【正文】 估價(jià)師上萬人，執(zhí)業(yè)土地估價(jià)機(jī)構(gòu) 2020家。土地價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律。這就要求估價(jià)者必須了解過去的收益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、政治經(jīng)濟(jì)形勢及政策規(guī)定對土地市場的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測，準(zhǔn)確預(yù)測該土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和，即收益價(jià)格。 土地投資同樣遵循這一原則。由于成為交易對象的土地具有個(gè)別性，各個(gè)地塊都有獨(dú)特的價(jià)格，因此其替代性也有限。土地價(jià)格也有同樣情形。 對于這一點(diǎn)，大家一定要了解收益還原方法的范圍，是有收益和潛在收入的土地或者房地產(chǎn)，如寫字樓、住宅、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、出租用標(biāo)準(zhǔn)廠房和倉庫、農(nóng)地等等。因此，對該土地所有者來講，一平方米土地與 20200 元貨幣，其資本價(jià)值相等。 s)2，第 n年為 a(1177。收益還原法將土地的價(jià)格視為一筆貨幣額，如將其存入銀行，每年可以得到一定的利息，這個(gè)利息可相當(dāng)于土地的收益，所以從確定土地收益入手，可以求得土地價(jià)格。 5．評估價(jià)格計(jì)算公式的選擇和估價(jià)結(jié)果的確定 根據(jù)公式適用評估對象和評估目的等條件，選用相應(yīng)的計(jì)算公式，將純收益用相應(yīng)的還原率進(jìn)行還原，即得土地的收益價(jià)格。 (三 )不同條件下土地年總收益的計(jì)算要求及方法 根據(jù)土地參與生產(chǎn)經(jīng)營過程的形式和業(yè)主以土地取得收益的方式不同，總收益產(chǎn)生的形式有以下幾種情況： 1．土地租金 是指直接通過土地出租，每年獲得租金收入，包括在土地租賃過程中承租方所交納的押金或擔(dān)保金的利息。 (2)管理費(fèi)。 注意：保險(xiǎn)費(fèi)的單位是千分之 1． 5— 2。 根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的方式不同，一般可分為經(jīng)營性企業(yè) (如賓館、飯店、商場等商業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè) )和 20頁 生產(chǎn)性企業(yè) (如工廠、礦山等工業(yè)企業(yè) )兩大類。這時(shí)所對應(yīng)的純收益是建筑物本身所產(chǎn)生的純收益，不包括土地產(chǎn)生的純收益，因此選用的還原率，也應(yīng)是建筑物還原率。 土地價(jià)格的確定 22頁 在土地純收益確定以后，可以根據(jù)收益變化狀況和土地使用權(quán)年期等條件，選擇適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率和公式計(jì)算得到土地的試算收益價(jià)格。 例題 2 估價(jià) 對象簡介：某酒店擁有的房地產(chǎn)占地面積為 10000 ㎡，土地使用權(quán)通過有償出讓方式取得，土地使用權(quán)出讓年期為 50 年。 3．投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入確定還原率 將社會(huì)上各種類型的投資 (如銀行存款、貸款、國債、債券、股票等 )收益率按其大小從低到高排序，然后根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷所要評估的不動(dòng)產(chǎn)的投資收益率與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該落在哪個(gè)范圍，從而確定所要求取的還原率的具體數(shù)值。 1．土地還原率的概念 土地還原率是用以將土地純收益還原成為土地價(jià)格的比率。這樣，當(dāng)房屋耐用年限超過土地使用權(quán)出讓年期時(shí)，按土地使用權(quán)出讓年限調(diào)整確定房屋可使用年限，在計(jì)算年折舊時(shí)也不應(yīng)考慮殘值。 (3)保險(xiǎn)費(fèi)。 小結(jié)：今天我們把收益還原法的一些基本概念、原理向大家做了講解，下節(jié)課要接著 講收益還原法的下半部分，希望大家要注意歸納總結(jié)這門考試的特點(diǎn)，以及收益還原法的主要知識點(diǎn)，并做好在線作業(yè)，謝謝大家，下節(jié)課再見！ 7 (一 )總費(fèi)用的概念 總費(fèi)用是指業(yè)主為取得總收益而必須支付的有關(guān)費(fèi)用。 (2)收益必須是持續(xù)且有規(guī)律地產(chǎn)生的收益。因此，計(jì)算總費(fèi)用，首先要分析可能的各種費(fèi)用支出，然后在全面分析的基礎(chǔ)上，計(jì)算加總一般正常合理的必要年支出，即得總費(fèi)用。土地、勞動(dòng)、資本等生產(chǎn)要素組合產(chǎn)生的收益，應(yīng)由各要素分配。 b/r2) [11/(1+r)n 干 b/r n/(1+r)n] 式中： P、 a、 r、 b、 n 含義同前。也是適當(dāng)?shù)目陀^交換價(jià)值，這就是收益還原法的原理。這是對理解和應(yīng)用估價(jià)方法的基礎(chǔ)，有時(shí)也有選擇題出現(xiàn)。因此，貢 獻(xiàn)原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價(jià)的基礎(chǔ)。 由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個(gè)別性等自然特性，使價(jià)格獨(dú)占性較強(qiáng)，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有限，競爭主要是在需求方面進(jìn)行。 判斷土地是否為最有效使用時(shí)，應(yīng)考慮的因素是：該地塊的最佳利用方式是什么；目前的利用方式是否為最有效使用；如果不是，轉(zhuǎn)換為最有效使用的可能性如何；最有效使用方式能持續(xù)多久等。 在我國目前的土地估價(jià)工作中，基準(zhǔn)地價(jià)評估是先評定土地使用價(jià)值，進(jìn)行分等定級，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級，在此基礎(chǔ)上再測算其平均價(jià)格；而基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估宗地價(jià)格時(shí)，則是在基準(zhǔn)地價(jià) 12頁 基礎(chǔ)上，通過待估宗地條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較， 對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修正，評估出宗地價(jià)格。 11頁 3 2020年土地估價(jià)師資格考試考前輔導(dǎo) （精講班） 學(xué)習(xí) （土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)） 土地估價(jià)原則 考試大綱 土地估價(jià)的原則 二、土地估價(jià)原則 (一 )考試目的 測試應(yīng)考人員對土地估價(jià)原則內(nèi)涵的理解與掌握程度。從城鎮(zhèn)土地分等定級到城市基準(zhǔn)地價(jià)測算，從出讓地價(jià)到國企改革 中土地資產(chǎn)管理，從土地有償使用到經(jīng)營城市，土地估價(jià)從無到有，建立了一系列的制度和體系。 三是調(diào)整土地市場經(jīng)濟(jì)主體之間經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的保障。實(shí)際上在過去的考試命題中，由于過分依賴指定教材，無論是對于命題還是對于應(yīng)考人員對知識點(diǎn)的判讀與掌握都具有很大的限制性，甚至產(chǎn)生爭議。 (二 )考試范圍 1．土地估價(jià)原則 (1)預(yù)期收益原則 (2)替代原則 (3)最有效利用原則 (4)供需原則 (5)報(bào)酬遞增遞減原則 (6)貢獻(xiàn)原則 (7)變動(dòng)原則 (8)合法原則 2．不同估價(jià)原則適用范圍及注意點(diǎn) 3．土地估價(jià)各原則的理論依據(jù)和產(chǎn)生背景 (三 )考試基本要求 掌握：土地估價(jià)原則內(nèi)涵； 熟悉：土地估價(jià)各原則的適用范圍及注意點(diǎn)； 了解：土地估價(jià)各原則的理論依據(jù)和產(chǎn)生背景。學(xué)員在拿到卷后先將所有的試題瀏覽一遍，做題應(yīng)本著先易后難的原則。所以，判斷應(yīng)用那種估價(jià)方法至關(guān)重要，那么如何判定估價(jià)方法呢？就是要對題目中給定的條件和我們所適用的估價(jià)方法有一個(gè)正確的判斷，這就需要我們在學(xué)習(xí)中對每一種估價(jià)方法有一個(gè)正確的了解和把握。學(xué)員可將自己在復(fù)習(xí)中的疑問點(diǎn)及練習(xí)中出錯(cuò)的地方作為難點(diǎn)。 學(xué)員在考前和考試中做好心理調(diào)節(jié)，才可能超水平發(fā)揮。還有，一些常見的錯(cuò) 誤是漏寫計(jì)量單位，小數(shù)點(diǎn)點(diǎn)錯(cuò)位置或少寫一位數(shù) ,等等。 七、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 (一 )考試目的 測試應(yīng)試人員對基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的理解與掌握程度。這種結(jié)構(gòu)，不僅有利于引導(dǎo)應(yīng)試人員的學(xué)習(xí)，更重要的是，也有利于土地估價(jià)知識體系的健全和完善。隨著市場化改革的進(jìn)展，對原為劃撥土地的存量建設(shè)用地，需要通過市場機(jī)制進(jìn)行重新配置；國有企業(yè)改革和戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)調(diào)整中土地資產(chǎn)需要重新盤活；農(nóng)用地市場開始形成，農(nóng)村集體建設(shè)用地市場已經(jīng)發(fā)育；各級政府逐步提高了土地出讓過程中的招標(biāo)、拍賣比例，等等。 5．有力地配合國有企業(yè)改革 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近年來，全國共完成了近 6 萬家改制企業(yè)的土地評估工作，顯化資產(chǎn)幾千億元，僅由原國家土 地局和現(xiàn)國土資源部確認(rèn)和處置的企業(yè)數(shù)就達(dá) 200 多家，涉及宗地超過 10 萬宗，其中包括了中石油、中石化、中國聯(lián)通、中國電信、中國移動(dòng)通信等特大型集團(tuán)公司的改制等，在顯化國有土地資產(chǎn)，促進(jìn)國有經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性調(diào)整，防止土地資產(chǎn)流失等方面曾發(fā)揮了重要作用。如在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估地塊有替代可能的地塊的地價(jià)和條件，通過與待估地塊進(jìn)行比較來確定待估地塊價(jià)格，即在土地估價(jià)中經(jīng)常采用的市場比較法是以替代原則為基礎(chǔ)的。在土地估價(jià)實(shí)踐中，剩余法估價(jià)及收益還原法估價(jià)中土地收益確定，都是預(yù)期收益原則的具體應(yīng)用。實(shí)際上，在任何給定的條件下，土地、勞動(dòng)力、資金、管理水平之間都存在著一定的最優(yōu)組合，超過一定限度，每一要素的繼續(xù)增加，其收益卻不會(huì)相應(yīng)成比例增加。因?yàn)楝F(xiàn)在的供求狀況，常常是在考慮將來發(fā)展?fàn)顩r而形成的，即從現(xiàn)在思考將來，因此供需原則是以預(yù)期收益原則及下述的變動(dòng)原則和競爭原則為基礎(chǔ)的。因此變動(dòng)原則與預(yù)測原則密切相關(guān)。 我們要講解收益法的基本公式，這其中包括它演變得來的公式，大家只要記住公式的寫法就可以了，不必去關(guān)心公式的推導(dǎo)過程。 2．土地使用年期有限 當(dāng) t 年以前 (含第 t 年 )純收益有變化，其值為 ai， t 年以后純收益無變化，其值為 a， r 每年不變且大于零；土地使用年期為 n 時(shí)，土地價(jià)格的計(jì)算公式如下： 11[ 1 ]( 1 ) ( 1 ) ( 1 )t i i t n tia aP r r r r ??? ? ? ?? ? ?? 式中： P、 a、 r、 ai、 t、 n 含義同前。 s/1+r)n] 式中： P、 a、 r、 s、 n 含義同前。同時(shí)，由于收益還原法主要適用于有收益或潛在收益的土地或房地產(chǎn)?？陀^收益是指排除了土地實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于評估。 注意：這一段所講的意義是應(yīng)當(dāng)是正常的經(jīng)營管理水平，也就是客觀總收益，如果經(jīng)營不善，比如虧損，那它的歸屬土地的收益不可能為負(fù)值。 2．房地出租中總費(fèi)用的計(jì)算 依據(jù)房地出租中租金的構(gòu)成因素分析，計(jì)算土地純收益時(shí)的總費(fèi)用包括以下幾項(xiàng)： (1)管理費(fèi)。一般月租金在 120 元以下者只繳納 12％的房產(chǎn)稅。 農(nóng)用地維護(hù)費(fèi)一般指農(nóng)用地基本配套設(shè)施的年平均維修費(fèi)用；生產(chǎn)經(jīng)營農(nóng)副產(chǎn)品的費(fèi)用一般包括生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品過程中所必須支付的直接及間接費(fèi)用，包括種苗費(fèi)（種子費(fèi)、幼畜禽費(fèi)）、肥料費(fèi)（或飼料費(fèi)）、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、材料費(fèi)、水電費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)（或畜禽舍費(fèi)）、農(nóng)具費(fèi)以及有關(guān)的 稅款、利息等。計(jì)算公式如下： 公式 1： r=(r1L+r2B)／ (L+B) 公式 2： r＝ [r1L 十 (r2+d)B]／ (L 十 B) 式中： r— 綜合還原率； r1—— 土地還原率； r2—— 建筑物還原率； L—— 地價(jià)； B—— 建筑物價(jià)格； d—— 建筑物折舊率。 r1 L=[a－ B(r2+d)]/ r1= a1/r1 式中： L—— 土地價(jià)格； a—— 建筑物及其相應(yīng)范圍的土地所產(chǎn)生的純收益 (a 如為折舊后收益則去掉 d)； B—— 建筑物的價(jià)格 (依其他方法求得 )； r1—— 土地還原率； r2—— 建筑物還原率； d—— 建筑物折舊率； a1—— 土地的 純收益 10 例題 1 某公司于 2020 年 7 月 1 日經(jīng)政府出讓取得一塊商業(yè)用地，土地面積 5000 平方米，土地出讓年限為 2020 年7 月 1 日至 2040 年 6 月 30 日，共 40 年?，F(xiàn)該物業(yè)由業(yè)主自行經(jīng)營， 經(jīng)營狀況正常， 年經(jīng)營收入 6000 萬元，年銷售成本及經(jīng)營成本共 4000 萬元，管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用為年經(jīng)營收入的 6％，商品銷售稅金及附加為銷售收入的 ％，經(jīng)營利潤為年經(jīng)營收入 的 10％，若 2020 年 7 月 1 日同類型建筑物重置價(jià)值為 1500 元／平方米，房屋還原利率為 8％，土地還原利率為 6％，不考慮遞增及物價(jià)因素，求該地塊于 2020 年 7 月 1 日價(jià)值。 (二 )土地還原率的確定方法 土地純收益與土地價(jià)格比值調(diào)查確定還原率 采用市場上相同或相似土地的純收益與價(jià)格的比率。 土地純收益的概念及測算方法 (一 )土地純收益的概念 以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益扣除總費(fèi)用和房屋折舊費(fèi)、房屋收益等，即為土地純收益。 (5)計(jì)算房屋折舊費(fèi)。分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價(jià)值的貨幣支出；另一是管理人員工資的支出。所以，具體在考試題目中，在這里要注意題目中給定條件的修飾詞，是不是客觀總收益，要采取哪個(gè)數(shù)值，這個(gè)應(yīng)當(dāng)引起注意。） 18頁 土地的收益也可以分為有形收益和無形收益。這是收益還原法的一個(gè)缺點(diǎn)。 r 不變，遞增時(shí) r≠ s， r+s≠ 0 (四 )未來若干年后的土地價(jià)格已知的條件下的計(jì)算公式 當(dāng)未來某年的土地價(jià)格已知，而已知土地價(jià)格的年份以前的純收益有變化 (不變時(shí)是特例 )， r 每年不變且大于零時(shí)，土地價(jià)格的計(jì)算公式如下： 11 (1 ) (1 )t ititi aPP rr??????? 式中： P、 ai、 r 含義同前： t—— 未來土地價(jià)格已知的年限； Pt—— 未來第 t 年的土地價(jià)格。 b，第三年為 a177。 （復(fù)習(xí)難點(diǎn)） 1．收益還原法中涉及的相關(guān)概念的理解； 2．相關(guān)費(fèi)用的計(jì)算。 八、合法原則 合法原則是指土地使用權(quán)價(jià)格評估必須以估價(jià)對象的合法利用為前提。 B．供給 C 需求 D．收益 答案： B 供 給 六、貢獻(xiàn)原則 按經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際收益原則，衡量各生產(chǎn)要素的價(jià)值大小，可依據(jù)其對總收益的貢獻(xiàn)大小來決定。 五、供需原則 在完全的自由市場中，一般商品的價(jià)格，取決于需求與供給關(guān)系的均衡點(diǎn)。 所以，土地價(jià)格是以該地塊的效用最有效發(fā)揮為前提的。因此，一般都要進(jìn)行時(shí)間和土地條件修正后，才能按 替代原則，采用市場比較法確定待估地塊價(jià)格。目前，已有 28 個(gè)省、自治區(qū)、直轄市成立了土地估價(jià)師協(xié)會(huì)。為適應(yīng)市場上的客觀要求， 1993 年，原國家土地管理局制定了《土地估價(jià)師資格考試暫行辦法》，規(guī)定 對土地估價(jià)資格實(shí)行全國統(tǒng)一考試。 (二 )考試范圍 9頁 1．土地估價(jià)的概念 2．土地估價(jià)的作用 及現(xiàn)實(shí)意義 3．土地估價(jià)的服務(wù)方向 4．我國土地估價(jià)的產(chǎn)