【正文】 假設開發(fā)條件下投資利息計算 (1)利息計算周期的確定原則 (2)利息計算方式及其區(qū)別 (3)單利與復利的計算方法 (4)傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 (5)利息率的選取依據(jù)及確定方法 8．建筑開發(fā)利潤 (1)建筑開發(fā)利潤的內涵 7頁 (2)建筑開發(fā)利潤的計算依據(jù) (3)計算利潤的參數(shù)確定、計算方法 9．建成條件下建筑物價值的計算要求及方法 10．土地價格的計算 (1)適用公式的選擇 (2)土地價格的計算公式與方法 11．剩余法適用范圍與限制條件 12．剩余法的發(fā)展歷史 (三 )考試基本要求 掌握：剩余法的概念、公式、估價步驟及各項參數(shù)的求取； 熟悉：剩余法的應用特點、適用范圍與限制條件； 了解：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的區(qū)別，剩余法的發(fā)展歷史。 (二 )考試范圍 1．市場比較法概念 2．市場比較法的特征 3．市場比較法的原理 (1)理論依據(jù) (2)適用的估價原則 (3)適用的假定條件 4．市場比較法的基本公式 (1)公式的內涵 (2)公式的表達式 (3)公式各變量的含義 (4)公式計算的基本要求 5．市場比較法的估價步驟 4頁 (1)調查與選擇比較案例 (2)確定價格可比基準 (3)交易情況修正 (4)估價期日修正 (5)區(qū)域因素比較與修正 (6)個別因素比較與修正 (7)其他相關修正 (8)確定比準價格 6．調查與選擇比較案例 (1)比較案例的概念 (2)比較案例的要求 (3)比較案例的數(shù)據(jù)采集內容 (4)比較案例的調查途徑和方法 (5)比較案例的選擇環(huán)境 (6)比較案例選擇的原則和方法 7．確定價格可比基準 (1)地價可比基準的概念 (2)地價可比基準確定的原則 (3)可比基準的內容 (4)可比基準確定的方法 8．交易情況修正 (1)交易情況的概念 (2)交易情況的種類 (3)交易情況修正的目的 (4)不同交易情況的修正原則 (5)交易情況修正系數(shù)確定方法 9．估價期日修正 (1)估價期日的概念 (2)估價期日修正的目的 (3)估價期日修正的原則 (4)估價期日修正系數(shù) (5)權重確定方法等 10．區(qū)域因素比較與修正 (1)區(qū)域因素的概念 (2)區(qū)域因素的種類 (3)區(qū)域因素選擇的方法 (4)區(qū)域因素比較的內容 (5)區(qū)域因素修正系數(shù)確定方法等 11．個別因素比較與修正 (1)個別因素的概念 (2)個別因素的種類 (3)個別因素選擇的方法 (4)個別因素比較的內容 (5)個別因素修正系數(shù)、權重確定方法 12．其他相關修正的類型及修正方法 13．確定比準價格 5頁 (1)比準價格的概念 (2)比準價格確定的方法 14．市場比較法適用范圍 (1)市場比較法適用范圍及基本條件 (2)市場比較法確定其他參數(shù)的基本方法 15．市場比較法的發(fā)展歷史及在國外的使用 (三 )考試基本要求 掌握：市場比較法的概念、原理、公式及估價步驟，主要參 數(shù)的確定方法； 熟悉：市場比較法的特征、適用范圍及應用要求； 了解：市場比較法的發(fā)展歷史及在國外的使用。 (二 )考試范圍 1．土地估價原則 (1)預期收益原則 (2)替代原則 (3)最有效利用原則 (4)供需原則 (5)報酬遞增遞減原則 (6)貢獻原則 (7)變動原則 (8)合法原則 2．不同估價原則適用范圍及注意點 3．土地估價各原則的理論依據(jù)和產生背景 (三 )考試基本要求 掌握：土地估價原則內涵； 熟悉：土地估價各原則的適用范圍及注意點； 了解：土地估價各原則的理論依據(jù)和產生背景。 另外，實務考試中要用鋼筆或圓珠筆答題，而且在考試中只能應用一種類型和顏色的筆，許多學員為了方便涂改和卷面整潔，用鉛筆答題，是不規(guī)范的，應予以改正。 學員在土地估價實務考試中，還有一些需注意的細節(jié)問題：計算式正確的情況下，不要因簡單的計算錯誤而失分，而且影響后面的答案。 要簡化答題思路。學員在拿到卷后先將所有的試題瀏覽一遍，做題應本著先易后難的原則。 安排好考試時間。 學員在考試中，應注意以下幾個問題： 做好心理調節(jié)。我要針對那些知識點來答題。所以，判斷應用那種估價方法至關重要，那么如何判定估價方法呢？就是要對題目中給定的條件和我們所適用的估價方法有一個正確的判斷，這就需要我們在學習中對每一種估價方法有一個正確的了解和把握。通常，土地估價實務每一 道試題都會涵蓋很多內容，信息量也較大。 第三，對每一估價方法的難點進行重點復習。 1頁 考試大綱有關內容 對于學習中要注意的幾個問題我也歸納總結為以下幾點 ： 首先，在學習中應進行歸納、總結，復習時要緊貼大綱，對大綱提到的知識點，一定要掌握。學員可將自己在復習中的疑問點及練習中出錯的地方作為難點。為了提高答題效率，學員在讀題過程中，先看問題，應通過快速讀題，對試題性質進行了解，作出判斷。 答題的第二步是“審題 ”。 答題的第三步是分條陳述，要有問必答。 學員在考前和考試中做好心理調節(jié)，才可能超水平發(fā)揮。 許多學員反映做題時間不夠用。這里提醒大家一點，有些學員對于一些選擇題目中的小的計算題目把握不準，因為，計算一道題目而浪費了大量時間，這樣做是不可取的。 對照歷年考題，認真分析考點和得分點，注意答題的嚴謹性，要培養(yǎng)化繁為簡的本領。還有，一些常見的錯 誤是漏寫計量單位，小數(shù)點點錯位置或少寫一位數(shù) ,等等。 2020 年全國土地估價師資格考試大綱內容講解： 第四部分 土地估價方法 2頁 一、土地估價概念 (一 )考試目的 測試應考人員對土地估價的概念、作用 及現(xiàn)實意義的理解與掌握程度。 三、收益還原法 (一 )考試目的 測試應考人員對收益還原法的基本原理及其應用的理解與掌握程度。 五、成本逼近法 (一 )考試目的 測試應考人員對成本逼近法的基本原理及其應用的理解與掌握程度。 七、基準地價系數(shù)修正法 (一 )考試目的 測試應試人員對基準地價系數(shù)修正法的理解與掌握程度。 2 三、大綱基本特點 一是突出了考試大綱的綱領性作用，改變了依據(jù)教材命題的弊端。比如，某試題的答案依據(jù)教材是正確答案，但是可能不是最佳答案，如果應考人員選擇了最佳答案，很有可能得不到滿意的分數(shù)，這就引起了不公平。一般情況下，應試人員按照所報考科目，針對三大板塊結構，就可以確定相應的復習內容，構建自己的土地估價知識體系。這種結構，不僅有利于引導應試人員的學習，更重要的是，也有利于土地估價知識體系的健全和完善。綜合評定 出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態(tài)下某一時點的價格的過程。中央與地方、政府與企業(yè)、企業(yè)與企業(yè)、政府與個人、企業(yè)與個人在土地上的利益關系，最直接的表現(xiàn)就是地價，地價為協(xié)調不同權利主體間的利益關系提供了依據(jù)，地價管理為協(xié)調解決不同權利主體間的利益關系，調節(jié)收益分配提供了手段，使土地所有者和使用者權益在經濟上真正得以體現(xiàn)。在我國國有企業(yè)改制過程中，通過地價和地價管理，極大地顯化了國有土地資產，支持了國有企業(yè)的改制。隨著市場化改革的進展，對原為劃撥土地的存量建設用地，需要通過市場機制進行重新配置；國有企業(yè)改革和戰(zhàn)略性結構調整中土地資產需要重新盤活；農用地市場開始形成，農村集體建設用地市場已經發(fā)育；各級政府逐步提高了土地出讓過程中的招標、拍賣比例，等等。在這二十多年里，土地估價行業(yè)在服務于市場經濟建設和國有企業(yè)改革、服務于土地使用制度改革與土地市場建設中不斷發(fā)展壯大，已成為我國市場經濟體系中一個重要的中介行業(yè)，并取得了輝煌的成就。如：建立了基準地價、標定地價、宗地地價、城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)、征地區(qū)片價等地價體系； 建立了從估價機構注冊與公示、估價報告?zhèn)浒?、土地資產處置審批改革的管理制度； 建立了土地估價師資格考試、繼續(xù)教育、信息公示等土地估價人員和機構的監(jiān)督管理機制。經過脫鉤改制、改革土地估價結果確認和土地資產處置審批制度、改革土地估價人員和機構監(jiān)督管理方式的三次改革，土地估價行業(yè)的人員素質、機構規(guī)模、業(yè)務能力、競爭風險意識等都有很大的提高，已經形成了 一批具有規(guī)模的、能夠自我發(fā)展，自我約束，自主經營，自擔風險的土地估價專業(yè)隊伍。 5．有力地配合國有企業(yè)改革 據(jù)不完全統(tǒng)計，近年來，全國共完成了近 6 萬家改制企業(yè)的土地評估工作，顯化資產幾千億元，僅由原國家土 地局和現(xiàn)國土資源部確認和處置的企業(yè)數(shù)就達 200 多家，涉及宗地超過 10 萬宗，其中包括了中石油、中石化、中國聯(lián)通、中國電信、中國移動通信等特大型集團公司的改制等，在顯化國有土地資產，促進國有經濟的戰(zhàn)略性調整，防止土地資產流失等方面曾發(fā)揮了重要作用。 本章小結： 土地估價的概念是整個內容體系的基礎，對其涵義及特性的深刻把握有助于整個學科的理解。 (二 )考試范圍 1．土地估價 原則 (1)預期收益原則 (2)替代原則 (3)最有效利用原則 (4)供需原則 (5)報酬遞增遞減原則 (6)貢獻原則 (7)變動原則 (8)合法原則 2．不同估價原則適用范圍及注意點 3．土地估價各原則的理論依據(jù)和產生背景 (三 )考試基本要求 掌握：土地估價原則內涵； 熟悉：土地估價各原則的適用范圍及注意點； 了解：土地估價各原則的理論依據(jù)和產生背景。某塊土地的價格，受其他具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。如在同一市場供需圈內，可以通過調查近期發(fā)生交易的、與待估地塊有替代可能的地塊的地價和條件，通過與待估地塊進行比較來確定待估地塊價格，即在土地估價中經常采用的市場比較法是以替代原則為基礎的。因為某地塊的價格，如有替代可能，則可迅速確定與該地塊產生同等純收益的其他地塊的投資額和價格。由此可以看出，這實際上都是替代原則在估價實踐中的具體運用。 土地價格受預期收益形成因素的變動所左右，土地投資者是在預測該土地在有限使用年期內所能帶來的收益或效用后進行投資的，因此，準確預測土地現(xiàn)在以至未來能給權利人帶來的利潤總和 (即收益價格 )是預期收益原則的具體表現(xiàn)。在土地估價實踐中，剩余法估價及收益還原法估價中土地收益確定，都是預期收益原則的具體應用。許多城市土地的利用并不一定合理，尤其是我國的一些城鎮(zhèn)，由于過去長期無償無限期使用制度，這種現(xiàn)象就更為普遍。其中最有效使用方式持續(xù)性的判定至關重要，因為這直接影響將來的使用方式及收益量，這里又涉及到預期收益原則的運用。假設在某地段建設高層樓房，隨著樓層增加，純收益相應增加，當超過某一層數(shù)之后，收益就很難成比例增加，這個收益達到最高的層數(shù)，在經濟上是最有利的。實際上，在任何給定的條件下，土地、勞動力、資金、管理水平之間都存在著一定的最優(yōu)組合，超過一定限度，每一要素的繼續(xù)增加，其收益卻不會相應成比例增加。其成立條件是：①供給者與需求者各為同質的商品而進行競爭；②同質的商品隨價格變動而自由調節(jié)其供給量。即土地不能實行完全競爭，其價格的獨占傾向性較強。 因此，土地不能僅 根據(jù)均衡法則來決定價格。因為現(xiàn)在的供求狀況，常常是在考慮將來發(fā)展狀況而形成的，即從現(xiàn)在思考將來，因此供需原則是以預期收益原則及下述的變動原則和競爭原則為基礎的。其中某一部分帶來的收益，對總收益而言，是部分與整體之間的關系。 同時，這一原則還可用于土地或建筑物的追加投資、不動產的部分改良、改造等。它是各種地價形成因素相互作用的結果。因此變動原則與預測原則密切相關。同時，土地估價還要遵循相關法律法規(guī)的規(guī)定。 5 2020年土地估價師資格考 試考前輔導 （精講班） 學習 （土地估價實務基礎） 收益還原法 大綱要求： 收益還原法 (一)考試目的 測試應考人員對收益還原法的基本原理及其應用的理解與掌握程度。對于有收益大家好理解，但是，潛在收益我想大家還是要根據(jù)土地的客觀收益情況，比如：有一宗公寓，它為空閑或是自用，表面看是沒有實際收益，但是，大家還要看到，它存在的潛在收益，假想它是出租的狀態(tài)，就是應當是有收益的。 我們要講解收益法的基本公式，這其中包括它演變得來的公式，大家只要記住公式的寫法就可以了，不必去關心公式的推導過程。收益還原法是在估算土地在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法。 具體表 述為：假設有一宗土地，每平方米每年可產生 1000 元的純收益，土地所有人對此宗土地的純收益只要能以 5％的資本年利率還原即能滿意，那么該所有者的土地純收益價格應該是每平方米 20200 元，即地價＝土地年純收益247。 (以上是在土地收益、土地還原率每年不變，且在土地使用年期為無限年情況下的表述。 2．土地使用年期有限 當 t 年以前 (含第 t 年 )純收益有變化，其值為 ai， t 年以后純收益無變化，其值為 a， r 每年不變且大于零；土地使用年期為 n 時，土地價格的計算公式如下： 11[ 1 ]( 1 ) ( 1 ) ( 1 )t i i t n tia aP r r r r ??? ? ? ?? ? ?? 式中： P、 a、 r、 ai、 t、 n 含義同前。 (n— 1)b。 公式中符號的選取，當純收益按等差級數(shù)遞