【正文】 長審批后，再報(bào)集團(tuán)營銷中心審批，經(jīng)集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)審批后下發(fā)總工室及工程部執(zhí)行。樣板房安排需相對集中。選擇銷售中心應(yīng)在使用面積較大的業(yè)主會所或酒店。第四十三條 全案廣告代理公司視項(xiàng)目規(guī)模、工作要求及工作量等因素確定廣告代理服務(wù)費(fèi)，原則上為3～5萬元/月。廣告公司曾經(jīng)獲得全國或者當(dāng)?shù)貜V告行業(yè)協(xié)會、或房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、或其他機(jī)構(gòu)（如媒體）評比的廣告作品或綜合服務(wù)獎(jiǎng)項(xiàng)，且排名在前十位。第四十條 在項(xiàng)目開工后2個(gè)月內(nèi)，營銷部須敦促銷售代理公司組建項(xiàng)目前期營銷策劃團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目開售前的前期策劃工作（如樣板房、售樓部、銷售開放園區(qū)、戶外宣傳等方案）第四十一條 營銷部會同銷售代理公司在項(xiàng)目開售前3個(gè)月按照集團(tuán)要求選定全案廣告代理公司，經(jīng)公司董事長簽字確認(rèn)后上報(bào)集團(tuán)營銷品牌中心，報(bào)集團(tuán)主管副總裁審批?，F(xiàn)售的，業(yè)主房地產(chǎn)證辦理完畢后與銀行人員至登記中心辦理抵押登記，領(lǐng)取抵押登記回執(zhí) 抵押登記辦理完畢后，銀行放款至我司指定賬戶 第三十四條 房產(chǎn)證辦理流程及規(guī)定具體如下：辦證專員整理業(yè)主辦證資料開發(fā)部初始登記辦理完畢 辦證專員將辦證材料遞交至登記中心，取得收文回執(zhí)登記中心審核辦證材料，打印房產(chǎn)證，出具稅單辦證專員憑回執(zhí)取稅單，憑稅單向財(cái)務(wù)請款、轉(zhuǎn)賬辦證專員在轉(zhuǎn)賬款到達(dá)當(dāng)日領(lǐng)取稅票，憑稅票領(lǐng)取房地產(chǎn)證辦證專員將房產(chǎn)證移交檔案專員歸檔檔案專員通知業(yè)主補(bǔ)退面積差，并領(lǐng)取房產(chǎn)證第三十五條 未售物業(yè)管理流程及規(guī)定具體如下：項(xiàng)目竣工前，房屋監(jiān)督專員對未售物業(yè)的資料進(jìn)行分類、匯總，并做好相關(guān)未售物業(yè)臺帳項(xiàng)目竣工后，營銷部組織工程部、物業(yè)公司等相關(guān)部門對未售物業(yè)進(jìn)行分戶驗(yàn)收分戶驗(yàn)收合格后，工程部將未售物業(yè)移交物業(yè)公司負(fù)責(zé)日常管理，房屋監(jiān)督專員負(fù)責(zé)監(jiān)督管理營銷部房屋監(jiān)督專員負(fù)責(zé)跟進(jìn)、協(xié)調(diào)相關(guān)部門做好未售物業(yè)的整改，并監(jiān)督、檢查物業(yè)公司日常管理情況物業(yè)公司引進(jìn)保潔公司負(fù)責(zé)日常保潔工作，并安排專人負(fù)責(zé)未售物業(yè)的日常管理（含資產(chǎn)、保潔、維保修等）物業(yè)公司定期做好保潔、通風(fēng)及資產(chǎn)管理，做好巡查紀(jì)錄登記，對于須整改工程問題須及時(shí)提請相關(guān)部門負(fù)責(zé)整改未售物業(yè)出售前，營銷部須組織物業(yè)公司對未售物業(yè)進(jìn)行全面檢查，確認(rèn)基本達(dá)到銷售條件后方對外銷售未售物業(yè)出售后，營銷部、物業(yè)公司負(fù)責(zé)做好未售物業(yè)臺帳更新工作營銷部按合同約定通知客戶辦理收樓手續(xù)，物業(yè)公司將物業(yè)移交業(yè)主負(fù)責(zé)管理 第三十六條 客戶投訴處理流程及規(guī)定具體如下：客戶投訴記錄投訴內(nèi)容判定投訴是否成立？答復(fù)客戶客戶投訴記錄臺帳確定責(zé)任部門填發(fā)客戶投訴處理單或投訴處理整改令責(zé)任部門分析投訴原因提出處理方案通知客戶實(shí)施處理方案回訪客戶結(jié)案歸檔判定具體責(zé)任人提出失職問責(zé)意見不認(rèn)可處理結(jié)果是否認(rèn)可處理結(jié)果第二章 營銷策劃管理規(guī)定第一節(jié) 產(chǎn)品定位規(guī)定第三十七條 在意向地塊取得前或項(xiàng)目地塊取得后的項(xiàng)目定位由集團(tuán)營銷品牌中心牽頭組織設(shè)計(jì)院、營銷部及銷售代理公司進(jìn)行市場調(diào)研并出具調(diào)研報(bào)告，由設(shè)計(jì)院統(tǒng)一報(bào)集團(tuán)董事局主席審批?？蛻舴?wù)組：負(fù)責(zé)受理、跟進(jìn)各項(xiàng)目客戶的咨詢、投訴、建議，反饋相關(guān)責(zé)任部門，協(xié)調(diào)跟進(jìn)、監(jiān)督至結(jié)案；各項(xiàng)目未售物業(yè)的監(jiān)督管理及與消委會等相關(guān)單位的對外協(xié)調(diào)工作。第二十五條 在合作同期內(nèi)，廣告代理公司不得另行代理該項(xiàng)目同一區(qū)域內(nèi)與所委托項(xiàng)目有明顯競爭關(guān)系的其他公司項(xiàng)目之廣告業(yè)務(wù)。第二十一條 營銷部協(xié)同銷售代理公司根據(jù)集團(tuán)營銷品牌中心審核批復(fù)方案，跟進(jìn)、監(jiān)督廣告代理公司進(jìn)行設(shè)計(jì)及制作。第三節(jié) 廣告代理公司的職責(zé)第十九條 廣告代理公司必須為所代理項(xiàng)目成立專案服務(wù)組，包括組長、策劃、設(shè)計(jì)、客戶服務(wù)等人員。第十五條 負(fù)責(zé)現(xiàn)場客戶和銷售信息的收集和整理，并向各分公司營銷中心提供銷售日報(bào)表、月報(bào)表、季報(bào)表等。第十一條 負(fù)責(zé)提供市場推廣建議并執(zhí)行或協(xié)助執(zhí)行，包括廣告宣傳、新聞宣傳、宣傳渠道的選擇、現(xiàn)場包裝、售樓部及示范單位賣場包裝、公關(guān)活動、促銷活動、宣傳資料、銷售資料、認(rèn)購資料等（上述工作內(nèi)容不含廣告平面設(shè)計(jì)）。 第一部分 營銷管理篇第一章 部門職責(zé)和營銷業(yè)務(wù)流程規(guī)定第一節(jié) 營銷部部門職責(zé) 第一條 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的營銷策劃及具體實(shí)施工作；第二條 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的銷售管理工作；第三條 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的銷售統(tǒng)計(jì)、簽約、按揭、備案、回款、收樓、辦理房產(chǎn)證等售后管理工作；第四條 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的樣板房管理工作；第五條 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的未售物業(yè)管理、銷售及租賃工作；第六條 負(fù)責(zé)客戶服務(wù)工作；第七條 負(fù)責(zé)對銷售代理公司、廣告公司的管理及協(xié)調(diào)工作；第二節(jié) 銷售代理公司的職責(zé)第八條 負(fù)責(zé)提供市場調(diào)查及分析，包括項(xiàng)目、競爭對手、專題性、階段性和每月、每季定期市場調(diào)查及分析。第十二條 負(fù)責(zé)銷售組織與部署，組織銷售人員按照既定的銷售策略，進(jìn)行銷售部署，并按要求按時(shí)、準(zhǔn)確、嚴(yán)格地執(zhí)行，包括銷售人員項(xiàng)目培訓(xùn)、銷售人員對外宣傳口徑的制定、銷售人員調(diào)動指引客戶策略、展銷會認(rèn)購組織、銷售信息滲透部署、促銷組織執(zhí)行、日常和階段性現(xiàn)場銷售組織等。第十六條 負(fù)責(zé)提供售后跟進(jìn)服務(wù)，包括定期或階段性提交詳細(xì)之銷售報(bào)告、客戶統(tǒng)計(jì)分析、媒介分析、籌劃及銷售方面之檢討分析報(bào)告。小組人員形成固定團(tuán)隊(duì)全程參與該項(xiàng)目廣告全案服務(wù)，并盡力保持該小組服務(wù)質(zhì)素的持續(xù)性和穩(wěn)定性；如項(xiàng)目專案組人員變動，應(yīng)提前告知營銷部，并獲得同意后加以替換和增補(bǔ)，同時(shí)分公司有權(quán)對代理公司專案組中不合格成員提出調(diào)整要求。第二十二條 營銷部須協(xié)同銷售代理公司對廣告代理公司的各類創(chuàng)意設(shè)計(jì)稿進(jìn)行審核簽字確認(rèn)后方可予以制作或發(fā)布。第四節(jié) 營銷部組織架構(gòu)及業(yè)務(wù)介紹第二十六條 營銷部根據(jù)業(yè)務(wù)下設(shè)業(yè)務(wù)工作組，具體如下：營銷策劃組：主要負(fù)責(zé)各項(xiàng)目的營銷策劃管理工作。第二十七條 根據(jù)營銷業(yè)務(wù)實(shí)際需要，營銷部設(shè)置有中層管理干部、專業(yè)技術(shù)崗位及各崗位業(yè)務(wù)專員等工作崗位。市場調(diào)研和定位報(bào)告內(nèi)容主要包括了：項(xiàng)目的外及周邊環(huán)境分析、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求分析、項(xiàng)目所在區(qū)域及市場分析、周邊或同類型競爭樓盤分析及項(xiàng)目定位建議等。全案廣告公司的選擇標(biāo)準(zhǔn)為：參與項(xiàng)目提案或進(jìn)行深入洽談的候選廣告公司，在上一年度必須是在房地產(chǎn)專業(yè)廣告領(lǐng)域的全國十強(qiáng)，并且是廣告行業(yè)協(xié)會認(rèn)定的4A公司，或當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)服務(wù)排名前5位具有房地產(chǎn)全案服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的廣告公司。如榮獲類似《***報(bào)》*屆“**杯”平面廣告雙年獎(jiǎng)金獎(jiǎng)\十佳廣告代理公司\中國房地產(chǎn)優(yōu)秀廣告公司排行榜十佳等殊榮。第三節(jié) 銷售中心、樣板房、銷售開放園區(qū)建設(shè)規(guī)定第四十四條 項(xiàng)目開工后（集團(tuán)規(guī)定最遲不超過項(xiàng)目開盤前5個(gè)月），營銷部會同銷售代理公司與總工室、工程部及工程技術(shù)部共同研究銷售中心、樣板房、銷售開放園區(qū)方案，上報(bào)公司董事長審批，經(jīng)集團(tuán)營銷品牌中心審核后，報(bào)集團(tuán)主管副總裁審批。選定之后需根據(jù)不同功能進(jìn)行區(qū)域劃分，包括：前臺、模型擺放區(qū)域、洽談區(qū)、展示區(qū)、VIP室、會議室、辦公室、法律文件公示區(qū)等。高層樣板房開放時(shí)盡量保證電梯開放。第四十八條 銷售中心、樣板房、銷售開放園區(qū)在建設(shè)過程中須發(fā)生變更的，營銷部須會同相關(guān)部門出具變更調(diào)整方案，上報(bào)公司董事長審批，經(jīng)集團(tuán)營銷品牌中心審核后，報(bào)集團(tuán)主管副總裁審批，然后抄送相關(guān)部門執(zhí)行。第五十二條 項(xiàng)目開放（或發(fā)售）前3個(gè)月，營銷部須以招標(biāo)的形式選擇實(shí)力雄厚，擁有豐富的模型制作經(jīng)驗(yàn)的制作公司。第五十三條 模型制作及展示相關(guān)具體要求如下：模型制作必須以項(xiàng)目總體詳細(xì)規(guī)劃藍(lán)圖為準(zhǔn)，并結(jié)合園林設(shè)計(jì)圖紙和樓宇立面和平面設(shè)計(jì)圖紙，適當(dāng)按比例制作。模型應(yīng)該在項(xiàng)目開放前15天內(nèi)制作完畢，項(xiàng)目開放時(shí)投入使用。如確需要調(diào)整規(guī)劃、園林、戶型、外立面等相關(guān)內(nèi)容的，營銷部須接到相關(guān)部門關(guān)于項(xiàng)目模型于某年某月某日停止使用的書面文件，并按照上述程序重新制作或修改模型，舊模型自動銷毀。3D片制作具體要求如下：3D片制作方案應(yīng)該包括如下內(nèi)容：公司資質(zhì)、創(chuàng)意腳本（畫面、分鏡頭、解說詞、字幕等）、工作計(jì)劃、服務(wù)小組名單、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及付款方式。第五十五條 3D廣告樣片制作完畢須報(bào)集團(tuán)營銷品牌中心審核后方可正式投入使用，3D廣告片正片須在項(xiàng)目發(fā)售前1個(gè)月內(nèi)制作完畢。營銷部須將合作單位的資質(zhì)、公司情況、合作的基本約定條款、影視公司提供的腳本報(bào)集團(tuán)營銷品牌中心審核后執(zhí)行。對外銷售資料具體要求如下：在各類銷售資料正式印刷前，營銷部經(jīng)理須組織總工室、合同管理部、預(yù)決算部、招投標(biāo)部、開發(fā)部等相關(guān)部門召開銷售資料審核會，與會單位負(fù)責(zé)人對審核完畢的資料簽字確認(rèn)，營銷策劃組項(xiàng)目策劃主管負(fù)責(zé)跟進(jìn)銷售資料的印刷工作。如遇資料更新，舊資料由營銷部各項(xiàng)目組負(fù)責(zé)全部銷毀，不得對外派發(fā)。平面廣告投遞時(shí)須由廣告公司客服人員專人負(fù)責(zé)，投遞文檔須有各相關(guān)部門負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)的平面廣告書面版及經(jīng)簽名確認(rèn)的VCD電子版。本資料（或廣告）對項(xiàng)目的周圍道路規(guī)劃、環(huán)境、交通、公共設(shè)施、各種產(chǎn)品及文字介紹，旨在提供相關(guān)信息，不意味著本公司對此作出了任何承諾。第六十三條 開盤前營銷策劃的重點(diǎn)工作應(yīng)圍繞以下3個(gè)核心工作展開：一、賣點(diǎn)提煉找出賣點(diǎn)：營銷部應(yīng)組織代理公司、廣告公司、公司工程、園林設(shè)計(jì)有關(guān)人員，共同討論、深入挖掘項(xiàng)目賣點(diǎn)。廣告語就是要最大程度的吸引買家注意。3D片或電視專題片解說詞要圍繞所有賣點(diǎn)，清晰地表達(dá)出來，做到重點(diǎn)突出，感染力強(qiáng)?！镒匀簧鷳B(tài)環(huán)境——以區(qū)域效果圖展示，*，盡量掛在墻上展示；★區(qū)位價(jià)值、交通條件——以城市交通區(qū)位示意圖掛在墻上，或者區(qū)域模型展示體現(xiàn)；★項(xiàng)目規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)——以項(xiàng)目總規(guī)模型展示體現(xiàn)，模型面積35平米左右（3040平方之間）；★園林環(huán)境——原則是有多少個(gè)主題園林，就獨(dú)立做多少個(gè)園林模型。 項(xiàng)目現(xiàn)場環(huán)境：銷售中心——硬裝及軟裝、文件公示區(qū)、辦公設(shè)備（一號多線銷售電話開通）等；樣板房——硬裝及軟裝、電梯前室布置、戶型說明牌、材料展示說明、隨樓附送牌、溫馨提示牌、綠化布置等；園林環(huán)境——綠化、看樓通道、圍墻、對旗、樓體戶外廣告、指示牌、條幅、氣球、拱門、地毯等布置； 銷售物料： 樓書、宣傳單張、戶型手冊、認(rèn)購須知、按揭須知、紙袋、名片、信封、認(rèn)購書、合同、銷售必讀、應(yīng)答標(biāo)準(zhǔn)等資料； 人員配置及培訓(xùn): 銷售人員、樣板房解說員、保安保潔、電瓶車人員等安排和培訓(xùn)。第六十六條 媒體投放周期：以媒體發(fā)布第1次當(dāng)周至開盤當(dāng)周，原則上中間不超過2周，最好是1周。開盤當(dāng)天也可考慮在主流媒體投放1次整版。　　★頻道投放標(biāo)準(zhǔn)：原則是選擇非主流頻道，密集型覆蓋（每天至少200次以上）。%以內(nèi)。短信公司須由公司董事長組織全公司部門正職以上領(lǐng)導(dǎo)共同尋找（尋找過程中可每天試發(fā)5萬左右進(jìn)行測試效果），經(jīng)過測試篩選后將短信公司報(bào)集團(tuán)營銷品牌中心審核后方可簽約合作。營銷部為短信發(fā)送及監(jiān)控的第一責(zé)任部門，負(fù)責(zé)短信內(nèi)容的編寫、群發(fā)客戶群的選擇及打包、日常發(fā)送短信公司的選擇、短信監(jiān)控小組的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、發(fā)送節(jié)奏的控制、短信效果的匯總評估及費(fèi)用結(jié)算等。短信監(jiān)控小組實(shí)行輪班監(jiān)控制，行政人事部在每周三前負(fù)責(zé)做好本周短信監(jiān)控人員的安排工作，營銷部負(fù)責(zé)監(jiān)控人員是否到位的檢查落實(shí)工作，每天短信公司負(fù)責(zé)監(jiān)控的人員至少9人（其中3名為中層干部）。根據(jù)發(fā)送當(dāng)月前3個(gè)月的手機(jī)話費(fèi)總額進(jìn)行號碼排序挑選數(shù)據(jù)，再根據(jù)分區(qū)域，分階層，分卡類，分車型、分職業(yè)、分專業(yè)市場等多種屬性分類組合方式，確定本周發(fā)送的目標(biāo)客戶群。打包后，隨機(jī)在數(shù)據(jù)包中抽取1％的號碼進(jìn)行檢測）監(jiān)控人員在數(shù)據(jù)包上傳前須將本公司員工至少30人的手機(jī)號碼分批隨機(jī)嵌入各不同編號數(shù)據(jù)包中，同時(shí)記錄該批嵌入號碼所屬數(shù)據(jù)包編號。（如新開盤或其他特別情況加大發(fā)送的，發(fā)送時(shí)間調(diào)整另外通知）短信發(fā)送過程中，負(fù)責(zé)檢驗(yàn)號碼屬性的監(jiān)控人員負(fù)責(zé)將隨機(jī)抽出的號碼放入短信公司總數(shù)據(jù)庫中進(jìn)行驗(yàn)證，并填寫《隨機(jī)樣本號碼屬性檢驗(yàn)報(bào)告》。短信發(fā)送當(dāng)日，銷售現(xiàn)場前臺人員必須做好來電來客登記，確保包括每個(gè)來電、投訴來電的號碼以及來訪客戶相關(guān)資料的登記工作。短信檢測報(bào)告應(yīng)包含短信發(fā)送過程中的隨機(jī)截面圖，短信發(fā)送完畢后軟件自動生成的短信發(fā)送成功率統(tǒng)計(jì)表等，并以實(shí)際發(fā)送量作為結(jié)算依據(jù)。第九節(jié) 項(xiàng)目定價(jià)管理規(guī)定第七十四條 各地分公司必須成立定價(jià)工作小組。調(diào)查的內(nèi)容必須包括以下：　　（1）提供項(xiàng)目所在城市前6個(gè)月總體市場狀況分析；　?。?）競爭樓盤至少3個(gè)月的銷售狀況分析?！　。?）恒大金碧天下項(xiàng)目的競爭樓盤選擇，不應(yīng)局限在同區(qū)域板塊樓盤，還應(yīng)選擇該城市的所有郊區(qū)別墅型綜合樓盤，以及本項(xiàng)目周邊50公里范圍內(nèi)的郊區(qū)別墅型綜合樓盤。所有單位的具體面積（包括建筑面積、套內(nèi)面積、花園面積、項(xiàng)目總規(guī)圖、戶型圖等）需得到預(yù)決算部、開發(fā)部和總工室簽名確認(rèn)后方可使用?！　№?xiàng)目發(fā)售7天前，各項(xiàng)目定價(jià)方案及銷售文件制定后營銷部、財(cái)務(wù)部、預(yù)決算部負(fù)責(zé)人必須簽字確認(rèn)，經(jīng)公司董事長簽名后，上報(bào)集團(tuán)營銷品牌中心審核，經(jīng)集團(tuán)主管副總裁審批后，再上報(bào)集團(tuán)董事局主席審批同意發(fā)文執(zhí)行。集團(tuán)營銷品牌中心負(fù)責(zé)市場調(diào)查及分地公司上報(bào)定價(jià)方案的審核，如出現(xiàn)方案有較大偏差而未審核發(fā)現(xiàn)，將對營銷品