【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 定作物的實(shí)際單產(chǎn)量； βj——第j種指定作物的產(chǎn)量比系數(shù)。 (2)根據(jù)指定作物的最高單產(chǎn)，依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)耕作制度和產(chǎn)量比系數(shù)，由下式計(jì)算最大標(biāo)準(zhǔn)糧單產(chǎn) Ymax＝∑Yj，maxjβj 式中：Ymax——最大標(biāo)準(zhǔn)糧單產(chǎn)； Yj，maxj——第j種指定作物的最大單產(chǎn)；βj——第j種指定作物的產(chǎn)量比系數(shù)3)由下式計(jì)算樣點(diǎn)的綜合土地利用系數(shù)： KL=Y/ Ymax 式中：KL——樣點(diǎn)的綜合土地利用系數(shù)； Y——樣點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)糧實(shí)際產(chǎn)量； Ymax——最大標(biāo)準(zhǔn)糧單產(chǎn)。 將計(jì)算結(jié)果填人表格中，表格樣式參見附表4。 (4)編制土地利用系數(shù)等值區(qū)圖： (5)計(jì)算各等值區(qū)的土地利用系數(shù)。 將計(jì)算結(jié)果填人表格中，表格樣式參見附表4。 (七)土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)計(jì)算方法 土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)的計(jì)算方法有以下兩種： 1．分指定作物計(jì)算 (1)初步劃分土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)等值區(qū) 外業(yè)調(diào)查前，應(yīng)根據(jù)收集到的統(tǒng)計(jì)資料，以村為單位計(jì)算“產(chǎn)量一成本”指數(shù)，按照各村“產(chǎn)量一成本”指數(shù)的大小，初步劃分土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)等值區(qū)，各等值區(qū)應(yīng)滿足以下條件： a)等值區(qū)“產(chǎn)量一成本”指數(shù)有明顯差異； b)等值區(qū)的邊界不打破村級(jí)行政單位的完整性。 (2)計(jì)算土地經(jīng)濟(jì)系數(shù) 依據(jù)初步劃分的等值區(qū)，在所有的行政村內(nèi)分不同產(chǎn)量水平，分層設(shè)置一定數(shù)量的樣點(diǎn)，并根據(jù)以下步驟計(jì)算出樣點(diǎn)的指定作物土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)： a)計(jì)算“產(chǎn)量一成本”指數(shù) 用按規(guī)定獲取的投人、產(chǎn)出數(shù)據(jù)，分樣點(diǎn)計(jì)算。計(jì)算公式如下： aj=Yj/Cj 式中：aj——樣點(diǎn)“產(chǎn)量一成本”指數(shù)； Yj——樣點(diǎn)第j種指定作物實(shí)際單產(chǎn)； Ci——樣點(diǎn)第j種指定作物實(shí)際成本。 將計(jì)算結(jié)果填人表格中，表格樣式參見本章附表1。 b)確定指定作物的最高“產(chǎn)量一成本”指數(shù) 各省組織有關(guān)專家在省內(nèi)分區(qū)確定的第j種指定作物的最高“產(chǎn)量一成本”指數(shù)Aj。 c)計(jì)算樣點(diǎn)指定作物土地經(jīng)濟(jì)系數(shù) 樣點(diǎn)的指定作物土地經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)下式計(jì)算 Kcij＝aij/Aj 式中：Kcij——第i個(gè)樣點(diǎn)第j種指定作物土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)； aij——第i個(gè)樣點(diǎn)第j種指定作物“產(chǎn)量一成本”指數(shù)； Aj——省內(nèi)分區(qū)第j種指定作物“產(chǎn)量一成本”指數(shù)的最大值。 將計(jì)算結(jié)果填人表格中，表格樣式參見本章附表5。 (3)計(jì)算等值區(qū)土地經(jīng)濟(jì)系數(shù) a)計(jì)算村內(nèi)各樣點(diǎn)指定作物土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)的幾何平均數(shù)或加權(quán)平均數(shù)，作為該村的指定作物土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)，具體計(jì)算方法參見前面行政村指定作物土地利用系數(shù)的計(jì)算，將計(jì)算結(jié)果填人表格中，表格樣式參見本章附表5； b)根據(jù)初步劃分的等值區(qū)內(nèi)各村的指定作物土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)，采用幾何平均或加權(quán)平均的方法計(jì)算等值區(qū)的指定作物土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)，具體計(jì)算方法參見前面等值區(qū)指定作物土地利用系數(shù)的計(jì)算，將計(jì)算結(jié)果填人表格中，表格樣式參見本章附表6； (4)修訂土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)等值區(qū) 以指定作物土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)基本一致為原則，參考其他自然、經(jīng)濟(jì)條件的差異，對(duì)初步劃分的等值區(qū)進(jìn)行邊界訂正。訂正后的等值區(qū)要滿足： a)等值區(qū)各樣點(diǎn)經(jīng)濟(jì)系數(shù)值又X177。2S之間(X表示平均值；S表示差)； b)等值區(qū)間經(jīng)濟(jì)系數(shù)平均值有一定差值； c)等值區(qū)邊界兩邊的經(jīng)濟(jì)系數(shù)值具有突變特征。 (5)編制土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)等值區(qū)圖 根據(jù)修訂后的指定作物土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)等值區(qū)，編制土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)等值區(qū)圖。2．綜合計(jì)算2．綜合計(jì)算實(shí)際工作中，也可以不區(qū)別指定作物，直接編制綜合土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)等值區(qū)圖。步驟如下：(1)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)耕作指定和產(chǎn)量比系數(shù)，計(jì)算樣點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)糧實(shí)際產(chǎn)量Y＝∑(Yj，βj)和標(biāo)準(zhǔn)糧實(shí)際成本C＝∑Cj，再計(jì)算出樣點(diǎn)的綜合“產(chǎn)量－成本”指數(shù)a＝Y(jié)/C；(2)各省內(nèi)分區(qū)的最大產(chǎn)量成本指數(shù)A；(3)計(jì)算樣點(diǎn)的綜合土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)。 Kc=a/A 式中：Kc——樣點(diǎn)綜合土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)； a——樣點(diǎn)綜合“產(chǎn)量－成本”指數(shù)； A——各省內(nèi)分區(qū)的綜合最大“產(chǎn)量一成本”指數(shù)。 將計(jì)算結(jié)果填人表格中，表格樣式參見本章附表5。(4)編制土地利用系數(shù)等值區(qū)圖；(5)計(jì)算各等值區(qū)的土地利用系數(shù)。 將計(jì)算結(jié)果填人表格中，表格樣式參見本章附表6。城鎮(zhèn)土地定級(jí)的概念和原理(考綱要求)(一)考試目的測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地定級(jí)知識(shí)與技能的掌握程度。(二)考試范圍1．城鎮(zhèn)土地定級(jí)(1)城鎮(zhèn)土地定級(jí)的概念和原理(2)城鎮(zhèn)土地定級(jí)的因素因子體系(3)城鎮(zhèn)土地定級(jí)的技術(shù)路線和程序(4)城鎮(zhèn)土地定級(jí)的因素因子分值計(jì)算方法(5)城鎮(zhèn)土地定級(jí)的因素因子權(quán)重確定方法(6)城鎮(zhèn)土地級(jí)別劃分方法(三)考試基本要求掌握：基本概念，城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地定級(jí)的方法，不同城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地類型土地級(jí)別影響因素；熟悉：城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地定級(jí)程序，城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地定級(jí)因素選擇、權(quán)重確定與量化方法；了解：城市土地質(zhì)量。城鎮(zhèn)土地定級(jí)的概念和原理1．城鎮(zhèn)土地定級(jí)的概念城鎮(zhèn)土地定級(jí)是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)、自然兩方面屬性及其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位、作用，對(duì)城鎮(zhèn)土地使用價(jià)值進(jìn)行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的地域差異，評(píng)定城鎮(zhèn)土地級(jí)。2．城鎮(zhèn)土地定級(jí)的原理土地級(jí)反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的差異。當(dāng)獨(dú)立地對(duì)一個(gè)城鎮(zhèn)進(jìn)行研究時(shí)，城鎮(zhèn)土地表現(xiàn)為面狀分布形態(tài)，由不同類型和利用方式的地塊構(gòu)成。而這些地塊由于受人工投入資本、土地的自然條件、現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)條件和管理方式的影響，所以不同的地塊在滿足不同職能對(duì)土地的要求程度方面有所差異。土地條件優(yōu)越的地塊，被不同的職能部門所利用后，就比條件差的地塊得到較高的收益，即土地的級(jí)差收益。城鎮(zhèn)土地定級(jí)的因素因子體系城鎮(zhèn)土地定級(jí)的因素因子體系城鎮(zhèn)土地定級(jí)受多因素影響，而各因素又分為若干因子，組成城鎮(zhèn)定級(jí)的因素因子體系，詳見下頁“城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素、因子體系結(jié)構(gòu)圖”。由于各因素因子所處的層次地位不同，在評(píng)價(jià)工作中不能隨意調(diào)換，只能按同一層次的因素因子進(jìn)行評(píng)分累加和比較。根據(jù)因素因子的性質(zhì)和影響方式的不同，可分為硬指標(biāo)和軟指標(biāo)。硬指標(biāo)指某類因素因子的影響程度可以用明確的數(shù)量關(guān)系進(jìn)行表示，例如，交通通達(dá)度因素的城鎮(zhèn)道路寬度因子。軟指標(biāo)又稱定性指標(biāo)，側(cè)重從質(zhì)的方面反映因素因子的影響程度，例如，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施因素的供水設(shè)施因子。(1)綜合定級(jí)因素選擇范圍包括：a．繁華程度方面的因素有；商服繁華影響度；b．交通條件方面的因素有：道路通達(dá)度、公交便捷度、對(duì)外交通便利度；c．基本設(shè)施方面的因素有：基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度；d．環(huán)境條件方面的因素有：環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、綠地覆蓋度、自然條件優(yōu)劣度；e．其他方面的因素。（2）商業(yè)用地定級(jí)因素選擇范圍包括：（2）商業(yè)用地定級(jí)因素選擇范圍包括：：商服繁華影響度；：道路通達(dá)度、公交便捷度、對(duì)外交通便利度（客運(yùn)）；：基礎(chǔ)設(shè)施完善度；d．人口狀況方面的因素有：人口密度；e．其他方面的因素。(3)住宅用地定級(jí)因素選擇范圍包括：a．基本設(shè)施方面的因素有：基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度；b．交通條件方面的因素有：道路通達(dá)度、公交便捷度、對(duì)外交通便利度(客運(yùn))；c．環(huán)境條件方面的因素有：環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、綠地覆蓋度；d．繁華程度方面的因素有：商服繁華影響度；e．人口狀況方面的因素有：人口密度；l．其他方面的因素。(4)工業(yè)用地定級(jí)因素選擇范圍包括：a．交通條件方面的因素有：道路通達(dá)度、對(duì)外交通便利度(客運(yùn))；b．基本設(shè)施方面的因素有：基礎(chǔ)設(shè)施完善度；c．環(huán)境條件方面的因素有：自然條件優(yōu)劣度；d．產(chǎn)業(yè)集聚效益方面的因素有：產(chǎn)業(yè)集聚影響度；e．其他方面的因素。(5)其他方面的因素包括城市規(guī)劃等因素。2．城鎮(zhèn)土地定級(jí)的因素因子選擇原則確定的因素應(yīng)同時(shí)滿足：(1)因素指標(biāo)值變化對(duì)城鎮(zhèn)土地定級(jí)有較顯著的影響；因素指標(biāo)值有較大的變化范圍，選擇的因素對(duì)不同區(qū)位的影響有較大的差異；(2)不同類型的土地定級(jí)應(yīng)分別選擇相應(yīng)的定級(jí)因素；(3)其他方面的因素選擇根據(jù)城鎮(zhèn)及其定級(jí)工作的具體情況選定。城鎮(zhèn)土地定級(jí)的技術(shù)路線和程序城鎮(zhèn)土地定級(jí)的技術(shù)路線和程序城鎮(zhèn)土地定級(jí)有綜合定級(jí)和分類定級(jí)兩種類型。綜合定級(jí)指對(duì)影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行綜合分析，按綜合評(píng)價(jià)值的差異劃分土地級(jí)。分類定級(jí)指分別對(duì)影響城鎮(zhèn)某類型用地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行分析，按分類評(píng)價(jià)值的差異劃分土地級(jí)；分類定級(jí)包含商業(yè)用地定級(jí)、住宅用地定級(jí)、工業(yè)用地定級(jí)等。城鎮(zhèn)土地定級(jí)主要分析現(xiàn)狀土地質(zhì)量的差異，必要時(shí)，應(yīng)考慮城市規(guī)劃等其他因素對(duì)土地級(jí)別的影響，市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口五十萬以上的大城市，宜進(jìn)行綜合定級(jí)和分類定級(jí)；其他城鎮(zhèn)宜進(jìn)行綜合定級(jí)，必要時(shí)可同時(shí)進(jìn)行分類定級(jí)。城鎮(zhèn)土地定級(jí)采用的是多因素綜合評(píng)價(jià)法，并結(jié)合土地收益、價(jià)格等信息，應(yīng)用市場(chǎng)資料分析法等方式進(jìn)行驗(yàn)證，綜合評(píng)定土地的等和級(jí)。多因素綜合評(píng)價(jià)法也稱為多因素分值加和法。從理論上說，只要對(duì)土地本身所具有的條件及其周圍條件進(jìn)行正確評(píng)定，就不難得出正確的土地等級(jí)。但由于人們所從事的工作、所處的社會(huì)地位、利用土地的方式、關(guān)心的經(jīng)濟(jì)利益以及生活經(jīng)歷、身心需求不盡相同，對(duì)同一土地的評(píng)價(jià)就會(huì)有很大的差異。為避免這種主觀任意性和因生活背景不同造成的判斷錯(cuò)誤，需要用相對(duì)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和科學(xué)的參數(shù)——分值來表示土地的各種條件優(yōu)劣，然后在考慮因素重要程度的前提下，對(duì)這些反映土地條件優(yōu)劣的分值進(jìn)行加和，得到總分值，按總分值的高低，即可評(píng)定出土地級(jí)別。為使工作過程規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，多因素綜合評(píng)價(jià)法(多因素分值加和法)常用下面的公式表達(dá)：式中：Si——第i個(gè)定級(jí)單元的總分值(各定級(jí)因素在某單元對(duì)土地優(yōu)劣作用的綜合體現(xiàn))；Wj——第j個(gè)定級(jí)因素的權(quán)重值(某定級(jí)因素對(duì)土地好壞的影響度)。Fij——第i個(gè)定級(jí)對(duì)象第j個(gè)因素分值(某定級(jí)因素在單元內(nèi)對(duì)土地優(yōu)劣作用的體現(xiàn))；n——定級(jí)因素的總數(shù)。多因素綜合評(píng)價(jià)法評(píng)定的土地級(jí)是采用綜合分值來表示的，反映了土地使用價(jià)值的大小，但不易直接反映城鎮(zhèn)內(nèi)各級(jí)別土地上以貨幣形態(tài)表示的土地收益或地價(jià)，這樣不便于與土地有償使用等工作銜接，所以還須輔助于市場(chǎng)資料分析來加以驗(yàn)證。尤其是城鎮(zhèn)土地定級(jí)工作中，應(yīng)從確定的土地級(jí)別中，分行業(yè)計(jì)算不同級(jí)別土地帶來的土地收益或地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)劃定的土地級(jí)別進(jìn)行校核。具體而言，現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地定級(jí)的方法為：①先用多因素綜合評(píng)價(jià)法初步劃分土地等或級(jí)；②通過數(shù)據(jù)聚類分析、市場(chǎng)資料整理分析或典型行業(yè)的土地收益測(cè)算，對(duì)初步劃分的土地等或級(jí)進(jìn)行校核。這兩個(gè)步驟構(gòu)成了城鎮(zhèn)土地定級(jí)的完整方法體系。2．城鎮(zhèn)土地定級(jí)的工作程序：2．城鎮(zhèn)土地定級(jí)的工作程序：(1)建立城鎮(zhèn)土地定級(jí)的因素體系；(2)確定各因素的權(quán)重值；(3)計(jì)算各因素的指標(biāo)值和作用分，編制各因素的指標(biāo)值與作用分值的對(duì)照表；(4)劃分城鎮(zhèn)土地定級(jí)單元；(5)計(jì)算單元內(nèi)各因素分值，加權(quán)求和計(jì)算總分值，按總分的分布排列和實(shí)際情況，初步劃分i地級(jí)；(6)進(jìn)行土地收益測(cè)算或市場(chǎng)交易價(jià)格定級(jí)，對(duì)初步劃分的土地級(jí)進(jìn)行驗(yàn)證和調(diào)整；(7)編制城鎮(zhèn)土地定級(jí)圖件、報(bào)告和基礎(chǔ)資料匯編。(四)城鎮(zhèn)土地定級(jí)的因素因子分值計(jì)算方法1．因素分值計(jì)算基本原則：(1)因素分值的確定要建立在因素與土地收益相關(guān)研究的基礎(chǔ)上；(2)作用分值與土地的優(yōu)劣成正相關(guān)；(3)分值體系采用0～100分的封閉區(qū)間；(4)作用分值只與因素指標(biāo)的顯著作用區(qū)間相適應(yīng)；(5)因素作用分值處理盡可能模型化。2．面狀土地因素分值計(jì)算方法若因素對(duì)土地的影響僅與因素指標(biāo)值有關(guān)，稱之為面狀因素，面狀因素直接計(jì)算其對(duì)空間上各點(diǎn)的作用分。其量化步驟為：(1)對(duì)因素進(jìn)行整理，計(jì)算指標(biāo)值；(2)按下式計(jì)算作用分：ei＝100(Xi－Xmin)／(Xmax－Xmin)式中：ei——i指標(biāo)值的作用分；Xi——i指標(biāo)值；Xmin——i指標(biāo)值的最小值；Xmax——i指標(biāo)值的最大值。(3)劃分3～10個(gè)作用分區(qū)間，編制作用分值表。3．點(diǎn)、線狀土地因素分值計(jì)算方法若因素對(duì)土地的影響既與因素涉及的設(shè)施規(guī)模有關(guān)，又與距離設(shè)施的相對(duì)距離有關(guān)，稱之為點(diǎn)、線狀因素。點(diǎn)、線狀因素應(yīng)計(jì)算設(shè)施本身的功能分，進(jìn)而計(jì)算設(shè)施對(duì)空間上各點(diǎn)產(chǎn)生的作用分。其量化步驟為：(1)在各因素內(nèi)按規(guī)模或類型求出各點(diǎn)或線的功能分，其最大值為100；(2)計(jì)算因素內(nèi)各相同規(guī)?；蝾愋偷狞c(diǎn)、線的平均作用或平均吸引范圍，并劃分若干個(gè)相對(duì)距離區(qū)間；(3)點(diǎn)、線設(shè)施邊界范圍內(nèi)各點(diǎn)的因素作用分一致，都為該設(shè)施相應(yīng)功能的功能分；邊界范圍以外的各點(diǎn)，根據(jù)不同因素及其影響隨距離變化的特性不同，以因素的功能分按相應(yīng)的衰減公式計(jì)算或按相對(duì)距離查《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》附錄F獲得各個(gè)相對(duì)距離上的作用分；(4)以因素作用分、相對(duì)距離區(qū)間編制因素作用分指表；(5)采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行定級(jí)時(shí)，可按相應(yīng)的衰減公式直接計(jì)算因