熱電廠項(xiàng)目可行性研究報告-wenkub.com
2025-04-29 04:19 本頁面
【正文】 在目前市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的情況下，房地產(chǎn)市場盡管受到宏觀調(diào)控政策影響而出現(xiàn)波動，但房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)的作用也是不可小覷，因此房地產(chǎn)市場調(diào)控一切目的均是為了保證行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，對真正的剛性購房需求影響相對較小，目前雖然受政策影響X房地產(chǎn)銷量出現(xiàn)下降，但剛性需求仍是市場的活躍力量，區(qū)域內(nèi)規(guī)模大盤的開發(fā)也將改善區(qū)域的整體居住氛圍，使區(qū)域形象及市場地位得到提升，本項(xiàng)目規(guī)模較小，自身無強(qiáng)勢資源，但仍可借助整個區(qū)域規(guī)模大盤的生活配套和大盤影響力，實(shí)現(xiàn)成功銷售，綜合評價，該項(xiàng)目可行。按銷售收入的2%計(jì)提：1088萬元。：項(xiàng)目總投資合計(jì)37268萬元：16910萬元（約合431萬元/畝）：15257萬元：2277萬元：153萬元：2671萬元財務(wù)費(fèi)用的計(jì)算考慮項(xiàng)目開發(fā)全部使用自有資金，但自有資金也必須考慮同等的利息條件，可等同于開發(fā)資金全部為借款，即年利率也按照15%考慮，其中2011年財務(wù)費(fèi)用主要來自于土地出讓金的繳納，但在年底摘地，計(jì)息時間僅考慮了2個月，2012年6月份項(xiàng)目拿到銷許，實(shí)現(xiàn)銷售，估計(jì)在9月份可以還清借款，計(jì)息時間考慮為9個月，且為了防止利率進(jìn)一步上漲的風(fēng)險，統(tǒng)一采用復(fù)利計(jì)算的方式。 項(xiàng)目采用“跟隨者”的競爭策略，在產(chǎn)品定位上以滿足首置需求為主，兼顧首次改善性需求，遵循90/70政策，控制產(chǎn)品面積以控制總價。 項(xiàng)目東側(cè)緊鄰占地接近300畝，總建筑43萬㎡的成熟社區(qū)，且擁有3500㎡幼兒園、 3000㎡會所以及8000㎡商業(yè)街，充分利用其成熟配套的資源，解決自身規(guī)模小、配套不足的問題；216。 五、項(xiàng)目定位三環(huán)里、中檔次、經(jīng)濟(jì)型、社區(qū)三環(huán)里，位置屬性，項(xiàng)目位于三環(huán)內(nèi)的，核心城區(qū)里，地理位置優(yōu)越；中檔次，檔次屬性，項(xiàng)目檔次定位為中檔次，擁有較高品質(zhì)；經(jīng)濟(jì)型，產(chǎn)品屬性，產(chǎn)品面積滿足定位要求的前提下，合理減小，降低總價。幾乎所有的行業(yè)都有大量中小企業(yè)，這些中小企業(yè)盯住大企業(yè)忽略的市場空缺，通過專業(yè)化營銷，集中自己的資源優(yōu)勢來滿足這部分市場的需要。⑶市場跟隨者的競爭策略。為保護(hù)市場份額，采取創(chuàng)新發(fā)展、筑壘防御、直接反擊等策略。企業(yè)在特定市場的競爭地位，大致可分為市場領(lǐng)導(dǎo)者、市場挑戰(zhàn)者、市場跟隨者和市場機(jī)會主義者（補(bǔ)缺者）四類。項(xiàng)目自身規(guī)模較小，規(guī)劃總建筑面積7萬余平方米，且規(guī)劃受“90/70”、車位配比等限制，同時項(xiàng)目自身受交通條件影響，通達(dá)性較差，生活配套仍顯不足，但項(xiàng)目配建幼兒園可適當(dāng)提高自身配套，且隨著相鄰大盤的業(yè)主大量入住，將緩解項(xiàng)目周邊居住氛圍差的情況。 項(xiàng)目規(guī)劃存在難度。 秦嶺路、規(guī)劃道路的修通；216。 周邊交通條件差；216。 項(xiàng)目位于三環(huán)以內(nèi)。項(xiàng)目目前周邊小環(huán)境較差，居住氛圍尚不濃厚，生活配套相對欠缺。三、項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目位于X市中心城區(qū)的西北方向，西環(huán)快速路與北環(huán)快速路的交匯處，行政區(qū)劃隸屬于中原區(qū)，毗鄰高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。后期存量：即項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)，但尚未取得預(yù)售證的面積。單位（萬㎡，元/㎡）2009年2010年2011年上半年目前售價銷售量銷售價格銷售量銷售價格銷售量銷售價格托斯卡納4362514459206300威尼斯水城4344535758666200晶華城4548558560746400明鉆————567564996500九龍城————464859436400美景菩提————————5850高層售完升龍又一城—————————————— 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目后期仍有較大供應(yīng)量，競爭激烈。區(qū)域內(nèi)的核心客戶為內(nèi)生客戶，廠企職工等，受區(qū)域位置、環(huán)境等因素影響，來此置業(yè)客戶的需求以剛需為主。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目以剛需產(chǎn)品為主力，兩房面積主要集中于8090㎡，三房面積分布于110143㎡，美景菩提、晶華城等項(xiàng)目出現(xiàn)90㎡緊湊三房戶型，高性價比的緊湊兩房、三房戶型市場接受度頗高。區(qū)域房地產(chǎn)市場起步較晚且區(qū)域整體配套較市區(qū)相對不完善，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多以中檔次為主，多數(shù)開發(fā)商在X有一定知名度，如正商、升龍等。鐵路西環(huán)路北環(huán)路農(nóng)業(yè)路區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目以大規(guī)模、中檔次為主，多數(shù)開發(fā)商在X有一定知名度。區(qū)域房地產(chǎn)市場起步較晚，相對封閉，目前進(jìn)入快速發(fā)展通道。 二、市場環(huán)境，目前商品住宅銷售量受調(diào)控影響出現(xiàn)下降，但價格仍呈上漲態(tài)勢2009年，X樓市進(jìn)入高速發(fā)展通道，表現(xiàn)在成交量和成交價格的跳躍式增長。%，城鎮(zhèn)人口快速增加城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)一步加快，中心城市集聚功能和輻射作用增強(qiáng)，%，市區(qū)常住人口達(dá)到428萬人。隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)上升為國家戰(zhàn)略，X市已經(jīng)掀起新一輪的投資熱。隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的確立，未來一段時間將有大批工業(yè)園區(qū)落戶X，預(yù)計(jì)第二產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)主導(dǎo)發(fā)展，而第三產(chǎn)業(yè)也隨之愈加繁榮?！?000億元俱樂部”，被視為全國大中城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“第一方陣”。從X市場來看，嚴(yán)格執(zhí)行信貸政策，并在市內(nèi)五區(qū)及鄭東新區(qū)限購，銷售量受此影響，大幅下降，投資投機(jī)性需求退出市場，改善性需求受到抑制，剛性首置需求受影響相對較小，為購買的主力。從2011年至今出臺的一系列行業(yè)、稅收、土地、金融信貸政策來看，政策的核心要點(diǎn)在“促供應(yīng)，抑需求”，促進(jìn)中低價位特別是保障性用房的有效供應(yīng)，抑制投資投機(jī)性等不合理需求的釋放，以達(dá)到穩(wěn)定房價的目的。金融信貸政策存款準(zhǔn)備金上調(diào)央行年內(nèi)六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金，%的高位。2011年至今重點(diǎn)政策一覽：分類政策概要主要內(nèi)容行業(yè)政策新國八條加大保障性安居工程建設(shè)力度；加強(qiáng)差別化住房信貸政策：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，；嚴(yán)格制定執(zhí)行限購政策
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