【正文】 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2 第八章 風(fēng)險分析 ................................................................................ 31 第九章 總體評價 ................................................................................ 32 第一章 總 論 一、項目概況 項目名稱： 協(xié)信百年廣場 項目地址： 重慶市長壽區(qū)城關(guān)鎮(zhèn) 項目業(yè)主： 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 法人代表： 鄒淑媛 注冊資金： 5000 萬元 經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理 項目規(guī)模及內(nèi)容：項目占地面積 82303 畝；擬建建筑面積 174772 平方米，其中 A 區(qū)面積 105817 ㎡， B 區(qū)面積 17955 ㎡， C 區(qū)面積 51000 ㎡，共有 387個車位； 二、項目業(yè)主簡介 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是重慶協(xié)信控股（集團）有限公司的全資子公司。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3 智能工程有限公司、北京世聯(lián)通投資顧問有限公司、北京動動文化藝術(shù)有限公司等多家全資、控股、參股企業(yè)。榮獲 重慶市納稅大戶百強 、 “ 中國私營企業(yè) 500 強 ” 、 “ 中國房地產(chǎn)著名品牌 ” 、 “ 重慶市企業(yè)法人知名字號 ” 等稱號。 其中“協(xié)信商廈”建筑面積 6 萬平方米，為重慶市朝天門第一交易市場，被重慶市政府命名為朝天門 對外招商樣板市場 。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4 盤 稱號。 貝格國際咨詢管理有限公司合作，對整個集團的組織結(jié)構(gòu)、運行機制、管理流程、薪酬體系等按照國際標(biāo)準(zhǔn)進行了設(shè)計，實行一種全新的管理模式。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 5 四、項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 指標(biāo)名稱 指標(biāo) 指標(biāo)名稱 指標(biāo) 用地面積 82303 ㎡ 建筑面積 174772 ㎡ 商業(yè)面積 123772 ㎡ 住宅面積 51000 ㎡ 容積率 覆蓋率 ％ 綠地率 ％ 車位 387 “ 協(xié)信 這為房地產(chǎn)市場營造了很好的大環(huán)境。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 7 工面積分別為 1424 萬平方米、 348 萬平方米、 351 萬平方米；而 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)施工、新開、竣工面積是 3653 萬平方米、 1661 萬平方米、 1020 萬平方米。 1998 年，重慶房市實現(xiàn)年銷售 416 萬多平方米；到 20xx 年的銷售面積已達 萬平方米。 經(jīng)過幾十年的發(fā)展，重慶市主城區(qū)基本形成了頗有影響的五大商圈：沙坪壩商圈、解放碑商圈、楊家坪商圈、南坪商圈和觀音橋商圈。 （ 2） 次級商業(yè)中心在悄然崛起。 隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展，人們的收入水平不斷提高，城市人口會不斷向郊區(qū)轉(zhuǎn)移；同時由于城市中央商業(yè)區(qū)的競爭日益激烈，從經(jīng)營成本角度考慮，投資者將會更愿意把握城郊的投資機會。這種增長意味著：到 20xx 年，重慶城市化人口將達到 1600 萬人，新增城市化人口將達到 600 萬人。這意味著新增城市人口需要住宅達到 億平方米。 同時，根據(jù)重慶政府經(jīng)濟的發(fā)展計劃，到 20xx 年，重慶 GDP 產(chǎn)值將達到4700 億元。 “ 協(xié)信 據(jù) 1998年國家統(tǒng)計局資料顯示：長壽國有工業(yè)固定資產(chǎn)總量列全國縣級地域第 8 位。 20xx 年長壽區(qū)經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo) 經(jīng)濟指標(biāo) 國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 全社會固定資產(chǎn)總額 （億元） 地方可支配財政收入（億元） 全區(qū)年末存款余額（億元） 旅游收入（億元） 城鎮(zhèn)職工人均年收入（元） 20xx 年數(shù)據(jù) 11112 同比增長 % % 14% % －－－ －－－ 3 長壽區(qū)商貿(mào)發(fā)展?fàn)顩r 20xx 年全區(qū)社會消費品零售總額 21 億元，同比增長 %；商貿(mào)餐飲業(yè)營業(yè)額 億元，占 GDP 的 %；其中批發(fā)零售業(yè) 億元，餐飲業(yè) 億元；連鎖經(jīng)營銷售額 億元，占社會消費品零售總額的 7%。 20xx－ 20xx 年長壽區(qū)房地產(chǎn)投資指標(biāo) 年份 投資總額（億元） 增長率 開工面積（萬平方米） 總開工面積 增長率 其中住宅開工面積 增長率 20xx ％ 50％ ％ 20xx ％ － ％ － 20xx － ％ － － 長壽的樓盤以住宅物業(yè)為主，目前在售在建的樓盤大約有 10 多個，總的供應(yīng)量約有 50 萬平方米。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 11 “衣帽間、儲藏間、保姆間”等功能房出現(xiàn)較少； （ 6）與重慶主流住宅產(chǎn)品相比，其細部處理較差，景觀價值利用不到位，樓間距較窄，私密性考慮欠佳。該路段商業(yè)網(wǎng)點共 424 家，總經(jīng)營面積約為 27， 130 ㎡，長壽區(qū)的兩個有影響的商店（重慶百貨和立丹超市）都在該路段。 （ 3）長壽的新開發(fā)區(qū)，黃桷灣片區(qū)以大中型餐飲和家居生活配套為主，其中，大型餐飲有：秦媽火鍋、天源火鍋、德莊火鍋等，基本是火鍋的天下。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 12 （ 1）向陽街門面租金（按套內(nèi)面積計算）： 向陽街靠近長壽路段 重百附近及臨街門面 壽星廣場附近支路 向陽街往金利商場方向 向陽街附近支路 向陽街往金利商場方向末端 平街 150～ 180元 / 平米左右 200～ 300 元 /平米 80 元 /平米 120 元 /平米左右 50 元 /平米左右 50～ 70 元 /平米 二層 15 元 /平米 15 元 /平米 無 無 無 無 （ 2）長壽路門面租金（按套內(nèi)面積計算）： 與向陽街臨近區(qū)域 兩端門面 平街 65～ 75 元 /平米 35～ 45 元 /平米 負一層 15 元 /平米 無 二層 15 元 /平米 無 （ 3）其他區(qū)域價格門面租金（按套內(nèi)面積計算）： 黃桷灣片區(qū)、騎安片區(qū)、桃花溪片區(qū)價格為 15～ 25 元 /平米左右。 3 長壽區(qū)商業(yè)設(shè)施的供求狀況分析 項目所在位置是長壽區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)、休閑和居民聚會的中心場所，這里商業(yè)網(wǎng)點密集度高，商業(yè)面積總量達 萬 m2。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 13 三、項目綜合分析 （一）項目背景分析 1 長壽的經(jīng)濟在高速發(fā)展。該規(guī)劃構(gòu)思對于本項目的開發(fā)在政策層面具有了一定的指導(dǎo)作用。 （ 3） 景觀優(yōu)勢：區(qū)委地塊現(xiàn)有植被良好，可以很好地利用，地塊南側(cè)較高，有一定江景資源。 （ 2） 開發(fā)量巨大。 （三）競爭樓盤和周邊樓盤調(diào)查 1 競爭樓盤調(diào)查 長壽區(qū)的同質(zhì)性物業(yè)只有位于新開發(fā)區(qū) —— 桃花溪片區(qū)的“東方之驕”，具體情況如下： 東 方之驕規(guī)劃是長壽區(qū)目前規(guī)模最大、檔次最高、環(huán)境最好、交通最方便、配套最完善的都市生活高尚社區(qū)。盛世 桃花 重慶嘉能建設(shè)開發(fā) 有限公司 18000 住宅 20xx 起價： 968 和 988（朝向不同） 每層增價： 20 35％ 長壽騎安車站下行 50 米 6 光宇 住宅主要目標(biāo)市場 ◆區(qū)域內(nèi)各類成功的個體老板階層； ◆ 政府高官、企業(yè)家； ◆ 灰色需求者 。 ◆ 餐飲 ：本項目將引進 12 家重慶的品牌川菜館和 12 家品牌火鍋店做為餐飲業(yè)的主力店；設(shè)好吃一條街滿足低層次消費，完善步行街功能。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 18 電玩城、 KTV 歌城，和一個電影城，豐富多彩的娛樂活動吸引本地區(qū)的消費者，以提升和鞏固商業(yè)區(qū)的人氣。 步行街寬度： 凈寬 12 米 ◆ 標(biāo)高的步行街西側(cè) 包裝主題 ：嘎納 藍色海岸 構(gòu)成： 圓石小徑組合藍色的瑪賽克拼圖、白色的沙灘、柔和的燈光、中世紀(jì)風(fēng)格的油畫。 “ 協(xié)信 商場出入口 商場出入口應(yīng)根據(jù)地形標(biāo)高的不同而考慮設(shè)有 34 個，在不同的出入口可不考慮設(shè)計陳列櫥壁，而相應(yīng)設(shè)計為小型的獨立精品專 賣商店。 建筑頂部處理 綠化與景觀處理，休閑設(shè)施的合理建設(shè)，以此吸引地下人流向上的帶動。適當(dāng)表現(xiàn)以主力店，精品專賣店特色區(qū)為結(jié)構(gòu)形態(tài)的集合式商業(yè)區(qū)，力求在此地開發(fā)出一種全新的購物中心。 產(chǎn)品設(shè)計中的步行街道應(yīng)考慮以直線為主，少用或者不用曲線和弧線式的步行街設(shè)計方式。 “ 協(xié)信 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 25 第六章 投資估算及資金籌措計劃 一、投資估算 項目總投資 ，平均成本 1882 元 /㎡，見表 ： 表 項目總投資估算表 （一） 前期費用 序號 費用名稱 計算基數(shù) 單價 金額 備注 （元 /㎡） (萬元 ) 1 土地費用 10680 2 方案設(shè)計費 10 175 3 初設(shè)及施工圖設(shè)計費 21 4 地質(zhì)勘探費 2 35 5 工程監(jiān)理費 3 6 城市配套費 60 342 免 萬㎡，其余按 60元 /㎡計 7 人 防 費 13 免 8 白蟻防治費 9 報建綜合費用、證照費 224 10 施工用水電 115 11 其它費用 80 12 小 計 910 12080 （二） 工程建設(shè)費 序號 費用名稱 計算基數(shù) 單價 總額 備 注 (萬元 ) （ 萬元） 1 土石方工程 2 建筑安裝工程費（ ） 750 8680 3 建筑安裝工程費（住宅區(qū)） 600 3060 4 外墻裝飾 900 5 電梯工程 800 6 智能化工程費 20 350 7 配套水電工程費 40 700 室外綜合管網(wǎng)