【文章內(nèi)容簡介】 和產(chǎn)生背景。 (內(nèi)容詳解 ) 土地價格是由土地的效用、相對稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影響形成的。 一、替代原則 根據(jù)市場運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù) 的效用相同或大致相似時，價格最低者吸引最大需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務(wù)同時存在時，商品或服務(wù)的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后才決定的。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律。某塊土地的價格，受其他具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。換言之，具有相同使用價值、有替代可能的地塊之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。因此，土地估價中的替代原則可概括如下： 1．土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定； 2．土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較 后所決定的價格； 3．土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。 根據(jù)上述原則，在土地估價時，就可以通過對土地條件即土地使用價值的比較來評估土地價格。如在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估地塊有替代可能的地塊的地價和條件，通過與待估地塊進(jìn)行比較來確定待估地塊價格，即在土地估價中經(jīng)常采用的市場比較法是以替代原則為基礎(chǔ)的。應(yīng)當(dāng)注意的是，由于土地的不可移動性、個別性及交易量少的特點(diǎn)，在土地估價時很難尋找到像一般商品那樣性質(zhì)、條件完全相同的替代品。因此，一般都要進(jìn)行時間和土地條件修正后，才能按 替代原則，采用市場比較法確定待估地塊價格。 替代原則實(shí)際上與收益還原法也有較深的淵源關(guān)系。因?yàn)槟车貕K的價格，如有替代可能，則可迅速確定與該地塊產(chǎn)生同等純收益的其他地塊的投資額和價格?？梢?，替代原則是表示合理經(jīng)濟(jì)行為的基本原則之一。它適用范圍廣，是估價原則的中心內(nèi)容之一。 在我國目前的土地估價工作中，基準(zhǔn)地價評估是先評定土地使用價值，進(jìn)行分等定級，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級，在此基礎(chǔ)上再測算其平均價格；而基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估宗地價格時，則是在基準(zhǔn)地價 12頁 基礎(chǔ)上，通過待估宗地條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較， 對基準(zhǔn)地價進(jìn)行系數(shù)修正，評估出宗地價格。由此可以看出，這實(shí)際上都是替代原則在估價實(shí)踐中的具體運(yùn)用。 二、預(yù)期收益原則 土地的價格受預(yù)期收益形成因素的變動所左右。所以，土地投資者是在預(yù)測該土地將來所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的。這就要求估價者必須了解過去的收益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、政治經(jīng)濟(jì)形勢及政策規(guī)定對土地市場的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測，準(zhǔn)確預(yù)測該土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和，即收益價格。 土地價格受預(yù)期收益形成因素的變動所左右，土地投資者是在預(yù)測該土地在有限使用年期內(nèi)所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的，因此，準(zhǔn)確預(yù)測土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和 (即收益價格 )是預(yù)期收益原則的具體表現(xiàn)。 預(yù)期收益的估算必須是客觀合理的。它要求估價人員必須對價格的形成因素認(rèn)真分析，并對將來的變動趨勢作客觀合理的預(yù)測，應(yīng)排除脫離現(xiàn)實(shí)的使用或因投機(jī)及違法使用土地所獲收益的預(yù)測。 預(yù)期收益原則，對土地估價中的地區(qū)分析、交易實(shí)例價格的檢查、純收益及還原利率的確定非常重要。在土地估價實(shí)踐中，剩余法估價及收益還原法估價中土地收益確定，都是預(yù)期收益原則的具體應(yīng)用。 三、最有效利用原則 由于土地具有用途的多樣性 ，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。 所以，土地價格是以該地塊的效用最有效發(fā)揮為前提的。一般情況下，現(xiàn)在城市內(nèi)的土地應(yīng)處于最有效使用狀態(tài)，但事實(shí)并非如此。許多城市土地的利用并不一定合理，尤其是我國的一些城鎮(zhèn)，由于過去長期無償無限期使用制度，這種現(xiàn)象就更為普遍。 根據(jù)土地價格以其最有效使用為前提的原則進(jìn)行估價時，就不應(yīng)該受現(xiàn)實(shí)的使用狀況所限制，而應(yīng)對何種情況下才能最有效使用作出正確的判斷。例如，市區(qū)的農(nóng)田， 其最佳利用方式并非農(nóng)業(yè)而可能是居住用地，對此地塊就不能用農(nóng)田的估價方法來估價。 判斷土地是否為最有效使用時，應(yīng)考慮的因素是：該地塊的最佳利用方式是什么；目前的利用方式是否為最有效使用；如果不是，轉(zhuǎn)換為最有效使用的可能性如何；最有效使用方式能持續(xù)多久等。其中最有效使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要，因?yàn)檫@直接影響將來的使用方式及收益量，這里又涉及到預(yù)期收益原則的運(yùn)用。 總之，最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)期收益原則和變動原則為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠(yuǎn)的考慮后予以確定。 4 四、報酬遞增遞減原則 經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際效益遞減原 則，是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時，純收益隨之增加；但達(dá)到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會與追加的投資成比例增加。 土地投資同樣遵循這一原則。假設(shè)在某地段建設(shè)高層樓房，隨著樓層增加，純收益相應(yīng)增加，當(dāng)超過某一層數(shù)之后，收益就很難成比例增加，這個收益達(dá)到最高的層數(shù)，在經(jīng)濟(jì)上是最有利的。為了確定這一點(diǎn)，必須就不同結(jié)構(gòu)不同高度建筑物的必要成本、預(yù)計收入、經(jīng)營支出等加以組合進(jìn)行計算，以尋找總收益上升和下降的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。利用這一原則，就可找出土地的邊際使用點(diǎn)，即最大收益點(diǎn)，也可稱為最有效使用點(diǎn)。因此這一原則 與最有效使用原則密切相關(guān)。實(shí)際上，在任何給定的條件下，土地、勞動力、資金、管理水平之間都存在著一定的最優(yōu)組合，超過一定限度，每一要素的繼續(xù)增加，其收益卻不會相應(yīng)成比例增加。這一原則說明成本的增加并不一定會使土地價格增加。 五、供需原則 在完全的自由市場中，一般商品的價格，取決于需求與供給關(guān)系的均衡點(diǎn)。需求超過供給，價格隨之提高；反之，供給超過需求，價格隨之下降，這就是供求均衡法則。其成立條件是：①供給者與需求者各為同質(zhì)的商品而進(jìn)行競爭；②同質(zhì)的商品隨價格變動而自由調(diào)節(jié)其供給量。土地也是一樣，其價格也是由需求 與供給的互相關(guān)系而定。但因?yàn)橥恋夭煌谝话闵唐罚哂幸恍┤宋呐c自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其特有的供求規(guī)律。 由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個別性等自然特性，使價格獨(dú)占性較強(qiáng)，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有限，競爭主要是在需求方面進(jìn)行。即土地不能實(shí)行完全競爭，其價格的獨(dú)占傾向性較強(qiáng)。土地需 13頁 求與供給的特點(diǎn)如下： (1)需求與供給方都不容易了解何處有供給或需求信息。 (2)替代性有限。由于成為交易對象的土地具有個別性，各個地塊都有獨(dú)特的價格，因此其替代性也有限。 因此，土地不能僅 根據(jù)均衡法則來決定價格。尤其在我國城市土地屬國家所有，市場中能夠流動的僅是有限年期的土地使用權(quán)，土地供方主要由國家控制，這一因素對地價具有至關(guān)重要的影響。在進(jìn)行土地估價時，應(yīng)充分了解土地市場的上述特性。此外，在進(jìn)行供求分析時，應(yīng)考慮時間因素，作動態(tài)分析。因?yàn)楝F(xiàn)在的供求狀況，常常是在考慮將來發(fā)展?fàn)顩r而形成的，即從現(xiàn)在思考將來，因此供需原則是以預(yù)期收益原則及下述的變動原則和競爭原則為基礎(chǔ)的。 例題：一定條件下， ( )是影響地價的主要方面。 B．供給 C 需求 D．收益 答案： B 供 給 六、貢獻(xiàn)原則 按經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際收益原則，衡量各生產(chǎn)要素的價值大小，可依據(jù)其對總收益的貢獻(xiàn)大小來決定。對于土地估價，這一原則是指不動產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果。其中某一部分帶來的收益，對總收益而言，是部分與整體之間的關(guān)系。就土地部分的貢獻(xiàn)而言，由于地價是在生產(chǎn)經(jīng)營活動之前優(yōu)先支付的，故土地的貢獻(xiàn)具有優(yōu)先性和特殊性，評估時應(yīng)特別考慮。估價時，可以利用收益還原法分別估算土地、建筑物價格，進(jìn)而評估整個不動產(chǎn)價格；也可根據(jù)整個不動產(chǎn)價格及其他構(gòu)成部分的價格，采用剩余法估算土地價格。因此，貢 獻(xiàn)原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價的基礎(chǔ)。 同時，這一原則還可用于土地或建筑物的追加投資、不動產(chǎn)的部分改良、改造等。它可根據(jù)對不動產(chǎn)整體價格的貢獻(xiàn)大小，判斷追加投資是否適當(dāng)；又可應(yīng)用這一原則判斷最有效使用的上升程度，即將現(xiàn)在的最有效使用與投資后的最有效使用互相比較，以確定純收益最大點(diǎn)。 七、變動原則 一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而發(fā)生變動的。土地價格也有同樣情形。它是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果。而這些價格形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相 互作用及其組合的變動過程中形成的。 在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求，以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預(yù)測未來的土地價格。因此變動原則與預(yù)測原則密切相關(guān)。在土地估價中，不僅要對將來的地價變動作出準(zhǔn)確預(yù)測，同時也要對所采用的地價資料按變動原則修訂到估價期日的標(biāo)準(zhǔn)水平，才能準(zhǔn)確合理地估價。 八、合法原則 合法原則是指土地使用權(quán)價格評估必須以估價對象的合法利用為前提。由于我 國土地所有制特性，土地流轉(zhuǎn)過程是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)的取得、使用年限、利用方式、利用規(guī)劃等方面有嚴(yán)格控制，所以在進(jìn)行土地使用權(quán)價格評估時，必須確保估價對象來源合法、利用合法。同時，土地估價還要遵循相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。 本章小結(jié)： 我們在探討土地估價方法之前，首先要掌握土地估價的基本原則，以此為指南，認(rèn)真分析影響土地價格的因素，靈活使用各種土地估價方法，對土地價格做出最準(zhǔn)確的判斷。本節(jié)介紹了 8 種估價原則，需要加以注意。這是對理解和應(yīng)用估價方法的基礎(chǔ)，有時也有選擇題出現(xiàn)。 5 2020年土地估價師資格考 試考前輔導(dǎo) （精講班） 學(xué)習(xí) （土地估價實(shí)務(wù)基礎(chǔ)） 收益還原法 大綱要求： 收益還原法 (一)考試目的 測試應(yīng)考人員對收益還原法的基本原理及其應(yīng)用的理解與掌握程度。 (二)考試范圍 14頁 1．收益還原法概念 2．收益還原法的基本公式 (1)公式的內(nèi)涵 (2)公式的表達(dá)式 (3)公式各變量的含義 3．收益還原法不同情況下的公式 (1)預(yù)期純收益不變情況下的公式 (2)預(yù)期純收益變化情況下的公式 (3)還原率變化情況下的公式 (4)收益年期不同情況下的公式 (5)不同公式的應(yīng)用條件 4．收益還原法估價的基本步驟 (1)總收益測算的項(xiàng)目和方法 (2)總費(fèi)用測算的項(xiàng)目和方法 (3)不同條件下純收益測算方法 (4)還原率的概念、類型、主要影響因素及確定方法等 (5)評估價格計算公式的選擇和估價結(jié)果的確定 5．土地年總收益的概念、測算方法，不同情況下總收益的測算 (1)土地年總收益的概念 (2)土地年總收益的構(gòu)成及計算方法 (3)不同條件下土地年總收益的計算要求及方法 6．總費(fèi)用的測算方法 (1)土地年總費(fèi)用的概念 (2)土地年總費(fèi)用的構(gòu)成及計算方法 (3)不同條件下土地年總費(fèi)用的計算要求及方法 7．土地純收益的概念及測算 方法 (1)土地純收益的概念 (2)土地純收益的計算方法 (3)不同條件下土地純收益的計算要求及方法 8．土地還原率的概念及其確定方法 (1)土地還原率概念 (2)土地純收益與土地價格比值調(diào)查確定還原率 (3)安全利率加上風(fēng)險值調(diào)整確定還原率 (4)投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入確定還原率 (5)土地還原率和綜合還原率、建筑物還原率的關(guān)系 9．收益還原法的適用范圍 (三)考試基本要求 掌握：收益還原法的概念、特點(diǎn)、公式、估價步驟、應(yīng)用要求及各種參數(shù)確定方法； 熟悉：收益還原法的適用范圍。 收益還原法 熟悉 ：收益還原法的適用范圍。 對于這一點(diǎn)，大家一定要了解收益還原方法的范圍，是有收益和潛在收入的土地或者房地產(chǎn)，如寫字樓、住宅、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、出租用標(biāo)準(zhǔn)廠房和倉庫、農(nóng)地等等。對于有收益大家好理解，但是，潛在收益我想大家還是要根據(jù)土地的客觀收益情況，比如：有一宗公寓，它為空閑或是自用，表面看是沒有實(shí)際收益，但是，大家還要看到，它存在的潛在收益，假想它是出租的狀態(tài)，就是應(yīng)當(dāng)是有收益的。那么我們將按照它存在的潛在收益來給它估價，這一點(diǎn)希望大家明確。但是，對于行政辦公樓、學(xué)校、公園等 公 15頁 用、公益性房地產(chǎn)，收益法大多不適用。 掌握：收益還原法的概念、特點(diǎn)、公式、估價步驟、應(yīng)用要求及各種參數(shù)確定方法。 我們要講解收益法的基本公式，這其中包括它演變得來的公式，大家只要記住公式的寫法就可以了，不必去關(guān)心公式的推導(dǎo)過程。因?yàn)?，我們考試只要會?yīng)用就可以了，不必陷入公式推導(dǎo)的誤區(qū)。 （復(fù)習(xí)難點(diǎn)） 1．收益還原法中涉及的相關(guān)概念的理解； 2．相關(guān)費(fèi)用的計算。 （內(nèi)容詳解 ) 一、收益還原法概念 (一 )收益還原法的定義 收益還原法是土地估價中最常用的方法之一，它也是對土地、房屋、不動產(chǎn)或其他具備收益性質(zhì)資產(chǎn) 進(jìn)行估價的基本方法。收益還原法是在估算土地在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法。 (二 )收益還原法的的原理 由于土地具有固定性、不增性、個別性、永續(xù)性等特性，使用者在占有某塊土地時，土地不僅能提供現(xiàn)時的純收益，而且還能期待在未來年間源源不斷地繼續(xù)取得。當(dāng)將此項(xiàng)隨時間延續(xù)而能不斷取得的純收益，以適當(dāng)?shù)倪€原利率折算為現(xiàn)在價值的總額 (稱為收益價值或資本價值 )時，它即表現(xiàn)為該土地的實(shí)質(zhì)價值。也是適當(dāng)?shù)目陀^交換價值，這就是收益還原法的原理。 具體表