【正文】 47萬元 全部投資凈現(xiàn)值：1430萬元 自有資金凈現(xiàn)值：3172萬元 全部投資內(nèi)部收益率：% 自有資金內(nèi)部收益率：% 總投資利潤率：% 自有資金投資利潤率：% 二、項目投資環(huán)境與市場研究（略） 三、項目開發(fā)條件及技術設計方案的分析 （一）項目現(xiàn)狀概括 自然條件 規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地大部分已被平整，地勢平坦，東北角部分土地地勢較低洼。地上總建筑面積399260㎡，%，（詳見規(guī)劃設計要點）。 本規(guī)劃區(qū)內(nèi)原有較好的果園現(xiàn)以被平整，周圍仍有不少果園，植被條大，水質(zhì)較好，便于營造良好優(yōu)美的濱河居住環(huán)境。整個規(guī)劃區(qū)被橫貫東西的高壓線及其控制走廊分為南北兩片，北片又被規(guī)劃河涌分為東西兩片。 本區(qū)的密度指標詳見表4—2—4。 第一期（二年） 1998年10月—2000年9月 第二期（二年） 2000年10月—2002年9月 第三期（二年） 2002年10月—2004年9月 第四期（二年） 2004年10月—2006年9月 詳見項目實施計劃表（表4—2—5）。 ⑨已支付利息：到1998年7月止，東方公司已支付給夏園村委會土地補償及填土費的利息共計：（萬元） 合計：（萬元）。 本項目投資計劃與資金籌措情況詳見表4—2—14“投資計劃與資金籌措表”。選取的計算指標為財務內(nèi)部收益（FIRR）、財務凈現(xiàn)值（FNPV）及投資利潤。從表中可以看出，本項目具有很強的貸款償還能力和自身平衡能力。這是一項以科技為先導，涉及住宅設計、小區(qū)規(guī)劃、住宅產(chǎn)品及高新技術的研究和開發(fā)以及經(jīng)營管理等多方位、多系統(tǒng)的住宅產(chǎn)業(yè)工程。 （二）有關說明與建議 本報告的結論是秉著謹慎與負責的態(tài)度，在所占有資料基礎上進行調(diào)查、估算、分析、預測后得出的。在此情況下，可考慮將土地轉讓一部分籌集資金或以土地作價入股合作開發(fā)，招商引資，以緩解資金需求的壓力。 十一、結論與建議 （一）評估結論 通過上述對該項目經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益的分析可知，金輝廣場作為國家僅用的幾十個小康住宅示范小區(qū)之一，它的社會效益與市場前景還是很好的；項目所在地點、交通市政及配套設施較完善，自然條件也較好，周圍果園環(huán)抱同時有河涌通過，容易營造良好的居住環(huán)境。因此，在項目開發(fā)過程中對建安工程費的有效控制，仍然十分必要而且重要的。 全部投資的財務凈現(xiàn)值為：1430萬元 自有資金的財務凈現(xiàn)值為：3172萬元 本項目財務凈現(xiàn)值全部大于零。 根據(jù)計算結果，銷售收入按比例測算如表4—2—17所示，各年銷售收入?yún)R總如表4—2—18所示。 (三)投資成本費用估算匯總表（表4—3—13）投 資 成 本 費 用 估 算 匯 總 表（表4—3—13）成本項目總額/萬元得房成本（萬元/㎡）多層（181883㎡）高層（169593㎡）（一）土地成本650650征地補償費450450土地使用權出讓金200200（二）建安工程費13502000（三）前期工程費9494（四）基礎設施配套費251251（五）公建配套費282282（六）不可預見費125125（七）開發(fā)期間稅費250250（八）開發(fā)費273273（九）投資總額合計32753925 (四)資金籌措與投入計劃及貸款利息 資金籌措與投入計劃 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預售收入用于投資部分。 ⑦征地管理費：19萬/畝2%=（萬元）。本期有利于小區(qū)成型及公建配套設施的落實建設，對銷售有利。 公共服務設施規(guī)劃 規(guī)劃配置的公共服務設施見表4—2—1。 （3）合理組織綠化、交通體系，完善公建布局和高、多層住宅分布，使整個小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。 本規(guī)劃區(qū)位于該市東南部，符合該市總體規(guī)劃確定的城市建設用地向東南、東北兩個方向發(fā)展為主的發(fā)展方向。有關該項目的征地工作，東方置業(yè)有限公司已著手進行。 地物情況 規(guī)劃區(qū)內(nèi)以東的夏利大道紅線寬60M，北接高速公路，是該地區(qū)的進出口干道。 規(guī)劃區(qū)東面的至新沙港鐵路專用線對居住環(huán)境也有一些影響，但鐵路專用線運輸量不太大，可在規(guī)劃中采取一些防護措施，如：在靠近鐵路處設置隔聲墻和防護綠化帶以及沿過境道路設防護綠化帶等方法，使鐵路對本區(qū)的噪音干擾減低到最低限度。 ④“兩帶”。這樣可以在小區(qū)內(nèi)部配套尚未完成的情況下使首期買家享受到對面開發(fā)區(qū)已成熟的公建配套設施。 ③工程立項初期工作補償費：%=（萬元）。高 層 住 宅 建 安 費（表4—2—8）序號項 目單價/元/㎡工程量/㎡金額/萬元1土建及裝修工程費15801695932水電安裝工程費2201695933電梯1501695934消防501695935小計2000169593 （3）建安工程費合計：（萬元） 前期工程費 （1）籌建開辦費：%=（萬元）。投資計劃與資金籌措表（4—2—14）序號項目合計建設經(jīng)營期1234567891投資總額14306813913185352015120944176901876017268146691138建設投資1261081362217752187841878414829154891445612392貸款利息1696029178313672160286132712812227711382資金籌措14306813913185352015120944176901876017268146691138自有資金25222602260003760376028402840 借款（含利息）5226078915483103671116078613271281222771138銷售收入再投入655867025602460246989126491445612392貸 款 還 本 付 息 估 算 表（4—2—15） 單位：萬元序號項目合計建設經(jīng)營期1234567891年初借款累計7891133742374134901427623676229762148812本年借款35300760047009000900050003本年應計利息1696029178313672160286132712812227711384本年底本息償還522609271981217158160195年末借款累計7891133742374134901427623676229762148816歸還借款本息來源52260927198121715816019投資回收52260927198121715816019其他收入 注：% 當年利息=（年初借款本息+當年借款/2）年利率。當FIRR大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。一般認為，當盈虧平衡點的銷售率≤70%時，項目風險較低。 金輝廣場居住區(qū)是全國性的小康示范小區(qū)之一，也是該市僅有的兩個示范小區(qū)之一。 本報告的測算是在多方考察該市（尤其是開發(fā)區(qū)內(nèi)）房地產(chǎn)市場的基礎上，確定其預期售價的，這在很大程度上依賴與目前該市房地產(chǎn)市場的供求關系和未來幾年我國政治、經(jīng)濟和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。 建筑工程中不可預見的因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應等都會影響到項目總體目標的實現(xiàn)。 我們期望通過該項目的開發(fā)，為社會展示出一個具有超前性和導向性的住宅小區(qū)新模式，并起到推廣普及的示范作用，從而以點帶面，推動該市及周圍地區(qū)住宅建設的發(fā)展。 （二）敏感性分析 影響本項目財務效益的主要不確定因素為開發(fā)成本和售價水平。一般意見趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準收益率。 車位售價初步定為8萬元/個，這是根據(jù)目前市場上同類型住宅小區(qū)車位售價決定的。 （3）規(guī)劃勘測設計費：3%=（萬元）。 （注：按8元/㎡計征，㎡/畝8元/㎡=5333元/畝，交市財局）。綠地建設甚至應先于住宅建設，盡力減低變電設施對人們心理的威脅感。 （2）空間布局形態(tài)。劃給原土地所在村自留地面積為5畝。 。某市城市規(guī)劃局已批準了項目的建設用地，（），并出了紅線圖。 本規(guī)劃區(qū)內(nèi)以南開發(fā)區(qū)內(nèi)已建有自來水、污水處理廠等市政基礎設施。 （四）項目規(guī)劃設計構思方案 根據(jù)本市城市勘測設計研究院對本項目的規(guī)劃方案，其設計構思要點說明如下： 規(guī)劃目標 （1）以具有21世紀初葉居住水準的文明小康型城市住宅為目標，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性、舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應性強的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎設施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。 ③三條相對獨立的曲折形小區(qū)道路呈發(fā)散狀布局，分別為小區(qū)的三片服務。該區(qū)臨近夏利大道，便于市場推廣。 ⑥新菜地、魚塘開發(fā)基金：31581元/畝=（萬元）。 基礎設施配套費（紅線內(nèi)外工程費，表4—2—9）基 礎 設 施 配 套 費（4—2—9）序號項 目計 算 依 據(jù)金額/萬元