【正文】 電腦手機(jī)的4S店，讓郴州阿凡達(dá)動(dòng)起來(lái)；；；手機(jī)動(dòng)漫招商），讓項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的內(nèi)外包裝均有良好的形象展示。 數(shù)碼產(chǎn)品主要面向?qū)W生群體、白領(lǐng)階層，對(duì)電子商務(wù)的接受度高，數(shù)碼產(chǎn)品與互聯(lián)網(wǎng)的無(wú)縫連接及產(chǎn)品的特征也適合在網(wǎng)上銷(xiāo)售，本項(xiàng)目推動(dòng)數(shù)碼產(chǎn)品電子商務(wù)的發(fā)展，通過(guò)與世界知名的電子商務(wù)企業(yè)合作，建立電子商務(wù)平臺(tái)（天貓郴州體驗(yàn)中心），利用互聯(lián)網(wǎng)和后臺(tái)數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)搭建企業(yè)與采購(gòu)商的虛擬交易平臺(tái)。 本項(xiàng)目根據(jù)定位對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)新性的規(guī)劃設(shè)計(jì)，在規(guī)劃上遵循充分提高樓層店鋪利用率、確保彈性發(fā)展空間和可持續(xù)發(fā)展空間、在設(shè)計(jì)上利用數(shù)碼城規(guī)劃的最新理念結(jié)合創(chuàng)新性的建筑規(guī)劃原則，做到現(xiàn)代化、人性化、經(jīng)濟(jì)合理性、技術(shù)可行性，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。IT 產(chǎn)品的消費(fèi)朝著潮流化、時(shí)尚化、前沿化趨勢(shì)發(fā)展，這需要涵蓋行業(yè)內(nèi)完整的產(chǎn)品體系和完善的產(chǎn)業(yè)鏈的大型數(shù)碼產(chǎn)品綜合廣場(chǎng)，同時(shí)綜合性數(shù)碼廣場(chǎng)的建立為消費(fèi)者提供產(chǎn)品齊全、服務(wù)完備、環(huán)境舒暢、品牌滿(mǎn)足等功能的一站式選購(gòu)中心，同時(shí)數(shù)碼廣場(chǎng)還涵蓋了一批品牌 IT數(shù)碼產(chǎn)品的代理商、經(jīng)銷(xiāo)商、直銷(xiāo)商，不僅為消費(fèi)者提供質(zhì)量上乘的產(chǎn)品，而且可以提供完備的售后服務(wù)，提升 IT 數(shù)碼產(chǎn)品品牌的同時(shí)也提升了數(shù)碼廣場(chǎng)的品牌認(rèn)知度，另外通過(guò)數(shù)碼廣場(chǎng)的各種產(chǎn)品的代理商、直銷(xiāo)商，還可以以最為迅捷的反應(yīng)速度上架一線(xiàn) IT 數(shù)碼產(chǎn)品以更好的滿(mǎn)足居民工作、生活、娛樂(lè)等各方面的需求。三是在經(jīng)營(yíng)手段上，向信息化、網(wǎng)絡(luò)化、品牌化發(fā)展。反觀南城區(qū)域，隨著城市“南移東進(jìn)”，大體量高檔住宅的開(kāi)發(fā)，商業(yè)氛圍的逐漸成熟，并無(wú)上規(guī)模的數(shù)碼賣(mài)場(chǎng)及相關(guān) IT 類(lèi)品牌，缺乏區(qū)域主導(dǎo)力量的實(shí)際情況下，隨著郴州逐步成為大湘南核心中心城市，本項(xiàng)目發(fā)展數(shù)碼賣(mài)場(chǎng)覆蓋整個(gè)郴州，并輻射整個(gè)大湘南有著巨大的市場(chǎng)存在發(fā)展空間。電腦城等攤位制市場(chǎng)目前仍然生意興隆就是一個(gè)佐證。政府網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的逐步完善，使得網(wǎng)吧的帶寬、速度都比較快，滿(mǎn)足了很大一部分消費(fèi)者的需求。據(jù)了解，IT賣(mài)場(chǎng)銷(xiāo)售的的數(shù)碼產(chǎn)品，只占到整個(gè)市場(chǎng)的1/4左右。好品牌不給獨(dú)家，誰(shuí)都可以走貨，價(jià)格上沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，再加上郴州離廣州、深圳都很近，串貨現(xiàn)象嚴(yán)重，價(jià)格混亂，不是獨(dú)家代理，商家根本就不愿意花力氣去培育市場(chǎng)。憑借郴州火車(chē)站的物流及人流優(yōu)勢(shì)，郴州電腦城一直占據(jù)著郴州IT市場(chǎng)霸主的地位，隨著華鑫電腦城，遠(yuǎn)大電腦城的沒(méi)落之后，宏達(dá)數(shù)碼電腦廣場(chǎng)的崛起也豐富著該區(qū)域的商業(yè)功能。本次是項(xiàng)目深化招商，項(xiàng)目的招商和營(yíng)銷(xiāo)推廣是否成功，將直接決定項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)穩(wěn)固性，對(duì)目前銷(xiāo)售具有不可估量的作用，具有舉足輕重的決定。為使本項(xiàng)目達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙豐收的目的，我司在上一階段的調(diào)研與定位的基礎(chǔ)上，客觀分析本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、郴州商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及數(shù)碼等行業(yè)狀況，結(jié)合香雪片區(qū)的整體發(fā)展進(jìn)程與需要，憑借專(zhuān)業(yè)的知識(shí)、豐富的經(jīng)驗(yàn)，制訂出項(xiàng)目的招商與營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃方案。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各大知名電器賣(mài)場(chǎng)的先后進(jìn)駐郴州，以國(guó)美、蘇寧為代表的全國(guó)性連鎖賣(mài)場(chǎng)、通程、托普為代表的本土3C賣(mài)場(chǎng)，占據(jù)著郴州中心城區(qū)位置，依靠品牌優(yōu)勢(shì)，其賣(mài)場(chǎng)成為各TI數(shù)碼商家的青睞對(duì)象。相比一線(xiàn)品牌，二線(xiàn)品牌反而更有市場(chǎng)，它的價(jià)格沒(méi)有那么透明，又是獨(dú)家代理，利潤(rùn)較高，經(jīng)銷(xiāo)商更愿意去投入，去培養(yǎng)市場(chǎng)。四）信息化高≠普及率高在湖南，郴州的信息化始終在走在前列。不過(guò)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，郴州市場(chǎng)容量很大的，加上流動(dòng)人口多，需求也多。專(zhuān)賣(mài)店則因?yàn)橹饕w現(xiàn)品牌優(yōu)勢(shì)，相對(duì)于電腦城的“兼售”，消費(fèi)者更加相信這些店面的“專(zhuān)營(yíng)”。 二）產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然性IT 數(shù)碼產(chǎn)品銷(xiāo)售的專(zhuān)業(yè)化、集聚化成為未來(lái)IT數(shù)碼零售業(yè)發(fā)展的必然趨 勢(shì)。隨著 IT數(shù)碼產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，傳統(tǒng)功能單一的IT賣(mài)場(chǎng)、數(shù)碼城難以適應(yīng)新的競(jìng)爭(zhēng)形式需要，在新的市場(chǎng)需求環(huán)境下，市場(chǎng)格局也面臨調(diào)整，品牌專(zhuān)營(yíng)店、專(zhuān)營(yíng)代理店、電腦賣(mài)場(chǎng)單體店、IT 賣(mài)場(chǎng)連鎖店、兼營(yíng)IT 產(chǎn)品的家電連鎖等各種數(shù)碼產(chǎn)品銷(xiāo)售終端的作用將產(chǎn)生變化。 第二部分 項(xiàng)目定位一、主題形象定位 電腦手機(jī)的4S店在定位：1期電腦城的深化到IT的縱向領(lǐng)域，突出電腦與手機(jī)；4S：郴州對(duì)4S的熟悉與聯(lián)想；高規(guī)格：差異化定位；前瞻性：項(xiàng)目形象創(chuàng)新化、硬件設(shè)施商場(chǎng)化、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)專(zhuān)業(yè)化；項(xiàng)目定位于現(xiàn)代化專(zhuān)業(yè)數(shù)碼賣(mài)場(chǎng)（數(shù)碼生活廣場(chǎng)），作為各商戶(hù)及經(jīng)銷(xiāo)商的展銷(xiāo)平臺(tái)，其具備現(xiàn)代化賣(mài)場(chǎng)的各種配套設(shè)施，軟硬件明顯優(yōu)于傳統(tǒng)數(shù)碼賣(mài)場(chǎng)及批發(fā)市場(chǎng)，滿(mǎn)足品牌主力經(jīng)營(yíng)戶(hù)的普遍需求，同時(shí)建設(shè)高度的信息化平臺(tái)和IT 維修中心，并與強(qiáng)大的第三方物流和第四方物流合作，用方便的售后服務(wù)和高效的物流支持立足郴州并伺機(jī)爭(zhēng)取更大的產(chǎn)品輻射。二、業(yè)態(tài)定位根據(jù)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與需求分析，本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位以產(chǎn)品的完整度及生態(tài)鏈的完整性為依據(jù)，涵蓋品牌電腦專(zhuān)區(qū)、品牌數(shù)碼專(zhuān)區(qū)、品牌手機(jī)專(zhuān)區(qū)及手機(jī)綜合區(qū)、游戲電玩、數(shù)碼展示體驗(yàn)中心、配件耗材區(qū)、二手?jǐn)?shù)碼產(chǎn)品交易專(zhuān)區(qū)、維修區(qū)等，同時(shí)配以網(wǎng)絡(luò)配件及耗材，安防用品，通訊設(shè)備等業(yè)態(tài)。協(xié)助企業(yè)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)電子信息查詢(xún)、商業(yè)推廣宣傳、網(wǎng)上訂單文件制作、定單商議及管理、視頻通訊等，增強(qiáng)業(yè)務(wù)拓 展能力、商業(yè)溝通能力和客戶(hù)管理能力，幫助企業(yè)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)突破傳 統(tǒng)商貿(mào)的局限，進(jìn)一步做大電子數(shù)碼市場(chǎng)。在招商手冊(cè)、展板等招商工具齊備的情況下入市，才能彰顯出本項(xiàng)目的氣勢(shì)與發(fā)展商的雄厚實(shí)力，增強(qiáng)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的信心。（最好引進(jìn)商家，我們投入綜合配套，輕易不要經(jīng)營(yíng)手機(jī)）五）有控制入市根據(jù)租金策略等分期分批有節(jié)奏地向市場(chǎng)推出產(chǎn)品，避免一擁而上，實(shí)現(xiàn)均衡、有序的招商目標(biāo)。二、招商總體思路經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)布局規(guī)范了本項(xiàng)目的硬件功能，而招商與經(jīng)營(yíng)模式則是完善了本項(xiàng)目的軟件功能，只有好的硬件基礎(chǔ)，再加上強(qiáng)大的軟件支持，中泰數(shù)碼生活廣場(chǎng)才能獲得良好的招商和經(jīng)營(yíng)成果。因而在招商過(guò)程中不能單純地宣傳本項(xiàng)目的特點(diǎn)。中泰數(shù)碼生活廣場(chǎng)的招商可采用聯(lián)營(yíng)和租賃等方式展開(kāi)，其中主力商家和大型品牌商家可采用聯(lián)營(yíng)方式展開(kāi)，中小商戶(hù)應(yīng)以租賃為主。定期促銷(xiāo)推介，形成滾滾人流，帶來(lái)巨大消費(fèi)。同時(shí)，隨著各同類(lèi)商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，公正、公平和公開(kāi)的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)則成為了競(jìng)爭(zhēng)的最重要制勝法寶。信用中心定期公布各商戶(hù)的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)狀況，并分別對(duì)不同優(yōu)劣狀況的商戶(hù)實(shí)施一定的獎(jiǎng)懲制度。4建立宣傳推廣基金，統(tǒng)一推廣，品牌化運(yùn)作建議本項(xiàng)目建立宣傳推廣專(zhuān)項(xiàng)基金，多途徑、多方式的推廣中泰數(shù)碼生活廣場(chǎng)，同時(shí)推廣場(chǎng)內(nèi)各經(jīng)營(yíng)品牌，目標(biāo)是不但打造項(xiàng)目的品牌，更重視打造經(jīng)營(yíng)者的品牌，令經(jīng)營(yíng)者感受到本項(xiàng)目與其是利益捆綁、同舟共濟(jì)的，從而增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)者對(duì)本項(xiàng)目的歸屬感與信任感。打造4S店，主要有兩個(gè)原因：第一，體驗(yàn)商業(yè)項(xiàng)目中發(fā)揮著核心的作用，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)形象會(huì)產(chǎn)生一定的影響，可在較大程度上促進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目對(duì)其他商戶(hù)的招商。 二）動(dòng)漫區(qū)帶動(dòng)招商動(dòng)漫可以為商業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)大量的商業(yè)人流，創(chuàng)造良好的商業(yè)氛圍，從而增強(qiáng)其他商戶(hù)經(jīng)營(yíng)的信心，促進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目的招商。四）分行業(yè)招商本項(xiàng)目包含銀行、電信、服務(wù)等社區(qū)配套性質(zhì)的業(yè)態(tài)業(yè)種，涉及的行業(yè)較多，在招商時(shí)應(yīng)按行業(yè)分類(lèi)進(jìn)行集中招商。定向招商通常首先需要大量搜集商戶(hù)的信息資料，然后選擇確定適應(yīng)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)需要的目標(biāo)商戶(hù)，再與之聯(lián)系，說(shuō)服其進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。并在項(xiàng)目招商過(guò)程中，通過(guò)分批推出貨量的控制，制造分批次推出的單位供不應(yīng)求的局面，引起市場(chǎng)轟動(dòng)，促使商家進(jìn)駐。示范經(jīng)營(yíng)區(qū)的成功招商將大大提升潛在經(jīng)營(yíng)者的信心。招商條件優(yōu)惠的措施有免租期、折扣租金、管理費(fèi)優(yōu)惠、送廣告位等。2動(dòng)漫主力店招商范圍應(yīng)鎖定在知名品牌，但廠家直營(yíng)的可能性較低，因此我司建議可為知名品牌尋找代理商，為兩者牽線(xiàn)搭橋，而對(duì)于發(fā)達(dá)地區(qū)的知名代理商，則說(shuō)服并協(xié)助其發(fā)展加盟商。五、招商價(jià)格策略一）招租價(jià)格定位1銷(xiāo)售樓層及面積（詳見(jiàn)招商部）2可比項(xiàng)目租賃價(jià)格及權(quán)重對(duì)比項(xiàng)目手機(jī)1條街火車(chē)站電腦城宏達(dá)電腦城蘇寧電器國(guó)美電器所在地段人民東路火車(chē)站附近火車(chē)站附近國(guó)慶北路人民西路首層（或臨街鋪面）租賃均價(jià)150元/㎡110元/㎡35元/㎡175元/㎡（手機(jī)257/㎡，數(shù)碼94/㎡）150元/㎡（手機(jī)250/㎡，數(shù)碼50/㎡）權(quán)重30%30%20%10%10%3各項(xiàng)目修正系數(shù)比較表對(duì)比項(xiàng)目本項(xiàng)目手機(jī)1條街火車(chē)站電腦城宏達(dá)電腦城蘇寧電器國(guó)美電器所在地段香雪路人民東路火車(chē)站附火車(chē)站國(guó)慶北路人民西路對(duì)比要素及權(quán)重地理位置20%1交通因素15%1人 流 量15%1商業(yè)氛圍15%1建筑規(guī)模5%1項(xiàng)目品牌5%1經(jīng)營(yíng)檔次15%1配套服務(wù)10%1總修正系數(shù)(各系數(shù)*各自權(quán)重結(jié)果之和)/14各項(xiàng)目修正價(jià)格如下表：由于本項(xiàng)目一層經(jīng)營(yíng)電腦商品，整體營(yíng)運(yùn)后一層A區(qū)與二層A區(qū)的商業(yè)價(jià)值非常接近，因此計(jì)算二層A區(qū)招租均價(jià)：A區(qū)租金均價(jià)計(jì)算表表514序號(hào)①②③④⑤比較項(xiàng)目權(quán)重租金均價(jià)（元/㎡租金定價(jià)匯總?cè)缦拢阂粚覣區(qū)88元／㎡一層B區(qū)79元／㎡一層C區(qū)55元／㎡二層A區(qū)47元／㎡二層B區(qū)31元／㎡以上的商鋪銷(xiāo)售價(jià)格與租賃價(jià)格僅供現(xiàn)階段參考，最終的價(jià)格將根據(jù)銷(xiāo)售與招商周期安排，結(jié)合市場(chǎng)變化情況確定。3針對(duì)散戶(hù)：它是項(xiàng)目整體租金的重要補(bǔ)充，租金可考慮以接近面價(jià)或略高于面價(jià)5%～10%作為招租標(biāo)準(zhǔn)。一層B區(qū)：差價(jià)比例在2050%之間。3門(mén)面尺寸內(nèi)鋪中門(mén)面長(zhǎng)度大的商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高于門(mén)面長(zhǎng)度小的商鋪，差價(jià)比例控制在48%之間。六）租金繳納策略建議租金繳納采取半年交或者年繳二種策略，為快速回籠資金，年交可在租金上予以免租優(yōu)惠。二）送裝修建議本項(xiàng)目可推出送裝修的優(yōu)惠措施，作為與知名品牌或其特許經(jīng)營(yíng)商、代理商等的合作形式，以落實(shí)有號(hào)召力的知名品牌進(jìn)駐本商場(chǎng)，并藉此吸引其它品牌商戶(hù)及經(jīng)營(yíng)者。我司認(rèn)為我們應(yīng)盡量選擇有潛質(zhì)的知名品牌，對(duì)其受歡迎程度及營(yíng)業(yè)額有信心，利用優(yōu)惠的扣點(diǎn)方式，與商家共同分享利潤(rùn)，更有機(jī)會(huì)成功突圍這個(gè)市場(chǎng)，利用知名品牌入駐作為號(hào)召力，吸引其它有實(shí)力的商家進(jìn)駐本項(xiàng)目。四）稅費(fèi)優(yōu)惠向政府及主管部門(mén)爭(zhēng)取稅收、工商管理等費(fèi)用的優(yōu)惠，提供方便快捷的一條龍服務(wù)，讓在此經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)受益，發(fā)展