【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 11萬(wàn)㎡————已接近清盤(pán)升龍又一城120萬(wàn)㎡————120萬(wàn)㎡大型城改項(xiàng)目合計(jì)400萬(wàn)㎡150萬(wàn)㎡㎡250萬(wàn)㎡——注：已批準(zhǔn)預(yù)售量：即項(xiàng)目已取得預(yù)售證備案的面積。在售余量：即項(xiàng)目已取得預(yù)售證備案，但尚未售出的面積。后期存量：即項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)，但尚未取得預(yù)售證的面積。X房地產(chǎn)市場(chǎng)在0910年進(jìn)入快速發(fā)展階段，年成交量突破千萬(wàn)平方米，量?jī)r(jià)齊漲，在2011年上半年，市場(chǎng)受宏觀調(diào)控政策綜合影響作用開(kāi)始顯現(xiàn)，市場(chǎng)成交量下降，投機(jī)投資及改善性需求受到打壓和抑制，而剛性需求依然是支撐市場(chǎng)的主力軍。區(qū)域受區(qū)位及交通阻隔影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，發(fā)展較慢，但隨著近幾年市區(qū)城市化進(jìn)程推進(jìn)，知名品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)駐此區(qū)域，區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目也在不斷增加，且多以規(guī)模大盤(pán)為主，成交量也隨之增大，價(jià)格迅速提升，區(qū)域產(chǎn)品以滿足剛性需求的為主，客戶主要為西區(qū)及高新區(qū)的內(nèi)生型客戶。區(qū)域房地產(chǎn)大盤(pán)的增多，也增加了區(qū)域未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)狀況，后期競(jìng)爭(zhēng)主要集中在現(xiàn)有大盤(pán)的后期存量。三、項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目位于X市中心城區(qū)的西北方向，西環(huán)快速路與北環(huán)快速路的交匯處，行政區(qū)劃隸屬于中原區(qū)，毗鄰高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。項(xiàng)目雖位于三環(huán)內(nèi)，但受鐵路線及環(huán)線快速路的阻隔，此區(qū)域發(fā)展相對(duì)緩慢，多舊廠房及老家屬院。市中心項(xiàng)目四至均為規(guī)劃道路，可達(dá)性差；項(xiàng)目北至北環(huán)路約400米，距離西環(huán)路約1公里，距離火車(chē)站市中心約11公里，目前有50路公交車(chē)可從項(xiàng)目南電廠南路通過(guò)，在西環(huán)路電廠南路有77215路公交車(chē)連接市區(qū)；但目前項(xiàng)目主要道路電廠西路仍未修整，使得從宗地?zé)o法便利的到達(dá)主要交通節(jié)點(diǎn)，且?guī)?lái)嘈雜等負(fù)面影響；市政主干道秦嶺路尚處于斷頭狀態(tài)，交通成為目前限制項(xiàng)目的重要因素。后期隨著秦嶺路、規(guī)劃路的修通，交通將會(huì)有一定程度改善。項(xiàng)目目前周邊小環(huán)境較差，居住氛圍尚不濃厚，生活配套相對(duì)欠缺。隨著大中原果品市場(chǎng)的搬遷、周邊教育居住用地的開(kāi)發(fā)、托斯卡納小區(qū)的發(fā)展成熟，周邊環(huán)境將會(huì)得到一定改善。項(xiàng)目規(guī)模較小，容積率適中，受制于90/70政策，且有明確的車(chē)位數(shù)量要求。宗地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)面積25137㎡（）容積率＜限高＜80米建筑密度＜25%綠化率＞30%其他嚴(yán)格遵守90/70政策＞配建不少于6班規(guī)模，占地面積不小于2160㎡的幼兒園優(yōu)勢(shì)216。 項(xiàng)目位于三環(huán)以內(nèi)。劣勢(shì)216。 項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)知度低；216。 項(xiàng)目規(guī)模較?。?16。 周邊交通條件差；216。 周邊配套不足，小環(huán)境差。機(jī)會(huì)216。 區(qū)域內(nèi)擁有大量剛性需求客戶；216。 秦嶺路、規(guī)劃道路的修通；216。 周邊土地的開(kāi)發(fā)及托斯卡納小區(qū)的日漸成熟，帶來(lái)環(huán)境的改善；216。 近鄰項(xiàng)目有一所規(guī)劃小學(xué)。風(fēng)險(xiǎn)216。 項(xiàng)目規(guī)劃存在難度。 項(xiàng)目界定：位于三環(huán)內(nèi)、交通條件受限、小環(huán)境較差、生活配套相對(duì)欠缺、有一定規(guī)劃限制條件的小規(guī)模項(xiàng)目。依托市政道路修繕、周邊規(guī)模項(xiàng)目的日漸成熟，項(xiàng)目后期存在一定提升空間。四、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目先天不足，面臨強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。項(xiàng)目自身規(guī)模較小，規(guī)劃總建筑面積7萬(wàn)余平方米，且規(guī)劃受“90/70”、車(chē)位配比等限制，同時(shí)項(xiàng)目自身受交通條件影響，通達(dá)性較差，生活配套仍顯不足，但項(xiàng)目配建幼兒園可適當(dāng)提高自身配套，且隨著相鄰大盤(pán)的業(yè)主大量入住，將緩解項(xiàng)目周邊居住氛圍差的情況。X房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段，整體市場(chǎng)受宏觀調(diào)控影響明顯，成交量下降，市場(chǎng)投機(jī)投資及改善性需求受到嚴(yán)厲的打壓和抑制，但市場(chǎng)價(jià)格仍呈上漲趨勢(shì)，剛需是支撐市場(chǎng)的主力軍，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，且在市場(chǎng)已經(jīng)有一定的影響力，這些大盤(pán)仍是后期市場(chǎng)上主要的供應(yīng)來(lái)源，且后期存量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)及所處市場(chǎng)環(huán)境判斷，項(xiàng)目適合“跟隨者”發(fā)展戰(zhàn)略。企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)地位，決定其可能采取的競(jìng)爭(zhēng)策略。企業(yè)在特定市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)地位，大致可分為市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者、市場(chǎng)挑戰(zhàn)者、市場(chǎng)跟隨者和市場(chǎng)機(jī)會(huì)主義者（補(bǔ)缺者）四類(lèi)。⑴市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的競(jìng)爭(zhēng)策略。市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者為了保持自己在市場(chǎng)上的領(lǐng)先地位和既得利益，可能采取擴(kuò)大市場(chǎng)需求、維持市場(chǎng)份額或提高市場(chǎng)占有率等競(jìng)爭(zhēng)策略。為擴(kuò)大市場(chǎng)需求，采取發(fā)現(xiàn)新用戶、開(kāi)辟新用途、增加使用量、提高使用頻率等策略。為保護(hù)市場(chǎng)份額，采取創(chuàng)新發(fā)展、筑壘防御、直接反擊等策略。⑵市場(chǎng)挑戰(zhàn)者的競(jìng)爭(zhēng)策略。市場(chǎng)挑戰(zhàn)者是指那些在市場(chǎng)上居于次要地位的企業(yè)，它們不甘目前的地位，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者或其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的挑戰(zhàn)與攻擊，來(lái)提高自己的市場(chǎng)份額和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位，甚至擬取代市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的地位。它們采取的策略有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)、渠道競(jìng)爭(zhēng)等。⑶市場(chǎng)跟隨者的競(jìng)爭(zhēng)策略。市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者與市場(chǎng)挑戰(zhàn)者的角逐，往往是兩敗俱傷，從而使其他競(jìng)爭(zhēng)者通常要三思而行，不敢貿(mào)然向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者直接發(fā)起攻擊，更多的還是選擇市場(chǎng)跟隨者的競(jìng)爭(zhēng)策略。它們的策略有仿效跟隨、差距跟隨、選擇跟隨等。⑷市場(chǎng)機(jī)會(huì)主義者的競(jìng)爭(zhēng)策略。幾乎所有的行業(yè)都有大量中小企業(yè)，這些中小企業(yè)盯住大企業(yè)忽略的市場(chǎng)空缺，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化營(yíng)銷(xiāo)，集中自己的資源優(yōu)勢(shì)來(lái)滿足這部分市場(chǎng)的需要。它們的策略有市場(chǎng)專(zhuān)門(mén)化、顧客專(zhuān)門(mén)化、產(chǎn)品專(zhuān)門(mén)化等。由于項(xiàng)目自身規(guī)模小，在市場(chǎng)上的影響力有限，區(qū)域規(guī)模大盤(pán)具有較強(qiáng)的號(hào)召力，且目前項(xiàng)目周邊所處環(huán)境相較區(qū)域其他項(xiàng)目存在一定的劣勢(shì)，而區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目整體成交情況相對(duì)較好，市場(chǎng)容量及客戶需求潛力較大。因此建議項(xiàng)目采用“跟隨者”的競(jìng)爭(zhēng)策略，延續(xù)區(qū)域市場(chǎng)特性確定項(xiàng)目定位與產(chǎn)品線，同時(shí)借勢(shì)區(qū)域大盤(pán)的開(kāi)發(fā)成熟、完善的社區(qū)配套和區(qū)域市政利好的因素。五、項(xiàng)目定位三環(huán)里、中檔次、經(jīng)濟(jì)型、社區(qū)三環(huán)里，位置屬性，項(xiàng)目位于三環(huán)內(nèi)的，核心城區(qū)里，地理位置優(yōu)越；中檔次，檔次屬性，項(xiàng)目檔次定位為中檔次，擁有較高品質(zhì)；經(jīng)濟(jì)型，產(chǎn)品屬性，產(chǎn)品面積滿足定位要求的前提下，合理減小，降低總價(jià)。根據(jù)項(xiàng)目的總體定位和項(xiàng)目“跟隨者”的競(jìng)爭(zhēng)策略，項(xiàng)目