熱電廠項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-在線瀏覽
2025-06-19 04:19本頁面
【正文】 七、結(jié)論 34 前言本可行性研究報(bào)告，是針對X熱電廠項(xiàng)目而撰寫，報(bào)告主要針對項(xiàng)目在政策、市場、經(jīng)濟(jì)方面的可行性以及項(xiàng)目發(fā)展的不確定性進(jìn)行綜合分析和評價，最終進(jìn)行可行性評估。 一、宏觀環(huán)境在2002010年相對寬松的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)市場得到長足的發(fā)展，量價高漲，泡沫又現(xiàn)，為穩(wěn)定房價，打壓投資投機(jī)性需求，2010年底房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了新的一輪調(diào)控期。2011年至今重點(diǎn)政策一覽：分類政策概要主要內(nèi)容行業(yè)政策新國八條加大保障性安居工程建設(shè)力度；加強(qiáng)差別化住房信貸政策：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，；嚴(yán)格制定執(zhí)行限購政策，外地人禁止購房，本地人最多可再購1套住房；國五條已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。稅收政策個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策調(diào)整調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。金融信貸政策存款準(zhǔn)備金上調(diào)央行年內(nèi)六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金，%的高位。貸款利率上調(diào)央行年內(nèi)三次加息，調(diào)整后，％。從2011年至今出臺的一系列行業(yè)、稅收、土地、金融信貸政策來看，政策的核心要點(diǎn)在“促供應(yīng)，抑需求”，促進(jìn)中低價位特別是保障性用房的有效供應(yīng)，抑制投資投機(jī)性等不合理需求的釋放，以達(dá)到穩(wěn)定房價的目的。短期內(nèi)可打壓樓市銷售量高漲的勢頭，但長期來說，“限購令”為階段性政策，將在保障性住房大規(guī)模上市，整體市場供應(yīng)充足的情況下退出市場。從X市場來看，嚴(yán)格執(zhí)行信貸政策，并在市內(nèi)五區(qū)及鄭東新區(qū)限購，銷售量受此影響，大幅下降，投資投機(jī)性需求退出市場，改善性需求受到抑制，剛性首置需求受影響相對較小，為購買的主力。在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速發(fā)展的大環(huán)境下，X市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢持續(xù)向好，主要表現(xiàn)在GDP總量穩(wěn)步增長、人民收入水平和生活水平不斷提高、城市建設(shè)投資規(guī)模不斷加大、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級、城市化水平不斷提高等方面。“4000億元俱樂部”，被視為全國大中城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“第一方陣”。而X2010年GDP達(dá)到4000億元，意味著隨著經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，X市已經(jīng)躋身全國大中城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“第一方陣”。隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的確立，未來一段時間將有大批工業(yè)園區(qū)落戶X，預(yù)計(jì)第二產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)主導(dǎo)發(fā)展，而第三產(chǎn)業(yè)也隨之愈加繁榮。宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民收入水平的提高一定程度上預(yù)示市區(qū)居民的購買力不斷增強(qiáng)。隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)上升為國家戰(zhàn)略，X市已經(jīng)掀起新一輪的投資熱。%。%，城鎮(zhèn)人口快速增加城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)一步加快，中心城市集聚功能和輻射作用增強(qiáng)，%，市區(qū)常住人口達(dá)到428萬人。X市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市人口穩(wěn)步增加，剛性需求旺盛，剛需客戶一直是X房地產(chǎn)市場的主力軍，尤其是剛需首置客戶。 二、市場環(huán)境，目前商品住宅銷售量受調(diào)控影響出現(xiàn)下降，但價格仍呈上漲態(tài)勢2009年，X樓市進(jìn)入高速發(fā)展通道，表現(xiàn)在成交量和成交價格的跳躍式增長。受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，2011年市場成交量萎縮明顯，但價格仍保持上揚(yáng)趨勢，均價達(dá)到6269元/㎡。區(qū)域房地產(chǎn)市場起步較晚，相對封閉，目前進(jìn)入快速發(fā)展通道。隨著市區(qū)土地價值的提升，此區(qū)域近幾年亦得到較快發(fā)展，目前在售項(xiàng)目5個。鐵路西環(huán)路北環(huán)路農(nóng)業(yè)路區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目以大規(guī)模、中檔次為主，多數(shù)開發(fā)商在X有一定知名度。區(qū)域內(nèi)已有幾個大盤前期入住，區(qū)域內(nèi)生活居住氛圍逐步形成，生活配套也在不斷完善。區(qū)域房地產(chǎn)市場起步較晚且區(qū)域整體配套較市區(qū)相對不完善，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多以中檔次為主，多數(shù)開發(fā)商在X有一定知名度，如正商、升龍等。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目主要物業(yè)形式為高層，高層產(chǎn)品已經(jīng)成為區(qū)域內(nèi)主流的供應(yīng)建筑形態(tài)，樓層多在18層以上，僅托斯卡納項(xiàng)目目前有16層的高層及少部分多層洋房產(chǎn)品。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目以剛需產(chǎn)品為主力，兩房面積主要集中于8090㎡，三房面積分布于110143㎡，美景菩提、晶華城等項(xiàng)目出現(xiàn)90㎡緊湊三房戶型，高性價比的緊湊兩房、三房戶型市場接受度頗高。受區(qū)位和交通等因素影響，X市其他區(qū)域客戶對此區(qū)域認(rèn)知度相對較低，來此置業(yè)動機(jī)主要為受到其他區(qū)域價格高漲擠壓。區(qū)域內(nèi)的核心客戶為內(nèi)生客戶，廠企職工等，受區(qū)域位置、環(huán)境等因素影響，來此置業(yè)客戶的需求以剛需為主。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目主要面向于剛性需求客戶，在調(diào)控嚴(yán)厲的2011年上半年，供應(yīng)量充分的項(xiàng)目銷售情況仍舊保持良好態(tài)勢，如明鉆、托斯卡納項(xiàng)目，上半年銷售量均超過5萬㎡，基本與2010年保持一致。單位（萬㎡，元/㎡）2009年2010年2011年上半年目前售價銷售量銷售價格銷售量銷售價格銷售量銷售價格托斯卡納4362514459206300威尼斯水城4344535758666200晶華城4548558560746400明鉆————567564996500九龍城————464859436400美景菩提————————5850高層售完升龍又一城—————————————— 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目后期仍有較大供應(yīng)量，競爭激烈。項(xiàng)目名稱總建面積已批準(zhǔn)預(yù)售量在售余量后期存量備注托斯卡納43萬㎡31萬㎡㎡12萬㎡秦嶺路東地塊尚待開發(fā)威尼斯水城64萬㎡43萬㎡5萬㎡21萬㎡四期尚待開發(fā)晶華城22萬㎡15萬㎡1萬㎡7萬㎡——明鉆40萬㎡40萬㎡21萬㎡——二期預(yù)售證早已取得，近期開始推售九龍城100萬㎡10萬㎡㎡90萬㎡——美景菩提11萬㎡11萬㎡————已接近清盤升龍又一城120萬㎡————120萬㎡
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