熱電廠項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-文庫吧資料
2025-05-08 04:19本頁面
【正文】 價(jià)(元/㎡)可售面積(㎡) 高層住宅（1823F）39951669659664 廉租房（23F）202628007235住宅底商（2F）8932150005955 高層人防地下室2658003314 地下車庫3208217214769合計(jì)5438290937根據(jù)目前的市場情況：㎡，高層開盤時(shí)間預(yù)加在2012年6月，按照年均8%的保守增長估計(jì)，項(xiàng)目入市時(shí)的價(jià)格在6696元/㎡，項(xiàng)目住宅部分當(dāng)年實(shí)現(xiàn)清盤，銷售收入為39951萬元；㎡的價(jià)格由政府回購，在普通商品房拿到預(yù)售的情況，收回資金為銷售收入的20%，主體封頂收回資金為銷售收入的50%，竣工后收回其余20%的銷售收入，銷售收入為2026萬元；，銷售價(jià)格為15000元/㎡，銷售收入為8932萬元；，銷售價(jià)格為800元/㎡，銷售收入為265萬元；，銷售價(jià)格為2172元/㎡，約合8萬元/個(gè)，銷售收入為3208萬元。：1088萬元。：項(xiàng)目總成本合計(jì)43498萬元：37268萬元：2991萬元：1064萬元。 六、經(jīng)濟(jì)評價(jià)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)6棟高層住宅，1823F，㎡，包括一座建筑規(guī)模為2277㎡的幼兒園，㎡，詳見下圖：序號指標(biāo)數(shù)據(jù)單位備注1占地面積25237㎡2地上總建筑面積75160㎡高層住宅（1823F）59664㎡廉租房（23F）7235㎡住宅底商（2F）5955㎡幼兒園2277㎡3地下總建筑面積18083㎡地下車庫（1F）14769㎡高層人防地下室3314㎡4.戶數(shù)860高層住宅戶數(shù)734廉租房戶數(shù)1265容積率6停車位640個(gè)地下車位數(shù)401個(gè)地上車位數(shù)239個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃2011年年底動工，2012年11月主體封頂，2013年11月項(xiàng)目竣工，整體建設(shè)周期約為兩年。戶型面積面積占比合計(jì)一房（廉租房）4550㎡10%100%兩房7580㎡50%8085㎡20%三房95100㎡20%項(xiàng)目可以略低于區(qū)域主流價(jià)格入市，制造價(jià)格優(yōu)勢；同時(shí)項(xiàng)目不應(yīng)脫離區(qū)域價(jià)格體系。核心客戶為區(qū)域內(nèi)首置客戶和高新區(qū)的首置客戶，包括區(qū)域內(nèi)廠企職工、自由職業(yè)者，小生意人和在此區(qū)域生活多年的外來務(wù)工等工薪階層，重要客戶以區(qū)域內(nèi)首改客戶為主，主要為區(qū)域內(nèi)原來老企業(yè)工廠的改善型客戶，邊緣客戶為區(qū)域外溢型客戶，主要來自與區(qū)域相鄰的金水區(qū)、惠濟(jì)區(qū)等。 托斯卡納項(xiàng)目采用的是意大利建筑風(fēng)格，并主張半圍合的組團(tuán)布局，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，本項(xiàng)目也可以采用意式風(fēng)格，與托斯卡納項(xiàng)目有機(jī)融合，同時(shí)組團(tuán)式圍合更有助于提高容積率，但建筑形式，特別是外立面的繁雜程度會帶來較高的建安費(fèi)用，主張從簡約入手求不同。借勢有不同：216。根據(jù)項(xiàng)目的總體定位和項(xiàng)目“跟隨者”的競爭策略，項(xiàng)目的市場定位于：跟隨再升級，借勢有不同。因此建議項(xiàng)目采用“跟隨者”的競爭策略，延續(xù)區(qū)域市場特性確定項(xiàng)目定位與產(chǎn)品線，同時(shí)借勢區(qū)域大盤的開發(fā)成熟、完善的社區(qū)配套和區(qū)域市政利好的因素。它們的策略有市場專門化、顧客專門化、產(chǎn)品專門化等。⑷市場機(jī)會主義者的競爭策略。市場領(lǐng)導(dǎo)者與市場挑戰(zhàn)者的角逐，往往是兩敗俱傷，從而使其他競爭者通常要三思而行，不敢貿(mào)然向市場領(lǐng)導(dǎo)者直接發(fā)起攻擊，更多的還是選擇市場跟隨者的競爭策略。它們采取的策略有價(jià)格競爭、產(chǎn)品競爭、服務(wù)競爭、渠道競爭等。⑵市場挑戰(zhàn)者的競爭策略。為擴(kuò)大市場需求，采取發(fā)現(xiàn)新用戶、開辟新用途、增加使用量、提高使用頻率等策略。⑴市場領(lǐng)導(dǎo)者的競爭策略。企業(yè)在市場上的競爭地位，決定其可能采取的競爭策略。X房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，整體市場受宏觀調(diào)控影響明顯，成交量下降，市場投機(jī)投資及改善性需求受到嚴(yán)厲的打壓和抑制，但市場價(jià)格仍呈上漲趨勢，剛需是支撐市場的主力軍，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模較大，開發(fā)周期較長，且在市場已經(jīng)有一定的影響力，這些大盤仍是后期市場上主要的供應(yīng)來源，且后期存量較大，競爭激烈。四、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目先天不足，面臨強(qiáng)勢競爭環(huán)境。 項(xiàng)目界定：位于三環(huán)內(nèi)、交通條件受限、小環(huán)境較差、生活配套相對欠缺、有一定規(guī)劃限制條件的小規(guī)模項(xiàng)目。風(fēng)險(xiǎn)216。 周邊土地的開發(fā)及托斯卡納小區(qū)的日漸成熟，帶來環(huán)境的改善；216。 區(qū)域內(nèi)擁有大量剛性需求客戶；216。 周邊配套不足，小環(huán)境差。 項(xiàng)目規(guī)模較?。?16。劣勢216。宗地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)面積25137㎡（）容積率＜限高＜80米建筑密度＜25%綠化率＞30%其他嚴(yán)格遵守90/70政策＞配建不少于6班規(guī)模，占地面積不小于2160㎡的幼兒園優(yōu)勢216。隨著大中原果品市場的搬遷、周邊教育居住用地的開發(fā)、托斯卡納小區(qū)的發(fā)展成熟，周邊環(huán)境將會得到一定改善。后期隨著秦嶺路、規(guī)劃路的修通，交通將會有一定程度改善。項(xiàng)目雖位于三環(huán)內(nèi)，但受鐵路線及環(huán)線快速路的阻隔，此區(qū)域發(fā)展相對緩慢，多舊廠房及老家屬院。區(qū)域房地產(chǎn)大盤的增多，也增加了區(qū)域未來的競爭狀況，后期競爭主要集中在現(xiàn)有大盤的后期存量。X房地產(chǎn)市場在0910年進(jìn)入快速發(fā)展階段，年成交量突破千萬平方米，量價(jià)齊漲，在2011年上半年，市場受宏觀調(diào)控政策綜合影響作用開始顯現(xiàn)，市場成交量下降，投機(jī)投資及改善性需求受到打壓和抑制，而剛性需求依然是支撐市場的主力軍。在售余量：即項(xiàng)目已取得預(yù)售證備案，但尚未售出的面積。區(qū)域內(nèi)未來新增項(xiàng)目較少，主要潛在供應(yīng)及后期存量集中在現(xiàn)有項(xiàng)目后期加推，目前只有明鉆、美景菩
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