【正文】 X熱電廠項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2011年 8月目 錄前言 2一、宏觀環(huán)境 3 3 5 6二、市場(chǎng)環(huán)境 7 7 8 14三、項(xiàng)目認(rèn)知 15 15 16 17 17 18 18四、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 19 19 19五、項(xiàng)目定位 21 21 21 21 22 22六、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 23 23 24 24 25 30七、結(jié)論 34前言本可行性研究報(bào)告，是針對(duì)X熱電廠項(xiàng)目而撰寫，報(bào)告主要針對(duì)項(xiàng)目在政策、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)方面的可行性以及項(xiàng)目發(fā)展的不確定性進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)，最終進(jìn)行可行性評(píng)估。一、宏觀環(huán)境在2002010年相對(duì)寬松的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到長(zhǎng)足的發(fā)展，量?jī)r(jià)高漲，泡沫又現(xiàn)，為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，打壓投資投機(jī)性需求，2010年底房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了新的一輪調(diào)控期。2011年伊始，“新國(guó)八條”拉開調(diào)控序幕，各地“限購(gòu)令”接踵出臺(tái)，首付、利率不斷攀升，房產(chǎn)調(diào)控力度空前。2011年至今重點(diǎn)政策一覽：分類政策概要主要內(nèi)容行業(yè)政策新國(guó)八條加大保障性安居工程建設(shè)力度；加強(qiáng)差別化住房信貸政策：對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，；嚴(yán)格制定執(zhí)行限購(gòu)政策，外地人禁止購(gòu)房，本地人最多可再購(gòu)1套住房；國(guó)五條已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。X版“限購(gòu)令”對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒臼惺袇^(qū)（含市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)）向其售房。稅收政策個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。土地政策嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地總量的70%的要求；大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。金融信貸政策存款準(zhǔn)備金上調(diào)央行年內(nèi)六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金，%的高位。據(jù)估算，目前可一次性凍結(jié)銀行資金3700多億元。貸款利率上調(diào)央行年內(nèi)三次加息，調(diào)整后，％。公積金貸款利率上調(diào)，%%；五年期以下（含五年）%%。從2011年至今出臺(tái)的一系列行業(yè)、稅收、土地、金融信貸政策來看，政策的核心要點(diǎn)在“促供應(yīng)，抑需求”，促進(jìn)中低價(jià)位特別是保障性用房的有效供應(yīng)，抑制投資投機(jī)性等不合理需求的釋放，以達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的?！跋拶?gòu)令”為調(diào)控政策中的重要一點(diǎn)，主要目標(biāo)為合理引導(dǎo)房?jī)r(jià)過高、上漲過快城市的購(gòu)房需求。短期內(nèi)可打壓樓市銷售量高漲的勢(shì)頭，但長(zhǎng)期來說，“限購(gòu)令”為階段性政策，將在保障性住房大規(guī)模上市，整體市場(chǎng)供應(yīng)充足的情況下退出市場(chǎng)。政策中對(duì)市場(chǎng)影響最為深遠(yuǎn)為“限購(gòu)”、“限貸”政策，這些政策調(diào)控的重點(diǎn)在于打擊投資投機(jī)性需求，在一二線城市大面積限購(gòu)的情況下，投資投機(jī)性需求量迅速下降；政策嚴(yán)施，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，再加上購(gòu)房成本的增加，改善性需求出現(xiàn)延后或停止購(gòu)房；首置需求相比改善性需求，剛性更強(qiáng)，需求旺盛，受政策影響相對(duì)較小。從X市場(chǎng)來看，嚴(yán)格執(zhí)行信貸政策，并在市內(nèi)五區(qū)及鄭東新區(qū)限購(gòu)，銷售量受此影響，大幅下降，投資投機(jī)性需求退出市場(chǎng)，改善性需求受到抑制，剛性首置需求受影響相對(duì)較小，為購(gòu)買的主力。銷售量雖出現(xiàn)大幅下降，但大量剛需客戶支撐市場(chǎng)良好預(yù)期，銷售價(jià)格仍舊堅(jiān)挺，繼續(xù)上漲。在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速發(fā)展的大環(huán)境下，X市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)向好，主要表現(xiàn)在GDP總量穩(wěn)步增長(zhǎng)、人民收入水平和生活水平不斷提高、城市建設(shè)投資規(guī)模不斷加大、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)、城市化水平不斷提高等方面。，2010年躋身城市發(fā)展“第一方陣”2003年以來，X市GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)，2010年 GDP總量達(dá)到了4000億元，%，增幅較2009年上升1個(gè)百分點(diǎn)?！?000億元俱樂部”，被視為全國(guó)大中城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“第一方陣”。全國(guó)范圍來看，此前只有上海市、北京市、廣州市、深圳市、蘇州市、天津市、重慶市、杭州市、青島市等東南沿海城市或直轄市入圍。而X2010年GDP達(dá)到4000億元，意味著隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，X市已經(jīng)躋身全國(guó)大中城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“第一方陣”。X市三產(chǎn)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，：：，第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定發(fā)展。隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的確立，未來一段時(shí)間將有大批工業(yè)園區(qū)落戶X，預(yù)計(jì)第二產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)主導(dǎo)發(fā)展，而第三產(chǎn)業(yè)也隨之愈加繁榮。2010年，X市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入提高至18897元，%。宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民收入水平的提高一定程度上預(yù)示市區(qū)居民的購(gòu)買力不斷增強(qiáng)。，%。隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)上升為國(guó)家戰(zhàn)略，X市已經(jīng)掀起新一輪的投資熱。2010年X市房地產(chǎn)投資額大幅增長(zhǎng)，扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來投資增速下降的趨勢(shì)。，%。同時(shí)房地產(chǎn)投資額已經(jīng)占到了城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額的近三成。%，城鎮(zhèn)人口快速增加城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)一步加快，中心城市集聚功能和輻射作用增強(qiáng)，%，市區(qū)常住人口達(dá)到428萬人?！跋拶?gòu)”、“限貸”等政策嚴(yán)厲打擊了投資投機(jī)性需求，且對(duì)部分改善性需求進(jìn)行了抑制，而首置需求剛性較強(qiáng)，受政策影響相對(duì)較小。X市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市人口穩(wěn)步增加，剛性需求旺盛，剛需客戶一直是X房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍，尤其是剛需首置客戶。在大量剛需客戶的有力支撐下，X房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展偏樂觀，價(jià)格存在繼續(xù)上漲空間。二、市場(chǎng)環(huán)境，目前商品住宅銷售量受調(diào)控影響出現(xiàn)下降，但價(jià)格仍呈上漲態(tài)勢(shì)2009年，X樓市進(jìn)入高速發(fā)展通道，表現(xiàn)在成交量和成交價(jià)格的跳躍式增長(zhǎng)。2002010年度商品住宅成交量均接近1000萬㎡，市場(chǎng)需