【正文】 X熱電廠項目可行性研究報告2011年 8月目 錄前言 2一、宏觀環(huán)境 3 3 5 6二、市場環(huán)境 7 7 8 14三、項目認知 15 15 16 17 17 18 18四、項目發(fā)展戰(zhàn)略 19 19 19五、項目定位 21 21 21 21 22 22六、經(jīng)濟評價 23 23 24 24 25 30七、結論 34前言本可行性研究報告，是針對X熱電廠項目而撰寫，報告主要針對項目在政策、市場、經(jīng)濟方面的可行性以及項目發(fā)展的不確定性進行綜合分析和評價，最終進行可行性評估。一、宏觀環(huán)境在2002010年相對寬松的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)市場得到長足的發(fā)展，量價高漲，泡沫又現(xiàn)，為穩(wěn)定房價，打壓投資投機性需求，2010年底房地產(chǎn)行業(yè)進入了新的一輪調(diào)控期。2011年伊始，“新國八條”拉開調(diào)控序幕，各地“限購令”接踵出臺，首付、利率不斷攀升，房產(chǎn)調(diào)控力度空前。2011年至今重點政策一覽：分類政策概要主要內(nèi)容行業(yè)政策新國八條加大保障性安居工程建設力度；加強差別化住房信貸政策：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，；嚴格制定執(zhí)行限購政策，外地人禁止購房，本地人最多可再購1套住房；國五條已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。X版“限購令”對已有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本市市區(qū)（含市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)）向其售房。稅收政策個人住房轉讓營業(yè)稅政策調(diào)整調(diào)整個人轉讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。土地政策嚴格住房用地供應管理各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地總量的70%的要求；大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。金融信貸政策存款準備金上調(diào)央行年內(nèi)六次上調(diào)存款準備金，%的高位。據(jù)估算，目前可一次性凍結銀行資金3700多億元。貸款利率上調(diào)央行年內(nèi)三次加息，調(diào)整后，％。公積金貸款利率上調(diào)，%%；五年期以下（含五年）%%。從2011年至今出臺的一系列行業(yè)、稅收、土地、金融信貸政策來看，政策的核心要點在“促供應，抑需求”，促進中低價位特別是保障性用房的有效供應，抑制投資投機性等不合理需求的釋放，以達到穩(wěn)定房價的目的。“限購令”為調(diào)控政策中的重要一點，主要目標為合理引導房價過高、上漲過快城市的購房需求。短期內(nèi)可打壓樓市銷售量高漲的勢頭，但長期來說，“限購令”為階段性政策，將在保障性住房大規(guī)模上市，整體市場供應充足的情況下退出市場。政策中對市場影響最為深遠為“限購”、“限貸”政策，這些政策調(diào)控的重點在于打擊投資投機性需求，在一二線城市大面積限購的情況下，投資投機性需求量迅速下降；政策嚴施，市場觀望情緒濃厚，再加上購房成本的增加，改善性需求出現(xiàn)延后或停止購房；首置需求相比改善性需求，剛性更強，需求旺盛，受政策影響相對較小。從X市場來看，嚴格執(zhí)行信貸政策，并在市內(nèi)五區(qū)及鄭東新區(qū)限購，銷售量受此影響，大幅下降，投資投機性需求退出市場，改善性需求受到抑制，剛性首置需求受影響相對較小，為購買的主力。銷售量雖出現(xiàn)大幅下降，但大量剛需客戶支撐市場良好預期，銷售價格仍舊堅挺，繼續(xù)上漲。在國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)、快速發(fā)展的大環(huán)境下，X市宏觀經(jīng)濟形勢持續(xù)向好，主要表現(xiàn)在GDP總量穩(wěn)步增長、人民收入水平和生活水平不斷提高、城市建設投資規(guī)模不斷加大、產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級、城市化水平不斷提高等方面。，2010年躋身城市發(fā)展“第一方陣”2003年以來，X市GDP穩(wěn)步增長，2010年 GDP總量達到了4000億元，%，增幅較2009年上升1個百分點。“4000億元俱樂部”，被視為全國大中城市經(jīng)濟發(fā)展的“第一方陣”。全國范圍來看，此前只有上海市、北京市、廣州市、深圳市、蘇州市、天津市、重慶市、杭州市、青島市等東南沿海城市或直轄市入圍。而X2010年GDP達到4000億元，意味著隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，X市已經(jīng)躋身全國大中城市經(jīng)濟發(fā)展的“第一方陣”。X市三產(chǎn)結構不斷優(yōu)化，：：，第二產(chǎn)業(yè)為主導，第三產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定發(fā)展。隨著中原經(jīng)濟區(qū)的確立，未來一段時間將有大批工業(yè)園區(qū)落戶X，預計第二產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)主導發(fā)展，而第三產(chǎn)業(yè)也隨之愈加繁榮。2010年，X市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入提高至18897元，%。宏觀經(jīng)濟的發(fā)展和人民收入水平的提高一定程度上預示市區(qū)居民的購買力不斷增強。，%。隨著中原經(jīng)濟區(qū)上升為國家戰(zhàn)略，X市已經(jīng)掀起新一輪的投資熱。2010年X市房地產(chǎn)投資額大幅增長，扭轉了經(jīng)濟危機以來投資增速下降的趨勢。，%。同時房地產(chǎn)投資額已經(jīng)占到了城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額的近三成。%，城鎮(zhèn)人口快速增加城鎮(zhèn)化進程進一步加快，中心城市集聚功能和輻射作用增強，%，市區(qū)常住人口達到428萬人?！跋拶彙?、“限貸”等政策嚴厲打擊了投資投機性需求，且對部分改善性需求進行了抑制，而首置需求剛性較強，受政策影響相對較小。X市經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市人口穩(wěn)步增加，剛性需求旺盛，剛需客戶一直是X房地產(chǎn)市場的主力軍，尤其是剛需首置客戶。在大量剛需客戶的有力支撐下，X房地產(chǎn)市場未來發(fā)展偏樂觀，價格存在繼續(xù)上漲空間。二、市場環(huán)境，目前商品住宅銷售量受調(diào)控影響出現(xiàn)下降，但價格仍呈上漲態(tài)勢2009年，X樓市進入高速發(fā)展通道，表現(xiàn)在成交量和成交價格的跳躍式增長。2002010年度商品住宅成交量均接近1000萬㎡，市場需