【正文】 司 6 個，員工 100 多名，涉及房地產(chǎn)設(shè)計、開發(fā)、裝飾、銷售和咨詢等業(yè)務(wù)。江蘇中豪置業(yè)有限責(zé)任公司義烏 ● 國際星城項目可行性研究報告江蘇捷宏工程咨詢有限責(zé)任公司二○○七年二月江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項目可行性研究報告寧咨二（2022）編 3096 號*****咨 詢 中 心資格證書號：工咨甲 經(jīng) 理 副 經(jīng) 理 總 工 程 師 總 經(jīng) 濟(jì) 師 項目負(fù)責(zé)人 參加人員 目 錄第一章 總論 .............................................................................................1第二章 項目建設(shè)必要性 .........................................................................4第三章 市場分析 .....................................................................................6第四章 營銷策略 ...................................................................................19第五章 項目選址 ...................................................................................24第六章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 ...............................................................27第七章 建設(shè)方案 ...................................................................................29第八章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能及職業(yè)安全衛(wèi)生 ...........................................44第九章 項目管理、實施進(jìn)度及招標(biāo) ...................................................47第十章 投資估算及資金籌措 ...............................................................52第十一章 財務(wù)評價 ...............................................................................57第十二章 結(jié)論與建議 ...........................................................................59附表、附圖和附件江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 1第一章 總論一、江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司企業(yè)概況：公司名稱：江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 法定地址：南京市漢中路 89 號金鷹國際商城 33 層 B 座企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司法人代表：祝義才江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，成立于 2022 年 5 月，注冊資本 億元人民幣。江蘇地華以雨潤集團(tuán)的經(jīng)濟(jì)實力為后盾，汲取雨潤十年創(chuàng)業(yè)的寶貴而豐富的經(jīng)驗，發(fā)揚雨潤十年奮勇拼搏鑄成的雨潤精神，堅持“質(zhì)量第一，服務(wù)至上”的傳統(tǒng)風(fēng)格，高屋建瓴、創(chuàng)造創(chuàng)新，以遠(yuǎn)大的目標(biāo)、高尚的立意、縝密的構(gòu)思、先進(jìn)的設(shè)計、精湛的技術(shù)和精細(xì)的管理，打造房地產(chǎn)界新的馳名品牌。在這一過程中，房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)作為城市化的重要手段得到了良好發(fā)展，成為河西新區(qū)建設(shè)的重點。隨著公交的通行、地鐵的實施，河西房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了前所未有的熱潮。四、可行性研究報告主要結(jié)論及建議：（ 一 ） 主 要 結(jié) 論本項目建設(shè)是南京市普通住宅建設(shè)的重要組成部分，其實施直接關(guān)系到河西新區(qū)的城市化進(jìn)程和普通收入家庭的住房供應(yīng)，將以其優(yōu)良的規(guī)劃設(shè)計、合適的市場價格，有效地擴(kuò)大住房需求，有利于擴(kuò)大內(nèi)需拉動經(jīng)濟(jì)增長。為促進(jìn)住宅建設(shè)健康有序的發(fā)展，建議如下：在項目實施期間要注意市場動態(tài)，應(yīng)對市場變化，防范未來市場變化風(fēng)險，提高相關(guān)資源使用效率。在住房設(shè)計和建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實用性，著重在設(shè)計理念上有所創(chuàng)新突破：即在較低的價位下，選擇適當(dāng)超前的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和建筑技術(shù)，保證在一個相當(dāng)長時期內(nèi)項目的適用性和資源配置的合理性；并且著力于良好建筑和城市環(huán)境空間關(guān)系的形成和創(chuàng)造，以實現(xiàn)項目建設(shè)乃至城市總體的可持續(xù)發(fā)展。按照市委、市政府戰(zhàn)略部署，南京市房地產(chǎn)業(yè)在“九五” 期間充分發(fā)揮了先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的作用。為高起點開發(fā)未來的新城區(qū)，政府力邀世界建筑設(shè)計大師對河西進(jìn)行了整體的規(guī)劃。奧體中心及地鐵一號西延線、地鐵二號線都在本地塊千米范圍內(nèi)。四、企業(yè)發(fā)展的需要江蘇雨潤食品產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司為河西新區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)做出了重要貢獻(xiàn)，積累了寶貴的實踐經(jīng)驗，凝聚了雄厚的人力和物質(zhì)資源。江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 6第三章 市場分析一、投資環(huán)境分析（一）國家政治經(jīng)濟(jì)形勢及有關(guān)政策近年來，房地產(chǎn)業(yè)被作為拉動 GDP 增長以及經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)受到各地政府的積極支持，呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的發(fā)展勢頭。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重由 1997 年的 ％，提高到 2022 年的 ％，2022 年上半年超過 20％。在《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》中，對住房建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都提出了明確要求：“2022 年城鎮(zhèn)居民人均住宅面積增加到 22 平方米” ，要“深化城鎮(zhèn)住房制度改革，落實住房分配貨幣化政策，擴(kuò)大住房消費借貸，進(jìn)一步發(fā)展以居民住宅為重點的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”。 第三是人們住房觀念上的認(rèn)可。 第五是房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)整已基本到位。 第七是我國已加入 WTO，各種條款的逐步實施，將促使房地產(chǎn)業(yè)按國際準(zhǔn)則運作和發(fā)展，稅收等方面國民待遇實施之后，將會有更多的境外資金進(jìn)入我國的房地產(chǎn)業(yè)。南京作為長三角大經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分，城市化進(jìn)程加快，地價持續(xù)穩(wěn)步上漲，住宅消費熱點已經(jīng)形成，南京房地產(chǎn)市場充滿了活力。2022 年 1 至 8 月份南京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長％；其中住宅投資 億元，同比增長 ％。以上數(shù)字說明商品房銷售交易量的增長速度是非?？斓?，市場化程度在迅速提高。據(jù)統(tǒng)計，南京市 2022年全年辦理二手房交易登記 26849 件，交易面積 萬平方米，交易金額 億元。按規(guī)劃指標(biāo)，到 2022 年，人均住房建筑面積將達(dá)到 23 平方米，就算不考慮人口基數(shù)的增長，為實現(xiàn)這一目標(biāo)所需的新增住房建筑面積將超過 3000 萬平方米。二、市場供求分析（一）市場供給分析日前，南京市房地產(chǎn)市場管理部門公布了 2022 年前兩季度的市場分析報告。 另外，南京市 2022 年將進(jìn)一步加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，經(jīng)適房計劃完成竣工面積約 50 萬平方米，可向市場提供更多的低價位住房。但是，全市商品住宅的合同銷售面積卻高達(dá) 萬平方米。 低價住宅上揚比重將會增大。這些因素都將促使低價住宅上揚比重增大。據(jù)測算，南京市由于改善居住、人口增長、拆遷等原因每年需新增 500 萬平方米以上的住宅，而目前的供應(yīng)量平均在 300 萬平方米左右，供需矛盾突出。南京 2022 年人均 GDP 已達(dá) 2760 美元，按人均 GDP 每年 12％的增長速度計算，達(dá)到8000 美元的目標(biāo)需要 15 年；2022 年南京市居民人均建筑面積為 平方米，按每年 1 平方米增幅計算，達(dá)到 30 平方米的目標(biāo)需要近 10 年。2022 年“房展會”的數(shù)據(jù)顯示，參展樓盤單價 3000 至 4000元的占 42％，4000 至 5000 元的占 12％，5000 元以上的占 9％。二級市場的放開帶動了整個房地產(chǎn)市場的聯(lián)動，房改房上市江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 12審批手續(xù)的簡化，影響房改房上市的各種政策壁壘已基本消除，越來越多的市民通過賣舊房購新房的方式來提升住房品質(zhì)，改善居住條件。南京市居民住宅商品化消費意識不斷得到提高，住宅消費需求旺盛。如按我國目前城鎮(zhèn)居民可用住房支出占整個消費支出 7％的比例推算，南京市年消費支出 3 萬元的家庭用于住房消費支出在 2100 元。經(jīng)過對南京市 712 封市民來信的統(tǒng)計和 1000 戶居民訪問分析，就目前南京市整體講，購房需要率較高，很多人有購房打算。但這些需求意向距有效需求還有一段差距，其中，經(jīng)典樓盤的優(yōu)勢、地位是一個不可忽視的因素?；A(chǔ)設(shè)施的改善和產(chǎn)品供給的豐富為需求市場的多元化發(fā)展提供了可能。從購買力特征來看，客戶購買能力出現(xiàn)兩極分化是推動需求市場向“金字塔”兩端發(fā)展的原動力。與珠三角相似，長三角地區(qū)的外來人口急劇增長，隨著外來人口的素質(zhì)和財富的增加，他們越來越多地要求當(dāng)?shù)靥峁└鼮閮?yōu)越的生活和創(chuàng)業(yè)資源，房地產(chǎn)就是其中之一。（3）財富積累，投資購房增多。房地產(chǎn)市場恰恰成全了這部分投資者。銀行對個人住房消費信貸提供高至 80％的強(qiáng)力金融支持、財政補(bǔ)貼以及所得稅退稅、公積金貸款限制放寬等優(yōu)惠政策，均刺激了消費力提前釋放。政府規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)提高，房地產(chǎn)商追求品質(zhì)，采用新材料以及降低容積率、提高綠化率等，都造成單位面積建筑成本上漲。（4）土地資源短缺，有效供給不足。房地產(chǎn)價格和供給增幅都將放緩也就成為必然。而南京原先的實力型開發(fā)商更不會輕易放棄南京市場，都在快速搶占市場，房地產(chǎn)市場競爭因而更加激烈。對大環(huán)境的配套及社區(qū)服務(wù)的要求已是南京購房者的首選要素。四、銷售價格預(yù)測（一）項目所在地環(huán)境分析本項目地塊處于南京市河西部新城區(qū)內(nèi)，屬奧運板塊。河西新城是南京近年的開發(fā)重點，市政府要把它建成一個經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，集文化、中高檔住宅、體育、商務(wù)為一體的濱江風(fēng)貌新城區(qū)，建設(shè)高品質(zhì)的、具有標(biāo)志性的商業(yè)大樓、高檔住宅、體育場館和休閑游覽地。除了大片的濱江綠地外，新秦淮河邊、主城和新區(qū)間的分界都將是一片蔥綠。過去一直影響河西地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套現(xiàn)已有了巨大的改觀。綜合服務(wù)：娛樂、購物、餐飲、休憩、銀行、郵局、家庭醫(yī)療中心、小型公安派出所、行政機(jī)關(guān)服務(wù)中心等以滿足業(yè)主的各方面需求。鳥語花香、流水淙淙。從河西現(xiàn)有項目平均售價及品質(zhì)方面考慮，本項目預(yù)期銷售平均價格應(yīng)在河西地區(qū)現(xiàn)平均售價之上。而2022 年的漲勢更強(qiáng)勁，尤其是河西的房價節(jié)節(jié)高攀，河西現(xiàn)有的房地產(chǎn)項目的售價一般均在 5000 元左右，而且基本上處于有價無市的態(tài)勢。江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 19第四章 營銷策略一、市場特性分析南京市是一座歷史名城，居民居住集中，老城區(qū)范圍較大。目前南京市居民居住條件雖然得到較大的改善，但仍存在一些較為嚴(yán)峻的問題：住宅建設(shè)任務(wù)艱巨。房價偏高。居住年限是市民購買商品房可能性的一個反映。隨著社會的發(fā)展，人們將更加傾向于追求獨立生活，因此，成員較多家庭的住房需求比較強(qiáng)烈，加上住房條件亟待改善，買房的比例將不斷增加。市民對自己的居住狀況滿意度為中等偏上水平的較多，但對房型、面積、小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、綠化均表現(xiàn)出不滿。房價偏高的主要原因之一為南京市主城區(qū)土地及其它費用偏高，價格成為市民（特別是工薪階層）購房及房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的較大障礙。? 套型搭配合理，以 120 平方米左右的套型為主，適當(dāng)配以 130 平方米以上的大套型和 80 平方米左右的小套型；三、銷售對象分析隨著南京經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和市民收入水平的不斷提高，加上銀行系統(tǒng)對房產(chǎn)銷售實行按揭的強(qiáng)力支撐，普通市民貨幣購買自己住房的欲望欲發(fā)強(qiáng)烈；另有一部分高收入階層已將購買房產(chǎn)作為一種長線投資；也有一些人因休閑、追求居住環(huán)境及老人頤養(yǎng)天年等原因需在新城區(qū)購買住宅。? 機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工 該類人員其收入穩(wěn)定，月薪較高，支付能力和預(yù)期支付能力均較強(qiáng)。本項目以較低的價位、較大的增值空間、較好的質(zhì)量和環(huán)境來吸引這類消費者。本項目在區(qū)位、建筑設(shè)計和各方面設(shè)施上都具特點與優(yōu)勢，其期房銷售情況完全可以達(dá)到或超過平均的期房銷售水平。期房和現(xiàn)房采用不同的售價，其中期房可采