【正文】 善企業(yè)的組織運(yùn)營系統(tǒng)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也注意提高企業(yè)社會(huì)效益的環(huán)境效益，建立科學(xué)的勞動(dòng)用工制度和靈活有效的激勵(lì)機(jī)制，培育優(yōu)秀的企業(yè)文化和團(tuán)隊(duì)精神，加強(qiáng)人力資源的開發(fā)和管理，具體做法如下：●考核評分制 為了提高員工的工作積極性，獎(jiǎng)勤罰懶，每月按員工的工作質(zhì)量和工作完成情況進(jìn)行考核評分，考核分與工資掛鉤。建立質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制 實(shí)行“質(zhì)量管理一把手負(fù)責(zé)制’。實(shí)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化對物業(yè)服務(wù)力求完善和零缺陷，是對服務(wù)質(zhì)量的一貫追求。2)“服務(wù)指標(biāo)”導(dǎo)向 涵概全方位服務(wù)品質(zhì)的量化指標(biāo)是衡量管理企業(yè)業(yè)績的唯一準(zhǔn)則，確保實(shí)現(xiàn)并超越指標(biāo)的過程鑄就了客戶應(yīng)該享受的物業(yè)管理成果，這是對內(nèi)實(shí)施科學(xué)管理、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的行為準(zhǔn)則，也是考量我們管理能力的硬性標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目服務(wù)中心將本項(xiàng)目物業(yè)的重點(diǎn)需求與物業(yè)服務(wù)的及時(shí)反饋解決相互結(jié)合，起到高效、能動(dòng)的橋梁溝通作用。（1）、物業(yè)管理服務(wù)的三項(xiàng)原則我們堅(jiān)持以“保障有力，反應(yīng)及時(shí)，環(huán)境優(yōu)美”為三項(xiàng)原則，在物業(yè)管理與服務(wù)工作中貫徹執(zhí)行?！叭朔馈鄙衔覀儗?shí)施快速反應(yīng)系統(tǒng)，由管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，即流動(dòng)崗與固定崗相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合?？苫厥绽詧?bào)紙、書刊、瓶、易拉罐等為主，一般垃圾為餐飲及渣土等為主，有害垃圾主要為各類廢電池、電鍍制品、殺蟲劑罐等。我們擬在本項(xiàng)目，實(shí)行空氣質(zhì)量周報(bào)公布措施。、創(chuàng)造優(yōu)美舒適、安全文明、潔凈環(huán)境的設(shè)想在日后的物業(yè)管理工作中，應(yīng)以高的文化品味取勝，通過軟、硬件的配套服務(wù)，創(chuàng)造出優(yōu)美舒適、安全文明、環(huán)境潔凈的辦公環(huán)境。（2）推行“閉環(huán)+激勵(lì)”的管理模式 我們將人員及工作分成多級，所有的工作都有相應(yīng)的責(zé)任人，下級對上級負(fù)責(zé)，事情一環(huán)扣著一扣，形成一個(gè)有機(jī)結(jié)合的閉環(huán)。保證不會(huì)因清潔造成地面濕潤和行走不便。◆擬達(dá)到的管理目標(biāo)●配套設(shè)施完好率100%●零修、急修及時(shí)率100%●保潔達(dá)標(biāo)率100%●維修工程質(zhì)量合格率及回訪率100%●室外照明、霓虹燈完好率100%●治安或突發(fā)事件處理率100%●大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率100%●火災(zāi)、突發(fā)事件處理及時(shí)率100%●有效投訴率與處理理率100%●保密工作保證率100%●綠化完好率100%●廣場、車場完好率100%整體設(shè)想、超前性、創(chuàng)造性、全方位服務(wù)的意識（1）、創(chuàng)造性采用“零干擾”管理方案 在傳統(tǒng)的物業(yè)管理中，清潔工會(huì)常常出現(xiàn)在您身邊進(jìn)行清潔工作，維修人員會(huì)在您準(zhǔn)備使用電梯時(shí)停止電梯進(jìn)行保養(yǎng)，或者在公共地方進(jìn)行設(shè)備維修，這些都會(huì)干擾您的工作或生活，帶來不便。應(yīng)該有一個(gè)寧靜、和諧的生活環(huán)境。清潔員在所轄清潔范圍內(nèi)不斷巡視保潔，發(fā)現(xiàn)問題立即做出處理。若將閉環(huán)比作一個(gè)高潤滑低阻力的機(jī)械系統(tǒng)，給系統(tǒng)稍加一點(diǎn)助動(dòng)力，系統(tǒng)就會(huì)高速運(yùn)轉(zhuǎn)起來，這個(gè)推力就是“激勵(lì)”，從而實(shí)現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)低成本運(yùn)營的特色。（1）硬件建設(shè)可靠的安全保障系統(tǒng)、管理完善的環(huán)境設(shè)施、簡潔醒目的形象設(shè)計(jì)系統(tǒng)、安全方便的交通網(wǎng)絡(luò)以及豐富的文化色彩等，一系列具有一定超前性能的先進(jìn)設(shè)施、設(shè)備為本項(xiàng)目環(huán)境和文明建設(shè)提供了物質(zhì)保證。這樣既可以讓監(jiān)測數(shù)據(jù)直接為活動(dòng)人員服務(wù)，同時(shí)又可以提高人員的環(huán)保意識，為凈化環(huán)境做出積極的貢獻(xiàn)。對垃圾的分類處理，我們將通過各種宣傳手段，增強(qiáng)環(huán)保意識，養(yǎng)成正確的習(xí)慣。物防上采用圍墻、防盜裝置等手段提高防范能力。1)保障有力 本項(xiàng)目包含保潔、維修、保安及其他后勤服務(wù)，有些臨時(shí)性工作，因此，我們將制定科學(xué)合理的人員配備計(jì)劃，及時(shí)保障各項(xiàng)后勤服務(wù)需求。3)環(huán)境優(yōu)美 老年托養(yǎng)中心、社區(qū)、康復(fù)中心更需要優(yōu)美的環(huán)境加以彰顯。b. 管理服務(wù)體系組建專業(yè)化、高素質(zhì)的員工隊(duì)伍一流的物業(yè)需要一流的服務(wù)，一流的物業(yè)服務(wù)需要高素質(zhì)的員工，在***委托管理項(xiàng)目中，要打造優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理品牌，必須選派具有豐富管理經(jīng)驗(yàn)和出色管理能力的管理人員，以及技能熟練的操作層員工，確保物業(yè)管理服務(wù)人員的高素質(zhì)。倡導(dǎo)“嚴(yán)格追求、自覺奉獻(xiàn)”的工作精神，并且將其充分體現(xiàn)在各個(gè)崗位各項(xiàng)作業(yè)的具體實(shí)踐中。項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)日常工作質(zhì)量管理，公司質(zhì)量管理部與項(xiàng)目部定期進(jìn)行內(nèi)部質(zhì)量審核。●末尾淘汰制 為提高員工自我更新能力，不斷提高企業(yè)員工整體素質(zhì)，每年按服務(wù)人員、技術(shù)人員、管理人員、部門負(fù)責(zé)人分類進(jìn)行綜合考核，名列最后一名者淘汰?！芭嘤?xùn)中心”每年舉辦二期1個(gè)月全脫產(chǎn)的物業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)班和不定期的各類專業(yè)的培訓(xùn)班。新進(jìn)員工培訓(xùn)方案培訓(xùn)目的：使新員工了解公司概況、企業(yè)文化、禮儀培訓(xùn)、各項(xiàng)規(guī)章制度等，以便能迅速的適應(yīng)公司的運(yùn)作模式，工作要求；提高工作效率。有事進(jìn)入商鋪，先在門外輕叩門三下，征得同意后方可入內(nèi)。穿鞋：統(tǒng)一黑顏色，鞋面保持光亮，無污垢、污漬。（3）、公眾形象各部門經(jīng)常對員工進(jìn)行服務(wù)意識的教育，要求每一位員工認(rèn)識到工作是為客戶提供全面、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，堅(jiān)持“客戶至上、服務(wù)第一”的服務(wù)宗旨，為客戶提供“安全、整潔、優(yōu)雅”的環(huán)境。培訓(xùn)時(shí)間為每年2次類別科目序號培訓(xùn)科目課時(shí)授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識；社會(huì)治安條例；案例分析；物業(yè)管理基礎(chǔ)知識2物業(yè)管理常識物業(yè)管理概論；機(jī)構(gòu)設(shè)置；人員配備；管理方案的制定；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知識；3質(zhì)量管理ISO900ISO1400OHSAS18001貫標(biāo)知識；4不同類型的物業(yè)管理及運(yùn)作模式廠區(qū)的物業(yè)管理；辦公樓管理；公寓樓管理；別墅管理；一般住宅管理實(shí)務(wù)；物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)5各類專業(yè)管理18設(shè)備工程管理；房屋（建物知識）；機(jī)電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營性服務(wù)；服務(wù)收費(fèi)價(jià)格制定等；6內(nèi)部管理物業(yè)管理的資金運(yùn)行；服務(wù)費(fèi)用的取繳與使用；物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)會(huì)制度與稅收；行政人事管理；計(jì)算機(jī)操作；檔案管理注：一小時(shí)為一課時(shí)各部門主管培訓(xùn)通過培訓(xùn)，能協(xié)助經(jīng)理的工作，做好各自崗位的本職工作，制定部門崗位責(zé)任制，協(xié)調(diào)各部門、各崗位之間的關(guān)系，定期或不定期地對下屬進(jìn)行崗位培訓(xùn)。園林綠化能保護(hù)和改善環(huán)境、調(diào)節(jié)氣候、增加收益、美化環(huán)境等方面都具有一定的作用。序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)1工作例會(huì)每周一次提高政治思想覺悟，開展批評自我批評2內(nèi)務(wù)管理與考核檢查每周一次保持宿舍干凈整潔31．單兵隊(duì)列動(dòng)作；2．三大步法；3．體能訓(xùn)練；培養(yǎng)組織紀(jì)律性，訓(xùn)練扎實(shí)基本功41．擒拿格斗基本功；2．捕俘拳；3．防衛(wèi)術(shù)；周六、周日每天1小時(shí)熟悉掌握擒敵及防衛(wèi)技能5安全服務(wù)工作手冊每月一次熟悉崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)6法規(guī)與規(guī)章制度每月一次熟悉并掌握相關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)章制度7消防知識每月一次熟悉消防救火職責(zé)8消防訓(xùn)練每周一次掌握基本消防操作技能9突發(fā)應(yīng)急事件處理每季一次提高突發(fā)事件處理能力，掌握處理技巧d. 日常管理標(biāo)準(zhǔn)及措施日常管理標(biāo)準(zhǔn)、保潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（1）室內(nèi)的通道地面和墻面、休息區(qū)域（桌椅）、電梯、樓梯、扶手、大廳、玻璃、走廊、天臺做到無垃圾、無積灰、無污漬、無手印等，每日清掃和擦拭保養(yǎng)，巡回保潔。做到每日清掃兩次，巡回保潔。（7）PVC地板每年保養(yǎng)一次（面積約為38911平方米）。嚴(yán)格驗(yàn)證、登記制度，杜絕閑雜人員進(jìn)入?yún)^(qū)域內(nèi)，維護(hù)區(qū)域安全和正常的工作環(huán)境。巡視時(shí)應(yīng)使用巡更設(shè)備，如無巡更設(shè)備，宜兩人一組進(jìn)行巡視。消控、監(jiān)控設(shè)施應(yīng)保持24小時(shí)開通（其中消控室為雙人24小時(shí)值班），并保持完整的監(jiān)控記錄，保證對區(qū)域各出入口、內(nèi)部重點(diǎn)區(qū)域的安全監(jiān)控、錄像及協(xié)助布警。、綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)? 室外綠化養(yǎng)護(hù)（1）對樹木進(jìn)行及時(shí)修剪，以免有礙景觀。（4）做好樹木及草坪病蟲害的預(yù)防工作，預(yù)防為主、防治結(jié)合。 綠化養(yǎng)護(hù)所需材料必須符合環(huán)保要求，費(fèi)用全部列入物業(yè)管理費(fèi)用。（4）所有擺放的植物不得有黃葉、焦葉及病蟲害的存在。、設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)服務(wù)及維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)l 給排水設(shè)備運(yùn)行維護(hù)（1）定期對給排水系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、潤滑。（4）每季對樓宇排水總管進(jìn)行檢查，定期對水泵、管道進(jìn)行防銹處理。具體工作如下：室內(nèi)保潔員：穿戴好工服、勞動(dòng)保護(hù)用品，備好清掃工具，清掃樓道垃圾，擦拭電梯墻面附屬物等公共設(shè)施，巡回檢查衛(wèi)生不合格及時(shí)清理。雨雪、冰雹及大風(fēng)等惡劣天氣，禁止室外工作，冬季做好防凍工作；夏季做好防暑降溫、消滅四害工作。是中心使用者和外來客人進(jìn)入中心的第一外場所，是顯示中心的等級和臉面的重要區(qū)域。墻壁和墻壁上裝飾物、標(biāo)牌、開關(guān)盒的掃塵、擦拭。天花、吊燈等特殊清掃項(xiàng)目。門廳及大廳地面多為花崗石、大理石、水磨石、瓷磚、聚氯乙稀地板材、橡膠類地板材或地毯。作業(yè)安排每個(gè)大樓的門廳及大堂大小不同，保潔要求不同。主要是掃去地面垃圾、灰塵，擦去地面污跡、水跡，保持地面光亮、保潔，然后去擦拭其他項(xiàng)目，隔30分鐘再巡回保潔地面……如此往復(fù)。、樓層公共區(qū)域保潔備用工具、材料：掃把、垃圾鏟、膠桶、地拖、刀片、膠袋、干、濕布、保潔劑。用濕拖把擰干水分后拖凈地面污漬和后樓梯。工作標(biāo)準(zhǔn)：地面、壁面干凈無污漬。、玻璃門、窗、鏡面的保潔工作程序先用刀片鏟除玻璃或鏡面和邊緣上的污垢。用無絨干布抹去玻璃表面和框架上的水印和水珠。時(shí)間安排每天早上安排一次保潔。宣傳欄的保潔：用抹布將宣傳欄里外周邊全面擦抹一遍，玻璃用玻璃刮保潔，按《玻璃門、窗、鏡面的保潔》操作。保潔工具不要損傷被保潔物。工作標(biāo)準(zhǔn): 目視無污跡，無廣告紙，每天清運(yùn)、清洗兩次；垃圾箱每周用去污粉保潔一次，垃圾桶每天清洗一次。每天清運(yùn)垃圾后，及時(shí)沖洗垃圾房四周壁面和地面，個(gè)別污漬較嚴(yán)重的地方用洗潔精擦洗干凈。然而，大小便會(huì)產(chǎn)生臭味和其他異味，清除異味難度較大。定時(shí)擦拭門窗、間板、墻壁、窗臺。中間休息或作業(yè)完畢后，應(yīng)使用藥用肥皂洗手，飲食前要漱口。清潔頻率：每15—30分鐘一次，設(shè)專人除外保潔程序：作業(yè)前，備好以下用具：地拖、掃把、膠垃圾鏟、水桶、抹布（兩條以上異色毛巾，深色為坐廁兜專用，淺色抹其他）、尿兜消毒劑以及手紙、香皂、香球、蚊香等。洗：按照先云臺面盆，后廁兜尿兜的順序，逐項(xiàng)逐個(gè)刷洗衛(wèi)生設(shè)備。擦：用淺色抹布擦拭門窗、窗臺、隔板、墻壁、鏡面、干手機(jī)、皂液器等，必要時(shí)用刷子、百潔布、刮刀等去污。每日清洗、消毒一次。、垃圾房清潔技術(shù)處理程序清潔劑：強(qiáng)力化油劑、漂白水勞保用品：橡皮手套 橡皮靴（一）每日清潔程序工具：地掃和垃圾箕鐵/鏟子清潔水桶刮水器長柄刷地毯程序：準(zhǔn)備好所需工具。 在一個(gè)水桶中按規(guī)定的比例稀釋強(qiáng)力化油劑。 用長柄刷刷地板表面。 1待地板干透后，將垃圾桶放回原處。 在一個(gè)水桶中按規(guī)定的比例稀釋化油劑。 用高壓清洗機(jī)將化油劑溶液噴到墻和天花板上。 1將污水掃到陰溝里。、洗地工具：標(biāo)識牌拖把水桶和榨水器刀片全自動(dòng)洗地機(jī)紅色保養(yǎng)清潔墊個(gè)人勞保用品抹布清潔劑：莊臣全能清潔劑程序：準(zhǔn)備好所有工具。 按比例（1：128）配制清潔液（用冷水）。 洗凈所有工具，放回至原來地方。 清掃地面并除塵，用刀片刮去口香糖之類的堅(jiān)硬污垢。 用起蠟水拖把將起蠟水均勻打拖到地面。 1用吸水機(jī)吸凈污水。 1保留標(biāo)識牌直至地面完全干透。去除石質(zhì)地面上的灰塵并清除。在清潔前需向客人征求同意并主動(dòng)向客人說“您好”。將中型或大型的垃圾及時(shí)的捆綁丟棄并更換垃圾袋。清潔地面上殘留的水和污漬，特別是衛(wèi)生間及辦公室的大門入口處。否則除塵劑將使得人們在地面上滑到受傷。每次刮完后用抹布清潔玻璃刮防滑。將平頭鏟用抹布包裹起來浸濕稀釋的清潔劑，用它萊清潔出風(fēng)口的窄逢。（1）磚、噴涂、仿石和大理石墻面清潔： 2）用鏟刀輕輕刮掉墻面的污漬。 6）用拖把拖干凈地面。 （2）清潔時(shí)應(yīng)注意： （3）乳膠漆墻面的清潔： 3）用干毛巾請擦墻面污跡，擦不掉的污跡應(yīng)用細(xì)紗布輕輕擦掉。 （4）清潔時(shí)應(yīng)注意： 1）使用砂布和鏟刀作業(yè)時(shí)力度要輕，以免損壞墻壁。燈具清潔：1）準(zhǔn)備梯子、螺絲刀、抹布、水桶，其中水桶放入少量（約200ml）洗潔精。 5）將抹干凈的燈罩裝上幷用螺絲刀擰緊固定螺絲。 4）用螺絲刀擰緊螺絲釘，固定燈罩時(shí)，應(yīng)將螺釘固定到位，但不要用力過大，防止損壞燈罩。3 防范： 在擦拭燈管（泡）時(shí)不可打開點(diǎn)燈開關(guān)，注意不可讓抹布過濕。 4）保持無污漬，光潔明亮。注意不要噴太多清潔劑。清潔電梯內(nèi)的立式垃圾桶、指示燈和花架(如有)。（2）用抹布擦灰，依次從左到右，由上到下。（6）道路的樓步進(jìn)出口處，要保持干凈、整潔。（3）、保潔操作規(guī)程①每天早、中、晚各全面清掃一次紙屑、果皮等垃圾，其余時(shí)間實(shí)行動(dòng)態(tài)保潔；每周用水沖洗地面一次。（5）、注意事項(xiàng)①發(fā)現(xiàn)機(jī)動(dòng)車輛漏油，應(yīng)通知車主并及時(shí)用干抹布抹去燃油后，再用洗潔精清洗油污，以免發(fā)生火災(zāi)。3) 作業(yè)程序(1) 準(zhǔn)備工作 ，佩戴胸牌做到儀表整齊。 。 、腿擦拭后，擺放在書桌前。用毛巾將窗框的水跡擦干。 。電線盤好，放入工具車；.、垃圾收集的程序1. 備用工