【正文】 要求及方法 10．土地價(jià)格的計(jì)算 (1)適用公式的選擇 (2)土地價(jià)格的計(jì)算公式與方法 11．剩余法適用范圍與限制條件 12．剩余法的發(fā)展歷史 (三 )考試基本要求 掌握：剩余法的概念、公式、估價(jià)步驟及各項(xiàng)參數(shù)的求?。? 熟悉：剩余法的應(yīng)用特點(diǎn)、適用范圍與限制條件； 了解：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的區(qū)別，剩余法的發(fā)展歷史。 七、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 (一 )考試目的 測試應(yīng)試人員對基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的理解與掌握程度。 (二 )考試范圍 1．基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法概述 (1)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法概念 (2)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理 2．基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的公式 (1)公式的內(nèi)涵 (2)公式的表達(dá)式 (3)公式各變量的含義 (4)不同基準(zhǔn)地價(jià)表達(dá)方式的修正公式及其適用條件 3．采用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)的步驟及方法、要求 (1)基準(zhǔn)地價(jià)成果介紹的基本要求 (2)宗地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則 (3)宗地影響因素調(diào)查分析與修正系數(shù)確定的方法 (4)年期修正的公式與方法 (5)期日修正的依據(jù)、參數(shù)確定、方法 (6)容積率修正的依據(jù)、參數(shù)確定、方法 (7)開發(fā)程度及其他因素修正的方法 (8)最終宗地價(jià)格確定的方法 4．基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的適用范圍與限制 5．農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的類型與基本步驟 (三 )考試基本 要求 掌握：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的概念、原理、公式、步驟； 熟悉：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的適用范圍與限制； 了解：農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的類型與基本步驟。 八、路線價(jià)法 (— )考試目的 測試應(yīng)考人員對路線價(jià)法的基本原理及其應(yīng)用的理解與掌握程度。 (二 )考試范圍 1．路線價(jià)法的概念 (1)路線價(jià)的概念 (2)路線價(jià)法的概念 8頁 (3)路線價(jià)法的基本原理 2．與路線價(jià)法有關(guān)的概念 (1)標(biāo)準(zhǔn)深度 (2)里地線 (3)深度指數(shù)修正表 (4)路線價(jià)區(qū)段等 3．路線價(jià)法的操作步驟 4．國外路線價(jià)深度修正方法 (1)四三二一法 則 (2)蘇慕斯法則 (3)霍夫曼法則 (4)哈柏法則等 5．其他宗地條件修正系數(shù)編制 6．路線價(jià)法的適用范圍 7．路線價(jià)法的發(fā)展歷史 (三 )考試基本要求 掌握：路線價(jià)及路線價(jià)法的概念、基本原理、測算方法； 熟悉：路線價(jià)法操作步驟，修正系數(shù)的確定方法； 了解：國外路線價(jià)深度修正方法，路線價(jià)法的發(fā)展歷史。 2 三、大綱基本特點(diǎn) 一是突出了考試大綱的綱領(lǐng)性作用，改變了依據(jù)教材命題的弊端。大綱作為土地估價(jià)師資格考試命題和制訂標(biāo)準(zhǔn)答案的根本依據(jù)，規(guī)定試題及標(biāo)準(zhǔn)答案按照已有的知識(shí)體系和現(xiàn)行法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)客觀產(chǎn)生，并由全國 土地估價(jià)師資格考試委員會(huì)認(rèn)定和解釋。全國土地估價(jià)師資格考試不指定教材，相關(guān)的推薦書籍只是學(xué)習(xí)的參考而不是考試的依據(jù)。實(shí)際上在過去的考試命題中，由于過分依賴指定教材，無論是對于命題還是對于應(yīng)考人員對知識(shí)點(diǎn)的判讀與掌握都具有很大的限制性，甚至產(chǎn)生爭議。比如，某試題的答案依據(jù)教材是正確答案，但是可能不是最佳答案，如果應(yīng)考人員選擇了最佳答案，很有可能得不到滿意的分?jǐn)?shù)，這就引起了不公平。而突出以大綱為準(zhǔn)，不指定教材，就解決了這一弊端。 二是大綱通過設(shè)置板塊結(jié)構(gòu)反映估價(jià)師考試的完整知識(shí)體系。大綱以基礎(chǔ)知識(shí)、估價(jià)知識(shí)、相 關(guān)知識(shí)三大板塊，反映十三部分內(nèi)容，突出了估價(jià)知識(shí)在考試內(nèi)容中的重要位置，有利于考生區(qū)分和構(gòu)建應(yīng)試知識(shí)體系。一般情況下，應(yīng)試人員按照所報(bào)考科目，針對三大板塊結(jié)構(gòu)，就可以確定相應(yīng)的復(fù)習(xí)內(nèi)容，構(gòu)建自己的土地估價(jià)知識(shí)體系。 三是大綱按照土地估價(jià)知識(shí)體系的邏輯關(guān)系編制考試內(nèi)容，打破了原有的以科目結(jié)構(gòu)定內(nèi)容的慣例?？荚嚳颇康脑O(shè)定只是考試的具體形式，可能會(huì)因?yàn)榭荚嚨臈l件變化有一定的變化，但是考試的內(nèi)容是基本穩(wěn)定的，新的做法有利于考試大綱基本結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定，每年的調(diào)整也只是局部性的。另一方面，在考試的各科目中，考試內(nèi)容其實(shí)是有 很多交叉的，比如土地估價(jià)理論與方法、土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)和土地估價(jià)案例與報(bào)告三科，就交叉涉及大綱的地價(jià)理論、土地估價(jià)方法、土地估價(jià)實(shí)務(wù)、地上附著物及相關(guān)財(cái)產(chǎn)評(píng)估知識(shí)、土地估價(jià)行業(yè)管理知識(shí)等相關(guān)部分內(nèi)容，但是又不能在大綱的內(nèi)容中進(jìn)行重復(fù)編制。這種結(jié)構(gòu)，不僅有利于引導(dǎo)應(yīng)試人員的學(xué)習(xí)，更重要的是，也有利于土地估價(jià)知識(shí)體系的健全和完善。 土地估價(jià)概念 (考綱要求 ) 一、土地估價(jià)概念 (一 )考試目的 測試應(yīng)考人員對土地估價(jià)的概念、作用及現(xiàn)實(shí)意義的理解與掌握程度。 (二 )考試范圍 9頁 1．土地估價(jià)的概念 2．土地估價(jià)的作用 及現(xiàn)實(shí)意義 3．土地估價(jià)的服務(wù)方向 4．我國土地估價(jià)的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程 (三 )考試基本要求 掌握：土地估價(jià)的概念、作用； 熟悉：土地估價(jià)的現(xiàn)實(shí)意義，土地估價(jià)的服務(wù)方向； 了解：我國土地估價(jià)的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程。 (內(nèi)容詳解 ) 一、土地估價(jià)的概念 土地估價(jià)就是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評(píng)定 出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過程。 二、土地估價(jià)的作用及現(xiàn)實(shí)意義 地價(jià)作為土地市場各因素綜合作用的結(jié)果，在土地市場建設(shè)中發(fā)揮著重要作用，具有重大的現(xiàn)實(shí)意義： 一是能靈敏地反映市場的供需狀況、土地的利用狀況和市場動(dòng)態(tài)變化，同時(shí)通過與其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)綜合反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。 二是調(diào)控土地市場供需的有力杠桿，通過地價(jià)信號(hào)反映出土地供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需要調(diào)整的方面，政府根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和土地市場狀況調(diào)節(jié)供應(yīng)，引導(dǎo)投資和需求，促進(jìn)土地資源和合理有效利用，對土地市場中的地價(jià)進(jìn)行調(diào)控，確保土地市 場和房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)運(yùn)行，因?yàn)榈貎r(jià)是土地市場參與各方進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)，人們以此作出自己的決策和預(yù)期，因此，地價(jià)就可以成為影響供求關(guān)系，調(diào)控土地市場的杠桿。 三是調(diào)整土地市場經(jīng)濟(jì)主體之間經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的保障。中央與地方、政府與企業(yè)、企業(yè)與企業(yè)、政府與個(gè)人、企業(yè)與個(gè)人在土地上的利益關(guān)系，最直接的表現(xiàn)就是地價(jià)，地價(jià)為協(xié)調(diào)不同權(quán)利主體間的利益關(guān)系提供了依據(jù)，地價(jià)管理為協(xié)調(diào)解決不同權(quán)利主體間的利益關(guān)系，調(diào)節(jié)收益分配提供了手段，使土地所有者和使用者權(quán)益在經(jīng)濟(jì)上真正得以體現(xiàn)。 四是推進(jìn)我國土地使用制度改革的重要前提。 我國在走向社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)中土地使用制度改革的核心，就是土地的有償使用，而馬克思地租理論為其提供了重要的前提，地價(jià)為土地的有償使用提供了重要的基礎(chǔ)。 五是量化國有土地資產(chǎn)的尺度。在我國國有企業(yè)改制過程中，通過地價(jià)和地價(jià)管理，極大地顯化了國有土地資產(chǎn)，支持了國有企業(yè)的改制。 三、土地估價(jià)的使用方向 1．為國有土地使用權(quán)出讓 (包括國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓價(jià)格評(píng)估 )、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲(chǔ)備、作價(jià)入股、清產(chǎn)核資等提供地價(jià)參考； 2．為集體土地所有權(quán)征收補(bǔ)償、集體土地使用權(quán)作價(jià)入股和轉(zhuǎn)讓等提供地價(jià)參考； 3．為土地使用權(quán)抵押提供地價(jià)參考； 4．為企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴(kuò)股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并，分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供地價(jià)參考； 5．確定和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)； 6．實(shí)現(xiàn)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測； 7．對農(nóng)用地進(jìn)行分等定級(jí)； 8．確定農(nóng)用地綜合區(qū)片價(jià)； 9．為土地增值稅等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)征收提供地價(jià)參考； 10．為司法鑒定提供地價(jià)參考。 四、我國土地估價(jià)的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程。 改革開放以來，隨著我國城鎮(zhèn)土地使用制度的改革和土地進(jìn)入市場進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易，客觀上對土地估價(jià)中介服務(wù)業(yè) 10頁 務(wù)提出了客 觀需要，特別是 1986 年《土地管理法》頒布后，土地估價(jià)中介服務(wù)有了更快的發(fā)展。隨著市場化改革的進(jìn)展，對原為劃撥土地的存量建設(shè)用地，需要通過市場機(jī)制進(jìn)行重新配置；國有企業(yè)改革和戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)調(diào)整中土地資產(chǎn)需要重新盤活；農(nóng)用地市場開始形成，農(nóng)村集體建設(shè)用地市場已經(jīng)發(fā)育；各級(jí)政府逐步提高了土地出讓過程中的招標(biāo)、拍賣比例，等等。這些市場化取向的改革都對土地估價(jià)中介服務(wù)提出了更多的市場需求，客觀上要求土地評(píng)估中介服務(wù)業(yè)務(wù)的拓展。為適應(yīng)市場上的客觀要求， 1993 年，原國家土地管理局制定了《土地估價(jià)師資格考試暫行辦法》，規(guī)定 對土地估價(jià)資格實(shí)行全國統(tǒng)一考試。 可以說，土地估價(jià)行業(yè)是伴隨著土地使用制度改革而產(chǎn)生并發(fā)展起來的，到現(xiàn)在已有二十多年的歷史。在這二十多年里，土地估價(jià)行業(yè)在服務(wù)于市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)和國有企業(yè)改革、服務(wù)于土地使用制度改革與土地市場建設(shè)中不斷發(fā)展壯大，已成為我國市場經(jīng)濟(jì)體系中一個(gè)重要的中介行業(yè)，并取得了輝煌的成就。 1．建立了與我國市場經(jīng)濟(jì)體系相適應(yīng)的土地估價(jià)制度和土地估價(jià)師資格制度。在我國土地使用制度改革與土地市場建設(shè)過程中，地價(jià)問題一直是核心問題和前提條件。從城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)到城市基準(zhǔn)地價(jià)測算，從出讓地價(jià)到國企改革 中土地資產(chǎn)管理，從土地有償使用到經(jīng)營城市，土地估價(jià)從無到有，建立了一系列的制度和體系。如：建立了基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、宗地地價(jià)、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)、征地區(qū)片價(jià)等地價(jià)體系； 建立了從估價(jià)機(jī)構(gòu)注冊與公示、估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒?、土地資產(chǎn)處置審批改革的管理制度； 建立了土地估價(jià)師資格考試、繼續(xù)教育、信息公示等土地估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理機(jī)制。 2020 年 12 月 19 日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了《財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范評(píng)估行業(yè)管理意見的通知》 (國辦發(fā) [2020]101號(hào)文 )，明確規(guī)定土地估價(jià)師是根據(jù)目前我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需 要設(shè)置的六類資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)資格之一，進(jìn)一步明確了土地估價(jià)師在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的地位和作用，這是國務(wù)院對土地估價(jià)行業(yè)二十多年來改革和發(fā)展的充分肯定。 2．形成了一整套具有中國特色的土地估價(jià)理論方法體系與土地估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系 已先后頒布了《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》、《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》、《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》兩個(gè)國家標(biāo)準(zhǔn)和三個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以及《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》、《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，出版了《土地估價(jià)師資格考試系列教材》、《城市土地價(jià)格調(diào)查與動(dòng)態(tài)監(jiān)測》 、《中國城市地價(jià)圖集》、《城市地產(chǎn)評(píng)估》等專著和眾多研究報(bào)告，有超過 60 個(gè)高等院校開設(shè)了土地估價(jià)的專業(yè)課程，形成了從本科、碩士到博士的系列教育和理論研究體系。 3．形成了一只具有規(guī)模、專門提供土地估價(jià)中介服務(wù)的專業(yè)隊(duì)伍 現(xiàn)在，全國共有 3 萬余名具有資格的土地估價(jià)師，其中執(zhí)業(yè)注冊的土地估價(jià)師上萬人，執(zhí)業(yè)土地估價(jià)機(jī)構(gòu) 2020家。經(jīng)過脫鉤改制、改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批制度、改革土地估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理方式的三次改革，土地估價(jià)行業(yè)的人員素質(zhì)、機(jī)構(gòu)規(guī)模、業(yè)務(wù)能力、競爭風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)等都有很大的提高，已經(jīng)形成了 一批具有規(guī)模的、能夠自我發(fā)展，自我約束，自主經(jīng)營，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的土地估價(jià)專業(yè)隊(duì)伍。 4．有利地配合土地使用制度改革和土地市場建設(shè) 據(jù)有關(guān)部門的不完全統(tǒng)計(jì)， 1992 年以來，全國土地出讓金收入累計(jì)達(dá) 1 萬多億元。土地出讓金收入主要用于了地方城市建設(shè)，對改善城市環(huán)境、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推進(jìn)土地市場建設(shè)起了積極作用。這其中出讓地價(jià)評(píng)估和城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是土地使用權(quán)出讓和土地市場建設(shè)的基礎(chǔ)工作。 5．有力地配合國有企業(yè)改革 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近年來，全國共完成了近 6 萬家改制企業(yè)的土地評(píng)估工作，顯化資產(chǎn)幾千億元，僅由原國家土 地局和現(xiàn)國土資源部確認(rèn)和處置的企業(yè)數(shù)就達(dá) 200 多家，涉及宗地超過 10 萬宗，其中包括了中石油、中石化、中國聯(lián)通、中國電信、中國移動(dòng)通信等特大型集團(tuán)公司的改制等，在顯化國有土地資產(chǎn)，促進(jìn)國有經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性調(diào)整，防止土地資產(chǎn)流失等方面曾發(fā)揮了重要作用。 6．土地估價(jià)行業(yè)已初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、獨(dú)立公正、自主發(fā)展的道路 2020 年，國土資源部按照國務(wù)院改革行政審批制度的要求，改革了土地估價(jià)行業(yè)監(jiān)督管理方式，強(qiáng)化了行業(yè)自律，有力促進(jìn)了行業(yè)自律組織建設(shè)。目前，已有 28 個(gè)省、自治區(qū)、直轄市成立了土地估價(jià)師協(xié)會(huì)。通過幾 年的改革，土地估價(jià)行業(yè)已初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、獨(dú)立公正、自主發(fā)展的道路。 本章小結(jié)： 土地估價(jià)的概念是整個(gè)內(nèi)容體系的基礎(chǔ)，對其涵義及特性的深刻把握有助于整個(gè)學(xué)科的理解。本章主要介紹了土地估價(jià)的概念及估價(jià)需要考慮的相關(guān)因素。特別是土地估價(jià)的概念是歷年考試的重點(diǎn)，需要重點(diǎn)把握。 11頁 3 2020年土地估價(jià)師資格考試考前輔導(dǎo) （精講班） 學(xué)習(xí) （土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)） 土地估價(jià)原則 考試大綱 土地估價(jià)的原則 二、土地估價(jià)原則 (一 )考試目的 測試應(yīng)考人員對土地估價(jià)原則內(nèi)涵的理解與掌握程度。 (二 )考試范圍 1．土地估價(jià) 原則 (1)預(yù)期收益原則 (2)替代原則 (3)最有效利用原則 (4)供需原則 (5)報(bào)酬遞增遞減原則 (6)貢獻(xiàn)原則 (7)變動(dòng)原則 (8)合法原則 2．不同估價(jià)原則適用范圍及注意點(diǎn) 3．土地估價(jià)各原則的理論依據(jù)和產(chǎn)生背景 (三 )考試基本要求 掌握：土地估價(jià)原則內(nèi)涵； 熟悉：土地估價(jià)各原則的適用范圍及注意點(diǎn)； 了解：土地估價(jià)各原則的理論依據(jù)