熱電廠項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-wenkub
2023-05-17 04:19:15 本頁面
【正文】 ，外地人禁止購房，本地人最多可再購1套住房；國五條已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。X熱電廠項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2011年 8月 目 錄前言 2一、宏觀環(huán)境 3 3 5 6二、市場(chǎng)環(huán)境 7 7 8 14三、項(xiàng)目認(rèn)知 15 15 16 17 17 18 18四、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 19 19 19五、項(xiàng)目定位 21 21 21 21 22 22六、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 23 23 24 24 25 30七、結(jié)論 34 前言本可行性研究報(bào)告，是針對(duì)X熱電廠項(xiàng)目而撰寫，報(bào)告主要針對(duì)項(xiàng)目在政策、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)方面的可行性以及項(xiàng)目發(fā)展的不確定性進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)，最終進(jìn)行可行性評(píng)估。X版“限購令”對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒臼惺袇^(qū)（含市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)）向其售房。據(jù)估算，目前可一次性凍結(jié)銀行資金3700多億元。“限購令”為調(diào)控政策中的重要一點(diǎn)，主要目標(biāo)為合理引導(dǎo)房?jī)r(jià)過高、上漲過快城市的購房需求。銷售量雖出現(xiàn)大幅下降，但大量剛需客戶支撐市場(chǎng)良好預(yù)期，銷售價(jià)格仍舊堅(jiān)挺，繼續(xù)上漲。全國范圍來看，此前只有上海市、北京市、廣州市、深圳市、蘇州市、天津市、重慶市、杭州市、青島市等東南沿海城市或直轄市入圍。2010年，X市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入提高至18897元，%。2010年X市房地產(chǎn)投資額大幅增長(zhǎng)，扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來投資增速下降的趨勢(shì)?！跋拶彙?、“限貸”等政策嚴(yán)厲打擊了投資投機(jī)性需求，且對(duì)部分改善性需求進(jìn)行了抑制，而首置需求剛性較強(qiáng)，受政策影響相對(duì)較小。2002010年度商品住宅成交量均接近1000萬㎡，市場(chǎng)需求旺盛，成交價(jià)格亦呈近1000元/㎡速度增長(zhǎng)。受鐵路線及環(huán)線快速路的阻隔，且區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)配套較少，區(qū)域出入相對(duì)不便，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，相對(duì)封閉。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目均較具規(guī)模，總建筑面積多在40萬㎡以上，九龍城及升龍又一城項(xiàng)目規(guī)模超100萬㎡。項(xiàng)目名稱總建面積綜合容積率項(xiàng)目檔次開發(fā)商托斯卡納43萬㎡中檔次利海集團(tuán)威尼斯水城64萬㎡中檔次城開集團(tuán)晶華城22萬㎡中檔次洲海置業(yè)明鉆40萬㎡中檔次正商集團(tuán)九龍城100萬㎡中檔次益通置業(yè)美景菩提11萬㎡中檔次+高檔次美景置業(yè)升龍又一城120萬㎡中檔次升龍集團(tuán)區(qū)域內(nèi)目前在售主力產(chǎn)品為高層、兩梯四戶或以上產(chǎn)品，兩房面積主要集中于8090㎡，三房面積分布于110143㎡，出現(xiàn)90㎡緊湊三房戶型。項(xiàng)目名稱當(dāng)前物業(yè)形式產(chǎn)品形式主力產(chǎn)品規(guī)劃示意托斯卡納16F高層2T52T68595（2）美景菩提33F高層2T489(2+1) 127140(3+1)晶華城27F高層2T32T42T585(2)89(3)112137(3)明鉆2127F高層2T32T58789(2)118128(3)九龍城1824F高層2T32T42T58290(2)113140(3)威尼斯水城31F高層3T184855(1)79(2）升龍又一城1833F高層2T687(2)89(3)130143(3)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目客戶以區(qū)域內(nèi)生客為主，輔以整個(gè)西區(qū)及高新區(qū)客戶，客戶需求以剛需為主。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目銷售情況保持良好，目前銷售價(jià)格均達(dá)到6200元/㎡以上。區(qū)域內(nèi)未來新增項(xiàng)目較少，主要潛在供應(yīng)及后期存量集中在現(xiàn)有項(xiàng)目后期加推，目前只有明鉆、美景菩提后期存量為零，其他項(xiàng)目后期存量均相對(duì)較大，潛在競(jìng)爭(zhēng)激烈。X房地產(chǎn)市場(chǎng)在0910年進(jìn)入快速發(fā)展階段，年成交量突破千萬平方米，量?jī)r(jià)齊漲，在2011年上半年，市場(chǎng)受宏觀調(diào)控政策綜合影響作用開始顯現(xiàn)，市場(chǎng)成交量下降，投機(jī)投資及改善性需求受到打壓和抑制，而剛性需求依然是支撐市場(chǎng)的主力軍。項(xiàng)目雖位于三環(huán)內(nèi)，但受鐵路線及環(huán)線快速路的阻隔，此區(qū)域發(fā)展相對(duì)緩慢，多舊廠房及老家屬院。隨著大中原果品市場(chǎng)的搬遷、周邊教育居住用地的開發(fā)、托斯卡納小區(qū)的發(fā)展成熟，周邊環(huán)境將會(huì)得到一定改善。劣勢(shì)216。 周邊配套不足，小環(huán)境差。 周邊土地的開發(fā)及托斯卡納小區(qū)的日漸成熟，帶來環(huán)境的改善；216。 項(xiàng)目界定：位于三環(huán)內(nèi)、交通條件受限、小環(huán)境較差、生活配套相對(duì)欠缺、有一定規(guī)劃限制條件的小規(guī)模項(xiàng)目。X房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段，整體市場(chǎng)受宏觀調(diào)控影響明顯，成交量下降，市場(chǎng)投機(jī)投資及改善性需求受到嚴(yán)厲的打壓和抑制，但市場(chǎng)價(jià)格仍呈上漲趨勢(shì)，剛需是支撐市場(chǎng)的主力軍，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模較大，開發(fā)周期較長(zhǎng)，且在市場(chǎng)已經(jīng)有一定的影響力，這些大盤仍是后期市場(chǎng)上主要的供應(yīng)來源，且后期存量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。⑴市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的競(jìng)爭(zhēng)策略。⑵市場(chǎng)挑戰(zhàn)者的競(jìng)爭(zhēng)策略。市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者與市場(chǎng)挑戰(zhàn)者的角逐，往往是兩敗俱傷，從而使其他競(jìng)爭(zhēng)者通常要三思而行，不敢貿(mào)然向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者直接發(fā)起攻擊，更多的還是選擇市場(chǎng)跟隨者的競(jìng)爭(zhēng)策略。它們的策略有市場(chǎng)專門化、顧客專門化、產(chǎn)品專門化等。根據(jù)項(xiàng)目的總體定位和項(xiàng)目“跟隨者”的競(jìng)爭(zhēng)策略，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位于：跟隨再升級(jí)，借勢(shì)有不同。 托斯卡納項(xiàng)目采用的是意大利建筑風(fēng)格，并主張半圍合的組團(tuán)布局，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，本項(xiàng)目也可以采用意式風(fēng)格，與托斯卡納項(xiàng)目有機(jī)融合，同時(shí)組團(tuán)式圍
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