， 《 XX》 定義了 萬寧 尊貴生活 及旅游度假房產(chǎn) 的標(biāo)準(zhǔn)。 開發(fā)商擬在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)后 贊助拿出 部分資金 成立 “ 教育基金 ” ，組織 萬寧 首個(gè)業(yè)主尊貴俱樂部 ?? 從不斷地舉辦各種晚會，到積極參加公益事業(yè)， 《 XX》必將 為 萬寧 人民帶來了一場又一場精神大餐的同時(shí)，也 應(yīng) 盡自己的一份薄力回報(bào)社會，回報(bào) 萬寧 人民。 其次 ， 《 XX》 規(guī)模居住區(qū)的建設(shè)，對周邊乃至對 萬寧 城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都將產(chǎn)生深刻的影響。在外環(huán)近郊，開始陸續(xù)出現(xiàn)一批大盤，它們以造城、造鎮(zhèn)的氣勢來延續(xù)了城市脈搏，提高區(qū)域的形象，同時(shí)也將對未來兩年內(nèi) 上海樓市產(chǎn)生巨大的影響。同時(shí)，一些在郊區(qū)的大盤，還能緩解城市的交通壓力，將上、下班時(shí)間的人流量合理分流。 最后，《 XX》的開發(fā)，必將吸引大量的島外消費(fèi)者潛力度假旅游、休閑養(yǎng)老，使旅游與地產(chǎn)互動嫁接，形成良好的口碑效應(yīng)，拉動萬寧的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高城市知名度?！?XX”項(xiàng)目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備 東星新區(qū)市政設(shè)施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、燃?xì)夤艿馈⒌缆肪G化工程等。擴(kuò)大現(xiàn)有教育用地規(guī)模，圍繞中心發(fā)展高質(zhì)量的居住區(qū)，形成一個(gè)多功能、現(xiàn)代化、環(huán)境優(yōu)美、配套服務(wù)齊全的綜合區(qū)，體現(xiàn)萬寧城市現(xiàn)代化的新形象。但該校負(fù)責(zé)人 因意愿繼續(xù)辦學(xué)，無意放棄該租賃地塊，也將參與此次拍賣會，加劇了本公司競買地塊的難度。 2. 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù) 市場定位及客源定位，本項(xiàng)目規(guī)劃模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模“ 3口”戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。套型基本面積達(dá)到國家預(yù) 定的目標(biāo)。①外墻：高級外墻涂料；②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其