【正文】 47萬元 全部投資凈現(xiàn)值：1430萬元 自有資金凈現(xiàn)值：3172萬元 全部投資內(nèi)部收益率：% 自有資金內(nèi)部收益率：% 總投資利潤率：% 自有資金投資利潤率：% 二、項目投資環(huán)境與市場研究（略） 三、項目開發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計方案的分析 （一）項目現(xiàn)狀概括 自然條件 規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地大部分已被平整，地勢平坦，東北角部分土地地勢較低洼。地上總建筑面積399260㎡，%，（詳見規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)）。 本規(guī)劃區(qū)內(nèi)原有較好的果園現(xiàn)以被平整，周圍仍有不少果園，植被條大，水質(zhì)較好，便于營造良好優(yōu)美的濱河居住環(huán)境。整個規(guī)劃區(qū)被橫貫東西的高壓線及其控制走廊分為南北兩片，北片又被規(guī)劃河涌分為東西兩片。 本區(qū)的密度指標(biāo)詳見表4—2—4。 第一期（二年） 1998年10月—2000年9月 第二期（二年） 2000年10月—2002年9月 第三期（二年） 2002年10月—2004年9月 第四期（二年） 2004年10月—2006年9月 詳見項目實(shí)施計劃表（表4—2—5）。 ⑨已支付利息：到1998年7月止，東方公司已支付給夏園村委會土地補(bǔ)償及填土費(fèi)的利息共計：（萬元） 合計：（萬元）。 本項目投資計劃與資金籌措情況詳見表4—2—14“投資計劃與資金籌措表”。選取的計算指標(biāo)為財務(wù)內(nèi)部收益（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及投資利潤。從表中可以看出，本項目具有很強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力。這是一項以科技為先導(dǎo)，涉及住宅設(shè)計、小區(qū)規(guī)劃、住宅產(chǎn)品及高新技術(shù)的研究和開發(fā)以及經(jīng)營管理等多方位、多系統(tǒng)的住宅產(chǎn)業(yè)工程。 （二）有關(guān)說明與建議 本報告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在所占有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測后得出的。在此情況下，可考慮將土地轉(zhuǎn)讓一部分籌集資金或以土地作價入股合作開發(fā)，招商引資，以緩解資金需求的壓力。 十一、結(jié)論與建議 （一）評估結(jié)論 通過上述對該項目經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益的分析可知，金輝廣場作為國家僅用的幾十個小康住宅示范小區(qū)之一，它的社會效益與市場前景還是很好的；項目所在地點(diǎn)、交通市政及配套設(shè)施較完善，自然條件也較好，周圍果園環(huán)抱同時有河涌通過，容易營造良好的居住環(huán)境。因此，在項目開發(fā)過程中對建安工程費(fèi)的有效控制，仍然十分必要而且重要的。 全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值為：1430萬元 自有資金的財務(wù)凈現(xiàn)值為：3172萬元 本項目財務(wù)凈現(xiàn)值全部大于零。 根據(jù)計算結(jié)果，銷售收入按比例測算如表4—2—17所示，各年銷售收入?yún)R總?cè)绫?—2—18所示。 (三)投資成本費(fèi)用估算匯總表（表4—3—13）投 資 成 本 費(fèi) 用 估 算 匯 總 表（表4—3—13）成本項目總額/萬元得房成本（萬元/㎡）多層（181883㎡）高層（169593㎡）（一）土地成本650650征地補(bǔ)償費(fèi)450450土地使用權(quán)出讓金200200（二）建安工程費(fèi)13502000（三）前期工程費(fèi)9494（四）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)251251（五）公建配套費(fèi)282282（六）不可預(yù)見費(fèi)125125（七）開發(fā)期間稅費(fèi)250250（八）開發(fā)費(fèi)273273（九）投資總額合計32753925 (四)資金籌措與投入計劃及貸款利息 資金籌措與投入計劃 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。 ⑦征地管理費(fèi)：19萬/畝2%=（萬元）。本期有利于小區(qū)成型及公建配套設(shè)施的落實(shí)建設(shè)，對銷售有利。 公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 規(guī)劃配置的公共服務(wù)設(shè)施見表4—2—1。 （3）合理組織綠化、交通體系，完善公建布局和高、多層住宅分布，使整個小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。 本規(guī)劃區(qū)位于該市東南部，符合該市總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地向東南、東北兩個方向發(fā)展為主的發(fā)展方向。有關(guān)該項目的征地工作，東方置業(yè)有限公司已著手進(jìn)行。 地物情況 規(guī)劃區(qū)內(nèi)以東的夏利大道紅線寬60M，北接高速公路，是該地區(qū)的進(jìn)出口干道。 規(guī)劃區(qū)東面的至新沙港鐵路專用線對居住環(huán)境也有一些影響，但鐵路專用線運(yùn)輸量不太大，可在規(guī)劃中采取一些防護(hù)措施，如：在靠近鐵路處設(shè)置隔聲墻和防護(hù)綠化帶以及沿過境道路設(shè)防護(hù)綠化帶等方法，使鐵路對本區(qū)的噪音干擾減低到最低限度。 ④“兩帶”。這樣可以在小區(qū)內(nèi)部配套尚未完成的情況下使首期買家享受到對面開發(fā)區(qū)已成熟的公建配套設(shè)施。 ③工程立項初期工作補(bǔ)償費(fèi)：%=（萬元）。高 層 住 宅 建 安 費(fèi)（表4—2—8）序號項 目單價/元/㎡工程量/㎡金額/萬元1土建及裝修工程費(fèi)15801695932水電安裝工程費(fèi)2201695933電梯1501695934消防501695935小計2000169593 （3）建安工程費(fèi)合計：（萬元） 前期工程費(fèi) （1）籌建開辦費(fèi)：%=（萬元）。投資計劃與資金籌措表（4—2—14）序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期1234567891投資總額14306813913185352015120944176901876017268146691138建設(shè)投資1261081362217752187841878414829154891445612392貸款利息1696029178313672160286132712812227711382資金籌措14306813913185352015120944176901876017268146691138自有資金25222602260003760376028402840 借款（含利息）5226078915483103671116078613271281222771138銷售收入再投入655867025602460246989126491445612392貸 款 還 本 付 息 估 算 表（4—2—15） 單位：萬元序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期1234567891年初借款累計7891133742374134901427623676229762148812本年借款35300760047009000900050003本年應(yīng)計利息1696029178313672160286132712812227711384本年底本息償還522609271981217158160195年末借款累計7891133742374134901427623676229762148816歸還借款本息來源52260927198121715816019投資回收52260927198121715816019其他收入 注：% 當(dāng)年利息=（年初借款本息+當(dāng)年借款/2）年利率。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≤70%時，項目風(fēng)險較低。 金輝廣場居住區(qū)是全國性的小康示范小區(qū)之一，也是該市僅有的兩個示范小區(qū)之一。 本報告的測算是在多方考察該市（尤其是開發(fā)區(qū)內(nèi)）房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，確定其預(yù)期售價的，這在很大程度上依賴與目前該市房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和未來幾年我國政治、經(jīng)濟(jì)和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。 建筑工程中不可預(yù)見的因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會影響到項目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 我們期望通過該項目的開發(fā)，為社會展示出一個具有超前性和導(dǎo)向性的住宅小區(qū)新模式，并起到推廣普及的示范作用，從而以點(diǎn)帶面，推動該市及周圍地區(qū)住宅建設(shè)的發(fā)展。 （二）敏感性分析 影響本項目財務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本和售價水平。一般意見趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率。 車位售價初步定為8萬元/個，這是根據(jù)目前市場上同類型住宅小區(qū)車位售價決定的。 （3）規(guī)劃勘測設(shè)計費(fèi)：3%=（萬元）。 （注：按8元/㎡計征，㎡/畝8元/㎡=5333元/畝，交市財局）。綠地建設(shè)甚至應(yīng)先于住宅建設(shè)，盡力減低變電設(shè)施對人們心理的威脅感。 （2）空間布局形態(tài)。劃給原土地所在村自留地面積為5畝。 。某市城市規(guī)劃局已批準(zhǔn)了項目的建設(shè)用地，（），并出了紅線圖。 本規(guī)劃區(qū)內(nèi)以南開發(fā)區(qū)內(nèi)已建有自來水、污水處理廠等市政基礎(chǔ)設(shè)施。 （四）項目規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思方案 根據(jù)本市城市勘測設(shè)計研究院對本項目的規(guī)劃方案，其設(shè)計構(gòu)思要點(diǎn)說明如下： 規(guī)劃目標(biāo) （1）以具有21世紀(jì)初葉居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性、舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。 ③三條相對獨(dú)立的曲折形小區(qū)道路呈發(fā)散狀布局，分別為小區(qū)的三片服務(wù)。該區(qū)臨近夏利大道，便于市場推廣。 ⑥新菜地、魚塘開發(fā)基金：31581元/畝=（萬元）。 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)，表4—2—9）基 礎(chǔ) 設(shè) 施 配 套 費(fèi)（4—2—9）序號項 目計 算 依 據(jù)金額/萬元