【正文】 已交付使用或正在建造的總量約在700萬平方米左右()。 msofontkerning: 。 msohansifontfamily: 39。229。229。 msobidilanguage: ARSA。Times New Roman39。 msobidilanguage: ARSA辦公型別墅——上海這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場地需求的； /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。Times New Roman39。\000B_39。204。204。 msofareastlanguage: ZHCN。 msobidifontfamily: 39。 msofareastlanguage: ZHCN。 msobidifontfamily: 39。 msoasciifontfamily: 39。206。206。 msoansilanguage: ENUS。 FONTSIZE: 9pt。 msoansilanguage: ENUS。\000B_39。 FONTSIZE: 9pt。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。 msofareastfontfamily: 203。 msofontkerning: 。\000B_39。 msofontkerning: 。 msohansifontfamily: 39。229。229。 msobidilanguage: ARSA。Times New Roman39。 msobidilanguage: ARSA居住型別墅——針對那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言； /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。Times New Roman39。\000B_39。204。204。 msofareastlanguage: ZHCN。 msobidifontfamily: 39。 投資別墅項目風險凸現(xiàn)雖然別墅市場前景看好，但若出現(xiàn)供求比例失恒的局面或宏觀經(jīng)濟形勢的波動，別墅市場最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項目已有一些出現(xiàn)銷售阻力，別墅市場若沒有特色、沒有創(chuàng)新、沒有文化、靠簡單的復(fù)制，則市場前景不容樂觀。 豪宅市場繼續(xù)看好今年開盤的西郊莊園以單套總價人民幣3003500萬，創(chuàng)下上海別墅最高價，目前一期已全部定完，二期也預(yù)定了50%以上。除了一些開發(fā)商開好別墅項目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場。2001第四季度上海樓市廣告投放前十名中，別墅項目占了六席。湖南路上湯臣怡園也以每平方米27000元的高價獨領(lǐng)風騷，也取得了80%以上的銷售業(yè)績，再次印證了豪宅理論。 新區(qū)域市場的形成原先別墅市場大多位于西郊沿線、滬青平公路和莘莊端橋一帶，隨著市民對這種“有天、有地、有花園”物業(yè)的青睞和市場成交的活躍，在上市總量增加的情況下，其區(qū)域分布已開始打破常規(guī)，松江地區(qū)、浦東滬南地區(qū)、青浦、蘆潮港、張江、普陀等地也紛紛出現(xiàn)較大體量的別墅、排屋。amp。amp。總體上，2001上海別墅市場出現(xiàn)了如下新特征：amp。另一方面，市場形成了有效供應(yīng)。 關(guān)鍵詞：滬郊置業(yè)、排屋、聯(lián)體第三階段：別墅供應(yīng)放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來；2001年—至今一方面，別墅供應(yīng)放出巨量。關(guān)鍵詞：外銷別墅、開發(fā)過度、低迷第二階段：內(nèi)需獨顯魅力，內(nèi)銷別墅迎來別墅市場的第二春；1998—2000年從1998年開始，在世界各國特別是亞洲國家還在經(jīng)歷著金融風暴所帶來的蕭條時，中國卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為國內(nèi)經(jīng)濟的橋頭堡，更顯鶴立雞群。按時間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個階段：第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮；1992—1998年進入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強勁的增長，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應(yīng)運而生，上海出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成上海別墅市場的第一次浪潮。與預(yù)售總面積急劇增長略有不同的是，2001年的單套面積比總面積增長偏慢。在90年代中期二三年的回調(diào)整理后，在90年代末期伴隨經(jīng)濟增長的加速，房地產(chǎn)市場急速回升，放出巨量，2001年的上海房地產(chǎn)市場創(chuàng)下歷史最好業(yè)績，二、表現(xiàn)出新的市場行情特征。市區(qū)2200萬平方米的舊區(qū)改造工程啟動，以及黃浦江兩岸綜合改造、申博工程等一系列大市政規(guī)劃啟動，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供堅實后盾。%，投資總量超過歷史最高水平。上海良好的經(jīng)濟環(huán)境，促使整個城市建設(shè)的高速發(fā)展；人均GDP達到4500美元，為城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條件；相應(yīng)地，房地產(chǎn)業(yè)也為城市經(jīng)濟增長貢獻一定力量，房地產(chǎn)業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)增長的領(lǐng)頭羊。 上海房地產(chǎn)市場綜述amp。 上海別墅市場整體情況amp。%，%。投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。政策積極引導、管理體制逐步完善，上海房地產(chǎn)市場更趨成熟，規(guī)范；正是這樣相輔相成的發(fā)展模式堅定了政府對房地產(chǎn)行業(yè)的信心，上?！笆濉币?guī)劃已明確指出，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)之一。市場供求兩旺，交易再創(chuàng)新高2001年，上海商品房供應(yīng)，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎(chǔ)上（*預(yù)售標準提高）恢復(fù)高速增長，與此同時，上海商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢頭，在連續(xù)五年的高速增長后繼續(xù)大比例攀升。1999年2000年2001年總面積（萬/平方米）107514531832總套數(shù)（萬套）單套面積（平方米）市場火熱讓人振奮，威脅存在不容忽視我們應(yīng)當看到來自市場的威脅：2001年全年新增經(jīng)營性項目土地出讓面積為1050萬平方米，而84%的量集中在10—12月，也就是說，全市去年第四季度新增出讓面積達886萬平方米。外銷別墅基本集中在兩個區(qū)域：長寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國路一帶其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外銷別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標市場有局限性。由于經(jīng)濟的發(fā)展，帶動了居民收入的提高，發(fā)達的商業(yè)和金融氣氛以及日趨完善的市政、交通設(shè)施，吸引了眾多國內(nèi)外的投資者。從1998年至2001年四年內(nèi)，上海別墅類物業(yè)供銷面積已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近1/3。市場上確實出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價格適宜、升值較快的市場接受度高的別墅。 別墅項目供應(yīng)量猛增全年上市別墅項目42個，約是2000年的兩倍，在第四季度則達到了上海歷史最高峰，上市別墅項目21個幾乎與2000年全年的量接近。 高低兩端別墅份額逐步加大，并被市場看好。 現(xiàn)代風格大行其道2001年上海別墅風格一反原有的歐陸風格、北美風格一統(tǒng)天下的局面，現(xiàn)代風格成為別墅的流行趨勢。amp。amp。2001年第四季度個案廣告投放量排行榜排名樓盤名稱區(qū)域投放量/萬元發(fā)展商1佘山銀湖別墅松江廣東黃河集團上海公司4新上?；▓@洋房松江茸欣房產(chǎn)6春天花園長寧東方金馬8虹橋高爾府別墅閔行74虹橋高爾夫俱樂部9康橋半島南匯康橋半島10云頂別墅松江富淘房產(chǎn)2002年上海別墅市場展望2002年別墅市場較2001年將更上一層樓，供需將持續(xù)上漲，同時也不可避免的帶來相當程度的高位風險。amp。屆時豪宅天價紀錄將再度刷新。二、綜觀當今上海別墅市場，大致按需求表現(xiàn)為六大類型： /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。Times New Roman39。 msobidilanguage: ARSA。229。229。 msohansifontfamily: 39。 msofontkerning: 。\000B_39。 msofontkerning: 。 msofareastfontfamily: 203。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。 FONTSIZE: 9pt。\000B_39。 msoansilanguage: ENUS。 FONTSIZE: 9pt。 msoansilanguage: ENUS。206。206。 msoasciifontfamily: 39。 msobidifontfamily: 39。 msofareastlanguage: ZHCN。 msobidifontfamily: 39。 msofareastlanguage: ZHCN。204。204。\000B_39。Times New Roman39。 msobidilanguage: ARSA旅游型別墅——適合這類需求的別墅位于風景名勝旁邊，被經(jīng)營者用來當賓館使用； /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。Times New Roman39。 msobidilanguage: ARSA。229。229。 msohansifontfamily: 39。 msofontkerning: 。\000B_39。 msofontkerning: 。 msofareastfontfamily: 203。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。 FONTSIZE: 9pt。\000B_39。 msoansilanguage: ENUS。從上海別墅市場分布區(qū)域來看，主要集中在浦東、青浦318國道兩側(cè)、閔行莘莊周邊地區(qū)、松江新橋九亭等區(qū)域。\000B_39。 msofontkerning: 。 msofareastfontfamily: 203。 amp。229。 msohansifontfamily: 39。 msofontkerning: 。 虹橋區(qū)域——90年代初期上海的外銷別墅集中區(qū)域。金斯花園、虹橋中華園、虹橋高爾夫別墅、鼎邦麗池、奧玎宮廷別墅等物業(yè)的建成，其平均單價一般控制于800010000元／平方米，物業(yè)的品質(zhì)特性也吸引了不少人氣。 /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。Times New Roman39。 msobidilanguage: ARSA。229。這一帶別墅以高檔外銷為主，區(qū)域市場內(nèi)別墅住宅可謂姿態(tài)萬千、各具特色。\000B_39。 msofontkerning: 。 msofareastfontfamily: 203。 滬松公路（泗涇）沿線——排屋、獨棟為主的內(nèi)銷居住型別墅得益于良好的交通條件（滬青平高速公路、滬松公路、擬建中的R4輕軌）和得天獨厚的自然條件，滬松公路沿線，尤其是七公里長的泗陳公路沿線，短短兩三年，已吸納了云頂別墅、銀湖別墅、麗茵別墅、九洲大唐、新上海里弄人家等十數(shù)個高級別墅樓盤，地價也從原先的10萬/畝升到3555萬/畝。 /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。Times New Roman39。 msobidilanguage: ARSA。229。amp。 msobidifontfamily: 39。 msofareastlanguage: ZHCN。204。交通便捷優(yōu)勢再度引來購房者關(guān)注。amp。到目前為止，共有16家房地產(chǎn)公司進駐開發(fā)。 /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。Times New Roman39。 msobidilanguage: ARSA。229。風荷云墅、圣淘沙花園、當代藝墅、東方蘇荷、皇都花園等高檔樓盤借助環(huán)線交通優(yōu)勢及本身品位，也有效形成了賣方市場。 FONTSIZE: 9pt。 msoansilanguage: ENUS。206。 中心城區(qū)——土地的珍貴稀有性使城區(qū)別墅較為鮮見。個別精品別墅如靜安的南草坪花園，以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價一再提升。 FONTSIZE: 9pt。 msoansilanguage: ENUS。206。尤其是浦東新機場的投入運營、磁懸浮列車的建設(shè)，更將匯集了浦東絕大部分別墅項目的四大區(qū)域拉到了人們的視線當中。amp。 msobidifontfamily: 39。 msofareastlanguage: ZHCN。204。租售并舉的策略是當?shù)貏e墅商品營銷特色。\000B_39。 msofontkerning: 。 msofareastfontfamily: 203。 其它地區(qū)——上海其它非主力供應(yīng)區(qū)。主要產(chǎn)品有：東海別墅、嘉華山莊、上海領(lǐng)地、愛利舍花園等奉賢以海景為特色的別墅：棕櫚灘從價格上看，上海別墅市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費結(jié)構(gòu)基本吻合，不存在大的結(jié)構(gòu)性矛盾。板塊均價 五、上海別墅市場的供需狀況長期供不應(yīng)求、但短期嚴重供過于求。從長期需求來看，上海別墅需求在510萬套，；但從短期來看，目前上海住宅市場近兩千萬平方米的銷售天量也只能維持三年左右，按中房指數(shù)辦公室的分析，在購房者中只有5%的家庭會選擇別墅，那么上海去年別墅的需求量就只有7600套，建筑面積也只有200多萬平方米，與大量的市場供應(yīng)量有一定的差距。產(chǎn)品與客戶之間空間地域的差距，導致了信息了不對稱和失靈。amp。如虹橋和滬青平板塊受虹橋開發(fā)區(qū)的支撐；浦東板塊受張江、金橋等開發(fā)區(qū)眾多外企入駐的需求影響。 價值選擇風險如：受靜態(tài)市場局面誘惑，高價位拿地，而開發(fā)與銷售動作遲緩；以后來進入高度競爭的板塊區(qū)域，但產(chǎn)品又無明顯差異和優(yōu)勢；遠離市場熱點區(qū)域、或過早進入“尚無人氣”的潛力板塊，“單打獨斗”；amp。通過大量的市場分析和競爭研判，我們認為別墅開發(fā)商防范、化解風險，至少要做好以下三個方面： 順勢而做，適時入市；房產(chǎn)尤其是別墅物業(yè)是非常特殊的商品，一方面需求彈性很大，另一方面較一般商品而言，有著非常特殊的地域特性，一個成功項目對外部環(huán)