【正文】 漢正商業(yè)廣場可行性研究報告二〇一二年十月目 錄第一章 漢川市社會經(jīng)濟發(fā)展概況 3第1節(jié) 漢川市經(jīng)濟概況 3第2節(jié) 漢川市城市規(guī)劃 4第3節(jié) 對投資商的優(yōu)惠政策 4第二章 項目概括 4第1節(jié) 研究基礎 4第2節(jié) 可行性研究分析的基本依據(jù) 4第3節(jié) 項目經(jīng)濟技術指標和有關參數(shù) 4第三章 項目背景及必要性 4第1節(jié) 項目發(fā)展投資商 4第2節(jié) 項目發(fā)展投資商管理團隊 4第3節(jié) 項目建設背景 4第4節(jié) 項目建設的必要性 4第四章 市場及建設條件可行性分析 4第1節(jié) 項目市場可行性 4第2節(jié) 房地產市場現(xiàn)狀、價格走向及發(fā)展態(tài)勢 4第3節(jié) 漢川市商品房需求分析 4第4節(jié) 項目建設條件 4第5節(jié) 環(huán)境評價……………………………… 4第6節(jié) 項目風險控制 4第五章 營銷方案 4第六章 項目投資預測 4第1節(jié) 項目總投資 4第2節(jié)：資金籌措與投資 4第七章 項目財務可行性分析 4第1節(jié) 銷售計劃與銷售價格 4第2節(jié) 銷售收入預算 4第3節(jié) 成本費用估算 4第4節(jié) 項目財務分析 4第八章 可行性研究結論與建議 4第1節(jié) 可行性研究結論 4第2節(jié) 項目實施建議 30第九章 相關證書、文件附件 30第一章 漢川市社會經(jīng)濟發(fā)展概況第1節(jié) 漢川市經(jīng)濟概況漢川市位于江漢平原腹地，緊鄰九省通衢的特大城市武漢，距國際天河機場僅45公里，武漢“1+8”城市經(jīng)濟圈之列。工業(yè)經(jīng)濟形成規(guī)模，民營企業(yè)發(fā)展強勁。年銷售500萬元以下的非國有工業(yè)企業(yè)5864家。農業(yè)基礎雄厚，產業(yè)化特色明顯。，資產72億元，年銷售額超過35億元，商貿經(jīng)濟活躍。第3節(jié) 對投資商的優(yōu)惠政策稅收優(yōu)惠 經(jīng)營十年以上，年稅收總額實現(xiàn)50萬元以上的生產性企業(yè)，企業(yè)所得稅依率計征后地方留成部分前兩年全額返還，后三年減半返還，年度結算；其依率計征的增值稅由市財政部門按地方留成部分的50%返還給企業(yè)，優(yōu)惠期自竣工投產之日起一定5年。對客商投資企業(yè)不準亂攤派、亂收費、亂罰款，不得隨意停建、停電、停水、停業(yè)、停電話，不得隨意查封賬戶和財產。 第1節(jié) 項目發(fā)展投資商項目投資及開發(fā)商湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司創(chuàng)建于2000年8月，系漢川市最早的一家民營房地產開發(fā)企業(yè)，注冊資本金3,000萬元。開發(fā)商具有較高的經(jīng)營管理水平和豐富的房地產開發(fā)經(jīng)驗，是湖北省政府頒發(fā)的“重合同、守信用”企業(yè)，曾受到了中共中央政治局委員、湖北省委書記俞正聲等領導的高度贊譽，對推動漢川城區(qū)改造建設和漢川市招商引資工作做出了重大貢獻。公司總經(jīng)理李文甫先生，48歲，執(zhí)行董事，法人代表。公司副總經(jīng)理方心寬先生，38歲，監(jiān)事。準確把握國家宏觀走向，洞悉企業(yè)發(fā)展瓶頸，為企業(yè)提供戰(zhàn)略決策。漢川市汽車客運站遷出城區(qū)后，對客運站原址的建設改造勢在必行?！蟀l(fā)展現(xiàn)狀 項目所在地位于漢川市最繁華的城區(qū)商業(yè)中心位置歡樂街核心地帶，這里白天人涌如潮，晚上也成為流光溢彩的不夜城，是全市的最大、功能最齊全的消費中心區(qū)。項目建成后，漢正商業(yè)廣場集購物、停車、娛樂、商住于一體，綜合配套項目齊全，專業(yè)賣場面積大，主營品牌及高附加值商品等特點的大型中高檔購物娛樂中心。項目建設期13個月，總投資15,159萬元。第四章 市場及建設條件可行性分析㎡，㎡，㎡，%，%。第2節(jié) 房地產市場現(xiàn)狀、價格走向及發(fā)展態(tài)勢商品房需求主要指標 漢正商業(yè)廣場主要面對漢川市區(qū)居民及武漢投資置業(yè)客戶。商品房需求祈求 根據(jù)抽樣調查（漢川市區(qū)，分層多級抽樣，有效樣本500戶）結果表明，漢川市民購買商品房的基本特點是： ◆一次性投資額度為16萬元。22％的人希望一次付款，月均供樓支出1800元。經(jīng)濟有了穩(wěn)步增長，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然會投向一些投資領域，如股票、債券、教育、旅游和房地產上，而房地產作為不動產，其投資數(shù)額較大，增值的機會也頗為可能。消費者在購房時，對小區(qū)周圍環(huán)境、配套設施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務優(yōu)質的小區(qū)。 各個房地產商為了在市場上爭得更大的市場份額，不論在規(guī)劃設計、房型、環(huán)境布置上，而且在質量管理、綠化、物業(yè)管理水平上都十分注重提高檔次和水平，漢川市也出現(xiàn)了些高質素的住宅小區(qū)，如御城春景小高層，在市場細分上創(chuàng)出了不俗的成績，形成房地產消費的一個個小高潮。漢川市房地產的發(fā)展，與國內其它城市的房地產業(yè)相比，既具有共同之處，也顯現(xiàn)出其特殊的一面。 （2） 房地產市場競爭日益激烈，競爭將更多地表現(xiàn)在發(fā)展商的實力、信譽、品牌上的競爭，通過競爭，市場日益規(guī)范和成熟。 （4） 隨著消費者和房地產市場的逐步成熟，消費者對房地產的要求將趨向于更加舒適、更便利，高層住宅將會趨向人性化、智能化、功能化多方向發(fā)展，這為廣大房地產商又提供了一個新的市場機會。第5節(jié) 環(huán)境評價該項目產生的污染主要為施工期的施工噪聲、揚塵、渣土、廢水等；入住期的生活污水、地下車庫的汽車尾氣、居民油煙、小區(qū)內各種設備運行產生的噪聲以及生活垃圾。第6節(jié) 項目風險控制◇ 政策風險 漢正商業(yè)廣場為本屆漢川市政府承諾為市民要辦的十件大事之一，享受市政府招商優(yōu)惠政策，該項目與普通房地產開發(fā)不同，不在國家房地產調控之列，無政策風險。◇ 技術風險 公司完善了130條施工技術安全措施，騁請武漢（國際）袁培煌建筑設計事務所為公司建筑設計單位，將中企動力股份有限公司作為自己品牌網(wǎng)站營銷的強力合作伙伴，與嚴謹?shù)臐h川環(huán)宇工程監(jiān)理公司合作，嚴把工程質量關，將技術風險大大降低。并與中國工商銀行、中國建設銀行進行合作，為購房用戶提供銀行按揭，即商業(yè)店面首付為五成，十年期按揭方式；第一套住宅樓首付為三成，十年按揭方式。四層為娛樂休閑、餐飲區(qū)，整體或分割出售，每層建筑面積5,677㎡。項目投資計劃（1）2008年1—6月，投資6,000萬元，支付土地出讓金和項目前期工程費。資金籌集及償還計劃2008年初向工商銀行借款5000萬元,期限三年,利息按月支付,本金采用分期還款方式,即:第一年度償還本金1000萬元,第二年度償還本金3000萬元,第三年度償還本金1000萬元。其中：住宅平均銷售單價2,200元，實現(xiàn)銷售收入7,487萬元。（二）、項目銷售進度 2008年6月起預售20%，2009年銷售50%，2010年銷售20%（詳見表2）,商品房空置率10%。項目總投資15,159萬元，開發(fā)成本13,258萬元，開發(fā)費用1,901萬元。項目總資金來源34,637萬元,總資金運用17,822萬元,盈余資金16,815萬元。財務內部收益率92%，投資收益率43%，%。從財務角度來看，該方案可行。從地理位置來看，漢正商業(yè)廣場位于漢川老城商業(yè)中心，人流，商業(yè)氛圍交通極為便利，均優(yōu)于御景和金地；樓盤建設 樓盤設計，其舒適而富有變化的戶型設計、具有現(xiàn)代氣息的建筑造型均由名師精心設計，一次性開發(fā)完成。同時由于其位于漢川商業(yè)中樞，升值潛力大，對購房者的吸引力較大。但物超所值的黃金地段，環(huán)繞左右的仙女山公園，火猴山公園給渲鬧的城市帶來寧靜與清新。第九章 相關證書、文件附件 第32頁。湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司作為本地開發(fā)商，秉承“誠信至尊，追求無止”，“客戶至上，信譽至上，品牌至上”的企業(yè)理念，以實業(yè)報國，回饋家鄉(xiāng)，在成功打造漢正服裝工業(yè)城和漢正新城項目時，將打造漢川商貿第一廣場為己任，與金融部門建立了良好的合作關系和信用美譽度，有實力足夠克服資金需求的風險；國際知名設計師精心設計，高標準嚴要求的施工建設，物有所值，物超所值讓高定價的風險消失；成熟的營銷模式以及高素質的營銷隊伍讓時間風險縮短；較好的投資回收率和相對短的投資回收期，讓漢正商業(yè)廣場經(jīng)濟效益和社會效益同時提高。因此漢正商業(yè)廣場具有如下優(yōu)勢： （1）政策鼓勵項目（2）發(fā)展商信譽好（3）小區(qū)地理位置好（4）配套設施完善（5）規(guī)劃設計水平高 。在銀行按揭上為8成10年。銷售情況較好的小區(qū)均位于市區(qū)內，開發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質良好，交通便利，但這類小區(qū)銷售價格較高。向銀行借款有利。項目累計現(xiàn)金流入6,015萬元,現(xiàn)金流出4,113萬元,凈現(xiàn)金流量8,456萬元,累計折合凈現(xiàn)值7,013萬元(按