【正文】 漢正商業(yè)廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告二〇一二年十月目 錄第一章 漢川市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 3第1節(jié) 漢川市經(jīng)濟(jì)概況 3第2節(jié) 漢川市城市規(guī)劃 4第3節(jié) 對(duì)投資商的優(yōu)惠政策 4第二章 項(xiàng)目概括 4第1節(jié) 研究基礎(chǔ) 4第2節(jié) 可行性研究分析的基本依據(jù) 4第3節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù) 4第三章 項(xiàng)目背景及必要性 4第1節(jié) 項(xiàng)目發(fā)展投資商 4第2節(jié) 項(xiàng)目發(fā)展投資商管理團(tuán)隊(duì) 4第3節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)背景 4第4節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 4第四章 市場(chǎng)及建設(shè)條件可行性分析 4第1節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)可行性 4第2節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、價(jià)格走向及發(fā)展態(tài)勢(shì) 4第3節(jié) 漢川市商品房需求分析 4第4節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)條件 4第5節(jié) 環(huán)境評(píng)價(jià)……………………………… 4第6節(jié) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制 4第五章 營(yíng)銷方案 4第六章 項(xiàng)目投資預(yù)測(cè) 4第1節(jié) 項(xiàng)目總投資 4第2節(jié)：資金籌措與投資 4第七章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性分析 4第1節(jié) 銷售計(jì)劃與銷售價(jià)格 4第2節(jié) 銷售收入預(yù)算 4第3節(jié) 成本費(fèi)用估算 4第4節(jié) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 4第八章 可行性研究結(jié)論與建議 4第1節(jié) 可行性研究結(jié)論 4第2節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施建議 30第九章 相關(guān)證書、文件附件 30第一章 漢川市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況第1節(jié) 漢川市經(jīng)濟(jì)概況漢川市位于江漢平原腹地，緊鄰九省通衢的特大城市武漢，距國(guó)際天河機(jī)場(chǎng)僅45公里，武漢“1+8”城市經(jīng)濟(jì)圈之列。工業(yè)經(jīng)濟(jì)形成規(guī)模，民營(yíng)企業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁。年銷售500萬(wàn)元以下的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)5864家。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，產(chǎn)業(yè)化特色明顯。，資產(chǎn)72億元，年銷售額超過(guò)35億元，商貿(mào)經(jīng)濟(jì)活躍。第3節(jié) 對(duì)投資商的優(yōu)惠政策稅收優(yōu)惠 經(jīng)營(yíng)十年以上，年稅收總額實(shí)現(xiàn)50萬(wàn)元以上的生產(chǎn)性企業(yè)，企業(yè)所得稅依率計(jì)征后地方留成部分前兩年全額返還，后三年減半返還，年度結(jié)算；其依率計(jì)征的增值稅由市財(cái)政部門按地方留成部分的50%返還給企業(yè)，優(yōu)惠期自竣工投產(chǎn)之日起一定5年。對(duì)客商投資企業(yè)不準(zhǔn)亂攤派、亂收費(fèi)、亂罰款，不得隨意停建、停電、停水、停業(yè)、停電話，不得隨意查封賬戶和財(cái)產(chǎn)。 第1節(jié) 項(xiàng)目發(fā)展投資商項(xiàng)目投資及開發(fā)商湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司創(chuàng)建于2000年8月，系漢川市最早的一家民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資本金3,000萬(wàn)元。開發(fā)商具有較高的經(jīng)營(yíng)管理水平和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，是湖北省政府頒發(fā)的“重合同、守信用”企業(yè)，曾受到了中共中央政治局委員、湖北省委書記俞正聲等領(lǐng)導(dǎo)的高度贊譽(yù)，對(duì)推動(dòng)漢川城區(qū)改造建設(shè)和漢川市招商引資工作做出了重大貢獻(xiàn)。公司總經(jīng)理李文甫先生，48歲，執(zhí)行董事，法人代表。公司副總經(jīng)理方心寬先生，38歲，監(jiān)事。準(zhǔn)確把握國(guó)家宏觀走向，洞悉企業(yè)發(fā)展瓶頸，為企業(yè)提供戰(zhàn)略決策。漢川市汽車客運(yùn)站遷出城區(qū)后，對(duì)客運(yùn)站原址的建設(shè)改造勢(shì)在必行?！蟀l(fā)展現(xiàn)狀 項(xiàng)目所在地位于漢川市最繁華的城區(qū)商業(yè)中心位置歡樂(lè)街核心地帶，這里白天人涌如潮，晚上也成為流光溢彩的不夜城，是全市的最大、功能最齊全的消費(fèi)中心區(qū)。項(xiàng)目建成后，漢正商業(yè)廣場(chǎng)集購(gòu)物、停車、娛樂(lè)、商住于一體，綜合配套項(xiàng)目齊全，專業(yè)賣場(chǎng)面積大，主營(yíng)品牌及高附加值商品等特點(diǎn)的大型中高檔購(gòu)物娛樂(lè)中心。項(xiàng)目建設(shè)期13個(gè)月，總投資15,159萬(wàn)元。第四章 市場(chǎng)及建設(shè)條件可行性分析㎡，㎡，㎡，%，%。第2節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、價(jià)格走向及發(fā)展態(tài)勢(shì)商品房需求主要指標(biāo) 漢正商業(yè)廣場(chǎng)主要面對(duì)漢川市區(qū)居民及武漢投資置業(yè)客戶。商品房需求祈求 根據(jù)抽樣調(diào)查（漢川市區(qū)，分層多級(jí)抽樣，有效樣本500戶）結(jié)果表明，漢川市民購(gòu)買商品房的基本特點(diǎn)是： ◆一次性投資額度為16萬(wàn)元。22％的人希望一次付款，月均供樓支出1800元。經(jīng)濟(jì)有了穩(wěn)步增長(zhǎng)，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然會(huì)投向一些投資領(lǐng)域，如股票、債券、教育、旅游和房地產(chǎn)上，而房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其投資數(shù)額較大，增值的機(jī)會(huì)也頗為可能。消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，對(duì)小區(qū)周圍環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價(jià)格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。 各個(gè)房地產(chǎn)商為了在市場(chǎng)上爭(zhēng)得更大的市場(chǎng)份額，不論在規(guī)劃設(shè)計(jì)、房型、環(huán)境布置上，而且在質(zhì)量管理、綠化、物業(yè)管理水平上都十分注重提高檔次和水平，漢川市也出現(xiàn)了些高質(zhì)素的住宅小區(qū)，如御城春景小高層，在市場(chǎng)細(xì)分上創(chuàng)出了不俗的成績(jī)，形成房地產(chǎn)消費(fèi)的一個(gè)個(gè)小高潮。漢川市房地產(chǎn)的發(fā)展，與國(guó)內(nèi)其它城市的房地產(chǎn)業(yè)相比，既具有共同之處，也顯現(xiàn)出其特殊的一面。 （2） 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，競(jìng)爭(zhēng)將更多地表現(xiàn)在發(fā)展商的實(shí)力、信譽(yù)、品牌上的競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)日益規(guī)范和成熟。 （4） 隨著消費(fèi)者和房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的要求將趨向于更加舒適、更便利，高層住宅將會(huì)趨向人性化、智能化、功能化多方向發(fā)展，這為廣大房地產(chǎn)商又提供了一個(gè)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。第5節(jié) 環(huán)境評(píng)價(jià)該項(xiàng)目產(chǎn)生的污染主要為施工期的施工噪聲、揚(yáng)塵、渣土、廢水等；入住期的生活污水、地下車庫(kù)的汽車尾氣、居民油煙、小區(qū)內(nèi)各種設(shè)備運(yùn)行產(chǎn)生的噪聲以及生活垃圾。第6節(jié) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制◇ 政策風(fēng)險(xiǎn) 漢正商業(yè)廣場(chǎng)為本屆漢川市政府承諾為市民要辦的十件大事之一，享受市政府招商優(yōu)惠政策，該項(xiàng)目與普通房地產(chǎn)開發(fā)不同，不在國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控之列，無(wú)政策風(fēng)險(xiǎn)?！?技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 公司完善了130條施工技術(shù)安全措施，騁請(qǐng)武漢（國(guó)際）袁培煌建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所為公司建筑設(shè)計(jì)單位，將中企動(dòng)力股份有限公司作為自己品牌網(wǎng)站營(yíng)銷的強(qiáng)力合作伙伴，與嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臐h川環(huán)宇工程監(jiān)理公司合作，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，將技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)大大降低。并與中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行進(jìn)行合作，為購(gòu)房用戶提供銀行按揭，即商業(yè)店面首付為五成，十年期按揭方式；第一套住宅樓首付為三成，十年按揭方式。四層為娛樂(lè)休閑、餐飲區(qū)，整體或分割出售，每層建筑面積5,677㎡。項(xiàng)目投資計(jì)劃（1）2008年1—6月，投資6,000萬(wàn)元，支付土地出讓金和項(xiàng)目前期工程費(fèi)。資金籌集及償還計(jì)劃2008年初向工商銀行借款5000萬(wàn)元,期限三年,利息按月支付,本金采用分期還款方式,即:第一年度償還本金1000萬(wàn)元,第二年度償還本金3000萬(wàn)元,第三年度償還本金1000萬(wàn)元。其中：住宅平均銷售單價(jià)2,200元，實(shí)現(xiàn)銷售收入7,487萬(wàn)元。（二）、項(xiàng)目銷售進(jìn)度 2008年6月起預(yù)售20%，2009年銷售50%，2010年銷售20%（詳見表2）,商品房空置率10%。項(xiàng)目總投資15,159萬(wàn)元，開發(fā)成本13,258萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用1,901萬(wàn)元。項(xiàng)目總資金來(lái)源34,637萬(wàn)元,總資金運(yùn)用17,822萬(wàn)元,盈余資金16,815萬(wàn)元。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率92%，投資收益率43%，%。從財(cái)務(wù)角度來(lái)看，該方案可行。從地理位置來(lái)看，漢正商業(yè)廣場(chǎng)位于漢川老城商業(yè)中心，人流，商業(yè)氛圍交通極為便利，均優(yōu)于御景和金地；樓盤建設(shè) 樓盤設(shè)計(jì)，其舒適而富有變化的戶型設(shè)計(jì)、具有現(xiàn)代氣息的建筑造型均由名師精心設(shè)計(jì)，一次性開發(fā)完成。同時(shí)由于其位于漢川商業(yè)中樞，升值潛力大，對(duì)購(gòu)房者的吸引力較大。但物超所值的黃金地段，環(huán)繞左右的仙女山公園，火猴山公園給渲鬧的城市帶來(lái)寧?kù)o與清新。第九章 相關(guān)證書、文件附件 第32頁(yè)。湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司作為本地開發(fā)商，秉承“誠(chéng)信至尊，追求無(wú)止”，“客戶至上，信譽(yù)至上，品牌至上”的企業(yè)理念，以實(shí)業(yè)報(bào)國(guó)，回饋家鄉(xiāng)，在成功打造漢正服裝工業(yè)城和漢正新城項(xiàng)目時(shí)，將打造漢川商貿(mào)第一廣場(chǎng)為己任，與金融部門建立了良好的合作關(guān)系和信用美譽(yù)度，有實(shí)力足夠克服資金需求的風(fēng)險(xiǎn)；國(guó)際知名設(shè)計(jì)師精心設(shè)計(jì)，高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求的施工建設(shè)，物有所值，物超所值讓高定價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)消失；成熟的營(yíng)銷模式以及高素質(zhì)的營(yíng)銷隊(duì)伍讓時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)縮短；較好的投資回收率和相對(duì)短的投資回收期，讓漢正商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益同時(shí)提高。因此漢正商業(yè)廣場(chǎng)具有如下優(yōu)勢(shì)： （1）政策鼓勵(lì)項(xiàng)目（2）發(fā)展商信譽(yù)好（3）小區(qū)地理位置好（4）配套設(shè)施完善（5）規(guī)劃設(shè)計(jì)水平高 。在銀行按揭上為8成10年。銷售情況較好的小區(qū)均位于市區(qū)內(nèi)，開發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好，交通便利，但這類小區(qū)銷售價(jià)格較高。向銀行借款有利。項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金流入6,015萬(wàn)元,現(xiàn)金流出4,113萬(wàn)元,凈現(xiàn)金流量8,456萬(wàn)元,累計(jì)折合凈現(xiàn)值7,013萬(wàn)元(按