【正文】 委員會委員，已擔任業(yè)主委員會委員的，應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則，由業(yè)主委員會終止其職務并予以公示：　?。ㄒ唬┎痪哂型耆袷滦袨槟芰Φ模弧　。ǘ┍救思捌渑渑?、直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務的企業(yè)有利害關系的；　?。ㄈ┯袚p壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當使用行為且未改正的；　?。ㄋ模┪窗凑找?guī)定交納物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用、汽車停放費用和住宅專項維修資金等相關費用且未改正的；　　（五）違反市人民政府有關房屋出租規(guī)定且未改正的；　?。┠踩》恋K公正履行職務的其他利益且未改正的；　?。ㄆ撸┯胁涣夹庞糜涗浨楣?jié)嚴重的；　?。ò耍┯羞`反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，或者其他不宜擔任業(yè)主委員會委員的情形。　　未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導、幫助下，根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者增補業(yè)主委員會委員?！　〉诙畻l 業(yè)主委員會履行下列職責：　?。ㄒ唬﹫?zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；　?。ǘ┱偌瘶I(yè)主大會會議，定期書面向業(yè)主大會報告工作并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質(zhì)詢；　?。ㄈ└鶕?jù)業(yè)主大會決定代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；　?。ㄋ模┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的相關問題；　?。ㄎ澹┒酱贅I(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，調(diào)解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；　?。┙M織和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集和使用；　?。ㄆ撸└鶕?jù)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，決定共用部位、共用設施設備的經(jīng)營方式，管理、使用并公布經(jīng)營所得收益情況；　?。ò耍┡浜辖值擂k事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會、公安機關等做好住宅物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設、社會治安等工作；　?。ň牛┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責?！　〉诙粭l　業(yè)主委員會不得有下列行為：　　（一）阻撓、抗拒業(yè)主大會行使職權；　　（二）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料；　?。ㄈ┻`反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；　?。ㄋ模┐驌?、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人；　?。ㄎ澹┪唇?jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；　?。┥米詣佑米≌瑢ｍ椌S修資金，侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；　?。ㄆ撸┻`反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會賦予的職權，侵害業(yè)主合法權益的其他行為。　　第二十二條　業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當指導、協(xié)助成立換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會?！　Q屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)等共同管理事項，組織召開業(yè)主大會會議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用專項維修資金進行維修、更新、改造的除外?！　I(yè)主委員會逾期未能換屆改選的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導所在地的社區(qū)居（村）民委員會組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會?！　〉诙龡l　業(yè)主委員會應當自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的有關財務憑證、業(yè)主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）保管。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法需要使用上述物品的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當及時提供?！　〗值擂k事處（鎮(zhèn)人民政府）在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并辦理換屆備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會?！　I(yè)主委員會不按時移交的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當責令其限期移交；拒不移交的，轄區(qū)內(nèi)的公安機關應當給予協(xié)助?！　〉诙臈l　業(yè)主大會應當綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)服務費用標準、業(yè)主人數(shù)等因素，在管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則中確定業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費預算。該經(jīng)費由全體業(yè)主負擔，或者由業(yè)主大會在管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中約定?！　I(yè)主大會可以根據(jù)工作需要設立業(yè)主監(jiān)事會，聘請業(yè)主委員會秘書。具體產(chǎn)生辦法、工作職責、所需經(jīng)費在管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則中約定?！　I(yè)主委員會應當將業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費預算及使用情況，至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告一次，接受業(yè)主監(jiān)督?！　　　〉谌?jié) 其他規(guī)定　　　　第二十五條　住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或者業(yè)主委員會職責：　?。ㄒ唬┎痪邆涑闪I(yè)主大會條件的；　?。ǘ┚邆涑闪I(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導后仍不能成立的?！　×腥氘?shù)乩吓f住宅小區(qū)物業(yè)管理年度實施計劃且滿足前款第二項條件的，或者保障性住房具備前款規(guī)定情形之一的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當及時組織成立物業(yè)管理委員會?！　〉诙鶙l　物業(yè)管理委員會由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織成立，由業(yè)主以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、公安機關、社區(qū)居（村）民委員會、建設單位等派員組成?！　∥飿I(yè)管理委員會人數(shù)應當為九至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應當不少于百分之六十，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員資格應當符合本條例第十九條的規(guī)定。　　物業(yè)管理委員會應當將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決?！　〉诙邨l 物業(yè)管理委員會應當依法履行職責，依照法律、法規(guī)的規(guī)定，就住宅小區(qū)共同管理事項征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定?！　∥飿I(yè)管理委員會自業(yè)主大會成立之日起停止履行職責，并在七日內(nèi)與業(yè)主大會辦理移交手續(xù)后解散?！　〉诙藯l 物業(yè)管理區(qū)域應當根據(jù)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮物業(yè)共用設施設備、社區(qū)建設等因素劃分?！　∥飿I(yè)管理區(qū)域需要分立或者合并的，應當形成區(qū)域調(diào)整方案，對調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用設施設備的使用、維護等作出規(guī)定?！　⌒枰至⒌?，應當分別經(jīng)擬新設立的物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；需要合并的，應當分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！　∥飿I(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，應當重新辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)?！　〉诙艞l　劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設的住宅小區(qū)項目，先期開發(fā)部分符合業(yè)主大會成立法定條件的，可以成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法?！　〉谌畻l 業(yè)主大會會議、業(yè)主小組議事表決可以采用紙質(zhì)或者手機信息、電子郵件等方式實名投票。業(yè)主大會會議表決結果應當向全體業(yè)主公示?！　I(yè)主代表出席業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會委員出席業(yè)主委員會會議不得委托他人。　　一個獨立產(chǎn)權單位登記有二個或者二個以上所有權人的，應當自行確定一名投票人。　　本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，由市物業(yè)管理行政主管部門負責建設及維護?！　〉谌粭l　業(yè)主委員會委員、物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員、業(yè)主代表有下列情形之一的，其職務自行終止，并應當自終止之日起七日內(nèi)移交其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物：　　（一）喪失本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主身份的；　?。ǘ┮詴嫘问教岢鲛o職的；　?。ㄈ┯斜緱l例第十九條第三款規(guī)定的情形之一的；　?。ㄋ模┓瞎芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他資格終止條件的。　　有前款情形之一的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主小組應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不得少于七日?！　〉谌l　業(yè)主認為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面提出撤銷申請；認為物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門書面提出撤銷申請?！　^(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當在十五個工作日內(nèi)將審查結果書面告知申請人；業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，應當責令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業(yè)主?！　　　〉谌?前期物業(yè)管理　　　　第三十三條　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同生效之前，前期物業(yè)管理由建設單位負責?！　∏捌谖飿I(yè)管理階段，建設單位應當監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行前期物業(yè)服務合同。　　第三十四條　建設單位依照法律、法規(guī)規(guī)定的程序通過招標、投標選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務合同。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同的附件應當包括前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約?！　∏捌谖飿I(yè)服務合同中應當載明下列內(nèi)容：　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務內(nèi)容、標準、收費價格和委托代收費事項；　?。ǘ└鞣猪椃盏臉藴剩ê藛T配置）和費用分項測算；　?。ㄈ┓猪椯M用和主要成本變動聯(lián)動調(diào)整的約定；　?。ㄋ模┪飿I(yè)服務標準的評估方式；　　（五）物業(yè)服務用房（含業(yè)主委員會議事活動用房）的面積和位置；　　（六）共用部位、共用設施設備清冊；　?。ㄆ撸I(yè)主共有資金專用賬戶的設立、查詢方式，以及利用共用部位、共用設施設備開展經(jīng)營活動所得收益的核算及分配辦法；　?。ò耍┻`約責任和合同解除的條件；　?。ň牛┡c前期物業(yè)服務有關的其他事項?！　〉谌鍡l　臨時管理規(guī)約由建設單位按照