金輝廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性報(bào)告[001]-wenkub
2023-05-29 03:46:58 本頁(yè)面
【正文】 水果店90122綜合修理店260123儲(chǔ)蓄所200124郵政所200125電訊營(yíng)業(yè)所200126汽車停車場(chǎng)（庫(kù)）54000（1800個(gè)車位）1727自行車（摩托車）停車場(chǎng)（庫(kù)）14790（9860個(gè)車位）3928變電房300529路燈配電室30700130凈化石油氣站40131公共廁所150332垃圾集散點(diǎn)150333小區(qū)綜合管理處400134居民委員會(huì)4206 道路交通 規(guī)劃道路紅線和斷面見表4—2—2道 路 紅 線 和 斷 面 表（4—2—2）序號(hào)道路紅線/M道路斷面/M備 注1385—（8）—20—5城市道路，括號(hào)內(nèi)為高壓線下綠化隔離帶2365—10—（6）—10—5城市道路，括號(hào)內(nèi)為高壓線下綠化隔離帶3305—20—5城市道路4205—10—5城市道路5153—9—3小區(qū)道路6154—7—4小區(qū)道路712—7—小區(qū)道路83～43—4組團(tuán)道路9宅間小道 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （1）土地使用指標(biāo)。主 要 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo) 表4—2—4居住套數(shù)3652套居住人口12782人總建筑面積399260㎡其 中住宅建筑面積351476㎡公共建筑面積47784㎡住宅平均層數(shù)人口毛密度516人/公頃住宅面積毛密度14190㎡/公頃住宅面積凈密度28529㎡/公頃容積率總建筑密度%綠地率% 四、項(xiàng) 目 開 發(fā) 建 設(shè) 及 經(jīng) 營(yíng) 的 組 織 與 實(shí) 施 計(jì) 劃 （一）建設(shè)方式 建議采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，有效地控制項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量。這樣可以在小區(qū)內(nèi)部配套尚未完成的情況下使首期買家享受到對(duì)面開發(fā)區(qū)已成熟的公建配套設(shè)施。 第二期可開發(fā)東片兩組團(tuán)和北片右下組團(tuán)，多層住宅面積55593㎡。 第四期建北左上組團(tuán)及余下4棟高層，建筑面積127977㎡（其中多層33210㎡，高層94767㎡）。 五、項(xiàng)目投資估算、資金籌措計(jì)劃 （一）開發(fā)成本 土地成本（征地費(fèi)、土地有嘗使用費(fèi)） （1）征地費(fèi)。 ③工程立項(xiàng)初期工作補(bǔ)償費(fèi)：%=（萬(wàn)元）。 （注：按12元/㎡計(jì)征，㎡/畝12元/㎡=8000元/畝，交市國(guó)土局，可申請(qǐng)減免）。 （注：按征地補(bǔ)償總金額的2%計(jì)征，交市國(guó)土局）。 （2）土地有嘗使用出讓金。高 層 住 宅 建 安 費(fèi)（表4—2—8）序號(hào)項(xiàng) 目單價(jià)/元/㎡工程量/㎡金額/萬(wàn)元1土建及裝修工程費(fèi)15801695932水電安裝工程費(fèi)2201695933電梯1501695934消防501695935小計(jì)2000169593 （3）建安工程費(fèi)合計(jì)：（萬(wàn)元） 前期工程費(fèi) （1）籌建開辦費(fèi)：%=（萬(wàn)元）。 （5）合計(jì)前期工程費(fèi)用為：（萬(wàn)元）。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行貸款。 貸款本金的償還及利息支付銷售收入扣除有關(guān)銷售稅費(fèi)后，作為可運(yùn)用資金，用于投資及還本付息。投資計(jì)劃與資金籌措表（4—2—14）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1234567891投資總額14306813913185352015120944176901876017268146691138建設(shè)投資1261081362217752187841878414829154891445612392貸款利息1696029178313672160286132712812227711382資金籌措14306813913185352015120944176901876017268146691138自有資金25222602260003760376028402840 借款（含利息）5226078915483103671116078613271281222771138銷售收入再投入655867025602460246989126491445612392貸 款 還 本 付 息 估 算 表（4—2—15） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1234567891年初借款累計(jì)7891133742374134901427623676229762148812本年借款35300760047009000900050003本年應(yīng)計(jì)利息1696029178313672160286132712812227711384本年底本息償還522609271981217158160195年末借款累計(jì)7891133742374134901427623676229762148816歸還借款本息來(lái)源52260927198121715816019投資回收52260927198121715816019其他收入 注：% 當(dāng)年利息=（年初借款本息+當(dāng)年借款/2）年利率。 （二）銷售收入的確定根據(jù)上述確定的住宅及車位單價(jià)，計(jì)算出實(shí)際的銷售總收入如表4—2—16所示。 （注：下表中，A1～一期多層，A2～二期多層；A3～三期多層；A4～四期多層；B3～三期高層；B4～四期高層；C～車位）銷 售 收 入 分 期 按 比 例 測(cè) 算 表4—2—17銷售計(jì)劃分年度銷售金額/萬(wàn)元年份銷售比例銷售面積/㎡23456789合 計(jì)250%A1A1：333051065812018C：170（個(gè)）1360350%A1A1：333041132312683C：170（個(gè)）1360450%A2A2：277971000711143C：142（個(gè)）1136550%A2A2：277961056211698C：142（個(gè)）1136650%A3A3：1323652942682150%B3B3：3741319455C：259（個(gè)）2072750%A3A3：1323555592783350%B3B3：3741220202C：259（個(gè)）2072850%A4A4：1660573063647350%B4B4：4738426535C：329（個(gè)）2632950%A4A4：1660576383775250%B4B4：4738327482C：329（個(gè)）2632合計(jì)100%120112683111431169826821278333647337752176421各 年 銷 售 收 入 與 預(yù) 測(cè) 匯 總 表4—2—18項(xiàng) 目合 計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 周 期123456789多層住宅68347106581132310007105625294555973067638高層住宅9367419455202022653527482車 位1440013601360113611362072207226322632合 計(jì)1764211201812683111431169826821278333647337752 （四）項(xiàng)目利潤(rùn)估算 項(xiàng)目土地增值稅估算表如表4—2—19所示，增值率0，增值稅率0； 項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算表如表4—2—20所示； 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)測(cè)算如表4—2—21所示，項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額為14747萬(wàn)元。由于本項(xiàng)目并非長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，因此計(jì)算其投資回收期和年利潤(rùn)率沒(méi)有實(shí)際意義，故沒(méi)有選取上述兩項(xiàng)指標(biāo)。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。財(cái) 務(wù) 現(xiàn) 金 流 量 表4—2—22
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