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正文內(nèi)容

武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例-文庫吧

2025-04-03 22:46 本頁面


【正文】 者樓層為單位,推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的,業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會會議三日前,就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見;需要投票表決的,業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后,由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時(shí)如實(shí)反映。第三十條業(yè)主大會對業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算,按照下列規(guī)定確定:(一)按照業(yè)主人數(shù)計(jì)算的,一人計(jì)算為一票;建設(shè)單位未售出的專有部分,計(jì)算為一票;(二)按照建筑面積計(jì)算的,每一平方米建筑面積計(jì)算為一票;建筑面積不足一平方米的按一票計(jì)算。第三十一條業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加方可舉行。第三十二條業(yè)主大會決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項(xiàng)的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第三十三條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列事項(xiàng)作出約定:(一)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理;(二)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用方案;(三)共有部分的經(jīng)營與收益分配、使用;(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)環(huán)境衛(wèi)生、噪聲、寵物飼養(yǎng)、安全管理等業(yè)主的權(quán)利與義務(wù);(五)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。管理規(guī)約自業(yè)主大會表決通過之日起生效,對全體業(yè)主及使用人均具有約束力。第三十四條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生,向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報(bào)告工作,受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督。業(yè)主委員會實(shí)行任期制,每屆任期不超過五年,可連選連任,業(yè)主大會議事規(guī)則另有規(guī)定的從其規(guī)定。業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議,推選業(yè)主委員會主任和副主任。業(yè)主委員會會議由主任召集和主持,主任因故不能履行職責(zé),可以委托副主任召集。第三十五條業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)召開委員會會議,并于會議召開三日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式公告會議議程,聽取業(yè)主的意見和建議。業(yè)主委員會決定事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定在作出之日起三日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。第三十六條業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)忠實(shí)履行職責(zé),接受街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府以及房屋主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督,房屋主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對業(yè)主委員會委員的培訓(xùn)。業(yè)主委員會委員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職,其近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職的,應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告說明。第三十七條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,其委員資格自行終止:(一)不再是該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主;(二)喪失民事行為能力,不能履行委員職責(zé);(三)被依法限制人身自由半年以上;(四)以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求;(五)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。第三十八條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,由業(yè)主大會決定是否終止其委員資格:(一)拒不履行委員職責(zé);(二)業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格;(三)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章搭建、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等侵害他人合法權(quán)益;(四)因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任委員的。第三十九條業(yè)主委員會任期屆滿三個月前,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。業(yè)主委員會任期屆滿仍未進(jìn)行換屆選舉的,區(qū)房屋主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在三十日內(nèi)改正;逾期不改正的,街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)會同區(qū)房屋主管部門、社區(qū)居民委員會在三十日內(nèi)組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。第四十條業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi),前業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府監(jiān)督下,將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物,移交給新一屆業(yè)主委員會,并完成交接工作。業(yè)主委員會委員資格屆內(nèi)終止的,應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財(cái)物。第四十一條業(yè)主委員會不得從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動。業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)和利用業(yè)主共有部分經(jīng)營的收益屬于全體業(yè)主所有,具體使用辦法由業(yè)主大會決定,其收支情況業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期書面公告,并接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督。第四十二條兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用附屬設(shè)施設(shè)備的,應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會和區(qū)房屋主管部門、相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)召集。第43條業(yè)主大會可以根據(jù)所在物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況,通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制,依法選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。第44條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)提供物業(yè)管理服務(wù)。從事物業(yè)服務(wù)咨詢、顧問、代理、認(rèn)證等經(jīng)營活動的機(jī)構(gòu)和在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動的外地企業(yè),應(yīng)當(dāng)向市房屋主管部門備案。第45條本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制,物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理擔(dān)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定聘請相應(yīng)專業(yè)服務(wù)人員從事相關(guān)專業(yè)服務(wù)工作。第46條本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)重大事件報(bào)告制度。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情形之一的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)向相關(guān)主管部門、專業(yè)經(jīng)營單位報(bào)告:(一)發(fā)生火災(zāi)、水患、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;(二)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患,且在八小時(shí)內(nèi)難以排除,嚴(yán)重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全;(三)物業(yè)服務(wù)人員撤離物業(yè)管理區(qū)域,造成物業(yè)服務(wù)中斷,嚴(yán)重影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活;(四)發(fā)生群體性事件;(五)發(fā)生業(yè)主、物業(yè)使用人重大傷亡事件;(六)其他嚴(yán)重影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的隱患或者事件。第47條業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別建立并妥善保管業(yè)主大會與業(yè)主委員會檔案以及物業(yè)服務(wù)檔案,按照有關(guān)規(guī)定向房屋主管部門報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表。第48條市房屋主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查,組織開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級考核,并將考核結(jié)果向社會公布。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評價(jià)是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級考核的主要依據(jù)。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評價(jià)辦法,由市房屋主管部門制定。區(qū)房屋主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案,并向公眾提供查詢服務(wù)。第二節(jié)第49條物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。合同中的下列內(nèi)容應(yīng)當(dāng)事先提交業(yè)主大會會議表決通過,但業(yè)主大會已授權(quán)業(yè)主委員會決定的除外:(一)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng);(二)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)費(fèi)用;(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全保障事項(xiàng);(四)合同期限;(五)違約責(zé)任。第50條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行下列物業(yè)公共服務(wù)事項(xiàng):(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù);(二)公共綠化的維護(hù);(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù);(四)公共區(qū)域的秩序維護(hù)和安全協(xié)防;(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等義務(wù);(六)物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理;(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管;(八)其他物業(yè)公共服務(wù)事項(xiàng)。第51條普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房物業(yè)服務(wù)費(fèi)、車輛停泊服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、車輛停泊服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。確定和調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)、車輛停泊服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)時(shí),應(yīng)當(dāng)采取座談會、論證會、聽證會等形式,廣泛聽取意見。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的,市物價(jià)主管部門應(yīng)當(dāng)會同市房屋主管部門,根據(jù)物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等級和物價(jià)指數(shù)變動情況,制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià),確定不超過基準(zhǔn)價(jià)百分之二十的上浮幅度,并向社會公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第52條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以書面公布。第53條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以依法向人民法院起訴或者依法申請仲裁。第54條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定與開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會辦理物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案、業(yè)主名冊等資料的移交手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自辦理移交手續(xù)之日起三十日內(nèi),持相關(guān)資料向區(qū)房屋主管部門備案。第55條業(yè)主委員會應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿六十日前組織召開業(yè)主大會會議,對是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決。雙方續(xù)約的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;不再續(xù)約且需以委托方式管理的,業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議,對選聘方式、具體實(shí)施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進(jìn)行表決。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿,業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù),物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。第56條有下列情形之一的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù),不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出:(一)物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除;(二)除第五十五條第三款規(guī)定的情形外,物業(yè)服務(wù)合同期滿未續(xù)約;(三)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動的其他情形。第57條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù),應(yīng)當(dāng)在辦理退出手續(xù)的同時(shí),履行下列義務(wù):(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案等資料和物業(yè)服務(wù)用房,實(shí)行酬金制的,還應(yīng)當(dāng)移交服務(wù)期間的財(cái)務(wù)檔案;(二)撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員;(三)清退預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用;(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。7第58條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:(一)損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);(二)將不具備防水條件的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房,或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房或者廚房的上方;(三)破壞或者擅自改變房屋外觀;(四)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施;(五)在住宅區(qū)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品,排放有毒、有害物質(zhì);(六)亂丟垃圾,高空拋物;(七)飼養(yǎng)國家禁止飼養(yǎng)的大型犬類等寵物;(八)發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲,影響鄰居采光、通風(fēng);(九)法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約禁止的其他行為。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時(shí),業(yè)主大會、業(yè)主委員會及相關(guān)業(yè)主有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失。第59條物業(yè)交付使用后,業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬登記用途使用物業(yè)。業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定,并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意,必要時(shí)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備,不得改變使用性質(zhì),因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定,經(jīng)業(yè)主大會及有利害關(guān)系的業(yè)主同意,并依法辦理相關(guān)手續(xù)。規(guī)劃用途為住宅的住宅樓底層和住宅樓內(nèi)不得設(shè)立產(chǎn)生油煙、噪聲、異味污染以及安全隱患的餐飲、加工、娛樂、賓館等經(jīng)營場所。第60條物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有違反本條例第五十八條、第五十九條規(guī)定行為之一的,應(yīng)當(dāng)予以勸阻;勸阻無效的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知有關(guān)主管部門,有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。第61條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先向物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域裝飾裝修安全事項(xiàng)的巡查,業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。第62條因物業(yè)維修、公共利益需要臨時(shí)占用或者挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的,施工單位應(yīng)當(dāng)采取措施保障安全,并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀;造成損失的,應(yīng)當(dāng)予以賠償。第63條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)以出售、附贈或者出租等方式優(yōu)先處分給業(yè)主。在滿足業(yè)主需要后,開發(fā)建設(shè)單位將車位、車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的,其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。出租的車位、車庫應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示,租賃合同應(yīng)當(dāng)報(bào)送物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案,業(yè)主及業(yè)主委員會有權(quán)查詢。業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租尚未出售的車位、車庫的,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出租,普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的車位、車庫租賃費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),其他物業(yè)的車位、車庫租賃費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。第64條利用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于全體業(yè)主共有,開發(fā)建設(shè)單位不得出售、附贈或者出租。利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或者其他場地設(shè)置車位的,其車位設(shè)置、管理、收費(fèi)等事項(xiàng)由業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定。業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定收取場地租賃費(fèi)的,場地租賃費(fèi)屬于全體業(yè)主共有,用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主大會決定的其他事項(xiàng)。第65條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛,不得堵塞消防通道,不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。第66條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限、范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任
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