【正文】 已交付使用或正在建造的總量約在700萬(wàn)平方米左右()。 msofontkerning: 。 msohansifontfamily: 39。229。229。 msobidilanguage: ARSA。Times New Roman39。 msobidilanguage: ARSA辦公型別墅——上海這是為滿足香港、臺(tái)灣以及國(guó)外公司解決辦公場(chǎng)地需求的； /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。Times New Roman39。\000B_39。204。204。 msofareastlanguage: ZHCN。 msobidifontfamily: 39。 msofareastlanguage: ZHCN。 msobidifontfamily: 39。 msoasciifontfamily: 39。206。206。 msoansilanguage: ENUS。 FONTSIZE: 9pt。 msoansilanguage: ENUS。\000B_39。 FONTSIZE: 9pt。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。 msofareastfontfamily: 203。 msofontkerning: 。\000B_39。 msofontkerning: 。 msohansifontfamily: 39。229。229。 msobidilanguage: ARSA。Times New Roman39。 msobidilanguage: ARSA居住型別墅——針對(duì)那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言； /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。Times New Roman39。\000B_39。204。204。 msofareastlanguage: ZHCN。 msobidifontfamily: 39。 投資別墅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)雖然別墅市場(chǎng)前景看好，但若出現(xiàn)供求比例失恒的局面或宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的波動(dòng)，別墅市場(chǎng)最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項(xiàng)目已有一些出現(xiàn)銷售阻力，別墅市場(chǎng)若沒(méi)有特色、沒(méi)有創(chuàng)新、沒(méi)有文化、靠簡(jiǎn)單的復(fù)制，則市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀。 豪宅市場(chǎng)繼續(xù)看好今年開(kāi)盤(pán)的西郊莊園以單套總價(jià)人民幣3003500萬(wàn)，創(chuàng)下上海別墅最高價(jià)，目前一期已全部定完，二期也預(yù)定了50%以上。除了一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)好別墅項(xiàng)目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場(chǎng)。2001第四季度上海樓市廣告投放前十名中，別墅項(xiàng)目占了六席。湖南路上湯臣怡園也以每平方米27000元的高價(jià)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，也取得了80%以上的銷售業(yè)績(jī)，再次印證了豪宅理論。 新區(qū)域市場(chǎng)的形成原先別墅市場(chǎng)大多位于西郊沿線、滬青平公路和莘莊端橋一帶，隨著市民對(duì)這種“有天、有地、有花園”物業(yè)的青睞和市場(chǎng)成交的活躍，在上市總量增加的情況下，其區(qū)域分布已開(kāi)始打破常規(guī)，松江地區(qū)、浦東滬南地區(qū)、青浦、蘆潮港、張江、普陀等地也紛紛出現(xiàn)較大體量的別墅、排屋。amp。amp?？傮w上，2001上海別墅市場(chǎng)出現(xiàn)了如下新特征：amp。另一方面，市場(chǎng)形成了有效供應(yīng)。 關(guān)鍵詞：滬郊置業(yè)、排屋、聯(lián)體第三階段：別墅供應(yīng)放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來(lái)；2001年—至今一方面，別墅供應(yīng)放出巨量。關(guān)鍵詞：外銷別墅、開(kāi)發(fā)過(guò)度、低迷第二階段：內(nèi)需獨(dú)顯魅力，內(nèi)銷別墅迎來(lái)別墅市場(chǎng)的第二春；1998—2000年從1998年開(kāi)始，在世界各國(guó)特別是亞洲國(guó)家還在經(jīng)歷著金融風(fēng)暴所帶來(lái)的蕭條時(shí)，中國(guó)卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡，更顯鶴立雞群。按時(shí)間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個(gè)階段：第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮；1992—1998年進(jìn)入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強(qiáng)勁的增長(zhǎng)，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應(yīng)運(yùn)而生，上海出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成上海別墅市場(chǎng)的第一次浪潮。與預(yù)售總面積急劇增長(zhǎng)略有不同的是，2001年的單套面積比總面積增長(zhǎng)偏慢。在90年代中期二三年的回調(diào)整理后，在90年代末期伴隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)急速回升，放出巨量，2001年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)下歷史最好業(yè)績(jī)，二、表現(xiàn)出新的市場(chǎng)行情特征。市區(qū)2200萬(wàn)平方米的舊區(qū)改造工程啟動(dòng)，以及黃浦江兩岸綜合改造、申博工程等一系列大市政規(guī)劃啟動(dòng)，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)后盾。%，投資總量超過(guò)歷史最高水平。上海良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，促使整個(gè)城市建設(shè)的高速發(fā)展；人均GDP達(dá)到4500美元，為城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條件；相應(yīng)地，房地產(chǎn)業(yè)也為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)一定力量，房地產(chǎn)業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的領(lǐng)頭羊。 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述amp。 上海別墅市場(chǎng)整體情況amp。%，%。投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。政策積極引導(dǎo)、管理體制逐步完善，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨成熟，規(guī)范；正是這樣相輔相成的發(fā)展模式堅(jiān)定了政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心，上?！笆濉币?guī)劃已明確指出，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)之一。市場(chǎng)供求兩旺，交易再創(chuàng)新高2001年，上海商品房供應(yīng)，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎(chǔ)上（*預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)提高）恢復(fù)高速增長(zhǎng)，與此同時(shí)，上海商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢(shì)頭，在連續(xù)五年的高速增長(zhǎng)后繼續(xù)大比例攀升。1999年2000年2001年總面積（萬(wàn)/平方米）107514531832總套數(shù)（萬(wàn)套）單套面積（平方米）市場(chǎng)火熱讓人振奮，威脅存在不容忽視我們應(yīng)當(dāng)看到來(lái)自市場(chǎng)的威脅：2001年全年新增經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地出讓面積為1050萬(wàn)平方米，而84%的量集中在10—12月，也就是說(shuō)，全市去年第四季度新增出讓面積達(dá)886萬(wàn)平方米。外銷別墅基本集中在兩個(gè)區(qū)域：長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國(guó)路一帶其中長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個(gè)外銷別墅樓盤(pán)，這些樓盤(pán)大多為虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的成熟，外銷別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標(biāo)市場(chǎng)有局限性。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng)了居民收入的提高，發(fā)達(dá)的商業(yè)和金融氣氛以及日趨完善的市政、交通設(shè)施，吸引了眾多國(guó)內(nèi)外的投資者。從1998年至2001年四年內(nèi)，上海別墅類物業(yè)供銷面積已經(jīng)占全部住宅開(kāi)發(fā)面積近1/3。市場(chǎng)上確實(shí)出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價(jià)格適宜、升值較快的市場(chǎng)接受度高的別墅。 別墅項(xiàng)目供應(yīng)量猛增全年上市別墅項(xiàng)目42個(gè)，約是2000年的兩倍，在第四季度則達(dá)到了上海歷史最高峰，上市別墅項(xiàng)目21個(gè)幾乎與2000年全年的量接近。 高低兩端別墅份額逐步加大，并被市場(chǎng)看好。 現(xiàn)代風(fēng)格大行其道2001年上海別墅風(fēng)格一反原有的歐陸風(fēng)格、北美風(fēng)格一統(tǒng)天下的局面，現(xiàn)代風(fēng)格成為別墅的流行趨勢(shì)。amp。amp。2001年第四季度個(gè)案廣告投放量排行榜排名樓盤(pán)名稱區(qū)域投放量/萬(wàn)元發(fā)展商1佘山銀湖別墅松江廣東黃河集團(tuán)上海公司4新上?；▓@洋房松江茸欣房產(chǎn)6春天花園長(zhǎng)寧東方金馬8虹橋高爾府別墅閔行74虹橋高爾夫俱樂(lè)部9康橋半島南匯康橋半島10云頂別墅松江富淘房產(chǎn)2002年上海別墅市場(chǎng)展望2002年別墅市場(chǎng)較2001年將更上一層樓，供需將持續(xù)上漲，同時(shí)也不可避免的帶來(lái)相當(dāng)程度的高位風(fēng)險(xiǎn)。amp。屆時(shí)豪宅天價(jià)紀(jì)錄將再度刷新。二、綜觀當(dāng)今上海別墅市場(chǎng)，大致按需求表現(xiàn)為六大類型： /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。Times New Roman39。 msobidilanguage: ARSA。229。229。 msohansifontfamily: 39。 msofontkerning: 。\000B_39。 msofontkerning: 。 msofareastfontfamily: 203。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。 FONTSIZE: 9pt。\000B_39。 msoansilanguage: ENUS。 FONTSIZE: 9pt。 msoansilanguage: ENUS。206。206。 msoasciifontfamily: 39。 msobidifontfamily: 39。 msofareastlanguage: ZHCN。 msobidifontfamily: 39。 msofareastlanguage: ZHCN。204。204。\000B_39。Times New Roman39。 msobidilanguage: ARSA旅游型別墅——適合這類需求的別墅位于風(fēng)景名勝旁邊，被經(jīng)營(yíng)者用來(lái)當(dāng)賓館使用； /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。Times New Roman39。 msobidilanguage: ARSA。229。229。 msohansifontfamily: 39。 msofontkerning: 。\000B_39。 msofontkerning: 。 msofareastfontfamily: 203。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。 FONTSIZE: 9pt。\000B_39。 msoansilanguage: ENUS。從上海別墅市場(chǎng)分布區(qū)域來(lái)看，主要集中在浦東、青浦318國(guó)道兩側(cè)、閔行莘莊周邊地區(qū)、松江新橋九亭等區(qū)域。\000B_39。 msofontkerning: 。 msofareastfontfamily: 203。 amp。229。 msohansifontfamily: 39。 msofontkerning: 。 虹橋區(qū)域——90年代初期上海的外銷別墅集中區(qū)域。金斯花園、虹橋中華園、虹橋高爾夫別墅、鼎邦麗池、奧玎宮廷別墅等物業(yè)的建成，其平均單價(jià)一般控制于800010000元／平方米，物業(yè)的品質(zhì)特性也吸引了不少人氣。 /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。Times New Roman39。 msobidilanguage: ARSA。229。這一帶別墅以高檔外銷為主，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)別墅住宅可謂姿態(tài)萬(wàn)千、各具特色。\000B_39。 msofontkerning: 。 msofareastfontfamily: 203。 滬松公路（泗涇）沿線——排屋、獨(dú)棟為主的內(nèi)銷居住型別墅得益于良好的交通條件（滬青平高速公路、滬松公路、擬建中的R4輕軌）和得天獨(dú)厚的自然條件，滬松公路沿線，尤其是七公里長(zhǎng)的泗陳公路沿線，短短兩三年，已吸納了云頂別墅、銀湖別墅、麗茵別墅、九洲大唐、新上海里弄人家等十?dāng)?shù)個(gè)高級(jí)別墅樓盤(pán)，地價(jià)也從原先的10萬(wàn)/畝升到3555萬(wàn)/畝。 /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。Times New Roman39。 msobidilanguage: ARSA。229。amp。 msobidifontfamily: 39。 msofareastlanguage: ZHCN。204。交通便捷優(yōu)勢(shì)再度引來(lái)購(gòu)房者關(guān)注。amp。到目前為止，共有16家房地產(chǎn)公司進(jìn)駐開(kāi)發(fā)。 /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。Times New Roman39。 msobidilanguage: ARSA。229。風(fēng)荷云墅、圣淘沙花園、當(dāng)代藝墅、東方蘇荷、皇都花園等高檔樓盤(pán)借助環(huán)線交通優(yōu)勢(shì)及本身品位，也有效形成了賣方市場(chǎng)。 FONTSIZE: 9pt。 msoansilanguage: ENUS。206。 中心城區(qū)——土地的珍貴稀有性使城區(qū)別墅較為鮮見(jiàn)。個(gè)別精品別墅如靜安的南草坪花園，以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢(shì)及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價(jià)一再提升。 FONTSIZE: 9pt。 msoansilanguage: ENUS。206。尤其是浦東新機(jī)場(chǎng)的投入運(yùn)營(yíng)、磁懸浮列車的建設(shè)，更將匯集了浦東絕大部分別墅項(xiàng)目的四大區(qū)域拉到了人們的視線當(dāng)中。amp。 msobidifontfamily: 39。 msofareastlanguage: ZHCN。204。租售并舉的策略是當(dāng)?shù)貏e墅商品營(yíng)銷特色。\000B_39。 msofontkerning: 。 msofareastfontfamily: 203。 其它地區(qū)——上海其它非主力供應(yīng)區(qū)。主要產(chǎn)品有：東海別墅、嘉華山莊、上海領(lǐng)地、愛(ài)利舍花園等奉賢以海景為特色的別墅：棕櫚灘從價(jià)格上看，上海別墅市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)基本吻合，不存在大的結(jié)構(gòu)性矛盾。板塊均價(jià) 五、上海別墅市場(chǎng)的供需狀況長(zhǎng)期供不應(yīng)求、但短期嚴(yán)重供過(guò)于求。從長(zhǎng)期需求來(lái)看，上海別墅需求在510萬(wàn)套，；但從短期來(lái)看，目前上海住宅市場(chǎng)近兩千萬(wàn)平方米的銷售天量也只能維持三年左右，按中房指數(shù)辦公室的分析，在購(gòu)房者中只有5%的家庭會(huì)選擇別墅，那么上海去年別墅的需求量就只有7600套，建筑面積也只有200多萬(wàn)平方米，與大量的市場(chǎng)供應(yīng)量有一定的差距。產(chǎn)品與客戶之間空間地域的差距，導(dǎo)致了信息了不對(duì)稱和失靈。amp。如虹橋和滬青平板塊受虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的支撐；浦東板塊受張江、金橋等開(kāi)發(fā)區(qū)眾多外企入駐的需求影響。 價(jià)值選擇風(fēng)險(xiǎn)如：受靜態(tài)市場(chǎng)局面誘惑，高價(jià)位拿地，而開(kāi)發(fā)與銷售動(dòng)作遲緩；以后來(lái)進(jìn)入高度競(jìng)爭(zhēng)的板塊區(qū)域，但產(chǎn)品又無(wú)明顯差異和優(yōu)勢(shì)；遠(yuǎn)離市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域、或過(guò)早進(jìn)入“尚無(wú)人氣”的潛力板塊，“單打獨(dú)斗”；amp。通過(guò)大量的市場(chǎng)分析和競(jìng)爭(zhēng)研判，我們認(rèn)為別墅開(kāi)發(fā)商防范、化解風(fēng)險(xiǎn)，至少要做好以下三個(gè)方面： 順勢(shì)而做，適時(shí)入市；房產(chǎn)尤其是別墅物業(yè)是非常特殊的商品，一方面需求彈性很大，另一方面較一般商品而言，有著非常特殊的地域特性，一個(gè)成功項(xiàng)目對(duì)外部環(huán)