【正文】 預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元建設(shè)期貸款利息萬(wàn)元11財(cái)務(wù)測(cè)算指標(biāo)萬(wàn)元總銷售收入萬(wàn)元銷售成本萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)稅金及附加萬(wàn)元土地增值稅萬(wàn)元利潤(rùn)總額萬(wàn)元所得稅萬(wàn)元凈利潤(rùn)萬(wàn)元投資利潤(rùn)率％投資利稅率％銷售利潤(rùn)率％財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率％稅前稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%）萬(wàn)元稅前稅后投資回收期年稅前稅后研究結(jié)論（1）本項(xiàng)目依據(jù)本小區(qū)建設(shè)總體規(guī)劃，符合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控政策，可滿足本地區(qū)的住房需求，改善其居住條件提高其生活質(zhì)量，使小區(qū)住戶結(jié)構(gòu)更加合理。（2）該項(xiàng)目工程統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，配套建設(shè)，因地制宜，資源共享，可形成居住舒適，環(huán)境優(yōu)美，功能齊全、成本適中，質(zhì)量較高的居民小區(qū)。項(xiàng)目資金由銀行貸款、自籌和預(yù)售房款解決，投資成本合理，投資回收期短，還款快，從財(cái)務(wù)分析是可行的。不少隨軍家屬住房困難，有改善住房條件的強(qiáng)烈愿望。第一，停止福利分房，就是讓大家丟掉分房的幻想；第二，住房貨幣化就是充分調(diào)動(dòng)大家花錢買房的積極性；第三，開放的住房二級(jí)市場(chǎng)就是鼓勵(lì)大家賣舊買新，賣小買大；第四，國(guó)家對(duì)首次購(gòu)房者已經(jīng)出臺(tái)了許多減免或降低稅費(fèi)的政策；第五，金融信貸方面延長(zhǎng)了還款期限，降低了貸款利率。國(guó)企和政府機(jī)關(guān)的干部大部分都已經(jīng)在房改中獲得了單位分配的住房，但是由于原來(lái)分配的住宅戶型和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理，子女也已經(jīng)長(zhǎng)大，正在準(zhǔn)備購(gòu)買第二套住房。上世紀(jì)七十年代末八十年代初我國(guó)對(duì)計(jì)劃生育問(wèn)題加緊了控制，提倡一對(duì)夫婦只生一個(gè)孩子。是一片靠山面水、交通便利、風(fēng)景秀麗、周邊公共設(shè)施齊備的住宅建筑風(fēng)水寶地。站在住宅陽(yáng)臺(tái)即可觀賞銀湖美景。位于北回歸線以南，東經(jīng)113176。52′。珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)在其轄區(qū)內(nèi)。隴口是珠海市生態(tài)資源最豐富的區(qū)域。區(qū)內(nèi)有森林公園、市政公園、社區(qū)公園等大小公園112個(gè)。第五章 工程設(shè)計(jì)方案一、依據(jù)珠海市城市總體規(guī)劃（1998～2010）；隴口區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃；珠海開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃；《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》及相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。如何將自然美景和小區(qū)建筑聯(lián)系在一起，演繹成一個(gè)舒適而富有詩(shī)意，生動(dòng)而充滿激情的城市與自然美景空間綜合體是本案的最大挑戰(zhàn)。對(duì)社區(qū)而言，這種布局強(qiáng)化了空間的流動(dòng)與共享。為了避免高層高密度帶來(lái)的空間封閉感，方案采用北側(cè)樓層較高，南側(cè)樓層較低，住宅底層局部架空，建筑形體、高度的變化等細(xì)節(jié)的精心設(shè)計(jì)，讓建筑自然地融入整體環(huán)境之中，由于基地形態(tài)的變化及住宅單元在整體環(huán)境中的不同位置，方案采用整體明確，局部因地制宜的方式，精心打造每一居住單元的內(nèi)外景觀，形成豐富而多樣的居住單元形式。車行通過(guò)環(huán)繞基地周邊的內(nèi)部環(huán)道自然地形成車行服務(wù)干道。停車全部采用地下停放形式，地上主要布置小區(qū)水景廣場(chǎng)、景觀小品、綠化草坪和健身場(chǎng)地。 方案采用多種設(shè)計(jì)手段，盡量避免高層高密度帶來(lái)的空間擁擠與視覺(jué)壓抑。 2)沿主要干道設(shè)連續(xù)的商業(yè)界面，內(nèi)部主要中心綠化中建筑局部架空，作為社區(qū)小型公共場(chǎng)所，形成以公共活動(dòng)為主的多層次社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所，架空部分不僅豐富視覺(jué)景觀的層次，且為住戶提供風(fēng)雨無(wú)阻的戶外活動(dòng)場(chǎng)所。 全區(qū)景園空間層次大致可分為以下幾部分： 1)中心綠地的層次——社區(qū)內(nèi)主要公共空間由連接主要步行入口及內(nèi)部單元的步行軸線與環(huán)道圍合而成，中心高層底層架空，地面采用緩坡，局部綠化、水體相對(duì)集中，反映了社區(qū)公共活動(dòng)的場(chǎng)景，起伏的地形、密植的樹林、寬闊的草坪及精心設(shè)計(jì)的小品形成集中的景觀效果。 六、建筑工程與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案住宅建筑小區(qū)規(guī)劃占地面積為57330㎡。室內(nèi)盡量設(shè)計(jì)玄關(guān)、儲(chǔ)藏等過(guò)渡空間，以組織含蓄、雅致的生活空間。住宅立面則采用簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代構(gòu)成手法，立面與體型設(shè)計(jì)忠實(shí)反映建筑的空間及平面功能，材質(zhì)樸實(shí)而親切。而總體色彩亦以整體和諧，局部變化為原則，立面局部體形構(gòu)架與材質(zhì)變化為整體注入了活力。立面的形式綜合了結(jié)構(gòu)體系，材質(zhì)運(yùn)用及空調(diào)機(jī)位的隱蔽等實(shí)質(zhì)要求。主要建筑物設(shè)計(jì)概況樓號(hào)建筑物名稱建筑面積（㎡）層數(shù)層高(m)單元數(shù)結(jié)構(gòu)類型1住宅樓40590333剪力墻結(jié)構(gòu)2住宅樓35310333剪力墻結(jié)構(gòu)3住宅樓40590333剪力墻結(jié)構(gòu)4住宅樓26100302剪力墻結(jié)構(gòu)5住宅樓28800302剪力墻結(jié)構(gòu)6住宅樓15600301剪力墻結(jié)構(gòu)7住宅樓32100303剪力墻結(jié)構(gòu)8住宅樓15600301剪力墻結(jié)構(gòu)9住宅樓28800302剪力墻結(jié)構(gòu)23商住樓39360333/3裙房2層11商住樓28300333/2裙房2層地下停車場(chǎng)1400013/1框架結(jié)構(gòu)合計(jì)345150住宅戶型和商鋪面積設(shè)計(jì)為滿足不同消費(fèi)者的購(gòu)房需求，本項(xiàng)目住宅面積為322290㎡.設(shè)計(jì)的戶型有77～94～100～124～146㎡／戶等多種戶型，共2089戶?；A(chǔ)地板下需鋪300mm厚河卵砂層，砂中含泥量不超過(guò)5%墊層每邊擴(kuò)出基礎(chǔ)外緣600mm。d7000人計(jì)；底商用水18m3/d，以2L／㎡北側(cè)中心花園地下設(shè)儲(chǔ)水池1座，容量500M3。排污水系統(tǒng)在小區(qū)邊角處地下建30噸化糞池7座。供電工程用電總負(fù)荷11000KW其中：住宅樓用電9600KW 底商裙房用電200KW 其他用電1200KW在小區(qū)四周邊角地段設(shè)置11臺(tái)1200KVA箱式變壓器，變壓器總?cè)萘?3200KVA。通訊工程本項(xiàng)目預(yù)設(shè)電話線路和電視、網(wǎng)路線路。商業(yè)面積8860㎡，采用中央空調(diào)。其他配套工程（1）消防工程消防給水系統(tǒng)的設(shè)計(jì)遵照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB1687）、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB5004495）、《汽車庫(kù)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ9887）、以及國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求。高層滅火利用樓頂水箱和地下儲(chǔ)水池水源作消防用水。修理廠系自用建筑。項(xiàng)目建設(shè)期間對(duì)原住戶發(fā)放過(guò)渡期補(bǔ)償費(fèi)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按30元/ ，過(guò)渡期計(jì)劃為3年。民居生活用熱水盡量使用太陽(yáng)能。第七章 環(huán)境保護(hù)和安全防護(hù)一、環(huán)境保護(hù)廢水：本項(xiàng)目廢水主要是居民生活污水，洗滌污水，經(jīng)排水系統(tǒng)排入室外化糞池，經(jīng)沉淀處理后排入市政污水管網(wǎng)統(tǒng)一治理。住宅完工后充分通風(fēng)，使殘留有害氣體充分散發(fā)后再入住。因建設(shè)場(chǎng)地臨街，施工中應(yīng)采取必要的措施，嚴(yán)密注意過(guò)往行人的安全，施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)出車輛應(yīng)合理設(shè)計(jì)行車路線，確保交通安全。項(xiàng)目完成后對(duì)原住戶無(wú)償提供同等面積住房，按場(chǎng)地原有建筑物建筑面積12170 m2補(bǔ)償，作為本項(xiàng)目土地使用權(quán)補(bǔ)償。月。（6）本項(xiàng)目地下室15000㎡，戰(zhàn)時(shí)可兼作人防工程設(shè)施，故未計(jì)算人防工程易地建設(shè)費(fèi)。四、資金使用計(jì)劃 資金使用計(jì)劃表 單位：萬(wàn)元資金來(lái)源 年份 合計(jì)銀行貸款自籌預(yù)售房款第一年70000第二年0第三年0合計(jì)7000，資金來(lái)源為銀行貸款7000萬(wàn)元，；。在建設(shè)期第二年,本項(xiàng)目第一期工程基本完工，第二期工程主體工程完成一部分后開始預(yù)售總建筑面積的15%，；在建設(shè)期第三年,本項(xiàng)目第二期工程主體工程基本完成后預(yù)售25%，；經(jīng)營(yíng)期2年，第一年銷售30%，；第二年售完其余的30%。由附表5《損益表》計(jì)算可知（4） 投資利潤(rùn)率 ％（8） ％（9） ％借款償還能力分析由附表9《借款還本付息計(jì)算表》可知本項(xiàng)目貸款額7000萬(wàn)元，貸款期限3年，還款資金來(lái)源為建設(shè)期利息準(zhǔn)備金和本項(xiàng)目利潤(rùn)。 總 投 資 估 算 表附表1序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱單位數(shù)量單價(jià)(元)估算值(萬(wàn)元)　第一部分 工程費(fèi)用　　　 1建筑安裝工程費(fèi)用m2345150　 2總圖及設(shè)備工程費(fèi)用　　　 　第二部分 其它費(fèi)用 　　　 1土地費(fèi)（按原建筑面積補(bǔ)償）m212170 　 搬遷過(guò)渡費(fèi)　　　 2建設(shè)單位管理費(fèi) 　　　 3勘察費(fèi)　　　 4設(shè)計(jì)費(fèi)　　　 5招投標(biāo)代理費(fèi)　　　 6可研報(bào)告編制費(fèi)　　　 7建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 　　　 8工程監(jiān)理費(fèi)　　　 9人防工程費(fèi)m2　免 10供電貼費(fèi)KVA　免 11城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)萬(wàn)元 12水增容費(fèi)m31500 免 13消防設(shè)施配套費(fèi)m2345150 3 　 小 計(jì)　　　 　第三部分 預(yù)備費(fèi) 　　　 　固定資產(chǎn)投資　　　 　建設(shè)期貸款利息萬(wàn)元7000 　總 投 資　　　 建筑安裝工程投資估算表附表2單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱單位數(shù)量單價(jià)(元)估算值13住宅樓 m281180 土建工程m281180 水衛(wèi)消防m(xù)281180 監(jiān)控系統(tǒng)m2