【正文】 增時取上 面的符號，遞減時取下面的符號。 s)n1。 s/1+r)n] 式中： P、 a、 r、 s、 n 含義同前。 本公式實際上是收益還原法基本原理的公式化，即收益還原法公式的最一般形式。歸屬于土地的收益應是地租和利用土地資產(chǎn)帶來的收益。 注意：收益還原法估價結(jié)果的準確度，取決于土地的純收益及還原率的準確程度，所以求取土地收益及確定還原率是收益還原法的關鍵。同時，由于收益還原法主要適用于有收益或潛在收益的土地或房地產(chǎn)。計算總收益首先分析可能產(chǎn)生的各種收益，然后按客觀、持續(xù)及穩(wěn)定等原則來確定土地的總收益。 3．不同條件下土地純收益測算方法 從 總收益中扣除總費用和房屋折舊費、房屋收益等，即為土地純收益。 五、土地年總收益的概念、測算方法，不同情況下總收益的測算 (一 )土地年總收益的概念 總收益是指以收益 為目的的土地及與此有關的設施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益?？陀^收益是指排除了土地實際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于評估。 注意：這里有時出判斷或者選擇題，注意要土地的收益包括有形收益和無形收益。即采用長期可以固定取得的收益。 2．房地出租的租金 是指房地一起出租過程中，出租方從承租方取得的租金及有關收益。 注意：這一段所講的意義是應當是正常的經(jīng)營管理水平，也就是客觀總收益，如果經(jīng)營不善，比如虧損，那它的歸屬土地的收益不可能為負值。 注意：這一點也要充分引起重視，這也是非常容易忽視和丟分的地方，當然還有其他方面的利息計算，在今后的學習中涉及到的一并給大家講解。 (二 )不同條件下土地年總費用的構(gòu)成及計算方法 根據(jù)總收益的產(chǎn)生形式不同，總費用的計算也分為以下幾種情況： l．土地租賃中總費用的計算 一般這種單純的土地租賃時，發(fā)生的總費用包括以下幾項： 19頁 (1)土地稅。指管理人員的薪水及 其他費用。 2．房地出租中總費用的計算 依據(jù)房地出租中租金的構(gòu)成因素分析，計算土地純收益時的總費用包括以下幾項： (1)管理費。 (2)維修費。指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用。這一點有時考試中也是給出具體數(shù)值，但是，還是因為時間緊，有時候有考生會記錯單位，按照百分數(shù)進行計算，結(jié)果出現(xiàn)計算錯誤。一般月租金在 120 元以下者只繳納 12％的房產(chǎn)稅。其計算公式為： 年折舊費 =（房屋重置價 殘值） /耐用年限 =房屋重置價（ 1殘值率） /耐用年限 式中房屋建筑重置價、耐用年限和殘值是隨房屋結(jié)構(gòu)及等級不同而變化的，一般各城市均有規(guī)定標準。相應的計算公式為： 年折舊費 =房屋重置價 /房屋可使用年限 房屋可使用年限 =土地出讓前房屋已 使用年限 +土地出讓年限 例題 :某建筑物占地面積為 450m2，容積率為 1． 4，耐用年限為 60。經(jīng)營性企業(yè)在經(jīng)營過程中的總費用主要包括銷售成本、銷售費 用、經(jīng)營管理費、銷售稅金、財務費用和經(jīng)營利潤等；生產(chǎn)性企業(yè)在經(jīng)營過程中的總費用主要包括生產(chǎn)成本 (包括原材料費、人工費、運輸費等 )、產(chǎn)品銷售費、產(chǎn)品銷售稅金及附加、財務費用、管理費用等。 農(nóng)用地維護費一般指農(nóng)用地基本配套設施的年平均維修費用；生產(chǎn)經(jīng)營農(nóng)副產(chǎn)品的費用一般包括生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品過程中所必須支付的直接及間接費用，包括種苗費（種子費、幼畜禽費）、肥料費（或飼料費）、人工費、畜工費、機工費、農(nóng)藥費、材料費、水電費、農(nóng)舍費（或畜禽舍費）、農(nóng)具費以及有關的 稅款、利息等。 土地租賃中的土地純收益求取 土地純收益＝年租金總收入－年總費用 2．房地出租中的土地純收益求取 土地純收益＝房地純收益－房屋純收 益 房地純收益＝房地出租年總收入－房地出租年總費用 房屋純收益＝房屋現(xiàn)值建筑物還原率 房屋現(xiàn)值＝房屋重置價房屋成新度 ＝房屋重置價－房屋總折舊 房屋重置價也稱房屋重置成本，是指根據(jù)估價期日的人工和建筑材料價格，并按照目前的材料、標準與設計，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根據(jù)當?shù)赝惤ㄖ锏慕ㄔ斐杀具M行分析計算；房屋成新度是指房屋建筑物在估價期日的新舊狀況；房屋總折舊是指房屋建筑物在已使用年限內(nèi)由于物理、經(jīng)濟和功能等因素引起的房屋折舊總額，通常采用平均折舊法計算，其計算公式如下： 房屋總折舊額＝ 房屋年折舊額已使用年限 3．企業(yè)經(jīng)營中的土地純收益求取 企業(yè)經(jīng)營純收益＝年經(jīng)營總收入－年經(jīng)營總費用 土地純收益＝企業(yè)經(jīng)營純收益－非土地資產(chǎn)純收益 4．自用土地或待開發(fā)土地的純收益求取 自用土地或待開發(fā)土地的純收益可采用比較法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得其土地純收益。 2．還原率的種類 還原率分為以下三類： (1)綜合還原率：是求取土地及其地上建筑物合為一體的價格時所使用的還原率。 (3)土地還原率：是求取純土地價格時，所應使用的還原率。計算公式如下： 公式 1： r=(r1L+r2B)／ (L+B) 公式 2： r＝ [r1L 十 (r2+d)B]／ (L 十 B) 式中： r— 綜合還原率； r1—— 土地還原率； r2—— 建筑物還原率； L—— 地價； B—— 建筑物價格； d—— 建筑物折舊率。 2．安全利率加上風險值調(diào)整確定還原率 還原率＝安全利率 +風險調(diào)整值。 值 得注意的是，這些方法并不能讓我們準確地得到某個時期的還原率，所求取的還原率都帶有主觀選擇。 若要用收益還原法評估不動產(chǎn)價格，應選用綜合還原率對房地產(chǎn)純收益進 行還原求取。 r1 L=[a－ B(r2+d)]/ r1= a1/r1 式中： L—— 土地價格； a—— 建筑物及其相應范圍的土地所產(chǎn)生的純收益 (a 如為折舊后收益則去掉 d)； B—— 建筑物的價格 (依其他方法求得 )； r1—— 土地還原率； r2—— 建筑物還原率； d—— 建筑物折舊率； a1—— 土地的 純收益 10 例題 1 某公司于 2020 年 7 月 1 日經(jīng)政府出讓取得一塊商業(yè)用地，土地面積 5000 平方米，土地出讓年限為 2020 年7 月 1 日至 2040 年 6 月 30 日，共 40 年。 解： 1．年經(jīng)營收入＝ 6000 萬元 2．年須扣除總費用： (1)銷售成本及經(jīng)營成本 =4000 萬元 (2)管理費、財務費用 =6000 6％ =360 萬元 (3)商品銷售稅金及附加 =6000 8． 5％＝ 510 萬元 (4)房屋年折舊 折舊年限從 2020 年 7 月 1 日至 2040 年 6 月 30 日共 39 年， 房屋重置價＝ 1500 15000＝ 2250 萬元 年折舊額＝ 2250／ 39＝ 57． 69 萬元 已折舊年限從 2020 年 7 月 1 日至 2020 年 6 月 30 日共 4 年。該宗地上建有一座飯店。 計算公式： a－ Lr1=B (r2+d) B=（ a－ Lr1） /（ r2+d） =a2/（ r2+d） 式中： B—— 建筑物的收益價格； a—— 建筑物及其基地所產(chǎn)生的純收益 (如為折舊后收益則去掉 d)； a1—— 建筑物的純收益 L—— 土地的價格 (依其他方法求得 )； rl—— 土地還原率； r2—— 建筑物還原率； d—— 建筑物折舊率?，F(xiàn)該物業(yè)由業(yè)主自行經(jīng)營， 經(jīng)營狀況正常， 年經(jīng)營收入 6000 萬元，年銷售成本及經(jīng)營成本共 4000 萬元，管理費、財務費用為年經(jīng)營收入的 6％，商品銷售稅金及附加為銷售收入的 ％，經(jīng)營利潤為年經(jīng)營收入 的 10％，若 2020 年 7 月 1 日同類型建筑物重置價值為 1500 元／平方米，房屋還原利率為 8％，土地還原利率為 6％，不考慮遞增及物價因素，求該地塊于 2020 年 7 月 1 日價值。 計算公式： a－ B還原率的確定就是估價工作精髓的具體體現(xiàn)，是科學、藝術(shù)和經(jīng)驗的結(jié)合。 風險調(diào)整值應根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展和土地市場等狀況對其影響程度而確定。 (二 )土地還原率的確定方法 土地純收益與土地價格比值調(diào)查確定還原率 采用市場上相同或相似土地的純收益與價格的比率。 3．土地還原率和綜合還原率、建筑物還原率的關系 綜合還原率、建筑物還原率、土地還原率三者雖有嚴格區(qū)分，但又是相互聯(lián)系的。 (2)建筑物還原率：是求取單純建筑物價格時，所使用的還原率。因為還原率如果使用不當，如果發(fā)生微小變動（大1%或小 1%），都會使評估價格發(fā)生顯著的變化，因此，即使純收益的計算十分正確，求得的價格結(jié)果仍然不可信任。 土地純收益的概念及測算方法 (一 )土地純收益的概念 以收益為目的的土地及與此有關的設施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益扣除總費用和房屋折舊費、房屋收益等，即為土地純收益。 (2)根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng) 營或服務的項目計算企業(yè)經(jīng)營費用 如工業(yè)企業(yè)可根據(jù)其生產(chǎn)的各種產(chǎn)品的平均成本計算總成本，采用這種方式計算總費用需要詳細了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程和各種成本費用的支出狀況。 A． 91． 85 B． 71． 82 C． 86． 18 D． 90． 72 建筑物的面積為 450 m2 =630 m2 建筑物的重置價格為 630 1800 元／㎡ =1134000 元 因為建筑物的耐用年限為 60 年 ,但是該建筑物已使用 10 年 ,尚可使用 40 年 ,也就是可以使用 50 年了，小于耐用年限 ,所以不計算殘值 . 建筑物現(xiàn)值為 1134000 元 40/(10+40)= 答案應當是 D． 90． 72 8 3．企業(yè)經(jīng)營費用的計算 企業(yè)經(jīng)營費用是指在企業(yè)經(jīng)營過程中為獲取經(jīng)營收益而必須支付的一切費用，通常包括原料費、運輸費、折舊費、工資、稅金、應攤提費用以及其他應扣除的費用。因此，土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超過土地使用權(quán)出讓年期。 (5)計算房屋折舊費。指房產(chǎn)所有人按有關規(guī)定向稅務機關繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。我國房屋的保險費率是 1． 5? — 2?。它的計算方法比 較復雜，一般有造價比例法、定期輪修法、經(jīng)驗估計法等，為計算方便，通?？砂唇ㄖ镏刂脙r的 1． 5％～ 2％計算。分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價值的貨幣支出；另一是管理人員工資的支出。 (3)維護費。如城鎮(zhèn)土地使用稅等。 注意：這也要引起重視，出租率或空房損失率折算總收益，注意和以后的費用混淆。所以，具體在考試題目中，在這里要注意題目中給定條件的修飾詞，是不是客觀總收益，要采取哪個數(shù)值，這個應當引起注意。 3．企業(yè)經(jīng)營收益 是指企業(yè)在正常的經(jīng)營管理水平下每年所獲得的客觀總收益。是指必須符 合國家規(guī)定和批準的經(jīng)營項目所產(chǎn)生的收益，那些未經(jīng)批準的，甚至是違法的經(jīng)營項目收益不能作為計算客觀收益的依據(jù)。確定客觀收益一般要考慮以下條件： (1)從客觀上看，土地的總收益是由具備良好素質(zhì)及正常使用能力者使用而產(chǎn)生的收益。） 18頁 土地的收益也可以分為有形收益和無形收益。實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益。一般首先要通過各種途徑，確定各種可能的還原率，然后再經(jīng)過綜合分析、比較，確定可采用的還原率?？傎M用在不同情況下，所包含的項目也有所不同。這是收益還原法的一個缺點。例如，租賃用房地產(chǎn)或企業(yè)用房地產(chǎn)的估價均可采用此法。 收益還原法以收益途徑評估價格，所以求得的價格稱為“收益價格”。 6 三、收益還原法的特點與適用范圍 1．收益還原法的特點 收益還原法是以地租理論和生產(chǎn)要素分配理論為理論依據(jù)。 r 不變，遞增時 r≠ s， r+s≠ 0 (四 )未來若干年后的土地價格已知的條件下的計算公式 當未來某年的土地價格已知，而已知土地價格的年份以前的純收益有變化 (不變時是特例 )， r 每年不變且大于零時，土地價格的計算公式如下： 11 (1 ) (1 )t ititi aPP rr??????? 式中： P、 ai、 r 含義同前： t—— 未來土地價格已知的年限； Pt—— 未來第 t 年的土地價格。 r 不變，遞增時 rs，遞減時 (r+s)0。 s)，第三年為 a(1177。 （ 2）土地使用年期有限時的計算公式 P=( a/r177。 b，第三年為 a177。 (二 )土地使用年期有限且其他因素不變的土地價格計算公式 當 a 每年不變； r 每年不變且大于零；土地使用為 n 年時，其計算公式如下： 1[1 ](1 )naP rr??? 式中： p、 a、 r 含義同前； n—— 使用土地的年期或有土地收益的年期?，F(xiàn)假設此人另以 20200 元貨幣以年利率 5％存入銀行，此人每年得到的利息 (貨幣純收益 )與上述的一平方米土地的收益是等額的。當將此項隨時間延續(xù)而能不斷取得的純收益，以適當?shù)倪€原利率折算為現(xiàn)在價值的總額 (稱為收益價值或資本價值 )時，它即表現(xiàn)為該土地的實質(zhì)價值。 （復習難點） 1．收益還原法中涉及的相關概念的理解； 2．相關費用的計算。但是，對于行政辦公樓、學校、公園等 公 15頁 用、公益性房地產(chǎn)，收益法大多不適用。 收益還原法 熟悉 ：收益還原法的適用范圍。本節(jié)介紹了 8 種估價原則，需要加以注意。 八、合法原則 合法原則是指土地使用權(quán)價格評估必須以估價對象的合法利用為前提。 在土地估價時，必須分析該土地