【正文】 相關(guān)費(fèi)用的計(jì)算?，F(xiàn)假設(shè)此人另以 20200 元貨幣以年利率 5％存入銀行，此人每年得到的利息 (貨幣純收益 )與上述的一平方米土地的收益是等額的。 b，第三年為 a177。 s)，第三年為 a(1177。 r 不變，遞增時(shí) r≠ s， r+s≠ 0 (四 )未來若干年后的土地價(jià)格已知的條件下的計(jì)算公式 當(dāng)未來某年的土地價(jià)格已知，而已知土地價(jià)格的年份以前的純收益有變化 (不變時(shí)是特例 )， r 每年不變且大于零時(shí)，土地價(jià)格的計(jì)算公式如下： 11 (1 ) (1 )t ititi aPP rr??????? 式中： P、 ai、 r 含義同前： t—— 未來土地價(jià)格已知的年限； Pt—— 未來第 t 年的土地價(jià)格。 收益還原法以收益途徑評(píng)估價(jià)格，所以求得的價(jià)格稱為“收益價(jià)格”。這是收益還原法的一個(gè)缺點(diǎn)。一般首先要通過各種途徑，確定各種可能的還原率，然后再經(jīng)過綜合分析、比較，確定可采用的還原率。） 18頁 土地的收益也可以分為有形收益和無形收益。是指必須符 合國家規(guī)定和批準(zhǔn)的經(jīng)營項(xiàng)目所產(chǎn)生的收益，那些未經(jīng)批準(zhǔn)的，甚至是違法的經(jīng)營項(xiàng)目收益不能作為計(jì)算客觀收益的依據(jù)。所以，具體在考試題目中，在這里要注意題目中給定條件的修飾詞，是不是客觀總收益，要采取哪個(gè)數(shù)值，這個(gè)應(yīng)當(dāng)引起注意。如城鎮(zhèn)土地使用稅等。分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價(jià)值的貨幣支出；另一是管理人員工資的支出。我國房屋的保險(xiǎn)費(fèi)率是 1． 5? — 2?。 (5)計(jì)算房屋折舊費(fèi)。 A． 91． 85 B． 71． 82 C． 86． 18 D． 90． 72 建筑物的面積為 450 m2 =630 m2 建筑物的重置價(jià)格為 630 1800 元／㎡ =1134000 元 因?yàn)榻ㄖ锏哪陀媚晗逓?60 年 ,但是該建筑物已使用 10 年 ,尚可使用 40 年 ,也就是可以使用 50 年了，小于耐用年限 ,所以不計(jì)算殘值 . 建筑物現(xiàn)值為 1134000 元 40/(10+40)= 答案應(yīng)當(dāng)是 D． 90． 72 8 3．企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的計(jì)算 企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用是指在企業(yè)經(jīng)營過程中為獲取經(jīng)營收益而必須支付的一切費(fèi)用，通常包括原料費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、折舊費(fèi)、工資、稅金、應(yīng)攤提費(fèi)用以及其他應(yīng)扣除的費(fèi)用。 土地純收益的概念及測算方法 (一 )土地純收益的概念 以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益扣除總費(fèi)用和房屋折舊費(fèi)、房屋收益等，即為土地純收益。 (2)建筑物還原率：是求取單純建筑物價(jià)格時(shí)，所使用的還原率。 (二 )土地還原率的確定方法 土地純收益與土地價(jià)格比值調(diào)查確定還原率 采用市場上相同或相似土地的純收益與價(jià)格的比率。還原率的確定就是估價(jià)工作精髓的具體體現(xiàn)，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)的結(jié)合?，F(xiàn)該物業(yè)由業(yè)主自行經(jīng)營， 經(jīng)營狀況正常， 年經(jīng)營收入 6000 萬元，年銷售成本及經(jīng)營成本共 4000 萬元，管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用為年經(jīng)營收入的 6％，商品銷售稅金及附加為銷售收入的 ％，經(jīng)營利潤為年經(jīng)營收入 的 10％，若 2020 年 7 月 1 日同類型建筑物重置價(jià)值為 1500 元／平方米，房屋還原利率為 8％，土地還原利率為 6％，不考慮遞增及物價(jià)因素，求該地塊于 2020 年 7 月 1 日價(jià)值。該宗地上建有一座飯店。 r1 L=[a－ B(r2+d)]/ r1= a1/r1 式中： L—— 土地價(jià)格； a—— 建筑物及其相應(yīng)范圍的土地所產(chǎn)生的純收益 (a 如為折舊后收益則去掉 d)； B—— 建筑物的價(jià)格 (依其他方法求得 )； r1—— 土地還原率； r2—— 建筑物還原率； d—— 建筑物折舊率； a1—— 土地的 純收益 10 例題 1 某公司于 2020 年 7 月 1 日經(jīng)政府出讓取得一塊商業(yè)用地，土地面積 5000 平方米，土地出讓年限為 2020 年7 月 1 日至 2040 年 6 月 30 日，共 40 年。 值 得注意的是，這些方法并不能讓我們準(zhǔn)確地得到某個(gè)時(shí)期的還原率，所求取的還原率都帶有主觀選擇。計(jì)算公式如下： 公式 1： r=(r1L+r2B)／ (L+B) 公式 2： r＝ [r1L 十 (r2+d)B]／ (L 十 B) 式中： r— 綜合還原率； r1—— 土地還原率； r2—— 建筑物還原率； L—— 地價(jià)； B—— 建筑物價(jià)格； d—— 建筑物折舊率。 2．還原率的種類 還原率分為以下三類： (1)綜合還原率：是求取土地及其地上建筑物合為一體的價(jià)格時(shí)所使用的還原率。 農(nóng)用地維護(hù)費(fèi)一般指農(nóng)用地基本配套設(shè)施的年平均維修費(fèi)用；生產(chǎn)經(jīng)營農(nóng)副產(chǎn)品的費(fèi)用一般包括生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品過程中所必須支付的直接及間接費(fèi)用，包括種苗費(fèi)（種子費(fèi)、幼畜禽費(fèi)）、肥料費(fèi)（或飼料費(fèi)）、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、材料費(fèi)、水電費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)（或畜禽舍費(fèi)）、農(nóng)具費(fèi)以及有關(guān)的 稅款、利息等。相應(yīng)的計(jì)算公式為： 年折舊費(fèi) =房屋重置價(jià) /房屋可使用年限 房屋可使用年限 =土地出讓前房屋已 使用年限 +土地出讓年限 例題 :某建筑物占地面積為 450m2，容積率為 1． 4，耐用年限為 60。一般月租金在 120 元以下者只繳納 12％的房產(chǎn)稅。指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。 2．房地出租中總費(fèi)用的計(jì)算 依據(jù)房地出租中租金的構(gòu)成因素分析，計(jì)算土地純收益時(shí)的總費(fèi)用包括以下幾項(xiàng)： (1)管理費(fèi)。 (二 )不同條件下土地年總費(fèi)用的構(gòu)成及計(jì)算方法 根據(jù)總收益的產(chǎn)生形式不同，總費(fèi)用的計(jì)算也分為以下幾種情況： l．土地租賃中總費(fèi)用的計(jì)算 一般這種單純的土地租賃時(shí)，發(fā)生的總費(fèi)用包括以下幾項(xiàng)： 19頁 (1)土地稅。 注意：這一段所講的意義是應(yīng)當(dāng)是正常的經(jīng)營管理水平，也就是客觀總收益，如果經(jīng)營不善，比如虧損，那它的歸屬土地的收益不可能為負(fù)值。即采用長期可以固定取得的收益?？陀^收益是指排除了土地實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于評(píng)估。 3．不同條件下土地純收益測算方法 從 總收益中扣除總費(fèi)用和房屋折舊費(fèi)、房屋收益等，即為土地純收益。同時(shí)，由于收益還原法主要適用于有收益或潛在收益的土地或房地產(chǎn)。歸屬于土地的收益應(yīng)是地租和利用土地資產(chǎn)帶來的收益。 s/1+r)n] 式中： P、 a、 r、 s、 n 含義同前。 公式中符號(hào)的選取，當(dāng)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增時(shí)取上 面的符號(hào)，遞減時(shí)取下面的符號(hào)。 2．土地使用年期有限 當(dāng) t 年以前 (含第 t 年 )純收益有變化，其值為 ai， t 年以后純收益無變化，其值為 a， r 每年不變且大于零；土地使用年期為 n 時(shí)，土地價(jià)格的計(jì)算公式如下： 11[ 1 ]( 1 ) ( 1 ) ( 1 )t i i t n tia aP r r r r ??? ? ? ?? ? ?? 式中： P、 a、 r、 ai、 t、 n 含義同前。 具體表 述為：假設(shè)有一宗土地，每平方米每年可產(chǎn)生 1000 元的純收益，土地所有人對此宗土地的純收益只要能以 5％的資本年利率還原即能滿意，那么該所有者的土地純收益價(jià)格應(yīng)該是每平方米 20200 元，即地價(jià)＝土地年純收益247。 我們要講解收益法的基本公式，這其中包括它演變得來的公式，大家只要記住公式的寫法就可以了，不必去關(guān)心公式的推導(dǎo)過程。 5 2020年土地估價(jià)師資格考 試考前輔導(dǎo) （精講班） 學(xué)習(xí) （土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)） 收益還原法 大綱要求： 收益還原法 (一)考試目的 測試應(yīng)考人員對收益還原法的基本原理及其應(yīng)用的理解與掌握程度。因此變動(dòng)原則與預(yù)測原則密切相關(guān)。 同時(shí)，這一原則還可用于土地或建筑物的追加投資、不動(dòng)產(chǎn)的部分改良、改造等。因?yàn)楝F(xiàn)在的供求狀況，常常是在考慮將來發(fā)展?fàn)顩r而形成的，即從現(xiàn)在思考將來，因此供需原則是以預(yù)期收益原則及下述的變動(dòng)原則和競爭原則為基礎(chǔ)的。即土地不能實(shí)行完全競爭，其價(jià)格的獨(dú)占傾向性較強(qiáng)。實(shí)際上，在任何給定的條件下，土地、勞動(dòng)力、資金、管理水平之間都存在著一定的最優(yōu)組合，超過一定限度，每一要素的繼續(xù)增加，其收益卻不會(huì)相應(yīng)成比例增加。其中最有效使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要，因?yàn)檫@直接影響將來的使用方式及收益量，這里又涉及到預(yù)期收益原則的運(yùn)用。在土地估價(jià)實(shí)踐中，剩余法估價(jià)及收益還原法估價(jià)中土地收益確定，都是預(yù)期收益原則的具體應(yīng)用。由此可以看出，這實(shí)際上都是替代原則在估價(jià)實(shí)踐中的具體運(yùn)用。如在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估地塊有替代可能的地塊的地價(jià)和條件，通過與待估地塊進(jìn)行比較來確定待估地塊價(jià)格，即在土地估價(jià)中經(jīng)常采用的市場比較法是以替代原則為基礎(chǔ)的。 (二 )考試范圍 1．土地估價(jià) 原則 (1)預(yù)期收益原則 (2)替代原則 (3)最有效利用原則 (4)供需原則 (5)報(bào)酬遞增遞減原則 (6)貢獻(xiàn)原則 (7)變動(dòng)原則 (8)合法原則 2．不同估價(jià)原則適用范圍及注意點(diǎn) 3．土地估價(jià)各原則的理論依據(jù)和產(chǎn)生背景 (三 )考試基本要求 掌握：土地估價(jià)原則內(nèi)涵； 熟悉：土地估價(jià)各原則的適用范圍及注意點(diǎn)； 了解：土地估價(jià)各原則的理論依據(jù)和產(chǎn)生背景。 5．有力地配合國有企業(yè)改革 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近年來，全國共完成了近 6 萬家改制企業(yè)的土地評(píng)估工作，顯化資產(chǎn)幾千億元，僅由原國家土 地局和現(xiàn)國土資源部確認(rèn)和處置的企業(yè)數(shù)就達(dá) 200 多家，涉及宗地超過 10 萬宗，其中包括了中石油、中石化、中國聯(lián)通、中國電信、中國移動(dòng)通信等特大型集團(tuán)公司的改制等，在顯化國有土地資產(chǎn)，促進(jìn)國有經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性調(diào)整，防止土地資產(chǎn)流失等方面曾發(fā)揮了重要作用。如：建立了基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、宗地地價(jià)、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)、征地區(qū)片價(jià)等地價(jià)體系； 建立了從估價(jià)機(jī)構(gòu)注冊與公示、估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒?、土地資產(chǎn)處置審批改革的管理制度； 建立了土地估價(jià)師資格考試、繼續(xù)教育、信息公示等土地估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理機(jī)制。隨著市場化改革的進(jìn)展，對原為劃撥土地的存量建設(shè)用地，需要通過市場機(jī)制進(jìn)行重新配置；國有企業(yè)改革和戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)調(diào)整中土地資產(chǎn)需要重新盤活；農(nóng)用地市場開始形成，農(nóng)村集體建設(shè)用地市場已經(jīng)發(fā)育；各級(jí)政府逐步提高了土地出讓過程中的招標(biāo)、拍賣比例，等等。中央與地方、政府與企業(yè)、企業(yè)與企業(yè)、政府與個(gè)人、企業(yè)與個(gè)人在土地上的利益關(guān)系，最直接的表現(xiàn)就是地價(jià)，地價(jià)為協(xié)調(diào)不同權(quán)利主體間的利益關(guān)系提供了依據(jù)，地價(jià)管理為協(xié)調(diào)解決不同權(quán)利主體間的利益關(guān)系，調(diào)節(jié)收益分配提供了手段，使土地所有者和使用者權(quán)益在經(jīng)濟(jì)上真正得以體現(xiàn)。這種結(jié)構(gòu)，不僅有利于引導(dǎo)應(yīng)試人員的學(xué)習(xí)，更重要的是，也有利于土地估價(jià)知識(shí)體系的健全和完善。比如，某試題的答案依據(jù)教材是正確答案，但是可能不是最佳答案，如果應(yīng)考人員選擇了最佳答案，很有可能得不到滿意的分?jǐn)?shù)，這就引起了不公平。 七、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 (一 )考試目的 測試應(yīng)試人員對基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的理解與掌握程度。 三、收益還原法 (一 )考試目的 測試應(yīng)考人員對收益還原法的基本原理及其應(yīng)用的理解與掌握程度。還有，一些常見的錯(cuò) 誤是漏寫計(jì)量單位，小數(shù)點(diǎn)點(diǎn)錯(cuò)位置或少寫一位數(shù) ,等等。這里提醒大家一點(diǎn)，有些學(xué)員對于一些選擇題目中的小的計(jì)算題目把握不準(zhǔn)，因?yàn)?，?jì)算一道題目而浪費(fèi)了大量時(shí)間，這樣做是不可取的。 學(xué)員在考前和考試中做好心理調(diào)節(jié)，才可能超水平發(fā)揮。 答題的第二步是“審題 ”。學(xué)員可將自己在復(fù)習(xí)中的疑問點(diǎn)及練習(xí)中出錯(cuò)的地方作為難點(diǎn)。 第三，對每一估價(jià)方法的難點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)復(fù)習(xí)。所以，判斷應(yīng)用那種估價(jià)方法至關(guān)重要，那么如何判定估價(jià)方法呢？就是要對題目中給定的條件和我們所適用的估價(jià)方法有一個(gè)正確的判斷，這就需要我們在學(xué)習(xí)中對每一種估價(jià)方法有一個(gè)正確的了解和把握。 學(xué)員在考試中，應(yīng)注意以下幾個(gè)問題： 做好心理調(diào)節(jié)。學(xué)員在拿到卷后先將所有的試題瀏覽一遍，做題應(yīng)本著先易后難的原則。 學(xué)員在土地估價(jià)實(shí)務(wù)考試中，還有一些需注意的細(xì)節(jié)問題：計(jì)算式正確的情況下，不要因簡單的計(jì)算錯(cuò)誤而失分，而且影響后面的答案。 (二 )考試范圍 1．土地估價(jià)原則 (1)預(yù)期收益原則 (2)替代原則 (3)最有效利用原則 (4)供需原則 (5)報(bào)酬遞增遞減原則 (6)貢獻(xiàn)原則 (7)變動(dòng)原則 (8)合法原則 2．不同估價(jià)原則適用范圍及注意點(diǎn) 3．土地估價(jià)各原則的理論依據(jù)和產(chǎn)生背景 (三 )考試基本要求 掌握：土地估價(jià)原則內(nèi)涵； 熟悉：土地估價(jià)各原則的適用范圍及注意點(diǎn)； 了解：土地估價(jià)各原則的理論依據(jù)和產(chǎn)生背景。 (二 )考試范圍 1．剩余法的概念 2．剩 余法的基本公式 (1)公式的內(nèi)涵 (2)公式的表達(dá)式 (3)公式各變量的含義 (4)假設(shè)開發(fā)條件下的計(jì)算公式 (5)建成條件下的計(jì)算公式 (6)不同條件下計(jì)算公式的適用條件 3．剩余法估價(jià)步驟 (1)基本估價(jià)步驟 (2)假設(shè)開發(fā)條件下的估價(jià)步驟 (3)建成條件下的估價(jià)步驟 4．最佳開發(fā)利用方式 (1)最佳開發(fā)利用方式的選擇依據(jù) (2)確定最佳開發(fā)利用方式所要確定的項(xiàng)目 5．不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的測算 (1)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的內(nèi)涵 (2)假設(shè)開發(fā)條件下不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值的計(jì)算要求及方法 (3)建成條件下不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值的計(jì)算要求及方法 6．假設(shè)開發(fā)條件下建筑開發(fā)成本計(jì)算