【正文】 半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；　　（一）阻撓、抗拒業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)；　?。ò耍┡浜辖值擂k事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、公安機(jī)關(guān)等做好住宅物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)、社會(huì)治安等工作；　?。ㄋ模┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問(wèn)題；業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：　?。ㄎ澹┻`反市人民政府有關(guān)房屋出租規(guī)定且未改正的；　?。ㄒ唬┎痪哂型耆袷滦袨槟芰Φ?；業(yè)主委員會(huì)由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定?！　〉谑艞l 　　備案材料齊全的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)出具書面?zhèn)浒缸C明，并在備案后七個(gè)工作日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)物業(yè)管理行政主管部門及公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居（村）民委員會(huì)；備案材料不齊全的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）不予備案，并書面告知須補(bǔ)齊的材料?！　I(yè)主人數(shù)較少，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。　　　?。ㄈ└嬷獦I(yè)主委員會(huì)本小組業(yè)主的有關(guān)意見(jiàn)和建議；　　第十七條 業(yè)主小組推選業(yè)主代表，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本小組專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組?！　I(yè)主委員會(huì)或者其他業(yè)主大會(huì)召集人未能按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則要求召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期整改。　　召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)十五日前將會(huì)議內(nèi)容函告街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)。　?。┱匍_(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作?！　。ǘM訂管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案，其中議事規(guī)則草案中可以約定是否設(shè)立業(yè)主代表、業(yè)主監(jiān)事會(huì)，擬訂業(yè)主小組劃分方案草案；　?。ㄒ唬┚哂型耆袷滦袨槟芰?；　　籌備組正式開(kāi)展籌備工作前，物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。　　籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確定，并事先告知全體業(yè)主?；I備組可以由業(yè)主成員以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、建設(shè)單位、社區(qū)居（村）民委員會(huì)等派員組成。　　第十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交至街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）設(shè)立的專用賬戶，供業(yè)主大會(huì)籌備組使用?！　〉诰艞l 業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議。　　業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過(guò)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則之日起成立。業(yè)主大會(huì)根據(jù)劃定的物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)?！　　　〉诙?對(duì)實(shí)名投訴、舉報(bào)實(shí)行限時(shí)回復(fù)，并對(duì)實(shí)名投訴、舉報(bào)人予以保密?！　〉谌龡l　市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制；建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機(jī)制；制定和落實(shí)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)扶持政策；鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督活動(dòng)，適用本條例。2016年3月30日江蘇省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十二次會(huì)議批準(zhǔn)）第一章 　　第一條　為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。　　城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、民政、城市管理、公安、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、價(jià)格、人防、環(huán)境保護(hù)、水務(wù)等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作?！　∩鐓^(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開(kāi)展物業(yè)管理工作?！　∥飿I(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。業(yè)主自治　　臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主參加自治活動(dòng)的方式、違反共同約定的責(zé)任、自治活動(dòng)爭(zhēng)議處理辦法作出約定。符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔(dān)任?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。　?。ǘ┍救思捌渑渑肌⒅毕涤H屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職；　?。ㄋ模o(wú)不宜擔(dān)任的其他情形。　　第十二條 　?。ㄈ┐_認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；　　業(yè)主大會(huì)成立后，籌備組自動(dòng)解散?！　〉谑龡l 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)參與指導(dǎo)，對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。未整改的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)相關(guān)業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成?！　〉谑鍡l 　　業(yè)主小組作出的決定應(yīng)當(dāng)符合管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，不得違反業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)作出的決定，并在作出決定后七日內(nèi)告知業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主代表履行下列職責(zé)：　　（四）建立本小組工作檔案；　　第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任一名。　?。ǘ┍救思捌渑渑?、直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的；　?。┠踩》恋K公正履行職務(wù)的其他利益且未改正的；　　未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)、幫助下，根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員。　?。ㄒ唬﹫?zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；　?。ㄎ澹┒酱贅I(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；　?。ň牛┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)?！　。ǘ┡撟骷?，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；　?。┥米詣?dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金，侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。　　業(yè)主委員會(huì)逾期未能換屆改選的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)所在地的社區(qū)居（村）民委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)預(yù)算及使用情況，至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告一次，接受業(yè)主監(jiān)督?！　〉谌?jié) 其他規(guī)定　?。ㄒ唬┎痪邆涑闪I(yè)主大會(huì)條件的；物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員資格應(yīng)當(dāng)符合本條例第十九條的規(guī)定。　　物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主大會(huì)成立之日起停止履行職責(zé)，并在七日內(nèi)與業(yè)主大會(huì)辦理移交手續(xù)后解散。　　（一）喪失本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主身份的；　　前期物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：　?。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估方式；　?。ò耍┻`約責(zé)任和合同解除的條件；臨時(shí)管理規(guī)約中應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：　?。ㄋ模┙ㄔO(shè)單位對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估辦法等；　　物業(yè)保修金實(shí)行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管”的原則，由市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指定的機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理。交存期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足；交存期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)設(shè)立業(yè)主共有資金基本賬戶后十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤銷業(yè)主共有資金專用賬戶，并將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金基本賬戶。評(píng)估結(jié)果在一年內(nèi)有效，并向全體業(yè)主公告，同時(shí)告知物業(yè)管理行政主管部門?！　〉谌艞l　普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)?！　。ㄈ┱{(diào)價(jià)方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主表決通過(guò)，表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不得少于七日。　　第四十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：　?。ǘ┉h(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告及審批、驗(yàn)收等環(huán)境保護(hù)資料；物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。　?。ǘ└鞣猪?xiàng)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)（含人員配置）和費(fèi)用分項(xiàng)測(cè)算；　　（五）利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益的核算和分配辦法；　　業(yè)主大會(huì)可以委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況開(kāi)展評(píng)估，并向全體業(yè)主公布評(píng)估結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者損害業(yè)主權(quán)益的，業(yè)主可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟；經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，由物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)證書、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；　?。ㄎ澹┓课菅b飾裝修及使用過(guò)程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等安全事項(xiàng)；　　（二）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！　。ㄒ唬┙ㄔO(shè)單位按照本條例第四十條規(guī)定移交的資料；　?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護(hù)資料；　　對(duì)拒不退出或者移交資料的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求，轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助；有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊(cè)等違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照法律、法規(guī)規(guī)定、合同約定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)技術(shù)規(guī)范等提供日常物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案?！　。ǘ┏鲎狻⒊鼋?、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；　?。?duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報(bào)復(fù)的；　　物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人