寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例政策解讀-文庫吧
2025-03-24 22:33 本頁面
【正文】 《條例》第八條明確規(guī)定業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列工作職責(zé)：（一）確定業(yè)主身份；（二）擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案；（三）擬定業(yè)主管理規(guī)約草案；（四）擬定業(yè)主委員會選舉辦法草案；（五）組織召開首次業(yè)主大會。五、業(yè)主委員會經(jīng)費保障渠道明確。業(yè)主委員會成立過程當(dāng)中有經(jīng)費困難，業(yè)主委員會運行的經(jīng)費壓力更是普遍現(xiàn)象。經(jīng)費不足是造成部分業(yè)主委員會運作困難的一個主要原因。為解決業(yè)主大會的籌建經(jīng)費問題，《條例》第九條也進(jìn)一步明確業(yè)主大會首次會議經(jīng)費來源由建設(shè)單位承擔(dān)，為業(yè)主大會的召開提供了物質(zhì)保障。同時，《條例》第十九條還進(jìn)一步規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經(jīng)費在利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益中列支，具體額度由業(yè)主委員會提出預(yù)算，并在業(yè)主大會上表決通過后執(zhí)行。這一規(guī)定無疑為業(yè)主委員會提供了物質(zhì)保障，將有利于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的正常運作，使其發(fā)揮真正的自治管理作用。六、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定必須維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。為維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，《條例》第十四條規(guī)定業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定侵害其合法權(quán)益的，可以要求轄區(qū)物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）依法處理，也可以請求人民法院予以撤銷。因為業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，對全體業(yè)主具有約束力，此項規(guī)定對業(yè)主大會、業(yè)主委員會所行使的權(quán)利也作了進(jìn)一步約束，規(guī)范其行為。七、業(yè)主大會啟動程序明確。 業(yè)主委員會怠于行使職權(quán)怎么辦，業(yè)主委員會名存實亡又怎么辦？這是許多小區(qū)經(jīng)常碰到的問題。對此，修訂后的《條例》第十五條明確業(yè)主委員會是業(yè)主大會的召集機構(gòu)，如果業(yè)主委員會不履行召集義務(wù)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之二十以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。這一規(guī)定明確了業(yè)主的提議權(quán)。如果業(yè)主委員會還是不召集臨時會議，業(yè)主委員會不依照規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議或者臨時會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）督促業(yè)主委員會限期組織召開業(yè)主大會會議。由此可見，關(guān)于業(yè)主委員會的召集和發(fā)動程序明確了業(yè)主的提議權(quán)和建議權(quán)，更具有操作性。八、業(yè)主委員會委員違反規(guī)定，業(yè)主可以提議業(yè)主大會定期或者臨時會議審議決定終止其職務(wù)。為規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動，保障民主決策，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，保證物業(yè)服務(wù)工作順利開展，《條例》第十六條對業(yè)主委員會委員作了相關(guān)規(guī)定：業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務(wù)：（一）不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)、不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的；（二）收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的；（三）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的；（四）牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的；（五）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔?！稐l例》第十七條還規(guī)定業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的；（二）因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的；（三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；（四）被依法追究刑事責(zé)任的。九、前期物業(yè)銜接明確。前期物業(yè)合同約定期間，按照哪個合同約定標(biāo)準(zhǔn)交付物業(yè)費？物業(yè)條例修訂前，對此問題各地處理不一。本次修訂的《條例》第二十四條規(guī)定，一是物業(yè)交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付前期物業(yè)服務(wù)費，用于物業(yè)交付前的物業(yè)管理；二是物業(yè)交付后至前期物業(yè)服務(wù)合同終止前，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納前期物業(yè)綜合服務(wù)費；三是依照規(guī)定實行政府指導(dǎo)價的
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