【正文】 要求及方法 10．土地價格的計算 (1)適用公式的選擇 (2)土地價格的計算公式與方法 11．剩余法適用范圍與限制條件 12．剩余法的發(fā)展歷史 (三 )考試基本要求 掌握：剩余法的概念、公式、估價步驟及各項參數(shù)的求?。? 熟悉：剩余法的應用特點、適用范圍與限制條件； 了解：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的區(qū)別，剩余法的發(fā)展歷史。 七、基準地價系數(shù)修正法 (一 )考試目的 測試應試人員對基準地價系數(shù)修正法的理解與掌握程度。 (二 )考試范圍 1．基準地價系數(shù)修正法概述 (1)基準地價系數(shù)修正法概念 (2)基準地價系數(shù)修正法的基本原理 2．基準地價系數(shù)修正法的公式 (1)公式的內(nèi)涵 (2)公式的表達式 (3)公式各變量的含義 (4)不同基準地價表達方式的修正公式及其適用條件 3．采用城鎮(zhèn)基準地價系數(shù)修正法估價的步驟及方法、要求 (1)基準地價成果介紹的基本要求 (2)宗地級別及基準地價確定的原則 (3)宗地影響因素調(diào)查分析與修正系數(shù)確定的方法 (4)年期修正的公式與方法 (5)期日修正的依據(jù)、參數(shù)確定、方法 (6)容積率修正的依據(jù)、參數(shù)確定、方法 (7)開發(fā)程度及其他因素修正的方法 (8)最終宗地價格確定的方法 4．基準地價系數(shù)修正法的適用范圍與限制 5．農(nóng)用地基準地價系數(shù)修正法的類型與基本步驟 (三 )考試基本 要求 掌握：基準地價系數(shù)修正法的概念、原理、公式、步驟； 熟悉：基準地價系數(shù)修正法的適用范圍與限制； 了解：農(nóng)用地基準地價系數(shù)修正法的類型與基本步驟。 八、路線價法 (— )考試目的 測試應考人員對路線價法的基本原理及其應用的理解與掌握程度。 (二 )考試范圍 1．路線價法的概念 (1)路線價的概念 (2)路線價法的概念 8頁 (3)路線價法的基本原理 2．與路線價法有關的概念 (1)標準深度 (2)里地線 (3)深度指數(shù)修正表 (4)路線價區(qū)段等 3．路線價法的操作步驟 4．國外路線價深度修正方法 (1)四三二一法 則 (2)蘇慕斯法則 (3)霍夫曼法則 (4)哈柏法則等 5．其他宗地條件修正系數(shù)編制 6．路線價法的適用范圍 7．路線價法的發(fā)展歷史 (三 )考試基本要求 掌握：路線價及路線價法的概念、基本原理、測算方法； 熟悉：路線價法操作步驟，修正系數(shù)的確定方法； 了解：國外路線價深度修正方法，路線價法的發(fā)展歷史。 2 三、大綱基本特點 一是突出了考試大綱的綱領性作用，改變了依據(jù)教材命題的弊端。大綱作為土地估價師資格考試命題和制訂標準答案的根本依據(jù)，規(guī)定試題及標準答案按照已有的知識體系和現(xiàn)行法規(guī)、標準客觀產(chǎn)生，并由全國 土地估價師資格考試委員會認定和解釋。全國土地估價師資格考試不指定教材，相關的推薦書籍只是學習的參考而不是考試的依據(jù)。實際上在過去的考試命題中，由于過分依賴指定教材，無論是對于命題還是對于應考人員對知識點的判讀與掌握都具有很大的限制性，甚至產(chǎn)生爭議。比如，某試題的答案依據(jù)教材是正確答案，但是可能不是最佳答案，如果應考人員選擇了最佳答案，很有可能得不到滿意的分數(shù)，這就引起了不公平。而突出以大綱為準，不指定教材，就解決了這一弊端。 二是大綱通過設置板塊結構反映估價師考試的完整知識體系。大綱以基礎知識、估價知識、相 關知識三大板塊，反映十三部分內(nèi)容，突出了估價知識在考試內(nèi)容中的重要位置，有利于考生區(qū)分和構建應試知識體系。一般情況下，應試人員按照所報考科目，針對三大板塊結構，就可以確定相應的復習內(nèi)容，構建自己的土地估價知識體系。 三是大綱按照土地估價知識體系的邏輯關系編制考試內(nèi)容，打破了原有的以科目結構定內(nèi)容的慣例?？荚嚳颇康脑O定只是考試的具體形式，可能會因為考試的條件變化有一定的變化，但是考試的內(nèi)容是基本穩(wěn)定的，新的做法有利于考試大綱基本結構的穩(wěn)定，每年的調(diào)整也只是局部性的。另一方面，在考試的各科目中，考試內(nèi)容其實是有 很多交叉的，比如土地估價理論與方法、土地估價實務基礎和土地估價案例與報告三科，就交叉涉及大綱的地價理論、土地估價方法、土地估價實務、地上附著物及相關財產(chǎn)評估知識、土地估價行業(yè)管理知識等相關部分內(nèi)容，但是又不能在大綱的內(nèi)容中進行重復編制。這種結構，不僅有利于引導應試人員的學習，更重要的是，也有利于土地估價知識體系的健全和完善。 土地估價概念 (考綱要求 ) 一、土地估價概念 (一 )考試目的 測試應考人員對土地估價的概念、作用及現(xiàn)實意義的理解與掌握程度。 (二 )考試范圍 9頁 1．土地估價的概念 2．土地估價的作用 及現(xiàn)實意義 3．土地估價的服務方向 4．我國土地估價的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程 (三 )考試基本要求 掌握：土地估價的概念、作用； 熟悉：土地估價的現(xiàn)實意義，土地估價的服務方向； 了解：我國土地估價的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程。 (內(nèi)容詳解 ) 一、土地估價的概念 土地估價就是估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定 出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態(tài)下某一時點的價格的過程。 二、土地估價的作用及現(xiàn)實意義 地價作為土地市場各因素綜合作用的結果，在土地市場建設中發(fā)揮著重要作用，具有重大的現(xiàn)實意義： 一是能靈敏地反映市場的供需狀況、土地的利用狀況和市場動態(tài)變化，同時通過與其他社會經(jīng)濟發(fā)展指標綜合反映社會經(jīng)濟發(fā)展狀況。 二是調(diào)控土地市場供需的有力杠桿，通過地價信號反映出土地供應量、供應結構和需要調(diào)整的方面，政府根據(jù)社會經(jīng)濟和土地市場狀況調(diào)節(jié)供應，引導投資和需求，促進土地資源和合理有效利用，對土地市場中的地價進行調(diào)控，確保土地市 場和房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)運行，因為地價是土地市場參與各方進行經(jīng)濟活動的基礎，人們以此作出自己的決策和預期，因此，地價就可以成為影響供求關系，調(diào)控土地市場的杠桿。 三是調(diào)整土地市場經(jīng)濟主體之間經(jīng)濟利益關系的保障。中央與地方、政府與企業(yè)、企業(yè)與企業(yè)、政府與個人、企業(yè)與個人在土地上的利益關系，最直接的表現(xiàn)就是地價，地價為協(xié)調(diào)不同權利主體間的利益關系提供了依據(jù)，地價管理為協(xié)調(diào)解決不同權利主體間的利益關系，調(diào)節(jié)收益分配提供了手段，使土地所有者和使用者權益在經(jīng)濟上真正得以體現(xiàn)。 四是推進我國土地使用制度改革的重要前提。 我國在走向社會主義市場經(jīng)濟中土地使用制度改革的核心，就是土地的有償使用，而馬克思地租理論為其提供了重要的前提，地價為土地的有償使用提供了重要的基礎。 五是量化國有土地資產(chǎn)的尺度。在我國國有企業(yè)改制過程中，通過地價和地價管理，極大地顯化了國有土地資產(chǎn)，支持了國有企業(yè)的改制。 三、土地估價的使用方向 1．為國有土地使用權出讓 (包括國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓價格評估 )、轉讓、租賃、收回、收購儲備、作價入股、清產(chǎn)核資等提供地價參考； 2．為集體土地所有權征收補償、集體土地使用權作價入股和轉讓等提供地價參考； 3．為土地使用權抵押提供地價參考； 4．為企業(yè)設立、重組、改制、上市、增資擴股、產(chǎn)權交易、資產(chǎn)置換、合并，分立、破產(chǎn)、關閉、清算等經(jīng)濟活動提供地價參考； 5．確定和更新城鎮(zhèn)基準地價、標定地價； 6．實現(xiàn)城市地價動態(tài)監(jiān)測； 7．對農(nóng)用地進行分等定級； 8．確定農(nóng)用地綜合區(qū)片價； 9．為土地增值稅等有關不動產(chǎn)稅費征收提供地價參考； 10．為司法鑒定提供地價參考。 四、我國土地估價的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程。 改革開放以來，隨著我國城鎮(zhèn)土地使用制度的改革和土地進入市場進行轉讓交易，客觀上對土地估價中介服務業(yè) 10頁 務提出了客 觀需要，特別是 1986 年《土地管理法》頒布后，土地估價中介服務有了更快的發(fā)展。隨著市場化改革的進展，對原為劃撥土地的存量建設用地，需要通過市場機制進行重新配置；國有企業(yè)改革和戰(zhàn)略性結構調(diào)整中土地資產(chǎn)需要重新盤活；農(nóng)用地市場開始形成，農(nóng)村集體建設用地市場已經(jīng)發(fā)育；各級政府逐步提高了土地出讓過程中的招標、拍賣比例，等等。這些市場化取向的改革都對土地估價中介服務提出了更多的市場需求，客觀上要求土地評估中介服務業(yè)務的拓展。為適應市場上的客觀要求， 1993 年，原國家土地管理局制定了《土地估價師資格考試暫行辦法》，規(guī)定 對土地估價資格實行全國統(tǒng)一考試。 可以說，土地估價行業(yè)是伴隨著土地使用制度改革而產(chǎn)生并發(fā)展起來的，到現(xiàn)在已有二十多年的歷史。在這二十多年里，土地估價行業(yè)在服務于市場經(jīng)濟建設和國有企業(yè)改革、服務于土地使用制度改革與土地市場建設中不斷發(fā)展壯大，已成為我國市場經(jīng)濟體系中一個重要的中介行業(yè)，并取得了輝煌的成就。 1．建立了與我國市場經(jīng)濟體系相適應的土地估價制度和土地估價師資格制度。在我國土地使用制度改革與土地市場建設過程中，地價問題一直是核心問題和前提條件。從城鎮(zhèn)土地分等定級到城市基準地價測算，從出讓地價到國企改革 中土地資產(chǎn)管理，從土地有償使用到經(jīng)營城市，土地估價從無到有，建立了一系列的制度和體系。如：建立了基準地價、標定地價、宗地地價、城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)、征地區(qū)片價等地價體系； 建立了從估價機構注冊與公示、估價報告?zhèn)浒?、土地資產(chǎn)處置審批改革的管理制度； 建立了土地估價師資格考試、繼續(xù)教育、信息公示等土地估價人員和機構的監(jiān)督管理機制。 2020 年 12 月 19 日，國務院辦公廳轉發(fā)了《財政部關于加強和規(guī)范評估行業(yè)管理意見的通知》 (國辦發(fā) [2020]101號文 )，明確規(guī)定土地估價師是根據(jù)目前我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀需 要設置的六類資產(chǎn)評估專業(yè)資格之一，進一步明確了土地估價師在社會主義市場經(jīng)濟建設中的地位和作用，這是國務院對土地估價行業(yè)二十多年來改革和發(fā)展的充分肯定。 2．形成了一整套具有中國特色的土地估價理論方法體系與土地估價的技術標準體系 已先后頒布了《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級規(guī)程》、《農(nóng)用地估價規(guī)程》兩個國家標準和三個行業(yè)標準，以及《土地估價報告規(guī)范格式》、《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術規(guī)范》等技術標準，出版了《土地估價師資格考試系列教材》、《城市土地價格調(diào)查與動態(tài)監(jiān)測》 、《中國城市地價圖集》、《城市地產(chǎn)評估》等專著和眾多研究報告，有超過 60 個高等院校開設了土地估價的專業(yè)課程，形成了從本科、碩士到博士的系列教育和理論研究體系。 3．形成了一只具有規(guī)模、專門提供土地估價中介服務的專業(yè)隊伍 現(xiàn)在，全國共有 3 萬余名具有資格的土地估價師，其中執(zhí)業(yè)注冊的土地估價師上萬人，執(zhí)業(yè)土地估價機構 2020家。經(jīng)過脫鉤改制、改革土地估價結果確認和土地資產(chǎn)處置審批制度、改革土地估價人員和機構監(jiān)督管理方式的三次改革，土地估價行業(yè)的人員素質、機構規(guī)模、業(yè)務能力、競爭風險意識等都有很大的提高，已經(jīng)形成了 一批具有規(guī)模的、能夠自我發(fā)展，自我約束，自主經(jīng)營，自擔風險的土地估價專業(yè)隊伍。 4．有利地配合土地使用制度改革和土地市場建設 據(jù)有關部門的不完全統(tǒng)計， 1992 年以來，全國土地出讓金收入累計達 1 萬多億元。土地出讓金收入主要用于了地方城市建設，對改善城市環(huán)境、加快城市基礎設施建設，推進土地市場建設起了積極作用。這其中出讓地價評估和城市基準地價評估是土地使用權出讓和土地市場建設的基礎工作。 5．有力地配合國有企業(yè)改革 據(jù)不完全統(tǒng)計，近年來，全國共完成了近 6 萬家改制企業(yè)的土地評估工作，顯化資產(chǎn)幾千億元，僅由原國家土 地局和現(xiàn)國土資源部確認和處置的企業(yè)數(shù)就達 200 多家，涉及宗地超過 10 萬宗，其中包括了中石油、中石化、中國聯(lián)通、中國電信、中國移動通信等特大型集團公司的改制等，在顯化國有土地資產(chǎn)，促進國有經(jīng)濟的戰(zhàn)略性調(diào)整，防止土地資產(chǎn)流失等方面曾發(fā)揮了重要作用。 6．土地估價行業(yè)已初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、獨立公正、自主發(fā)展的道路 2020 年，國土資源部按照國務院改革行政審批制度的要求，改革了土地估價行業(yè)監(jiān)督管理方式，強化了行業(yè)自律，有力促進了行業(yè)自律組織建設。目前，已有 28 個省、自治區(qū)、直轄市成立了土地估價師協(xié)會。通過幾 年的改革，土地估價行業(yè)已初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、獨立公正、自主發(fā)展的道路。 本章小結： 土地估價的概念是整個內(nèi)容體系的基礎，對其涵義及特性的深刻把握有助于整個學科的理解。本章主要介紹了土地估價的概念及估價需要考慮的相關因素。特別是土地估價的概念是歷年考試的重點，需要重點把握。 11頁 3 2020年土地估價師資格考試考前輔導 （精講班） 學習 （土地估價實務基礎） 土地估價原則 考試大綱 土地估價的原則 二、土地估價原則 (一 )考試目的 測試應考人員對土地估價原則內(nèi)涵的理解與掌握程度。 (二 )考試范圍 1．土地估價 原則 (1)預期收益原則 (2)替代原則 (3)最有效利用原則 (4)供需原則 (5)報酬遞增遞減原則 (6)貢獻原則 (7)變動原則 (8)合法原則 2．不同估價原則適用范圍及注意點 3．土地估價各原則的理論依據(jù)和產(chǎn)生背景 (三 )考試基本要求 掌握：土地估價原則內(nèi)涵； 熟悉：土地估價各原則的適用范圍及注意點； 了解：土地估價各原則的理論依據(jù)