【正文】 (5)經(jīng)營利潤＝ 6000 10％＝ 600 萬元 年須扣除總費用＝ (1)+(2)+(3)+(4)+(5)＝ 5527． 69 萬元 3．房 地產(chǎn)年純收益＝ 6000－ 5527． 69＝ 472． 3l 萬元 4．房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值房屋還原利率 ＝ (2250－ 57． 69 4) 8％ ＝ 161． 54 萬元 5．土地年純收益＝ 472． 3l－ 161． 54＝ 310． 77 萬元 23頁 6．求該地塊于 2020 年 7 月 1 日價值 土地使用權(quán)終止日期為 2040 年 6 月 30 日，剩余收益年限 35 年 土地使用權(quán)價格＝ a/r 地 [1－ 1/（ 1+ r 地 ） n]＝ 310． 77/6% [1－ 1/（ 1+6%） 35] ＝ 4505． 62 萬元 土地單價＝ 9011 元／平方米 利用收益還原法評估房產(chǎn)價格 基 本思路：首先求取土地價格；然后以建筑物與其相應范圍內(nèi)所產(chǎn)生的總的收益中，減掉歸屬于土地的純收益，求得建筑物的純收益；再將此純收益以建筑物的還原率還原，就可求取建筑物的收益價格。 利用收益還原法評估土地價格 基本思路：首先求得建筑物的價格；然后從待估不動產(chǎn) (房地產(chǎn) )的純收益中減掉屬于建筑物的純收益，得到土地的純收益；再以土地還原率還原，即可得到土地的價格。安全利率是指無風險的資本投資利潤率， 可以選用同一時期的一年期國債年利率或一年期的銀行定期存款利率為安全利率。一般情況下，土地還原率比建筑物還原率低 2～3 個百分點。 5．農(nóng)地種植中純收益求取 農(nóng)用地種植純收益 =年農(nóng)產(chǎn)品總收入－年種植總費用 9 21頁 收益還原法應用實例 土地還原率的概念及其確定方法 (一 )土地還原率概念及種類 收益還原法中求取還 原率是一項復雜、精度要求高的工作。 企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營費用的計算通常有以下兩種方法： (1)根據(jù)企業(yè)的財務報表進行分析調(diào)整計算 客觀的企業(yè)財務報表是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程的基本反映，因此可根據(jù)企業(yè)財務報表中的損益表及有關(guān)財務資料分析計算企業(yè)經(jīng)營總費用，但需要詳細分析企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和管理的整個過程，扣除不正常的生產(chǎn)經(jīng)營和管理費用，計算客觀的生產(chǎn)經(jīng)營費用。 如果房屋耐用年限超過了出讓的土地使用權(quán)年限，即土地使用者可使用土地 的年期小于房屋耐用年限，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和國務院 (1990)55 號令規(guī)定，土地使用期滿而使用者未申請續(xù)期的，土地使用權(quán)由國家無償收回，關(guān)于地上建筑物的處置，《城市房地產(chǎn)管理法》未作具體規(guī)定，而國務院 55 號令則規(guī)定由國家無償取得。 (4)稅金。指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費。一般以年租金額的 3％計算。 另外，還應充分考慮收益的損失，如出租房屋的閑置 (即房屋未租出去 )，一般以出租率或空房損失率折算總收益。一般根據(jù)實際的租賃合同金額和當?shù)氐姆康禺a(chǎn)租賃市場狀況，確定客觀收益水平 。 在計算收益價格時，應根據(jù)一定原則全面分析各種收益，確定合理的客觀收益。 (二 )土地年總收益的構(gòu)成及計算方法 土地收益可以分為實際收益和客觀收益。 2．總費用測算的項目和方法 計算總費用和折舊費、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等總費用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的勞動費用與資本費用。 2．收益還原法的適用范圍 收益還原法以求取土地純收益為途徑評估土地價格，它只適用于有收益或 潛在收益的土地和建筑物，或是房地產(chǎn)的估價。當公式中 ai、 ri、 n 按一 17頁 定規(guī)律變化時，可推算出其他公式。 公式中的符號，當純收益按等比級數(shù)遞增時取減號，遞減時取加號。公式中符號，當純收益按等差級數(shù)遞增時取加號，遞減時取減號。 ) 二、收益還原法不同 情況下的公式 (一 )土地年純收益不變土地還原率不變且大于零，土地使用年期無限的土地價格計算公式為： aP r? 式中： P—— 土地價格； a—— 土地純收益； r—— 土地還原率。 (二 )收益還原法的的原理 由于土地具有固定性、不增性、個別性、永續(xù)性等特性，使用者在占有某塊土地時，土地不僅能提供現(xiàn)時的純收益，而且還能期待在未來年間源源不斷地繼續(xù)取得。那么我們將按照它存在的潛在收益來給它估價，這一點希望大家明確。 本章小結(jié)： 我們在探討土地估價方法之前，首先要掌握土地估價的基本原則，以此為指南，認真分析影響土地價格的因素，靈活使用各種土地估價方法，對土地價格做出最準確的判斷。而這些價格形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相 互作用及其組合的變動過程中形成的。就土地部分的貢獻而言，由于地價是在生產(chǎn)經(jīng)營活動之前優(yōu)先支付的，故土地的貢獻具有優(yōu)先性和特殊性，評估時應特別考慮。尤其在我國城市土地屬國家所有，市場中能夠流動的僅是有限年期的土地使用權(quán)，土地供方主要由國家控制，這一因素對地價具有至關(guān)重要的影響。土地也是一樣，其價格也是由需求 與供給的互相關(guān)系而定。為了確定這一點，必須就不同結(jié)構(gòu)不同高度建筑物的必要成本、預計收入、經(jīng)營支出等加以組合進行計算，以尋找總收益上升和下降的轉(zhuǎn)折點。 根據(jù)土地價格以其最有效使用為前提的原則進行估價時，就不應該受現(xiàn)實的使用狀況所限制，而應對何種情況下才能最有效使用作出正確的判斷。 預期收益的估算必須是客觀合理的?？梢姡娲瓌t是表示合理經(jīng)濟行為的基本原則之一。換言之，具有相同使用價值、有替代可能的地塊之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。本章主要介紹了土地估價的概念及估價需要考慮的相關(guān)因素。 4．有利地配合土地使用制度改革和土地市場建設 據(jù)有關(guān)部門的不完全統(tǒng)計， 1992 年以來，全國土地出讓金收入累計達 1 萬多億元。 1．建立了與我國市場經(jīng)濟體系相適應的土地估價制度和土地估價師資格制度。 三、土地估價的使用方向 1．為國有土地使用權(quán)出讓 (包括國有土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌出讓價格評估 )、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲備、作價入股、清產(chǎn)核資等提供地價參考； 2．為集體土地所有權(quán)征收補償、集體土地使用權(quán)作價入股和轉(zhuǎn)讓等提供地價參考； 3．為土地使用權(quán)抵押提供地價參考； 4．為企業(yè)設立、重組、改制、上市、增資擴股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并，分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟活動提供地價參考； 5．確定和更新城鎮(zhèn)基準地價、標定地價； 6．實現(xiàn)城市地價動態(tài)監(jiān)測； 7．對農(nóng)用地進行分等定級； 8．確定農(nóng)用地綜合區(qū)片價； 9．為土地增值稅等有關(guān)不動產(chǎn)稅費征收提供地價參考； 10．為司法鑒定提供地價參考。 二、土地估價的作用及現(xiàn)實意義 地價作為土地市場各因素綜合作用的結(jié)果，在土地市場建設中發(fā)揮著重要作用，具有重大的現(xiàn)實意義： 一是能靈敏地反映市場的供需狀況、土地的利用狀況和市場動態(tài)變化，同時通過與其他社會經(jīng)濟發(fā)展指標綜合反映社會經(jīng)濟發(fā)展狀況。 三是大綱按照土地估價知識體系的邏輯關(guān)系編制考試內(nèi)容，打破了原有的以科目結(jié)構(gòu)定內(nèi)容的慣例。大綱作為土地估價師資格考試命題和制訂標準答案的根本依據(jù)，規(guī)定試題及標準答案按照已有的知識體系和現(xiàn)行法規(guī)、標準客觀產(chǎn)生，并由全國 土地估價師資格考試委員會認定和解釋。 (二 )考試范圍 1．成本逼近法概念 2．成本逼近法的基本公式 (1)公式的內(nèi)涵 (2)公式的表達式 (3)公式各變量的含義 (4)各公式的適用條件 3．成本逼近法估價步驟 (1)確定土地取得費 (2)確定土地開發(fā)費 (3)計算稅費 (4)計算利息 (5)計算土地開發(fā)利潤 (6)確定土地增值 (7)相關(guān)修正并確定 土地價格 4．土地取得費的概念、構(gòu)成及計算方法 (1)土地取得費的概念 (2)土地取得費的構(gòu)成及計算方法 (3)不同土地取得情況下土地取得費的計算要求及方法 5．土地開發(fā)費 (1)土地開發(fā)費的概念 (2)土地開發(fā)費的構(gòu)成及計算方法 (3)不同條件下土地開發(fā)費的計算要求及方法 6．利息 (1)土地開發(fā)投資利息的概念 (2)利息計息方式及其區(qū)別 (3)單利與復利的計算方法 7．土地開發(fā)利潤 (1)土地開發(fā)利潤的內(nèi)涵 (2)利潤的計算依據(jù) (3)利潤的計算方法 8．土地增值 (1)土地增值的內(nèi)涵 6頁 (2)土地增值的 計算方法 (3)不同條件下土地增值的計算要求及方法 9．土地價格修正與確定 (1)修正的原則及要求 (2)修正的因素及修正公式 (3)根據(jù)估價對象條件修正的要求 10．成本逼近法的適用范圍及應用限制 11．成本逼近法在我國的發(fā)展 (三 )考試基本要求 掌握：成本逼近法的概念、公式、估價步驟及各項成本測算 熟悉：成本逼近法的應用特點、適用范圍及應用限制； 了解：成本逼近法在我國的發(fā)展。 (二 )考試范圍 1．土地估價的概念 2．土地估價的作用及現(xiàn)實意義 3．土地估價的服務方向 4．我國土地估價的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程 (三 )考試基本要求 掌握：土地估價的概念、作用； 熟悉：土地估價的現(xiàn)實意義，土地估價的服務方向； 了解：我國土地估價的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程。在土地估價實務的考試中，不會有具有較深理論性的試題，主要就是對幾種估價方法的掌握程度，要善于將復雜問題簡單化。造成這個問題有兩個方面，一方面，是我 們估價實務考試這門課程的題量非常大，需要大家在短的時間內(nèi)迅速準確地作答。 學員答題要以書本中的理論和試題中給出的已知條件，作為自己回答問題的依據(jù)； 學員答題要步驟清楚，有計算過程。例如：某估價方法題目，給出的條件和估價房地產(chǎn)的用途是適合那種估價方法的，一定要先確定。對其他科目的掌握內(nèi)容也要多多掌握。 答題時一定要注意以下幾點： 答題的第一步是“讀題”?！皩忣}”包括以下三方面內(nèi)容：首先，想該試題是在考核教材中相應的哪一部分內(nèi)容，命題者想考那一類內(nèi)容。在考試中，當學員看到自己不是十分熟悉的試題時，先易后難，等到進入角色，找到感覺后再按答題步驟以一一思考與解答，即使不準確，拿不準對錯也要答，不能空題。在理論上的確有些的 小的計算題的確耽誤時間，因為，命題者對這部分命題的難度較大。 考慮試題采用手工閱卷，學員在答題時應注意書寫工整，分條陳述，不要字跡潦草。 四、市場比較法 (一 )考試目的 測試應考人員對市場比較法的原理和特點的理解與掌握程度。 八、路線價法 (— )考試目的 測試應考人員對路線價法的基本原理及其應用的理解與掌握程度。 二是大綱通過設置板塊結(jié)構(gòu)反映估價師考試的完整知識體系。 (二 )考試范圍 9頁 1．土地估價的概念 2．土地估價的作用 及現(xiàn)實意義 3．土地估價的服務方向 4．我國土地估價的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程 (三 )考試基本要求 掌握：土地估價的概念、作用； 熟悉：土地估價的現(xiàn)實意義，土地估價的服務方向； 了解：我國土地估價的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程。 我國在走向社會主義市場經(jīng)濟中土地使用制度改革的核心，就是土地的有償使用，而馬克思地租理論為其提供了重要的前提，地價為土地的有償使用提供了重要的基礎(chǔ)。為適應市場上的客觀要求， 1993 年，原國家土地管理局制定了《土地估價師資格考試暫行辦法》，規(guī)定 對土地估價資格實行全國統(tǒng)一考試。 2．形成了一整套具有中國特色的土地估價理論方法體系與土地估價的技術(shù)標準體系 已先后頒布了《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級規(guī)程》、《農(nóng)用地估價規(guī)程》兩個國家標準和三個行業(yè)標準，以及《土地估價報告規(guī)范格式》、《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》等技術(shù)標準，出版了《土地估價師資格考試系列教材》、《城市土地價格調(diào)查與動態(tài)監(jiān)測》 、《中國城市地價圖集》、《城市地產(chǎn)評估》等專著和眾多研究報告，有超過 60 個高等院校開設了土地估價的專業(yè)課程，形成了從本科、碩士到博士的系列教育和理論研究體系。目前，已有 28 個省、自治區(qū)、直轄市成立了土地估價師協(xié)會。 一、替代原則 根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務 的效用相同或大致相似時，價格最低者吸引最大需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時，商品或服務的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后才決定的。因此，一般都要進行時間和土地條件修正后，才能按 替代原則，采用市場比較法確定待估地塊價格。所以，土地投資者是在預測該土地將來所能帶來的收益或效用后進行投資的。 所以，土地價格是以該地塊的效用最有效發(fā)揮為前提的。 4 四、報酬遞增遞減原則 經(jīng)濟學中的邊際效益遞減原 則，是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時，純收益隨之增加；但達到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會與追加的投資成比例增加。 五、供需原則 在完全的自由市場中，一般商品的價格，取決于需求與供給關(guān)系的均衡點。 (2)替代性有限。 B．供給 C 需求 D．收益 答案： B 供 給 六、貢獻原則 按經(jīng)濟學中的邊際收益原則，衡量各生產(chǎn)要素的價值大小，可依據(jù)其對總收益的貢獻大小來決定。 七、變動原則 一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而發(fā)生變動的。 八、合法原則 合法原則是指土地使用權(quán)價格評估必須以估價對象的合法利用為前提。 收益還原法 熟悉 ：收益還原法的適用范圍。 （復習難點） 1．收益還原法中涉及的相關(guān)概念的理解； 2．