順馳廣場項目可行性分析-wenkub
2023-07-08 04:58:33 本頁面
【正文】 及涉外機(jī)構(gòu)的增加會導(dǎo)致寫字樓市場需求量上升。B．寫字樓多為出租的形式，欲實現(xiàn)大比例的銷售面臨很大的市場壓力。C．鬧中取靜的地理區(qū)位，避開市中心的喧囂，適合部分商務(wù)人士的需要。因此一定要做好項目的定位，并將一些預(yù)見性的判斷融入其中，立足市場，確定項目主客戶群，同時增加一定的靈活性，兼顧不同客戶的使用需要和投資目的，以適應(yīng)日趨豐富的個性化需求，從長遠(yuǎn)發(fā)展的角度來確定順馳廣場的定位。但順馳廣場周邊能與之相比敵的項目暫時還較少。（三）市場前景進(jìn)入21世紀(jì)以后，隨著WTO臨近及市場經(jīng)濟(jì)的不斷深入，一直比較落后的天津?qū)懽謽鞘袌鎏N(yùn)涵著較大的發(fā)展空間。主要受兩方面因素的影響：一是受亞洲金融危機(jī)沖擊，外商紛紛減少在華投資，中資企業(yè)也因為從緊的財政政策開始慎重投資，寫字樓需求量萎縮；二是1991998年竣工量大增，市場供大于求，空置率上升，整體處在持續(xù)低迷、調(diào)整狀態(tài)中。（二）市場回顧寫字樓市場與政治、經(jīng)濟(jì)整體大環(huán)境關(guān)系密切，因此天津市寫字樓市場發(fā)展的起起落落與全國寫字樓市場的大致發(fā)展歷程是一致的。下圖為1999年—2000年高檔寫字樓空置率： 2000年第四季度高檔寫字樓仍呈現(xiàn)良好走勢，雖然總體租金及售價水平變化不大，但應(yīng)該看到各發(fā)展商對未來高檔寫字樓市場的信心在逐漸增強(qiáng)，很多高檔寫字樓在老客戶續(xù)租時雖持歡迎的態(tài)度，然而在價格優(yōu)惠等方面的讓步卻更為謹(jǐn)慎。同時由于和平區(qū)、南開區(qū)為天津市中心商業(yè)區(qū)和高等學(xué)府區(qū)，河西區(qū)為天津的中心商務(wù)區(qū)，這三個區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)水平相對高于其他各區(qū)，居民收入水平及整體素質(zhì)較高，為該地塊的發(fā)展奠定了良好的人文及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)從自然環(huán)境看，該地塊位于天津市中心區(qū)域，周邊自然環(huán)境一般。該地塊周邊具有四通八達(dá)的道路交通網(wǎng)絡(luò)，眾多公交線路經(jīng)過地塊周邊，但因處于城市中心區(qū)，周邊道路尚顯交通擁擠。規(guī)劃界外為住宅建筑及公建。該地塊西南交西康路，東南接漢陽道，東北側(cè)為三棟點式現(xiàn)狀多層住宅樓，西北側(cè)為天津市市政工程設(shè)計院及兩棟現(xiàn)狀多層住宅樓。（二）用地現(xiàn)狀該規(guī)劃地塊現(xiàn)狀為天佳設(shè)備安裝公司廠址， 公頃。該地塊地質(zhì)狀況良好，無不良地質(zhì)情況。根據(jù)天津城市總體規(guī)劃修編成果，西康路規(guī)劃拓寬至36米，漢陽道拓寬至20米，規(guī)劃實施后該地塊的交通狀況將得到進(jìn)一步改善。二、市場環(huán)境分析（一）市場現(xiàn)狀天津市雖然為全國四大直轄市之一，但因為整體經(jīng)濟(jì)水平較低及毗鄰北京等原因，寫字樓市場一直較為低迷。租賃市場比較活躍，相比之下寫字樓銷售市場略顯平淡。以下為對全國寫字樓市場近幾年發(fā)展歷程的簡要回顧：1993至1995年是寫字樓市場的黃金時代。1999年，寫字樓租、售市場持續(xù)下滑的勢態(tài)得到控制，開始進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。從寫字樓市場的需求量來看，隨著中加入世貿(mào)的步伐加快，電信、金融、保險業(yè)等方面的許多跨國公司希望盡早進(jìn)入中國，搶先占領(lǐng)灘頭陣地，此舉勢必會加大寫字樓――特別是高檔寫字樓的需求量。從金融支持力度看，自2000年3月中國銀行北京市分行開辦對SOHO現(xiàn)代城寫字樓的貸款開始，銀行對寫字樓貸款已經(jīng)風(fēng)行全國。隨著投資回報率、市場價格的趨穩(wěn)，物業(yè)綜合素質(zhì)進(jìn)一步的提高，寫字樓市場將擁有一個較為看好的發(fā)展前景。D．順馳集團(tuán)在天津地產(chǎn)界的品牌優(yōu)勢，會對順馳廣場項目以后的開發(fā)及租售工作起到一定的積極作用。C．以順馳集團(tuán)現(xiàn)有的物業(yè)管理水平，尚不能滿足高檔寫字樓物業(yè)管理的需要。C．周邊競爭項目較少，現(xiàn)有的競爭項目從規(guī)模、產(chǎn)品定位、超前性等方面與順馳廣場相比具有一定的
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